Долина реки Кондурчи превращается в сплошную зону массированной застройки пригородов Самары

Численность населения муниципалитета скоро вырастет на десятки тысяч человек за счет заселения массированно застраиваемых и распланированных под стройку территорий. Уже сейчас в долине реки Кондурчи появился ряд популярных коттеджных массивов, и, судя по всему, в будущем их количество начнет переходить в качество. Анализ публичной кадастровой карты демонстрирует перспективы практически сплошного освоения всей речной долины в диапазоне от Старого Буяна до Красного Яра. Когда освоение всех этих площадок завершится, долину Кондурчи вполне можно будет считать своеобразной самарской «Рублевкой» — зоной с высококлассной малоэтажной застройкой. Это неизбежно потянет за собой комплексное развитие сопутствующей инфраструктуры района, на глазах превращающегося в одно из самых комфортных мест для жизни в губернии.

Несмотря на то, что в окрестностях реки Кондурчи уже реализован ряд проектов коттеджной застройки, работающие там девелоперы считают потенциал этой территории далеко не реализованным. На сайте компании ARTVILL указано, что в этом районе она собирается построить «сеть коттеджных поселков». Первым этапом реализации этой программы стало строительство коттеджного поселка «Шишки», вторым — КП «Грибы». Однако освоенная территория последнего примерно в три раза меньше той зоны, что указана на планах компании в качестве территории второго этапа. И, по данным публичной кадастровой карты, прилегающая к «Грибам» земля уже размежевана на множество отдельных участков для индивидуального жилищного строительства. Кроме того, в этой локации выделены и крупные наделы для реализации инфраструктурных проектов. 21,8 тыс. кв. м земли у трассы 36К-395 выделено под «парки культуры и отдыха». Участки площадью 33 и 6,2 тыс. кв. м — под объекты дошкольного, начального и среднего образования. Надел в 8,5 тыс. кв. м отведен под «общественное управление», еще 11,8 тыс. — под «обеспечение занятий спортом в помещениях». Кроме того, еще три участка площадью 19,7 тыс., 53,9 тыс. и 10,5 тыс. кв. м имеют, соответственно, виды разрешенного использования «площадки для занятий спортом», «парки культуры и отдыха», «объекты культурно-досуговой деятельности».

В зону интересов ARTVILL включен также надел площадью 387 тыс. кв. м по соседству с коттеджным поселком Family Park. Эта земля все еще не размежевана и, согласно кадастровой карте, выделена «для сельскохозяйственного назначения». Возможно, именно там реализуется обозначенный на сайте компании «Проект X» — коттеджный поселок, разработка которого началась в 2023 году. Однако никакой точной информации о его параметрах или локации в открытых источниках пока нет. Не исключено, что этот поселок будет строиться по соседству с «Грибами».

Не собирается прекращать развитие территории вблизи Кондурчи и другой крупный девелопер в этом районе — компания ASSET. Хотя пока из планов фирмы именно на новые проекты известно только о расширении поселка Family Park. «Мы получили проектное финансирование на продолжение поселка — на сто тридцать восемь объектов. Я думаю, за два с половиной — три года мы полностью построим», — сообщил основатель строительной компании ASSET Сергей Евсеев.

Однако, судя по данным публичной кадастровой карты, и сейчас активный процесс застройки этой территории вскоре приобретет гораздо большие масштабы. Как показано на карте, по другую сторону трассы от поселка LESMOI, застраиваемого все той же фирмой ASSET, уже размежевано порядка 250 участков для индивидуального жилищного строительства. На пустыре чуть южнее поселка SOSNOVKA также выделены сотни участков под «ведение личного подсобного хозяйства». Учитывая формат уже существующих рядом поселков, вероятно, что эти территории также будут развиваться в направлении создания жилых комплексов класса «комфорт плюс».

Еще одна перспективная площадка для комплексного освоения находится примерно на полпути между Старым Буяном и Заглядовкой. Там выделено два неразмежеванных участка площадью 96 и 203 тыс. кв. м под комплексное освоение в целях жилищного строительства. И сопоставимые по площади зоны по соседству с ними уже размежеваны на индивидуальные участки.

Также будущими локациями для создания коттеджных поселков могут стать еще три площадки. Между поселками Кондурчинским и Угловым имеются неразмежеванные на отдельные участки наделы суммарной площадью порядка 1,8 млн кв. м. Они уже имеют вид разрешенного использования «для комплексного освоения в целях жилищного строительства», однако отсутствие индивидуальных земельных участков в этой локации заставляет предположить, что пока возможность ее освоения серьезно не прорабатывается. Эти земли находятся в частной собственности, но для начала их застройки еще предстоит провести большую подготовительную работу.

Хотя основной массив земли у поселка Кириллинского в настоящее время не размежеван и отведен под сельское хозяйство, части пустыря площадью порядка 125 га уже поделены на индивидуальные участки. Некоторые наделы уже застроены, но именно о комплексном освоении этой территории пока говорить не приходится, хотя ее земельный потенциал и выглядит весьма впечатляющим. Схожая ситуация складывается с массивом земли в 1,18 кв. км между Старым Буяном и Кондурчой. На большей части этого массива уже выделены отдельные участки, некоторые из них, судя по спутниковым снимкам, застроены. Но комплексной программы развития этой зоны пока не представлено.

Даже уже озвученных разными девелоперами планов по дальнейшему развитию коттеджного строительства в районе реки Кондурчи достаточно, чтобы уверенно прогнозировать заметный рост населения Красноярского района в ближайшие годы. «У нас более 2 тысяч объектов должно ввестись на всех территориях, — комментирует Сергей Евсеев. — Сколько это новых жителей? Если брать средний коэффициент 3,5, это порядка 7 тысяч жителей. Но это только ближайший объем, не весь. В будущем приток населения будет еще больше». И, судя по всему, он станет больше в разы. Сотни уже «нарезанных» участков вдоль реки Кондурчи трудно интерпретировать иначе, чем подготовку к массовой коттеджной застройке. Земли, на которых сейчас находятся луга и различные неудобья, в довольно близкой перспективе будут полностью облагорожены и заселены. Это неизбежно повлечет за собой быстрое развитие инфраструктуры — появление развлекательных, образовательных, торговых объектов, транспортной составляющей. Сейчас это тормозится из-за пока еще небольшого числа жителей. «Мы уже планируем сделать в поселке частный детский сад, но вынуждены подстраиваться в этом вопросе под его заполняемость, — отмечает Сергей Евсеев. — Сейчас его открыть невозможно — это платная инфраструктура, для которой пока нет нужного количества детей. Между тем именно социальные объекты могли бы стать такими объединяющими факторами для будущего развития коттеджных поселков. Мы уже встречались с депутатами, главой района, поднимали этот вопрос. Пока какого-то конкретного решения нет. Но на такое количество домовладений, жильцов однозначно требуются новые соцобъекты — муниципальные детские сады и школа».

Если планы реализуются, то район Кондурчи, особенно, если верить данным кадастровой карты, ее правый берег, вскоре превратится в самарский аналог Рублевки.

В администрации района видят эту тенденцию и хорошо понимают перспективы, которые открывает перед муниципалитетом массированное освоение этой территории малоэтажным жильем. Задача районных властей в этой ситуации, с одной стороны, контролировать, чтобы застройка планировалась и велась не в ущерб местной экологии, носила максимально позитивный характер для Красноярского района, а с другой — содействовать проектам, создавая для реализующих их компаний режим наибольшего благоприятствования. В районной администрации «СО» прокомментировали: «Мы внимательно следим за отмеченными трендами. Рады, что наши земли так востребованы у жителей Самарского региона. Мы ведем постоянный диалог с застройщиками, стараемся, чтобы многие инфраструктурные вещи — детские учреждения, торговые центры, рестораны — закладывались уже при проекте освоения территории. И контролируем, чтобы наши красивейшие природные ландшафты логично вписывались в коттеджную застройку, органично дополняя новые жилые массивы. Это позволит нам максимально сохранить главное богатство района — его уникальную природу, и при этом способствует появлению рационально спланированных жилых массивов, обеспечивающих совершенно новое качество жизни».

Заинтересованность местных властей в системной малоэтажной застройке территории муниципалитета логична. Увеличение количества жителей приведет к росту налоговых поступлений в бюджет Красноярского района, что позволит направлять все больше средств на развитие его инфраструктуры, транспортной составляющей, улучшать комфорт проживания в муниципалитете. В свою очередь, это позволит простимулировать дальнейшее увеличение интереса жителей области к приобретению жилья в новых поселках вблизи Кондурчи и даст мощный толчок для развития района. Не исключено, что уже довольно скоро вся территория от Красного Яра до Старого Буяна превратится в массив малоэтажной застройки, где зеленые зоны перемежаются коттеджными массивами, плавно переходящими один в другой.

Осваивают полным ходом

Крупнейшим девелопером в районе устья реки Кондурчи на сегодняшний день является компания ASSET. Согласно информации с официального сайта фирмы, она была основана супругами Сергеем Евсеевым и Ксенией Газарьянц и ведет деятельность в Красноярском районе Самарской области с 2007 года. По данным системы «СПАРК-Интерфакс», действующее юридическое лицо ООО «СК АССЕТ» зарегистрировано в Самаре в марте 2014 года. Основная специализация — строительство жилых и нежилых зданий. Руководителем и единоличным владельцем организации сейчас является Ксения Газарьянц.

Первым крупным проектом компании в Красноярском районе стал коттеджный поселок комфорт-класса «Яр Парк», расположенный на левом берегу реки Сок, в южной части села Красный Яр. Его строительство началось в 2016 году. «Яр Парк» состоит из 80 двухэтажных таунхаусов с жилой площадью 102-120 кв. м в европейском стиле с прилегающими к ним индивидуальными участками земли в 2-4 сотки с парковочным местом. Поселок охраняется и находится под круглосуточным видеонаблюдением. В 2019-м ASSET представила еще два проекта. Строительство поселка класса «эконом плюс» «Эко Парк» развернулось вблизи села Красный Яр, на правом берегу реки Кондурчи. Как и «Яр Парк», этот поселок благоустроен, но застраивался преимущественно одно-двухэтажными индивидуальными домами жилой площадью от 60 до 120 кв. м с участками по 5-6 соток, хотя имеются и таунхаусы. Поселок состоит из 272 домов.

А запущенный параллельно проект «ЁLKY» из 33 индивидуальных вилл в сосновом лесу близ села Екатериновка ориентирован уже на более состоятельных покупателей. На официальном сайте застройщика представлено 10 готовых проектов вилл с жилой площадью от 118 до 375 кв. м с разной комплектацией. В 2021 году ASSET начала строительство еще одного коттеджного поселка комфорт-класса — Family Park. Его разместили на правом берегу реки Кондурчи рядом с устьем, в пяти минутах езды от Красного Яра. Всего в поселке запланировано 254 одно-двухэтажных дома площадью от 65 до 146 кв. м с собственным участком.

Необычным для компании проектом стал презентованный в 2022 году поселок SOSNOVKA. Территория будущего коттеджного поселка расположена чуть севернее Екатериновки, по соседству с селом Заглядовка, и разделена на 372 участка площадью от 6 до 10 соток. В отличие от других поселков ASSET, здесь участки продаются без подряда и готовых проектов. Последнее предложение от ASSET в районе реки Кондурчи — анонсированный в 2023 году закрытый коттеджный поселок LESMOI на 380 индивидуальных жилых домов площадью от 85 до 126 кв. м. Он расположен на территории в 35,4 га между поселками «Эко Парк» и Family Park.

Однако ASSET — не единственный девелопер, осваивающий земли в этом районе. По соседству с поселком «Эко Парк» с 2022 года ведет деятельность компания ARTVILL. Согласно информации с официального сайта компании, она занимается застройкой жилых домов с 2014 года, за это время ввела в эксплуатацию 80 тыс. кв. м жилья. Юрлицо ООО «СК Артвилл-Групп» было зарегистрировано в Самаре в марте 2014 года, специализируется на строительстве жилых и нежилых зданий. Единоличным владельцем организации и ее руководителем выступает Артем Иноземцев.

Рядом с Кондурчой ARTVILL реализовала два проекта. В 2022 году были завершены строительные работы в поселке «Шишки» на 130 индивидуальных одно-двухэтажных жилых домов со свободной планировкой, площадью от 60 до 145 кв. м. Вторая осваиваемая площадка — поселок «Грибы» на 204 дома. Параметры этого проекта сходны с таковыми у «Шишек»: территория застраивается одно-двухэтажными домами от 60 до 200 кв. м. Их строительство планируется завершить в декабре текущего года, а в 2025-м пройдут финальные работы по благоустройству поселка.

На портале Поселки.рф отмечается еще несколько коттеджных поселков в районе Кондурчи. В трех из них застройщиком обозначена компания «Удача63». Данных о юридическом лице с таким названием в системе «СПАРК-Интерфакс» нет. Но на официальном сайте, указанном в карточке с портала Поселки.рф, указано, что «супермаркет земельных участков «Удача» открыт Управляющей компанией «Двенадцать месяцев» в 2013 году». ООО «Двенадцать месяцев» зарегистрировано в Самаре в сентябре 2010 года и занимается покупкой и продажей земельных участков. Руководителем и единоличным владельцем организации выступает Лидия Вейс.

В качестве проектов «Удачи» отмечены экопоселок «Сосны», поселки «Кириллинский» и «Удача». «Сосны» располагаются на пустыре левого берега Кондурчи, между поселками Угловым и Кондурчинским. Согласно данным публичной кадастровой карты, локация размежевана на 37 индивидуальных участков по 12 соток, часть из которых уже застроена. «Кириллинский» находится у существующего одноименного поселка. На этом пустыре выделено порядка трех сотен наделов по 10 соток. «Удача» же расположена в южной части поселка Углового и представлена наделами от 6 соток, частично уже застроенными. Судя по информации с сайта компании, данные коттеджные поселки не являются проектами комплексного освоения земли — участки продаются без строительного подряда.

Последней отмеченной на портале Поселки.рф локацией в районе Кондурчи является коттеджный поселок «Сосновый бор» у деревни Малиновый Куст. Как и предыдущие, он в настоящее время все еще не освоен, хотя земля там разделена примерно на полторы сотни наделов по 10-16 соток. Компания, указанная в качестве застройщика этой площадки — ООО «Поселок 63», принадлежала предпринимателю Юрию Борисову, но была ликвидирована в конце 2017 года.

СЕРГЕЙ ЕВСЕЕВ, основатель строительной компании ASSET

Красноярский район — это очень хорошее, классное место для реализации многофункциональных жилых комплексов, для ИЖС. Да и для объектов коммерческого значения, пожалуй, тоже. Здесь проходят трассы и на Казань, на Ульяновск. Помимо нашей фирмы, естественно, есть и другие организации, которые реализуют здесь проекты. И в частном порядке люди тоже строят и продают жилые дома. Территория очень перспективна для развития.

— Роман Щерба