Потянуло к земле

Куда податься

В настоящее время таким инвестиционным инструментом, как спекуляции земельными участками, частные инвесторы пользуются редко. В основном купля-продажа земельных участков под застройку — прерогатива крупных компаний, и производится она в объемах, недоступных простому инвестору. Сравнительно низкий интерес частных инвесторов к операциям с землей связывают с тем, что рынок загородной недвижимости и связанный с ним рынок земли пока находятся в стадии формирования. Рынок загородной недвижимости сравнительно недавно вышел из многолетней стагнации и, учитывая, что основной спрос на загородные дома и коттеджи пока не удовлетворен, говорить о массовом интересе к нему как инвестиционному инструменту рано. Круг тех, кто имеет ресурсы для покупки земли или дома, ограничен, и пока эти люди предпочитают покупать недвижимость для себя, а не ради возможной прибыли. Хотя, как отмечает заместитель генерального директора РСЦ «Мабис» Никита Петухов, часто клиенты покупают сразу несколько земельных участковдля строительства своего дома и в качестве вложения средств. Традиционно наиболее выигрышными местами для покупки земельных участков считаются рекреационные зоны — 1-9-я просеки, Царевщина, Малая Царевщина, поселок Гранный, Волжский, Кинельский районы. Также перспективны участки, расположенные по основным магистралям. При этом они должны находиться не дальше чем в 30 км от города. Однако, как отмечают эксперты, участки, обладающие высоким инвестиционным потенциалом, уже в большинстве своем скуплены, особенно это касается земли, находящейся в черте города.

Опоздали

Спекуляции земельными участками без построек из всех вариантов называют самым подходящим способом размещения частных инвестиций. Хотя самарский рынок земли находится в стадии становления, это не мешает ценам расти — заработать можно даже на шести сотках в дачном массиве. В принципе, из всех форм инвестиций покупка участка наименее рискованный вариант. Он не требует дополнительных вложений, которые могут себя не оправдать. При выборе участка нужно учитывать меньшее число факторов и тенденций, чем при покупке участка с постройками, здесь важны только тренды земельного рынка. Данный способ инвестиций подходит и людям, не знающим в тонкостях земельный рынокесли покупать землю в «проверенных» районах, через несколько лет можно гарантированно получить некоторый доход. Хотя, по словам Никиты Петухова, рыночная ситуация сейчас не такая удачная, как пару лет назад. Стоимость земли, в особенности в черте города, уже достигла определенного предела, после которого темпы роста цен замедляются. По словам генерального директора ЗАО «Агентство оценки и экспертизы собственности «Эл-Гранд» Алексея Ульянина, успешной схемой купли-продажи может быть покупка большого участка, размежевание на несколько маленьких и последующая их продажа. Однако эксперт считает, что этот способ больше подходит для коммерческих структур, нежели для частных инвесторов. Директор ООО «ЭКСО-Самара» Виктор Данько полагает, что потенциал доходности при использовании этой схемы инвестирования таков, что все затраты, финансовые и временные, окупают себя. По его словам, не имеет принципиального значения, что покупать — сельскохозяйственные земли или участки в дачных массивах.

При особенно удачном стече- есть мнение нии обстоятельств продать эти земли можно будет за сумму в 2-3 раза большую, чем было потрачено на их приобретение. Однако здесь могут возникнуть проблемы с процессом перевода земли из одной категории в другую, что сделать без соответствующих связей довольно сложно. Кроме того, высокую доходность может показать и покупка участка на территориях, которые были выделены совсем недавно. По словам руководителя земельного отдела коммерческой недвижимости АН «Визит» Анастасии Балялиной, инвестирование в пустые, только что выделенные земельные участки достаточно рискованно по сравнению с вложением средств в участки, расположенные в жилых массивах, зато прибыль в случае успешности проекта в первом случае может быть в несколько раз больше, чем во втором. При покупке пустого участка может получиться так, что соседние земли, а то и весь массив были скуплены также с целью перепродажи, и реально строить и, соответственно, развивать территорию и делать место более привлекательным никто не намерен», — говорит Балялина.

Участок с приданым

Покупка участка земли с заключенным договором на строительство в коттеджном поселке считается менее выгодным приобретением с целью получения прибыли, чем просто участок земли. Стоимость таких объектов велика, а круг лиц, которые могут себе позволить купить дом за городом, ограничен, и нередко коттедж покупается как альтернатива городской квартире. По мнению экспертов, если у владельцев коттеджей и получается заработать на их продаже, то делается это не специально и только после того, как они сами решат, что этот дом им больше не нужен. Чтобы вкладываться в недвижимость таким способом, требуются более серьезные суммы, а риски при этом повышаются. Если для того, чтобы поймать момент для покупки и продажи пустого участка достаточно отслеживать только события рынка земли, то на стоимость коттеджей влияет гораздо больше факторов. Застройщик может задерживать строительствоесть риск, что сумма затрат превысит ту, что была заявлена с самого начала. Кроме того, коттеджи в выбранном поселке, возможно, не будут пользоваться спросом, и их стоимость, вопреки ожиданиям инвестора, не будет повышаться.

Некоторые застройщики предлагают покупку участка на территории поселка без заключения договора на строительство. По словам Анастасии Балялиной, дешевле обойдется покупка на начальной стадии строительства, но здесь существует риск заморозки строительства. Оптимально же, с точки зрения рисков и прибыльности, приобрести землю, когда более половины объектов раскуплено и ведется активная застройка. А вот вариант инвестиций в землю, когда инвестор на купленном участке самостоятельно строит дом, тем более покупает участок с недостроем, по мнению экспертов, худший из возможных. По мнению Алексея Ульянина, любые операции со строительством со стороны частных инвесторов серьезной прибыли принести не могут, а если речь идет о недострое, то предприятие и вовсе может стать убыточным. Однако как вариант этой схемы можно рассматривать покупку запущенного земельного участка или нескольких участков в дачном массиве. По мнению Никиты Петухова, это сейчас самый подходящий способ для частных инвесторов размещения средств на рынке земли. Он отметил, что при этом владельцу придется заняться благоустройством данных участков, проведением коммуникаций, чтобы повысить стоимость своего актива.