Точка притяжения авторитетов из 1990-х — «Беркут» на Алма-Атинке — после завершения многолетних тяжб по его сносу прошел ребрендинг, переименовавшись из кафе в ресторан, и оптимизировал налогооблагаемую базу по земельному налогу.
Недавно Самарский областной суд удовлетворил иск собственницы участка под «Беркутом» Ягут Манафовой, добившейся заметного снижения кадастровой стоимости земли.
Ресторан (в прошлом кафе) «Беркут» на улице Алма-Атинской, 200, занимает участок земли площадью 2,4 га. Заведение нередко называют легендарным. В 90-е «Беркут» был местом сбора многих авторитетных лиц и сохранил аутентичную атмосферу практически нетронутой до сих пор. Хотя сейчас авторитетов сменили офисные клерки — «Беркут» является местом проведения разного рода корпоративов, и, судя по фото на странице ресторана в соцсетях, проходят они весьма зажигательно.
А ведь еще несколько лет назад «Беркут» балансировал на грани сноса. В 2013 году мэрия Самары изложила планы модернизации улицы Алма-Атинской: дорогу планировалось расширить до четырех полос в рамках подготовки к проведению мундиаля. Под снос в этом случае попадали более 80 кафе, ресторанов, автомастерских и гостиниц, построенных на красных линиях.
Инициативная группа собственников этих заведений в 2016 году за счет собственных средств разработала проект планировки и межевания территории, который предусматривал сохранение зданий путем уменьшения створа красных линий. Проект отклонила мэрия, и тогда предприниматели обратились в суд.
В конце 2017 года, не дожидаясь завершения судебных тяжб, мэрия опубликовала два постановления о сносе незаконных построек на улице Алма-Атинской — кафе «Беркут» и автосервиса «Тюльпан». Здания предстояло снести в срок до 25 января 2018 года.
Владельцы построек нанесли ответный удар. Собственница земельного участка под кафе «Беркут» ИП Ягут Манафова направила в мэрию Самары жалобы на руководство сектора сноса департамента градостроительства, которое якобы вымогало у нее 2,5 млн руб. за невынесение постановления о сносе легендарного заведения. Все беседы с чиновниками Манафова писала на диктофон. Позже заявления перенаправили в полицию, а вот был ли какой-то результат — до сих пор неизвестно.
Спустя еще некоторое время Манафова выиграла суды по делу о сносе «Беркута». Как следовало из иска предпринимательницы к мэрии, владельцем зданий на участке площадью 293 кв. метра и 356,7 кв. метра значится ее сын — Алиев Г.Я. От его имени заключались договоры на электроснабжение, техническое обслуживание сетей водоснабжения, присоединение к газораспределительным сетям. Нахождение спорных зданий на этом участке, как считает Манафова, соответствует основным видам его разрешенного использования. Участок никогда не являлся и не является территорией общего пользования, на нем не планируется размещение линейных объектов. Признаки самовольной постройки у спорных объектов недвижимого имущества отсутствуют, а отсутствие разрешения на строительство не является безусловным основанием для сноса. В итоге суд принял сторону истицы и отменил постановление о сносе. Автосервис «Тюльпан» тоже доказал свое право на существование через суды.
После победы над чиновниками Манафова несколько лет не демонстрировала публичной активности, а потом решила повторить успешный опыт взаимодействия с Фемидой. Она подала в Самарский областной суд исковое заявление о снижении кадастровой стоимости земельного участка под рестораном «Беркут». По данным публичной кадастровой карты, стоимость земли составляла 13,524 млн рублей. В заявлении Манафовой содержались требования о снижении этой цифры до 10,375 млн рублей (по состоянию на 1 апреля 2022 года).
В обоснование заявленных требований истица указала, что она является собственником спорного земельного участка. Кадастровая стоимость участка превышает рыночную, затрагивая ее «права и обязанности как плательщика земельного налога».
Интересный факт: дело ресторана «Беркут» облсуд рассматривал в отсутствие сторон. Ни административный истец, ни административные ответчики не направили в судебное заседание своих представителей, хотя о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом. В этом нет ничего удивительного — кадастровых дел так много, что облсуд рассматривает их практически на автомате (подробнее об этом — в тексте «Горшочек все варит»).
Ответчиками по делу «Беркута» были заявлены областное минимущества, мэрия, региональное управление Росреестра, ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» (ЦКО), ППК «Роскадастр». ГБУ СО «ЦКО» представило в суд письменный отзыв, в котором указало, что «стоимость земельного участка, определенная отчетом об оценке, находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится рассматриваемый земельный участок», и попросило рассмотреть дело в его отсутствие.
Как следует из материалов дела, истице Манафовой на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 63:01:0255006:877 площадью 2400 кв. метров, расположенный по адресу: Самара, Кировский район, улица Алма-Атинская, участок №200.
Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом министерства имущественных отношений Самарской области №2181 от 25 ноября 2022 года по состоянию на 1 января 2022 года в размере 13,524 млн рублей. Полагая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, Манафова представила в суд отчет об оценке №18/12-24/1, выполненный 25 декабря 2024 года ООО «ТАО». В этом документе стоимость земли определена в 10,375 млн рублей.
Суд пришел к выводу, что приведенные в отчете выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. «Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, отчет содержит определение рыночной стоимости земельного участка на основе качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализа рынка недвижимости и выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, расчетов величины рыночной стоимости, приведенной в рамках выбранного оценщиком сравнительного подхода. Суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Доказательств иных величин рыночной стоимости земельного участка, а также замечаний к отчету об оценке сторонами не представлено», — говорится в судебном решении.
В итоге Самарский областной суд удовлетворил требования Ягут Манафовой и снизил кадастровую стоимость земли под «Беркутом» до 10,375 млн рублей (по состоянию на 1 января 2022 года). Земельный налог для легендарного заведения общепита теперь тоже снизится.
Судебные процессы по переоценке кадастровой стоимости земельных участков под частной недвижимостью начались в Самарском областном суде более 10 лет назад — осенью 2014 года. Недовольство землевладельцев тогда вызвала оценка участков, осуществленная в 2013 году нижегородским ООО «Группа комплексных решений» по заказу регионального правительства. Результаты оценки, прописанные в постановлении правительства №610 от 13 ноября 2013 года, и стали предметом массового оспаривания.
Вскоре все такие тяжбы стали идти по одному шаблону. Истцы представляли в суд результаты новой оценки, выполненной местными компаниями, и в том случае, если экспертный отчет был составлен в соответствии с требованиями законодательства, суд принимал его за основу и снижал кадастровую стоимость земли.
В связи с лавинообразным увеличением числа рассматриваемых кадастровых дел в несколько десятков раз гражданскую коллегию областного суда по первой инстанции усилили еще несколькими судьями. Среди лидеров по снижению кадастровой стоимости участков были, например, ООО «ИММО-ТЛТ», являющееся застройщиком «торгового центра с внешней инфраструктурой» и аффилированное с ООО «Ашан Недвижимость» (было 1,716 млрд рублей — стало 353,2 млн рублей), и оператор ТРК «Парк Хаус» — ООО «МД-Тольятти» (было 1,132 млрд рублей — стало 256,452 млн).
Суды по снижению кадастровой стоимости участков идут до сих пор. Только в последние недели областной суд рассмотрел несколько десятков подобных дел. Истцами в них выступали Потапов П.В., ООО «Драла», ООО «Центр красоты «Мисс О», ООО «Бизнес-Холдинг», ООО «Гланцепол», Кочегарова М.Б., многие другие физические и юридические лица.
— Наталья Эльдарова
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
