Без повышенных компенсаций по семейной ипотеке банки могут перестать ее выдавать

Льготная семейная ипотека, которая в последний год помогала застройщикам сохранять значительно сократившиеся, но все же идущие продажи квартир в новостройках, может встать на паузу.

Читайте также:

Эксперт назвал «стоп-слова» в комментариях, из-за которых банки блокируют переводы

Объем выданной ипотеки в России в 2025 году снизился на 9%, посчитали в ВТБ

Мировые цена на платину, золото и серебро обновили свои исторические максимумы

Больше

7 августа прекратилась выдача банкам повышенной компенсации от государства по ипотечным программам с господдержкой. Ожидания, что Минфин РФ пролонгирует действие более высоких выплат, пока не оправдались. В сложившихся условиях банки могут начать в массовом порядке отказывать клиентам в одобрении льготных ипотечных займов.

Ипотека долгое время была главным драйвером рынка недвижимости. Подавляющее большинство сделок по приобретению жилья в новостройках совершалось с использованием заемных средств, значительная их часть — по программам льготной ипотеки. Однако летом прошлого года многие из них перестали действовать. Банковские предложения по классической ипотеке ввиду высокой ставки Центробанка стоили очень дорого — порядка 25-26% годовых. В самих кредитных учреждениях прекрасно понимали, что на предлагаемых ими условиях выдавать ипотечные займы почти невозможно. Как честно говорил один из самарских банкиров (хотя и на условиях анонимности) в беседе с корреспондентом «СО», «если человек берет кредит под такой процент, то у нас возникают вопросы к его психическому здоровью».

Тем не менее снизить ставку для банков означало бы начать работать себе в убыток. В итоге ипотечный рынок сократился в разы, а с ним и продажи квартир. Как рассказала «СО» директор по земельным отношениям и разрешительной документации корпорации «Кошелев» Екатерина Есина, с момента отмены основной льготной ипотеки и резкого роста ставок рынок действительно столкнулся с серьезным сокращением спроса. «По нашим наблюдениям, снижение весьма значительное — как и общее сокращение продаж. Сегодня доля ипотечных сделок в нашем портфеле составляет около 85-90%. Но важно понимать, что это процент от существенно уменьшившегося общего числа сделок», — отмечает Есина. Запас прочности, который был у застройщиков, позволил им выстоять. «Тот объем льготной ипотеки, который выдается, плюс имеющиеся накопления населения позволяют компаниям все-таки получать необходимый пакет заказов и чувствовать себя вполне комфортно, продавая определенный объем своего жилого фонда», — комментирует вице-президент группы «Берег» Вячеслав Сидорович.

Тем не менее застройщики ищут схемы для того, чтобы активизировать реализацию квартир. «Мы активно используем дополнительные инструменты — беспроцентную рассрочку, трейд-ин, спецпредложения, — рассказывают в ГК «Лидер». — Для части клиентов это стало реальной альтернативой прежней льготной ипотеке». Председатель правления ГК «Паритет» Павел Галкин также отмечает, что эффективно работает рассрочка. Однако застройщики признают, что стать полной альтернативой ипотечному кредитованию рассрочка не сможет, поскольку, в отличие от ипотеки, рассрочку клиент может получить только на короткий период времени.

В «Банке Дом.РФ» рассказали «СО», что сейчас наблюдают стабилизацию спроса на ипотеку по сравнению с результатами предыдущих лет. «Это связано с текущей макроэкономической ситуацией и тем, что льготные ипотечные программы стали более целевыми, направленными на поддержку семьям и строительной отрасли в тех регионах, которые наиболее в этом нуждаются», — сообщают в пресс-службе банка. Пошли вниз и банковские проценты по ипотечным займам. После того как Центробанк 25 июля опустил ключевую ставку с 20% до 18%, кредитные учреждения сразу отреагировали уменьшением ставок по ипотеке. По данным Единой информсистемы жилищного строительства (ЕИСЖС), за неделю с 28 июля по 3 августа 2025 года средневзвешенные ставки по рыночной ипотеке снизились для новостроек на 1,4 процентного пункта, до 23,05%. Однако до уровня ставок, при которых ипотечный рынок, по оценкам его участников, сумеет возродиться, еще очень далеко.

При этом вскоре может значительно сократиться выдача льготной ипотеки, которая пока вытягивает рынок. В феврале минфин увеличил уровень возмещения банкам по семейной, дальневосточной и арктической ипотекам на период с 7 февраля по 6 августа 2025 года. На покупку жилья в многоквартирных домах уровень возмещения возрос с 2 до 3 процентных пунктов.

В Минфине говорили, что эта мера «позволит поддержать выдачу льготных ипотечных кредитов». Эксперты ожидали, что по завершении срока министерство продлит действие повышенной компенсации. Однако на прошлой неделе срок увеличенных выплат завершился, и до момента сдачи номера в печать заявлений об их пролонгации не делалось. По мнению экспертов, если в ближайшее время размер возмещения банкам вновь не повысят, количество выданных льготных ипотечных кредитов резко сократится. Банки либо в значительной степени ужесточат условия выдачи займов, либо будут просто отказывать клиентам в одобрении кредита.

ЕКАТЕРИНА ЕСИНА, директор по земельным отношениям и разрешительной документации корпорации «Кошелев»

Хотя массовая льготная ипотека завершилась, более точечные программы все же остались. Однако с ними есть сложности: лимиты по таким программам быстро исчерпываются, а пополнения приходится ждать месяцами. Это создает неопределенность как для покупателей, так и для застройщиков — люди готовы покупать, но не могут получить одобрение из-за отсутствия финансирования. В таких условиях главными драйверами продаж стали альтернативные схемы: длительные рассрочки от застройщиков, спецпрограммы. переориентация на более доступные форматы жилья — малогабаритные квартиры и объекты с черновой отделкой. Тем не менее без восстановления нормальных условий ипотечного кредитования рынок вряд ли сможет вернуться к докризисным объемам.

АЛЕКСАНДР БАННИКОВ, коммерческий директор ГК «Град»

Девелоперы стали активно использовать механизм рассрочки, но он никаким образом не является заменой ипотеке. Во-первых, рисковать большой рассрочкой для компании — это очень опасно. По законодательству человек может три месяца не платить, а мы на него даже в суд не можем подать. То есть фактически человек может через пять месяцев произвести платеж, и там какие-то будут штрафные санкции. А компания может просто просесть. Рассрочка неприменима, если ты работаешь через эскроу-счет, а сейчас 90% строительства идет через этот механизм, поскольку по закону ты не можешь дать рассрочку больше, чем до окончания строительства. А это относительно короткие сроки. Поэтому застройщик, допустим, хотел бы дать рассрочку подольше, при условии, например, 50-60% оплаты жилья, но не может этого сделать, последний платеж должен быть в конце строительства.

— Отдел недвижимости