Привыкают жить в долг

На фоне снижения числа сделок на первичном рынке вырос спрос на ипотеку

Объемы регистрации договоров долевого участия в Самарской области за 10 месяцев 2016 года заметно снизились по сравнению с аналогичным прошлогодним показателем.

При этом общий объем ипотечных жилищных кредитов показал некоторый рост. По мнению экспертов, это говорит о вымывании платежеспособного спроса из рынка, а на фоне предстоящего окончания программы господдержки ипотеки и вовсе является тревожным сигналом.

По данным управления Росреестра по Самарской области, в октябре 2016 года в Единый государственный реестр прав внесено 4429 записей об ипотеке. Это практически равно аналогичному периоду в 2015 году. По подсчетам специалистов Росреестра, спрос на ипотечные кредиты в течение 2016 года оставался стабильно высоким. Более того, в Росреестре отметили, что в IV квартале уже видят повышение спроса на продукт.

Эти данные подтверждает статистика Банка России. На 1 октября 2016 года объем выданных ипотечных жилищных кредитов по Самарской области составил 20,93 млрд рублей, тогда как на 1 октября 2015 года он был равен 16,26 млрд рублей.

Одновременно специалисты самарского Росреестра сообщают, что за 10 месяцев 2016 года ими зарегистрировано всего 13035 договоров участия в долевом строительстве. Это на 7,7% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. «Вероятнее всего, снижение связано со сокращением количества страховых организаций после внесения изменений в федеральное законодательство. Это касается требований, предъявляемых к организациям, осуществляющих страхование ответственности застройщика, - поясняет начальник отдела регистрации ипотеки управления Росреестра по Самарской области Аделаида Гук. - Дело в том, что застройщики не имеют права продавать квартиры в новостройках, если объекты не застрахованы. При этом большая часть строительных фирм предпочла обратиться в страховую компанию, чем получить банковские гарантии или вступить в общество взаимного страхования. Таким образом, застройщики с полисами страховых компаний, лишенных лицензий, теперь не могут привлекать средства дольщиков и заключать ДДУ».

Эксперты рынка уверены, что уменьшение числа зарегистрированных ДДУ связано со снижением покупательской способности населения. Более того, тенденцию, при которой общее количество регистрации ипотеки сохраняется и даже идет в рост, а сделок на рынке регистрируется все меньше, эксперты посчитали тревожным признаком тренда сокращения живых денег у населения. «Тенденция свидетельствует о том, что процент ипотечных договоров в общем объеме сделок на первичном рынке вырос, - подчеркивает руководитель отдела продаж ООО «РСУ-10», аналитик рынка недвижимости Вячеслав Рандаев. - То есть в 2016 году люди чаще привлекали ипотеку в качестве инструмента для финансирования своей покупки. Значит, платежеспособный покупательский спрос пошел на спад, причем достаточно серьезно. Подобную тенденцию мы ожидалиэкономический кризис, который наблюдается в стране, постепенно вымывает платежеспособный спрос с рынка». Начальник риелторского отдела ГК «Новый Дон» Олеся Давидюк подтвердила, что у основной массы покупателей сейчас действительно просто недостаточно наличных денег для покупки жилья. «Поэтому берут квартиры по ипотеке, тем более что ставка сейчас снижена за счет программы господдержки», - заметила она.

В то же время заметно, что в целом по рынку покупатели ждут следующего года.

Сходной позиции придерживаются и другие эксперты. «Реальный доход населения не увеличивается. Если учитывать такие факторы, как рост цен на продукты и товары первой необходимости, то мы увидим, что количество свободных средств, которые люди могут потратить, неуклонно сокращается», - отмечает директор ООО «Агентство оценки «Интеллект» Денис Шевяков. «Из-за того, что регистрация договоров долевого участия сокращается, можно сделать вывод о снижении покупательской активности - скорее всего, у них просто нет денег», - рассуждает директор ООО «ЭКСО-Самара» Виктор Данько. О неоднородности платежеспособной клиентуры в Самарской области говорит и генеральный директор агентства оценки «Гранд Истейт» Алексей Ульянин. «Самара как региональный центр выглядит неплохо. Здесь есть достаточное количество граждан, которые могут себе позволить ипотечный кредит. В других городах ситуация хуже, - напоминает Алексей Ульянин. - Тольятти находится в зоне риска с учетом большой ориентации населения на АвтоВАЗ. Последний недавно перешел на четырехдневную рабочую неделю, а это уже опасный сигнал. Сокращаются рабочие места, увольняют сотрудников, что негативно сказывается как в целом на рынке недвижимости, так и на рынке ипотечного кредитования».

Лишают драйвера

С 1 января 2017 года завершится государственная программа субсидирования ипотеки, стартовавшая 1 марта 2015 года. Эксперты прогнозируют, что это приведет к снижению числа сделок на рынке строящегося жилья.

По условиям программы процентная ставка не должна была превышать 12%, а срок выдачи кредита - 25-30 лет. Программа могла применяться только при покупке жилья в новостройках. На практике конкурирующие между собой банки снижали ставку еще больше. Первоначально предполагалось, что программа завершится 1 марта 2016 года, однако в начале нынешнего года Правительство РФ ее продлило. Тем не менее с 1 января 2017 года она все-таки свое действие прекратит.

Эксперты считают, что как только программа будет закончена, спрос на первичное жилье может упасть еще сильнее. «Программа госсубсидирования процентной ставки оказалась в момент кризиса наиболее эффективным инструментом, который позволил поддержать строительную отрасль и рынок ипотечного кредитования в целом, - комментирует Алексей Ульянин. - Кроме того, людям дали возможность воспользоваться ипотекой на выгодных условиях. Благодаря программе значительная часть сделок в Самарской области проходит по новому жилью. Если со следующего года данный инструмент исчезнет, ситуация станет достаточно сложной, в первую очередь - для строителей». Также эксперт предполагает, что процентная ставка по новостройкам значительно вырастет. «И для застройщиков, и для заемщиков это будет негативным сигналом, - считает г-н Ульянин. - С учетом же кризисных явлений рынка, мы увидим стагнацию и уменьшение цен на рынке недвижимости. Следующий год будет хуже, чем предыдущий».

В банках региона пока не прогнозируют значительного повышения процентных ставок. «По ипотеке с господдержкой ставка в нашем банке сейчас составляет 11,95%, после завершения госсубсидии ставки по первичке станут близкими к ставкам по вторичке (12,75%). В ближайшее время, то есть до конца I квартала 2017 года, ставки по ипотеке, как и стоимость фондирования банков, при условии отсутствия экономических и политических потрясений сильно меняться не будут, - сообщили «СО» в самарском отделении банка «ДельтаКредит». - Предпосылок для дальнейшего снижения ставок пока нет, изменений можно ждать не ранее конца первого квартала 2017 года». Схожего мнения придерживается и директор сети операционных офисов АО «Райффайзенбанк» по Самарской области Артем Саркисян. «Сейчас на фоне снижения ключевой ставки ЦБ РФ банки имеют возможность предлагать клиентам доступные условия по ипотеке и вне специальных программ. Если стоимость фондирования останется на прежнем уровне, оснований для существенного роста ставок по ипотеке не возникнет». Вице-президент, региональный директор ОО «Самарский» Приволжского филиала ПАО «Промсвязьбанк» Татьяна Перемышлина считает, что банки уже достаточно снизили ставки и без влияния госпрограммы. «Большинство банков может обеспечить приемлемый уровень ставок по собственным программам на покупку недвижимости на первичном рынке, - напоминает г-жа Перемышлина. - В случае прекращения госпрограммы резкого перехода в ставках клиенты не ощутят».

В банке ВТБ-24 и вовсе приняли решение продлить льготные ставки. «В четвертом квартале 2016 года мы отмечаем рост количества обращений граждан по заявкам на ипотечный кредит, - пояснила управляющий директор по ипотечному кредитованию самарского филиала ВТБ-24 Екатерина Маклакова. - Выдачи по господдержке будут осуществляться и в начале 2017 года. Ключевое условие - подать заявку на ипотечный кредит в банк до 31 декабря 2016 года». Маклакова также не считает, что средняя ставка в области существенно возрастет. «Прогноз средней ставки на 2017 год - 12,1% годовых. Повышение в 1-2 процентных пункта после окончания господдержки не будет настолько критичным, чтобы значительно скорректировать распределение сил на рынке недвижимости», - прокомментировала Екатерина Маклакова.

Но даже если ставки останутся комфортными, потребители все равно могут не заинтересоваться возможностью приобретения квартиры в ипотеку. «Такие меры, как отмена господдержки, явно не окажут положительного воздействия на и так невысокий платежеспособный спрос, - считает Вячеслав Рандаев. - У людей стало хуже и с финансами, и с настроением. Они опасаются вступать в крупные длительные сделки. Поэтому сейчас очень осторожно нужно рассматривать рынок недвижимости с точки зрения его дальнейших перспектив. Главный вопрос - в том, когда уляжется волна неуверенности в завтрашнем дне».

Сезон без подарков

Снижение платежеспособности населения в Самарской области уже сейчас заметно по отсутствию типичного предновогоднего всплеска спроса на объекты недвижимости.

Если в предыдущие годы ажиотаж начинался еще осенью, то в этом году рынок, по наблюдениям экспертов, замер в выжидательной позиции. «На протяжении последних нескольких лет осень начиная со второй декады сентября и до 20 декабря была активной фазой на рынке недвижимости - как в плане покупки и продажи жилья, так и оформления ипотечных кредитов, - сообщает Алексей Ульянин. - Сейчас же - и это наблюдаю не только я - того оживления, которое было в прошлом и позапрошлом годах, нет. Люди осторожно подходят к вопросу оформления ипотечных кредитов и покупки жилья. Есть опасения относительно возможности исполнения своих ипотечных обязательств». Президент НП «Поволжская гильдия риэлторов» Ирина Семенюк тоже наблюдает эту тенденцию, однако отмечает еще одну возможную причину ее появления. «В прошлые годы многое было связано с понятием инвестиционных вложений. Люди покупали квартиры не для себя, а для того чтобы сохранить деньги, - поясняет Ирина Семенюк. - Для людей это был инструмент сохранения и приумножения своих денежных средств. Сегодня непростое время, люди не знают, достроятся дома или нет. Поэтому и нет всплеска инвестиционной активности».

Алексей Ульянин добавил, что даже скорое окончание программы господдержки не стимулирует население приобретать жилье. «Многие покупатели просто не знают об этом, потому что в СМИ сейчас активно это не обсуждается. Когда программа только началась, а затем была продлена, об этом много писали. Сейчас же о происходящем знают в основном профессиональные участники рынка», - комментирует г-н Ульянин.

Разморозят вторичку

В завершении программы поддержки ипотеки на первичном рынке эксперты видят и положительные перспективы. Ставки на первичном и вторичном рынке выровняются. «Благодаря этому вернется спрос и на вторичный рынок. Ведь снижение интереса к вторичке отражается и на застройщиках - большая доля наших покупателей рассматривают покупку нового жилья только после продажи уже существующей вторички, - подчеркивает Вячеслав Рандаев. - Так как сделать это последние два года они не могли, то и первичный рынок потерял большой пласт покупателей. Масштабным развитием рынка было бы понижение общей ключевой ставки, чтобы понизились ставки и на вторичном рынке». Повышения интереса к вторичному жилью в Самаре ожидает и руководитель ГК «Институт оценки» Алексей Гурьянов. «Сделки на рынке первичной недвижимости, скорее всего, замедлятся - люди начнут вкладываться во вторичку. Ведь высокие цены на первичное жилье держались за счет того, что новостройки субсидировалось и было выгодно брать под меньший кредит».

По мнению Татьяны Перемышлиной, повышение интереса к ипотеке в Самарском регионе заметно уже сейчас. «Количество обращений за выдачей ипотечных кредитов на объекты первичного рынка с момента введения программы субсидирования ипотеки существенно выросло, - подтверждает Перемышлина. - Но постепенно восстанавливается и спрос на вторичку».

АРТЕМ САРКИСЯН, директор сети операционных офисов АО «Райффайзенбанк» по Самарской области

Начиная с прошлого года в Райффайзенбанке мы наблюдаем стремительные темпы прироста по ипотеке. Объем ипотечных кредитов, выданных ОО «Самарский» Райффайзенбанка за 9 месяцев 2016 года, увеличился более чем в 10 раз по сравнению с тем же периодом в 2015 г. Доля кредитов, выданных на льготных условиях, составляет 20-30% от общего числа.

Сейчас мы не наблюдаем такого ажиотажа, как, например, весной, после появления информации о возможном завершении программы. Прежде всего это связано с существенным снижением процентных ставок на ипотечные кредиты для покупки жилья на вторичном рынке недвижимости, которое пользуется у населения большей популярностью. На фоне заметного увеличения доли вторичного рынка число обращений для заключения договора долевого участия, применяемого при покупке строящегося жилья, в нашем банке снизилось.

ДЕНИС ШЕВЯКОВ, директор ООО «Агентство оценки «Интеллект»

Во всех экономиках мира средний класс обеспечивает движение средств, являясь буфером между богатыми и бедными. По недавней статистике доля среднего класса в России очень сильно снизилась. По сути, произошло ее распределение между богатыми и бедными, причем многие ушли в сторону обеднения. Таким образом, этот буфер у нас исчез и свою функцию потерял. Поэтому можно увеличивать зарплаты, можно снижать процентные ставки, но отсутствие этой прослойки приведет только к еще большему дисбалансу.

ИРИНА СЕМЕНЮК, президент НП «Поволжская гильдия риэлторов»

Мы не заметили снижения покупательского спроса именно в части новостроек. Очень многие пользуются программой «Молодая семья», много сделок по жилью эконом-класса вроде «КОШЕЛЕВ-проекта» и «Древа», туда буквально очереди стоят. Вторичка в этом смысле больше замерла, а ипотека пользуется спросом. Что будет на следующий год - трудно сказать, ажиотажного всплеска мы не увидели.

ВЯЧЕСЛАВ РАНДАЕВ, руководитель отдела продаж ООО «РСУ-10»

Завершение госпрограммы субсидирования ипотеки не простимулировало население к покупке жилья. Прошел октябрь и ноябрь, это традиционно активные месяцы на рынке недвижимости. Их итоги говорят о том, что предновогоднего всплеска спроса не произошло. Хотя спрос улучшился по сравнению с весенне-летним периодом, но он далеко не тот, который повторяется перед новым годом. Отсюда мы тоже делаем вывод, что запаса прочности у рынка нет.

ИГОРЬ ФИЛИППОВ, директор ООО «Альфа-Стиль»

В течение года у нас был достаточно ровный спрос как по ипотеке, так и при обычной покупке. Сильных скачков, как и провалов, не наблюдалось. Возможно, это связано с тем, что в нынешнем году мы несколько сократили ассортимент проектов, сосредоточившись в первую очередь на завершении строительства. Тенденция же прибегать при покупке квартиры к помощи банка, использовать ипотеку из-за отсутствия живых денег сложилась еще два года назад и с тех пор только набирает обороты.

ОЛЕСЯ ДАВИДЮК, начальник риелторского отдела ГК «Новый Дон»

В целом по рынку покупатели ждут следующего года. Нельзя сказать, что продажи упали, но сейчас при приобретении квартиры покупатель больше заинтересован в цене. Если раньше важным аргументом при покупке было расположение, район, то теперь люди в первую очередь смотрят на стоимость.

Предновогодний всплеск интереса у нас ощущается, особенно по сравнению с ноябрем, но сложно сказать, связан ли он с общими тенденциями. Дело в том, что в нашей компании всегда проходит ежегодная новогодняя акция, например, сейчас в «Новом Доне» действуют скидки на квартиры от 3 до 15%.