Наталья Харланова: «Ликвидные активы покупают быстро»

— Какие активы и на какую сумму реализованы Поволжским филиалом компании в 2021 году? Какие объекты пользуются спросом на аукционах и публичных торгах?

— Российский аукционный дом — это федеральная площадка по продаже имущества всех форм собственности.

Всего за 2021 год Поволжским филиалом компании продано почти 500 объектов на сумму 6,3 млрд рублей. Эта цифра в 3 раза больше итоговой за предыдущий год, тогда мы продали имущества на 2,3 млрд рублей.

Исходя из нашей статистики, 2020 год показал ажиотажный спрос на земельные участки, их доля составила 32% от общего количества имущества, на долю коммерческой недвижимости пришлось 28%, таков же объем продаж транспортных средств.

А вот на долю жилой недвижимости — всего 8%. Хотелось бы остановиться на этом подробнее.

В процедуре публичного предложения, которая применяется в банкротных торгах, мы отметили рост спроса на земельные участки. Связано это, во-первых, с началом действия программ по кредитованию банками загородного строительства, а во-вторых, с ростом цен на городские квартиры и, как следствие, вытеснением платежеспособного спроса в сторону загородной недвижимости.

Остальной объем продаж распределился на оборудование, транспорт и нематериальные активы. Я думаю, что и 2022 год сохранит этот тренд, судя по запросам инвесторов.

Второй пандемийный год оказался еще активнее в плане продаж, поскольку мы фиксируем тренд продажи активов на начальных этапах. Будь то аукцион или процедура публичного предложения в банкротстве.

Она касается активов, продаваемых по поручению АСВ, и непрофильных активов Сбербанка, государственных корпораций и процедур продажи федерального и государственного имущества в рамках 178-ФЗ.

Годных активов мало, и когда на рынке появляются объекты с арендаторами или в понятных локациях с просчитываемой перспективой дохода на ближайшие 5 лет, инвесторы не медлят.

Если в прошлые годы акцент был на «голландских» аукционах, то сегодня уже редко встретишь такую процедуру, где в ходе одной сессии можно приобрести актив со снижением от начальной цены. Хорошие активы покупают быстро.

— Какую сделку прошлого года, проведенную вашим подразделением, вы считаете самой интересной?

— Самая крупная сделка в Самаре в 2021 году — это продажа ТОЦ «Вертикаль» в процедуре банкротства собственника актива.

На торги заявились шесть участников. И при начальной стоимости 720 млн рублей цена продажи выросла на 45% и составила 1,044 млрд рублей.

Отмечу, что правильно установленная цена актива может дать рекордный итог продажи. Комфортная стартовая для рынка цифра дает шанс сразу нескольким участникам реализовать свои намерения и приводит к лучшим результатам.

А это возможно только в процессе аукциона. Уже несколько месяцев эксперты рынка обсуждают эту сделку и пытаются разгадать логику и цель победителя. Действительно, не каждый день совершаются миллиардные сделки, и всем интересно, какой проект мы увидим в скором времени.

— Почему сделка по ТОЦ «Вертикаль» показательна для вас?

— Во-первых, на рынке следили за продажей этого актива.

Во-вторых, лишь федеральной структуре под силу правильно упаковать и эффективно продать дорогостоящий лот. Ведь перед нами была ответственная задача от кредиторов — привлечь максимальное количество участников рынка в процедуру и создать конкуренцию.

В-третьих, в Самарской области это первый коммерческий объект, проданный за сумму выше 1 млрд рублей. Только компания, обладающая необходимыми ресурсами, способна обеспечить и юридическую чистоту, и полный цикл услуг по сопровождению сделки.

— Какие знаковые объекты вы продали еще?

— В августе 2021 года состоялся аукцион по продаже 100% пакета акций АО «Аэропорт Оренбурга». Это продажа в процедуре приватизации государственного имущества.

В июле мы были на встрече в правительстве Оренбургской области и обсудили возможность проведения в качестве организатора торгов аукциона с инвестиционными условиями по модернизации аэропортов в Оренбурге и Орске, предполагающими инвестиции в размере не менее 3 млрд в реконструкцию терминалов и перронов.

Начальная цена — 1,6 млрд рублей, было три участника, и в результате конкурентных торгов цена выросла до 3,1 млрд рублей.

В областной бюджет поступило в 2 раза больше средств, чем изначально предполагалось. Уверена, что результат сотрудничества с независимым организатором торгов для региональных и муниципальных властей — это всегда увеличение бюджетных поступлений от выбытия объектов в рамках приватизации и отсутствие рисков и судебных споров, поскольку всю ответственность за процедуру несет организатор торгов.

И мне бы очень хотелось, чтобы на наш опыт работы в соседних регионах обратили внимание и власти Самарской области. Ведь продажи — это функционал не чиновников, а коммерсантов. А в итоге — пополнение региональной казны для реализации социальных задач.

— Какие тенденции развития рынка вы бы отметили? Какие направления планируете развивать в дальнейшем?

— Отмечу рост среднего чека покупки. А также увеличение количества участников торгов: в среднем не менее 3-4 участников. Вырос чек запроса от инвесторов, готовых вложить свободные средства.

Повторюсь, что причина этому — отсутствие качественных предложений на рынке торгов в процедуре банкротства, а также непрофильных активов Сбербанка и других банков, с которыми мы работаем.

Кроме того, у инвесторов мало доверия к иным финансовым инструментам, кроме понятных вложений в недвижимость.

В 2020 году мы вышли на рынок с предложением продажи активов частных собственников в процедуре аукционов. Радует, что собственники начали понимать уникальность инструмента и видеть возможность не продажи в одни руки, где всегда есть риски срыва сделки, а создания при помощи аукциона конкурентной борьбы за актив и, как результат, получения максимально возможной итоговой цены.

Поскольку география работы филиала — это семь регионов Поволжья, акцентирую внимание на активах в продаже. Это офисное здание на ул. Красноармейской, 1, имущественный комплекс «Дубовая роща» на 9-й просеке в Самаре, земельные участки в Волжском районе Самарской области для жилищного строительства, действующий торговый центр в Волгограде, офисное здание и площадка для редевелопмента «Мельница Шмидта» на берегу Волги в Саратове, офисное здание в центре Ульяновска, 100-процентная доля в ООО «Птицефабрика «Степная» в Астрахани.

В процессе назначения аукционы по продаже массивов сельхозназначения. В наших планах — развитие продаж активов государственных и муниципальных предприятий, частных собственников, банкротного и проблемного имущества, поскольку запрос на рынке есть и РАД, с наработанной практикой и экспертностью, способен обеспечить эффективные продажи во всех сегментах.

— Любовь Федорова