Мы используем файлы cookie.
Для улучшения вашего пользовательского опыта мы используем файлы cookie. Узнать больше
Министерство градостроительной политики Самарской области своим приказом утвердило перечень требований к мастер-плану площадок под комплексное развитие территорий.
Попытка властей перестроить работу программы КРТ путем детализации правил игры аргументируется «наведением порядка и прозрачности в схемы работы». Респонденты «СО» из числа девелоперов и экспертов разошлись в оценке утвержденного документа. Одни действительно видят в нем шаг к системной работе, другие — почву для всевластия бюрократии и появления все новых возможностей волюнтаристских ситуативных решений. Кто из них прав — очевидно, станет понятно по мере того, как клерки ведомства Андрея Грачева будут реализовывать свои «прозрачные» алгоритмы.
Программа комплексного развития территорий в Самарской области была запущена в 2022 году. Планировалось, что за счет КРТ удастся относительно быстро начать обновление старых районов города и решить проблему ветхого и аварийного жилья — без существенных бюджетных вливаний. Но процесс шел трудно. К концу 2024 года удалось найти инвесторов для семи участков. Помимо них, под комплексное развитие территорий определили еще 15 площадок. Однако реализация программы практически сразу натолкнулась на недовольство и противодействие жителей этих территорий. Вокруг темы КРТ разгорелось большое количество скандалов, многие из которых перешли в судебные разбирательства, частично продолжающиеся по сей день. В ноябре прошлого года программу КРТ в регионе заморозили.
К середине 2025 года принцип дальнейшего функционирования комплексного развития территорий в регионе кардинально изменился. Все связанные с этим полномочия были от муниципалитетов переданы вновь созданному ведомству — министерству градостроительной политики Самарской области. Сейчас застройщики неохотно идут в проекты КРТ из-за их низкой рентабельности. Сам смысл программы предполагает необходимость расселить большое число людей, проживающих на осваиваемой площадке в ветхих и аварийных домах, что требует огромных финансовых вложений. Тем не менее многие участники строительной сферы региона полагают, что в перспективе КРТ станет одним из главных локомотивов отрасли. «Механизм комплексного развития территорий на сегодняшний день является ключевым инструментом, обеспечивающим выполнение легитимных обязательств всеми его участниками, — поясняет президент холдинга «Глобал Вижн» Геннадий Сурков. — Мы полагаем, что востребованность проектов КРТ в Самарской области будет расти, особенно в свете утвержденных в августе Правил землепользования и застройки городского округа Самара».
Сейчас региональное министерство градостроительной политики формирует базу документов, на основе которых в будущем должна работать программа КРТ.
Одним из них — приказ минграда «Об утверждении требований к содержанию и порядку подготовки архитек-турно-градостроительной концепции (мастер-плана) территории, подлежащей комплексному развитию». Проект документа был обнародован в конце октября, затем 28 ноября с небольшими техническими изменениями он был подписан и.о. министра градостроительства, главным архитектором Самарской области Екатериной Семеновой. Это та самая чиновница, которая перешла в «Белый дом» вслед за своим руководителем Андреем Грачевым из администрации города-курорта Геленджика и попала в 2025 году под пресс прокуратуры за грубое нарушение законодательства о предоставлении государственных и муниципальных услуг (подробнее об этом «СО» писало в №41 от 17 ноября 2025 года). В документе чиновники минграда прописали длинный перечень требований к концепции развития территории — какой ее должен представить в минград потенциальный инвестор. Теперь девелоперам, претендующим на то, чтобы получить площадку под комплексное развитие, придется составлять мастер-план, отталкиваясь от утвержденных минградом требований. В теории это должно, во-первых, упростить задачу инвесторам, поскольку документ предполагает четкие понятные критерии, которые нужно соблюсти, а во-вторых — сделать процесс оценки и выбора чиновниками мастер-плана прозрачным и объективным. Однако в реальности ситуация может выглядеть далеко не столь однозначно позитивной.
Требования, предъявляемые к мастер-плану в приказе минграда, можно разделить на две группы. Первая включает преимущественно технические критерии. Часть из них выполнить довольно легко, взяв информацию из существующих документов. К таковым, например, можно отнести кадастровый план площадки. Другие, такие как анализ текущего состояния инженерной инфраструктуры и анализ транспортно-планировочного каркаса территории, можно рассчитать на основе действующих нормативных градостроительных документов. Эксперты отмечают, что анализ этих аспектов — очень сложный и трудоемкий процесс. Однако он подчинен конкретным нормативам и требованиям, на основе которых девелопер делает свои расчеты, а потому работа над ними напрямую зависит от уровня профессионализма экспертов.
Гораздо более интригует содержание второй группы критериев мастер-плана. Эти требования носят не экспертный, а субъективный оценочный характер. Среди таковых можно отметить анализ исторического контекста территории, социокультурное исследование, анализ рынка, программу развития территории. В отличие от технических вопросов, которые подчиняются нормативам и правилам, никаких конкретных регламентов, например, для социокультурного исследования нет. Проводящий его девелопер будет ориентироваться в первую очередь на свое видение того, что является наиболее важным в этом вопросе, но у оценивающего мастер-план чиновника приоритеты могут оказаться иными. Не дает девелоперам никаких ориентиров на то, что именно должно быть в представленной на суд чиновников документации, и пункт «Анализ рынка». Сама эта формулировка очень масштабна и включает в себя множество аспектов. И мнения о том, какие из них имеют первостепенное значение и требуют максимального изучения, а какие второстепенны, у девелопера и у чиновников могут также не совпадать, причем совершенно.
Именно четкие формулировки требований к анализу таких пунктов могли бы помочь застройщикам сформулировать свое видение проекта комплексного развития территории. Однако в приказе министерства они отсутствуют. В итоге, несмотря на появление новых нормативных документов, программа КРТ остается зависимой от субъективных критериев, которые каждый из участников создания, обсуждения и принятия проекта может оценить по-своему. Некоторые девелоперы опасаются, что именно на таких пунктах они могут столкнуться с волюнтаризмом чиновников. В подобной ситуации процесс разработки, согласования и доработки проекта рискует затянуться на долгие месяцы. А то и вообще не двигаться с места.
Сейчас эксперты и участники рынка противоречиво оценивают разработанный минградом приказ по формированию мастер-плана площадки под КРТ. Как прокомментировал «СО» директор ООО «ОКТОГОН», общественный советник губернатора Самарской области Олег Никитенко, этот документ дает единые критерии к мастер-плану. «Это ориентирует и помогает, — говорит Никитенко. — Сегодня тебе говорят: «Надо сделать мастер-план». А как он должен выглядеть, что в нем должно быть — у всех представления разные. Сейчас сформулирован некий необходимый минимум. Я бы оценивал это как шаг вперед с точки зрения прозрачности и предсказуемости требований. Они конкретизированы. Как это будет работать на практике, пока неизвестно. Если возникнет потребность, значит, требования будут обновляться. По крайней мере, это предсказуемая система». Президент холдинга «Глобал Вижн» Геннадий Сурков полагает, что «приказ министерства градостроительной политики Самарской области позволит установить четкие правила для застройщиков в рамках проектов, рассматриваемых для реализации через механизм КРТ». В то же время руководитель одной из крупных девелоперских компаний Самары считает, что критерии, прописанные в документе министерства градостроительной политики, абсолютно неконкретны, и в итоге они не только не помогут развитию программы КРТ, но и осложнят ее реализацию. «Критерии в документе изложены очень нечетко, по некоторым пунктам формулировки совершенно размыты. Непонятно, кто и как будет определять, что хорошо в проекте, а что плохо, что нужно, а что нет. Все это создает благодатную почту для принятия чиновниками решений на свое усмотрение при выборе для площадки девелоперского проекта», — полагает респондент.
Ряд экспертов отмечает, что субъективные оценки в программе КРТ в любом случае будут присутствовать. «В мастер-плане нужно показать, что ты продумал социокультурный аспект, можешь объяснить, кому твой проект адресован, кто будет его потребителем. Нужно понимать, что важно для потребителей, — рассуждает директор «ОКТОГОНа» Олег Никитенко. — Да, дальше будет субъективная оценка — у кого это получилось лучше, у кого хуже. Но этого не избежать. При разработке архитектуры проекта субъективность будет всегда. Главное, чтобы субъективность приводила не к вкусовщине, а к уважению и принятию иной точки зрения на развитие города и исправлению ошибок. Для этого и существуют эти многостадийные обсуждения. Возможно, в результате замедляется инвестиционный процесс, но есть и плюсы. При положительном исходе процесса можно помочь девелоперу сформировать дополнительную ценность своего продукта. Если все будет работать так, то, наверное, система себя оправдает».
В то же время далеко не все эксперты вообще считают существование такого документа целесообразным. «Я не понимаю, зачем для КРТ нужно создавать отдельный документ с требованиями, — рассуждает председатель региональной организации Союза архитекторов России Юрий Астахов. — Мастер-план любого градостроительного объекта строится по одной и той же методике. Есть нормативные требования, и в их ключе мастер-план и должен прорабатываться. КРТ ничем не отличается от других проектов. Есть некая территория, и все существующие требования на ней нужно выполнять». Создание большого количества различных документов Астахов считает почвой для бюрократии и коррупции.
Вице-президент группы «Берег» Вячеслав Сидорович вообще полагает, что для того, чтобы программа комплексного развития территории могла нормально работать, к формированию площадок под КРТ нужно использовать совершенно другой подход. По мнению Сидоровича, до того, как начинать поиск инвестора для площадки под КРТ, необходимо провести подробный анализ участка. По его результатам должны быть полностью понятны все аспекты, влияющие на будущую прибыльность проекта, в частности себестоимость строительства, технические аспекты, степень господдержки. Только после этого площадку можно выставлять на КРТ, чтобы приходящий на нее инвестор четко понимал перспективы проекта.
Нормативная база для функционирования проекта КРТ в регионе, возможно, еще будет дорабатываться. Тем не менее неделю назад стало известно, что процесс поиска инвесторов, готовых включиться в программу, уже идет и даже дошел до заключения конкретных договоров. Но в целом пока инвесторы с осторожностью относятся к программе комплексного развития территорий, чаще рассматривая возможность своего участия в ней, скорее, теоретически.
ВЯЧЕСЛАВ СИДОРОВИЧ, вице-президент группы «Берег»
Принимая участие в совещаниях прошлой областной администрации, посвященных проблематике реализации программы КРТ, я пришел к выводу, что вместо общих слов и понуждений застройщика заключить договор необходимо привести реализацию программы к простым критериям, которые относятся не к сфере популизма и политики, а к бизнесу. Поэтому были разработаны критерии оценки предназначенных под КРТ площадок, анализ которых нужно провести прежде, чем приступать к их реализации. Хочу пояснить, почему программа КРТ работает в столичных городах. Ответ простой — там другая рентабельность. Существующая там продажная рыночная стоимость квадратного метра жилья значительно выше его себестоимости. В Самаре же предлагаемые под КРТ участки очень часто расположены в удаленных районах города, где стоимость квадратного метра невелика, а конкуренция от застройщиков, напротив, высокая. В результате при реализации проектов комплексного развития территории застройщик сталкивается с минимальной или отрицательной рентабельностью. Поэтому, прежде чем выставлять площадку на КРТ, необходимо, чтобы аутсорсинговая компания заранее провела анализ земельного участка, на основании которого будет понятна его перспектива. И впоследствии в договоре о КРТ, заключенном между будущим застройщиком и городом, уже должны быть прописаны все параметры, влияющие на прибыльность проекта. Во-первых, необходимо заранее сделать расчет затрат на 1 кв. м, которые потребуются при реализации проекта. Нужно просчитать стоимость расселения площадки, демонтажа строений, вывоза мусора. Еще вопрос — количество парковочных мест. При разработке проекта КРТ необходимо понимать, кто потенциальный покупатель будущих квартир, сможет ли он позволить себе купить и квартиру, и паркинг, а следовательно, каково реальное количество машино-мест, которое застройщик сможет потом реализовать. Далее — социальная инфраструктура. Застройщику говорят строить детские сады и школы. Их можно простроить только из ранее полученной прибыли, потому что ни один банк не будет их финансировать и не положит эти затраты на стоимость квадратного метра. Тогда в какой момент реализации всего проекта нужно строить социальные объекты? Логичнее всего относить это к последней очереди застройки. Когда жители уже сделали ремонт и заселяют квартиры. До этого школы и детсад будут стоять пустыми. Вопросы отселения, коммуникаций. Будет ли государство помогать с их решением? И только когда весь спектр вопросов (всего их 18) будет изучен, вся информация получена, можно делать выводы о целесообразности выставления площадки на КРТ, за которую уже будет вестись борьба, и площадка будет представлять собой реальный рыночный продукт.
ЮРИЙ АСТАХОВ, председатель региональной организации Союза архитекторов России
Основная идея КРТ — отселение за счет застройщика ветхого и аварийного жилья. Это ключевой вопрос, и это же ключевые затраты. В законе написано, что для отселения необходимо предоставить равнозначную, то есть аналогичную по размеру площадь. Из-за этого начинаются протесты людей, когда их хотят переселить в другие районы. Чтобы решить проблему с недовольством жителей, нужно заменить слово «равнозначное» на «равноценное», и все. Адекватные застройщики, которые действительно хотели с этим разобраться, всегда поступали по такому принципу. Конечно, есть и ряд других вопросов, например сети. Любой застройщик с этим сталкивается, это часть его работы.
Все исследования, которые сейчас требуют провести для создания мастер-плана, понятны — да, проблемы надо заранее знать. Но их нужно знать в любом проекте, не только в КРТ. Строительство всегда начинается с ППТ — проекта планировки территории. Для КРТ этот документ точно такой же. В любом случае всегда должны соблюдаться градостроительные нормы, и для всех они должны быть одинаковыми. Поэтому я не думаю, что нужен какой-то специальный механизм для КРТ. Вопрос в другом: нужно проверить все нормативы, потому что иногда они бывают просто нереальными. Это сейчас самый важный вопрос — чтобы нормативы были хорошо продуманными. В принципе сейчас это уже почти сделано, все они посчитаны и приведены к нормальному уровню. Остался только один — плотность. Но есть нормативы инсаляции, количества мест в детских садах, в школах. Если все они выполнены, какое значение имеет плотность? Этот норматив у нас практически никогда не выполняется. Не нужно для КРТ создавать никаких специальных механизмов. Все просто — выполняйте существующие нормативы. Сложность — это инструмент бюрократов и коррупционеров.
ПАВЕЛ ГАЛКИН, председатель правления АО «Паритет Девелопмент»
По моему мнению, приказ по КРТ достаточно полный и хорошо проработан для выполнения своих задач. Он очень важен как с точки зрения регулирования городской застройки и ее параметров, так и с точки зрения приведения в порядок всей градостроительной документации — от генерального плана до правил землепользования. Цель документа — не только изменение городского облика, совершенствование урбанистической среды, но и создание понятных правил работы для девелоперов. До этого момента в городе по большей части были лишь местные застройщики. Усиление конкуренции среди строительных компаний за счет прихода девелоперов из других регионов однозначно пойдет на пользу рынку. Это положительно скажется на качестве строящегося жилья.
ГЕННАДИЙ СУРКОВ, президент холдинга «Глобал Вижн»
Действующим градостроительным законодательством Российской Федерации разработка мастер-планов напрямую не регламентирована. Однако на практике архитектурно-градостроительная концепция (мастер-план) стала ключевым документом как для бизнеса, так и для власти в процессе принятия решений по реализации проектов. Она позволяет выявить и согласовать возможные расхождения с существующей градостроительной документацией на ранней стадии, еще до разработки проекта планировки территории.
Соответствующий приказ министерства градостроительной политики Самарской области позволит установить четкие правила для застройщиков в рамках проектов, рассматриваемых для реализации через механизм КРТ. С большой долей вероятности аналогичные требования по разработке мастер-плана будут применены и к крупным строительным проектам, инициируемым девелоперами вне рамок договоров КРТ.
Кроме того, вероятно, что после законодательного закрепления понятия «мастер-план» и требований к его содержанию на федеральном уровне в региональный приказ потребуется внести соответствующие изменения и уточнения, как это обычно происходит с нормативно-правовыми актами.
ОЛЕГ НИКИТЕНКО, директор ООО «ОКТОГОН», общественный советник губернатора Самарской области
В приказ об утверждении требований к содержанию и подготовке мастер-плана территории под КРТ вошли требования, которые сложились по результатам рассмотрения проектов, ранее представлявшихся по программе. Эта структура выросла снизу — из тех мастер-планов, которые делали девелоперы и застройщики, работавшие в данной сфере правительственные организации. На мой взгляд, сам подход, когда мы идем от частного к общему, — он неплох, потому что отображает состояние и возможности отрасли. Безусловно, остается открытым вопрос совершенствования. Но документ утверждается приказом министерства, и если будет необходимость что-то углубить и доработать — это можно будет сделать.
— Отдел недвижимости
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены