Попытка «ИнСтроя» завладеть 6,6 га земли в пригороде Тольятти завершилась фиаско

Широко применявшаяся некогда схема выкупа руинированной недвижимости ради получения прав на земельный участок под ней, как оказалось, больше не работает.

Читайте также:

Полный вперед

Иван Носков: «Город — это единый механизм»

Мимикрия Сорокина

Больше

Или работает далеко не всегда. Выкупившая остатки трудового лагеря «Гвардеец» компания «ИнСтрой» не смогла добиться права долгосрочной аренды 6,6 га в администрации Ставропольского района, а правомерность позиции чиновников еще и подтвердил суд. Сделка, которая обещала покупателю сотни миллионов прибыли, де-факто оказалась напрасной тратой денег.

В 2022 году ООО «ИнСтрой» приобрело с аукциона активы обанкротившегося тольяттинского муниципального предприятия «Инвест-Проект». Среди них были 13 объектов недвижимости закрывшегося трудового лагеря «Гвардеец» — столовая, спальные корпуса, сторожка, кладовая, жилой домик, душевая и котельная. Хотя актив расположен в крупнейшем пригороде Тольятти и одной из самых востребованных локаций — селе Подстепки, цена сделки составила всего 6 млн рублей. Низкая стоимость объяснялась плачевным состоянием строений. По итогам проводившейся летом 2017 года оценки «Гвардейца» эксперты отмечали, что «по факту большая часть зданий полностью разрушена, часть зданий находится в аварийном состоянии», «объекты оценки на дату осмотра не используются, разрушены, являются непригодными для дальнейшей эксплуатации». Коммуникации на участке присутствовали, но водопровод и канализация проведены только в душевую с котельной, а в остальных строениях было лишь электричество.

Сами объекты бывшего «Гвардейца» особого интереса для их нового собственника не представляли. Реальной целью «ИнСтроя» при покупке актива был земельный участок под «Гвардейцем». На Avito стоимость сотки в этом районе села Подстепки составляет от 160 тыс. до 400 тыс. руб. Заполучив лагерные корпуса, компания хотела на основании этого взять в долгосрочную аренду 6,6 га земли. Общая стоимость такого участка может колебаться от 100 млн до 250 млн руб. После получения земли под «Гвардейцем» в аренду в прямом смысле слова разваливающийся актив можно было перепродать, и потенциальная сумма сделки легко могла превысить первоначальные вложения (6 млн рублей) в десятки раз. В качестве хозяина недвижимости бывшего трудового лагеря «ИнСтрой» обратился в администрацию Ставропольского района с заявлением, в котором просил образовать земельный участок под лагерем и предоставить его в аренду.

26 декабря 2023 года чиновники ответили отказом. Не согласившись с такой позицией, «ИнСтрой» попытался обжаловать ее в самарском арбитраже. Компания требовала признать постановление об отказе незаконным, обязать администрацию района издать распоряжение о предварительном согласовании предоставления в аренду на 49 лет земельного участка площадью 6,6 га земли. С видом разрешенного использования — для дальнейшей эксплуатации зданий, сооружений трудового лагеря «Гвардеец».

Чиновники, отстаивая свою позицию в суде, отказ в предоставлении земли мотивировали несоразмерностью «площади испрашиваемого земельного участка площади, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости», а также полуразрушенным состоянием зданий «Гвардейца».

Подобная практика — получения прав на землю через покупку недвижимости на ней — ранее уже была хорошо отработана и неоднократно использовалась различными компаниями, и судебный процесс представлялся простой формальностью. Все шло без эксцессов и по накатанной колее в первых двух инстанциях. Рассмотрение дела стартовало в марте 2024 года, уже в июле арбитраж принял сторону «ИнСтроя» и постановил, что участок должен быть предоставлен компании в аренду. «Администрация своим отказом в предварительном согласовании договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости ООО «ИнСтрой», сделала невозможным использование последним своих объектов недвижимости», — отмечалось в решении суда. Эта позиция устояла в апелляционной инстанции. Но кассация заняла прямо противоположную позицию. В декабре 2024 года Арбитражный суд Поволжского округа отправил дело на новое рассмотрение в самарский арбитраж. В постановлении отмечается, что «размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта», а «противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным». При этом, по мнению суда, потенциальный арендатор должен еще и «представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях». Если же эти объекты использовать невозможно, то и права на землю их владелец теряет. «В случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования по целевому назначению, предоставление земельного участка для эксплуатации таких объектов является неправомерным», — подчеркивается в постановлении кассации. Там же отмечается, что в случае сноса разрушенных зданий право собственности на них прекращается. То есть оснований для аренды земли уже не будет.

Повторное рассмотрение дела в арбитраже заняло значительно большее время — 10 месяцев. Позиция «ИнСтроя» в суде де-факто свелась к запросу судебной экспертизы, которая и должна была обеспечить требования компании доказательной базой. Специалисты должны были определить, «является ли площадь спорного земельного участка… соразмерной и достаточной для эксплуатации объектов недвижимости» и можно ли восстановить здания, чтобы использовать по целевому назначению. Но экспертизу проводить не стали. Суд не согласился с утверждением, что «объекты являются единым имущественным комплексом». Более того, «установлено отсутствие ведения заявителем в полуразрушенных зданиях, находящихся на испрашиваемом земельном участке, хозяйственной деятельности», при этом нет и доказательств того, что планируется восстановление объектов, нет даже проектной документации на восстановление объектов или каких-либо направленных на это подготовительных действий.

Фактически судебное решение означает конец схемы установления контроля над ценными земельными активами через покупку находящейся на них дешевой недвижимости. Адвокат Палаты адвокатов Самарской области Людмила Сенилова говорит, что такое решение суда «абсолютно в сложившейся судебной практике». «Времена, когда покупка разрушенных корпусов могла помочь взять всю территорию бывшего пионерского лагеря или санатория, в прошлом, — комментирует Сенилова. — Максимум, на что можно рассчитывать — это прилегающая к объекту территория и проезд. Для большего нужна обстоятельная подготовка, например готовые проектные решения». Вероятность того, что «ИнСтрою» удастся переломить ход разбирательства дела в свою пользу, юристы считают небольшой. Старший партнер Адвокатского бюро «Яблоков и партнеры» Александр Тамодлин оценивает возможность изменения решения в следующих инстанциях как крайне незначительную. «В этой ситуации вообще возможен иск о признании права отсутствующим, поскольку объекты недвижимости не существуют, — говорит Тамодлин. — Они числятся в реестре, но практически их нет. Если объектов нет, то в реестре ошибка, запись не отражает действительного состояния. Если в реестре ошибка, то ее надо устранять». По словам адвоката, остается только один вариант — начинать восстанавливать объекты в том виде, как они записаны в реестре.

Копейки прогадали

ООО «ИнСтрой», пытающееся получить права на 6,6 га высоколиквидной земли в Подстепках, зарегистрировано в 2015 году с уставным капиталом в 10 тыс. руб. Учредителем фирмы на момент сделки по приобретению активов бывшего трудового лагеря «Гвардеец» выступал Денис Копейка, сейчас фирма принадлежит Ирине Копейке. Большой известности в бизнес-кругах Тольятти ни «ИнСтрой», ни семья Копейка не имеют. Размер выручки «ИнСтроя» за 2024 год в системе «СПАРК-Интерфакс» не указан, годовой убыток составил 756 тыс. руб. Основным бизнесом Ирины и Дениса Копейка является ООО «ОСК». В 2024 году выручка этой компании, по данным «СПАРК-Интерфакса», составила 175 млн рублей, чистая прибыль — 11 млн рублей.

— Николай Краснов