Дети пузыря

Другие «замораживают» свои стройки – таких уже 80%. С каждым днем все более очевидноскоро на самарском рынке жилстроя появит- ся новый тип участника. Это банк-кредитор, основные активы которого – амбициозные строительные проекты, доставшиеся ему за долги.

ВСЕ ТЕ ЖЕ ЛИЦА

ПО ДАННЫМ ДЕПАРТАМЕНТА строительства и архитектуры Самары, в 2008 году было сдано 730,3 тысячи кв.м жилья при плане 520 тысяч кв.м.

По словам осведомленного источника, когда министр строительства и ЖКХ Самарской области Павел Донской узнал о том, что на конец ноября фактически введенного за год жилья было всего 250 тысяч кв.м, были предприняты оперативные меры, с застройщиками поработали, и буквально за последнюю неделю декабря ввели еще 480 тысяч кв.м. Согласно официальному перечню принятых объектов, в период с 17 по 29 декабря было выдано 60 разрешений на ввод. Для сравнениявсего за 2008 год их было выдано 96.Пока чиновники радостно рапортуют о перевыполнении плана по вводу жилья, участники рынка констатируютпо итогам 2008 года 50% городских строек не были закончены и перешли в 2009 год. В департаменте «признают» только «Региональный деловой центр» (жилой комплекс на 40 тысяч кв.м на Московском шоссе). В Госинспекции по надзору за строительством по Самарской области сообщили, что не контролируют ситуацию по каждому из строящихся в городе объектов. При этом источник в ведомстве сообщил, что большинство площадок «в разработке» в основном принадлежат крупнейшим строительным холдингам города. Согласно заявленным ранее планам, в этом списке фигурируют ИСК «Волга- Групп», СК «Авиакор», компании «Материк», «МЖК-1»,

Застали врасплох

У кого есть все шансы перевести свои площадки в «замороженное» состояние

Застройщик

Проект

Площадь (тыс кв.м)

Инвестиции (руб)

Срок сдачи

Что в реальности

ООО «Дом-75»

ж/к «Радужный Люкс»

140

Около 6 млрд

2-я очередь 4 кв. 2009 г.

3-я очередь 4 кв 2011 г.

1-я очередь сдана (2 дома)

ООО «Дом-75»

ж/к «Ливерпуль»

137,2

5,9 млрд

2-я очередь 4 кв. 2009 г.

1-я очередь сдана

Строительство 2-й заморожено

ООО «Дом-75»

ж/к «Ленинградский»

15,8

Нет данных

2-й кв 2010 г

Объект на стадии котлована

ОО ИЛВ Железнодорожного р-на Самары

ж/к «На Мяги»

8,4

Около 397,2 млн

3-й кв 2009 г

Готова коробка, коммуникации

ООО «Дом-75»

ж/к «Радужный Элит»

Нет данных

3,4 дома 4-й кв 2009 г

1,2 дома 4-й кв 2010 г

Работы приостановлены

ООО «Универсал 2000»

ж/к «На Шверника»

9,8

474,2

3 кв 2008 г

Построена «коробка»

ООО «СК «Вектор»

ж/к «Юго-Восточный»

19,6

863,5

4 кв 2009

Построена «коробка»

ГК «Берег»

ж/к «21 квартал»

Нет данных

Готова плита под первыми двумя подъездами

ООО «Х+Транс»

ж/к «Современник»

52,6

1,3 млрд

2-й кв 2009 г

Объект строится

ЗАО СК «Град»

Дом на ул.Садовая

8

Нет данных

4-й кв 2008 г

Объект не сдан

ЗАО СК «Град»

Дом на ул.Владимирская

17,5

Нет данных

4-5 секции 4 кв 2008 г

Строительство завершено на 40%

ООО ОСК «Град»

ж/к на 18 км Московского шоссе

30

2,1 млрд

4-5 секции 4 кв 2008 г

3 секция 4 кв 2009 г

Работа идет по первым 3-м секциям (10 тыс кв.м). Остальные работы приостановлены.

ООО «Прад»

ж/к на ул.Димитрова

16,5

550,9 млн

Сентябрь 2011 г

Работы остановлены

ООО «Предприятие ДИССА»

Дом на ул.Ленинская, 5-я секция

5

Инвестиции в весь проект 1,8 млрд

31 декабря 2010 г

Нет данных

ППСО АО «Авиакор»

Дом на ул.Димитрова

22,9

707,4

2 кв 2009 г

Объект строится

ООО «Портал»

ж/к «Портал Билдинг»

Около 17

740

4 кв 2009 г.

Объект строится

ООО «Уран»

ж/к «Надежда»

14,4

Нет данных

4 кв 2009 г

1-я очередь сдана, 2-я очередь строится

ПРОБЛЕМНЫЕ МЕСТАМИ

У ОДНОГО ТОЛЬКО «БЕРЕГА» в работе около шести площадок.

Уже в четвертом квартале этого года должен быть сдан ж/к «Ливерпуль» общей площадью 137,2 тыс. кв.м. В конце прошлого года у «Берега» возникли проблемы в связи с невозможностью проведения дальнейшего отселения его площадки. В итоге дольщики были переведены на другие, уже готовые объекты. «У нас нет новых дольщиков по данному объекту, поэтому мы приняли решение предоставить людям готовые дома, – рассказывает вице-президент «Берега» Игорь Филиппов. – Потом будем решать вопрос о том, как быть с тем, что только строится». Исходя из данных в проектной декларации «Ливерпуля», его стоимость составляет не менее 5,9 млрд рублей.Участники рынка говорят о «Береге» как о крайне недоверчивой к банковским кредитам структуре.Группа явно рассчитывает на средства инвесторов, что в текущих условиях безнадежно.

Вообще в ходе анализа проектных деклараций строительных компаний выясняется, что при запуске строительных проектов лишь немногие опираются на собственную капитализацию.На ул. Советской Армии жилой комплекс «Современник» строит «Спектр Недвижимости». Застройщиком является ООО «Х+Транс», чей финансовый результат по 2008 году составил 213 тысяч рублей при кредиторской задолженности в 345,8 млн рублей. Стоимость проекта, согласно его декларации, составляет не менее 1,3 млрд рублей. «Если ничего сверхъестественного не произойдет, в этом году мы хотим закончить первую очередь «Современника» площадью 45 тысяч кв.м», – надеется президент ГК «Спектр Недвижимости» Олег Вахрамов. Раскрыть долю банковских кредитов в своих стройинвестициях г-н Вахрамов отказался, однако сообщил, что любая коммерческая организация, которая активно занимается застройкой, неизбежно будет привлекать банки.

«Построить дом на 8 тысяч кв.м стоит около 300 млн рублей, и их надо где-то брать», – аргументировал он свою позицию.Масштабную застройку на 18 км Московского шоссе более года ведет СК «Град». Стоимость проекта оценивается в 2,1 млрд рублей. Сдачу домов здесь планируют начать с первого квартала 2009 года. Застройщиком выступает ОСК «Град» с прибылью по 2008 году в 1,4 млн рублей. Как следует из проектной декларации, в строительстве используются собственные и заемные средства. По данным «Дела», несколько домов из квартала сданы, остальные принято решение пока не строить. Ситуация осложняется еще и тем, что «Граду» надо достраивать дома на ул. Владимирской (стоимость 490 млн рублей) и ул. Рабочей (265 млн). Как компания будет выходить из положения, неизвестно – ее финансовый директор Александр Банников от общения отказался.

ПОЛОЖИЛИСЬ НА СЕБЯ

ИЗ ВСЕГО СПИСКА САМАРСКИХ строительных холдингов найдется лишь пара «перестраховщиков», которые не полагаются на банковские средства, а также на деньги дольщиков.

СК «Авиакор» собиралась к 2010 году ввести 360 тысяч кв.м жилья. «Конечно, тот объем, о котором мы говорили в июне прошлого года, был рассчитан на целый ряд проектов, реализацию части из которых мы на некоторое время приостановили, – признался председатель совета директоров СК «Авиакор» Владимир Кошелев. – Думаю, что и цифра, заявленная нами, может быть несколько скорректирована». Из заявленного «Авиакор» пока построил 100 тысяч кв.м и 60 тысяч из них уже сдал. В руководстве компании говорят, что не имеют кредитов.«Мы располагаем возобновляемыми кредитными линиями, – уточнил г-н Кошелев, – но в настоящее время их не используем.

Строительство ведем на собственные средства».Такой же позиции придерживается и генеральный директор ОАО «Самаражилинвест» Константин Анцинов: «Мы отталкиваемся от собственного капитала – вложили в стройки свои $20 млн. Если брать один наш проект стоимостью 2 млрд рублей, то банковских в нем будет от силы 40 млн рублей – остальное наши деньги». До 2010 года компания планировала ввести 47,2 тыс. кв.м жилья, но по факту это будет не более 10 тысяч. По откровенному признанию г-на Анцинова, «что бы ни говорили – сейчас полная задница вообще у всех, и причиной этому огромные кредиты компаний, тем, у кого больше 200 млн рублей долгов, – просто конец». И даже если у застройщиков есть готовые дома, у них никто ничего не покупает.

«Я думаю, что ни поглощения и ни господдержка наше будущее, а залоговая яма», – не идеализирует Анцинов. «Мы – не ломбарды, а банки, и нам не нужны залоги, – поправляет строителя один из банкиров. – И, поверьте, нам тоже не комфортно от того, что сегодня ты дашь большой кредит надеж- ному клиенту, а через два месяца он окажется банкротом». «К счастью, мы еще в августе перестали кредитовать строителей, – говорит управляющий ЕвроФинансМосНарБанка Аркадий Колесов. – Просто мы вовремя поняли, что это де-факто невозвратные деньги». По словам вице-президента Первого объединенного банка Дениса Хадеева, его банк работает со строителями по условиям от 18 до 25% годовых. Сдержанность банков по отношению к кредитованию строителей г-н Хадеев объяснил отсутствием у банков свободных длинных денежных средств.

ПОПАЛИ ПО-КРУПНОМУ

ГЛАВА ДЕПАРТАМЕНТА СТРОИТЕЛЬСТВА и архитектуры Самары Александр Бурнаев – оптимист. Он уверен, что кризис должны пережить либо мелкие, либо средние компании.

«Большие компании с крупным привлеченным капиталом кризис переживут сложнее, – прогнозирует чиновник. – Потому что маленькие компании рассчитывают только на свои силы, собственные средства, на два-три дома легче привлечь дольщиков, чем на большое количество объектов». По оценке г-на Бурнаева, доля заемного капитала застройщика не должна превышать 15%, тогда есть вероятность, что внешние факторы не повлияют кардинально на деятельность организации.Первым это понял один из мелких, но в силу увлечения PR- деятельностью один из самых известных на рынке игроков Андрей Шокин. В декабре прошлого года его группа RBE вернула порядка 100 млн рублей своим дольщикам по жилым проектам в Самаре и Ульяновске. При этом компания успела завершить строительство первой очереди жилого комплекса «Гармония». Сейчас только в Самаре группа Андрея Шокина остановила строительство ж/к «Изумрудный город» (12,158 тыс. кв. м) и ж/к «Гармония» (32,504 тыс. кв. м). По данным «Дела», в «заморозку» ушел и самый глобальный проект Шокина – «Самара-Мегаполис». Он подразумевал освоение более 1,5 тысячи га земель Волжского района под жилую застройку площадью 3 млн кв.м. Инвестиций для этого потребовалось бы более $7 млрд – на этом все и закончилось.

По словам директора агентства N.A.M.E.S. (представляет интересы Шокина в общении со СМИ) Игоря Летичевского, начало проекта – это его единственная стадия, на которой реализация может быть заморожена относительно безболезненно. Затем объем вложенных средств возрастает настолько, что проект экономически безопаснее довести до конца.Впрочем, кроме RBE этого никто из инвесторов пока не понял. Так, самый амбициозный проект области – застройку 120 га территории совхоза «Волгарь» – ведет группа компаний «Амонд». Общая стоимость проекта оценивается в 40 млрд рублей. Год назад подразделение «Амонда», ООО «Шард», получило госгарантии на 176,2 млн рублей, 90,2 млн рублей дали федералы. На самом «Шарде» по итогам 2008 года 53,2 млн рублей задолженности при убытке в 300 тысяч рублей. В основном же консолидированный бюджет проекта составляют средства самого «Амонда», его подрядчиков, кредиты от частных инвесторов, банковские кредиты. В частности, одним из партнеров группы является Первый объединенный банк. В прошлом году «Амонд» планировал сдать 175 тысяч кв.м жилья, но, как удалось выяснить «Делу», продажи квартир (по цене 33-35 тысяч рублей за кв.м) сейчас идут только в двух домах «Волгаря». Многое из запланированного пришлось перенести на 2009 год. Сложно назвать удачными дела и дру- гих подразделений группы. Так, ее компания «Экосинтез» имеет дебиторскую задолженность в 941 млн рублей, а ООО «Амонд-Риэлт» по итогам 2007 года получило «кредиторку» в более чем 1,4 млрд рублей. Сейчас проценты по банковским кредитам на «Волгарь» обслуживает государство, но, если эта схема перестанет работать, кредиторам «Амонда» достанутся два дома и 120 га земель в Куйбышевском районе.

Не менее громкий проект «Дубрава» принадлежит ИСК «Волга-Групп». Проект уже скорректирован. Вместо коттеджей во второй очереди строительства компания пытается продавать малометражные бюджетные квартиры. Половина всего проекта вряд ли будет реализована в ближайшие несколько лет. В группе явно рассчитывают на средства дольщиков, так как финансовую картину ее структур нельзя назвать устойчивой. Так, прибыль одного из застройщиков ИСК, компании «Самарагорстрой», составляет 195 тысяч рублей при кредиторской задолженности в 129,1 млн рублей. При этом и другие компании, входящие в ВГ (ООО «Самарапромстрой», ООО «Волгаспецстрой-Проект»), при убытках имеют кредиторскую задолженность в несколько миллионов. Однако в самой «Волга-Групп» оптимизма не теряют, здесь «Делу» сообщили, что ни одного проекта не остановили – «все сдадим в срок».

Какие шаги предпримут собственники крупнейших холдингов в случае своего финансового дефолта, неизвестно, так как компании не комментируют эту тему. Управляющий самарским филиалом ОРГРЭС-Банка Михаил Липовецкий уверен, что должно вмешаться государство: «Например, выбрать приоритетные проекты в строительстве и финансировать их, в том числе и через свои, государственные банки». Впрочем, сам ОРГРЭС-Банк от кредитования строителей отказался еще в ноябре.Большие надежды на большие кредиты привели к тому, что сегодня только в черте города Самары заморожено более 80% строек. По словам топ-менеджера одного из холдингов, на самом деле проекты практически всех строительных компаний были заморожены уже с сентября 2008 года. Просто об этом никто не знал. Некоторые компании, правда, готовы поспорить о терминах. Скажем, по словам вице-президента приостановившей ряд объектов компании «Эл-Траст» Вячеслава Рандаева, это нельзя назвать решением о замораживании. «Просто было ограничено финансирование ряда проектов в целях перераспределения средств на площадки, которые необходимо завершить, довести до ума», – объясняет Рандаев.

Большинство этих проектов находятся на стадии проработки или котлована, а ведь, по данным экспертов, именно такие, совсем свежие площадки составляют 25% всего предложения на первичном рынке. Скажем, в своем проекте «Город мира» ЗАО «Губерния» достраивает очередь «Москва», а «Париж» остановлен.Если исходить из данных городского департамента строительства, в настоящее время на территории Самары насчитывается около 200 жилых объектов, имеющих разрешение на строительство. Если уравнять все эти объекты только по минимальной площади в 7 тысяч кв.м – уже в этом случае получается, что в Самаре к концу весны обнаружится более 1,2 млн кв.м недостроев. С учетом минимальной продажной цены в 43 тысячи рублей за кв.м в воздухе повиснет не менее 54,1 млрд рублей.

ЗАБЕРУТ ЗА ТАК

«БАНКИ С ТРУДОМ БУДУТ кредитовать строителей и дальше, – прогнозирует один из банкиров.

– Во-первых, нет понимания, как изменится спрос на жилье, во-вторых – нам не ясно, как именно застройщики планируют использовать другие варианты кредитования (дольщики, свой капитал). И вообще, удастся ли им достроить и продать свои дома?».Альтернативным вариантом развития событий может стать выкуп жилья государством. Об этом особенно много говорится в последнее время, но толку пока нет – госцена вопроса при выкупе квартир составляет 29,4 тысячи рублей за кв.м, хотя даже 39 тысяч – это уже, по словам многих застройщиков, ниже себестоимости. На «круглом столе» газеты «Самарское обозрение» заместитель министра строительства Самарской области Владимир Березовский обнадежил строителей, сообщив, что в ближайшее время будет разработана программа по выделению 2,7 млрд рублей на расселение областного аварийного фонда. 330 млн рублей даст областной бюджет, 2,2 млрд – министерство реформирования ЖКХ. Ориентировочно 50% этих средств планируется перекинуть на Самару. Основной критерий для застройщиков здесь – соответствие документации объектов 214-му закону о долевом участии. Средства будут распределяться путем аукционов. В марте Минстрой собирается выйти на правительство с утверждением программы, а в июне – получить средства. При этом сам Березовский согласен, что «42-43 тысячи рублей за кв.м – оптимальная цена для продажи. Она не позволит провалиться рынку». «Конечно, роль государства как посредника между конечным потребителем и застройщиком очень важна, – считает Вячеслав Рандаев. – Но все это коснется лишь тех, кто два года назад заложил свои проекты в сфере «эконом».

В министерстве согласны с тем, что наиболее ликвидным в ближайшее время будет жилье именно экономкласса. Такая уверенность даже позволила Владимиру Березовскому на том же «круглом столе» предложить собравшимся «скорректировать свои планы под социальные нормы». Такие слова заставили побледнеть Марата Мухаметшина, главу «Портала» – компании, которая специализируется на премиальной застройке. Но своевременность замечания нельзя переоценить – в ближайшие годы Минобороны планирует купить в области около 2 тысяч квартир метражом 18 кв.м, а это более 1,5 млрд рублей.Другое дело, что те, кто сейчас начнет перестраиваться под дешевизну, – выйдут в сегмент лишь через полтора года, когда все уже может измениться. «Если сейчас мы вернемся к эконом-классу, мы вернемся в прошлый век, к «хрущевкам», – предупреждает финансовый директор СК «Материк» Сергей Рыжков. Никому не хочется оглядываться назад, именно поэтому, возможно, имеют смысл слова одного из участников рынка: «Как только государство начнет вмешиваться в рыночные процессы – ни к чему хорошему это не приведет».

Большие надежды

Пять крупных компаний помогут Павлу Донскому выполнить план по вводу жилья в 2009 году (планы застройщиков на I-е полугодие)

ООО «Астрал» – жилые дома 12 тыс кв.м ЗАО СМП-1 – около 18 тыс кв.м ООО «Спектр» – более 13 тыс кв.м ООО «СПК Дон» – 16,5 тыс кв.м ООО «Кросс» – 28,9 тыс кв.м Источник департамент строительства Самары

Пионерам в пример

Основные объемы введенного в 2008 году жилья (тыс. кв.м)

64,5 «ТРАНСГРУЗ» (входит в строительный холдинг «Эл-Траст») 42,1 «ДОМ-75» (входит в ГК «Берег») 39,6 ЗАО «ППСО» АО «Авиакор» 31,1 ГК «УРАН» Источникдепартамент строительства Самары