Процедура выкупа земель и домов под новую дорогу в Самаре выходит на завершающую стадию

Большинство объектов недвижимости, попадающих в границы этой территории, уже выкуплены. Максимально быстро сделать это помогает не только отработанная процедура и практика разрешения споров с собственниками, но и принятый год назад закон о социальной помощи людям, у которых изымается единственное жилье. В случае с Авророй на такую помощь может рассчитывать каждый второй собственник, и десятки граждан ее уже получили.

Новая дорога в продолжение улицы Авроры соединит Московское шоссе и улицу Ново-Садовую, приняв на себя значительную часть трафика, который сейчас простаивает в пробках на улицах Советской Армии и проспекте Масленникова. Проект дороги уже готов, и еще в прошлом году власти заявили, что планируют начать работы в 2023 году. Для этого решено было даже отложить строительство Южной обводной дороги и реконструкцию «Обхода Самары». Все предусмотренное на эти проекты финансирование перебросили на новую Аврору.

Для 4-полосной дороги с тротуарами требуется освободить территорию вдоль границы Ботанического сада, улицы Врубеля и Постникова оврага. Это 198 участков, на которых находится 134 объекта недвижимости, подавляющее большинство которых — жилые дома, а также 5 коммерческих зданий. В областном министерстве транспорта и автодорог «СО» сообщили, что изъятие этих объектов находится в завершающей стадии. На данный момент соглашения об изъятии на предложенных министерством транспорта условиях подписали уже 74 собственника. Как только собственники получают деньги, право собственности на их недвижимость переходит Самарской области, а министерство сможет приступать к организации работ по сносу и подготовке участка к строительству.

Собственникам министерство предлагает возмещение, которое включает в себя не только рыночную стоимость изымаемого имущества, но и расходы на переезд (перевозку вещей, аренду жилья до приобретения нового, услуги риелтора). Средняя цена 1 кв. м земли в этом районе составляет порядка 10 тысяч рублей, так что только за участок собственникам полагается, как правило, возмещение в несколько миллионов, в итоге размеры выплачиваемого возмещения варьируют от нескольких тысяч рублей до десятков миллионов в зависимости от изымаемого объекта недвижимости.

Если цена дома в силу его размеров и/или состояния оказывается невелика и для собственников это единственное жилье, им полагается еще и социальная выплата из областного бюджета, достаточная для приобретения нового жилья в разных районах Самары. В рамках проекта новой Авроры на такую помощь имеет право практически каждый второй собственник, сообщили «СО» в областном министерстве транспорта и автодорог. По данным ведомства, общий размер выплат превысил 72 млн рублей, в общей сложности эту помощь получили 28 собственников. Средняя сумма социальной выплаты, таким образом, составила 2,57 млн рублей. В ведомстве подчеркивают, что такая выплата предусматривается в дополнение к денежным средствам, выплаченным согласно соглашению об изъятии.

Между тем в зоне нового строительства оказались не только хибары, но и настоящие особняки. Стоимость одного из них судебными экспертами определена в размере 47,16 млн рублей. Интересно, что эта цифра, сильно отклоняющаяся от сложившихся на рынке недвижимости показателей, обжалуется сейчас министерством в самарском облсуде — как происходит и в других аналогичных случаях.

Минтранс обращается с исками в суд, если собственники отказываются подписывать соглашение на предложенных министерством условиях или вообще не дают ответа. В Октябрьский районный суд Самары и областной арбитраж в связи с этим министерством направлено 39 исков о принудительном изъятии, из которых 22 уже удовлетворены, процедура выкупа завершена в отношении 20 правообладателей, на 2 решения подана апелляционная жалоба. Правда, по итогам рассмотрения дел в суде, который назначает собственную экспертизу для оценки изымаемого имущества, стоимость выкупа часто вырастает, но обычно отнюдь не в разы. Данная разница в стоимости изымаемых объектов обусловлена изменениями на рынке недвижимости, так как между оценкой и судебной экспертизой временной промежуток составляет более 9 месяцев. И по данным министерства транспорта, такие ситуации не требуют изыскания дополнительных ресурсов: «Работы по изъятию ведутся в пределах предоставленных лимитов финансирования, дополнительного финансирования не требуется».

Юристы полагают, что в ситуациях, когда речь идет о выкупе объектов под государственные нужды, споры об их стоимости неизбежны. «Важно понимать, что каждый отдельный объект недвижимости индивидуален, — говорит юрист АБ FORTIS Дмитрий Банцырев. — Для объективной оценки стоимости необходимо руководствоваться целым рядом факторов, которые чаще всего непонятны собственнику».

При этом передача споров в суды, которые предпочитают назначать собственную экспертизу, также является распространенной практикой. «Подобный порядок действий характерен не только для случаев изъятия, но и, например, для разрешения спора о выплате возмещения обманутым дольщикам, — поясняет председатель коллегии адвокатов «ОБКОМ» Антон Бегеба. — Вопрос оценки во всех перечисленных случаях сводится к одному — определение средней цены квадратного метра недвижимости на территории изымаемого объекта путем исследования цены аналогичных объектов, выставленных на продажу. И итоговая цена изъятия объекта напрямую зависит от границ этой территории, которую определяют оценщики, подбирая аналоги».

Количество исков в таких случаях можно расценивать как готовность властей быстро решать вопросы по запуску требующегося городу объекта. Как говорит управляющий партнер адвокатского бюро «Яблоков и партнеры» Вячеслав Яблоков, таким образом «задачи по решению землеустроительных вопросов при строительстве важной и нужной горожанам дороги решаются эффективно и оперативно».

Отработали практику соцпомощи

Социальные выплаты гражданам, у которых для государственных нужд изымается единственное жилье небольшой площади, в Самарской области ввели год назад. Поводом для внесения изменений в закон «Об обеспечении жилыми помещениями отдельных категорий граждан» стала ситуация со строительством новой станции метро «Театральная». На тот момент это был первый проект, потребовавший изъятия частной собственности для госнужд в центральной части города. И он вызвал большой резонанс. Едва стартовала процедура оценки имущества для изъятия, выяснилось, что очень многие люди проживают в коммуналках и аварийных домах. Их рыночная стоимость составила сущие крохи, не позволяющие купить даже комнату на окраине Самары, — 300-400 тысяч рублей, а то и меньше. Многие люди рисковали остаться вообще без жилья, и такие ситуации были не единичны…

В связи с этим губернатор Дмитрий Азаров поручил правительству разработать поправки в законы, чтобы строительство метро не привело к ухудшению жилищных условий горожан. Анализ ситуации показал, что в критической ситуации в случае изъятия жилья по действовавшим на тот момент нормам оказывались те, кто проживал в помещениях площадью от 3 до 32,82 кв. м, а также в аварийных домах. На основании этих конкретных данных была разработана дополнительная система социальной помощи обитателям изымаемого для госнужд жилья. Она предполагает помощь и тем, кто лишается единственного жилья слишком малой площади, и тем, кому адекватное возмещение прежде не позволяло получить состояние изымаемого жилья.

Новый закон сразу разрабатывался таким образом, чтобы применять его было возможно и при других проектах, изъятие недвижимости под которые по рыночным ценам может вести к ухудшению условий жизни граждан. И теперь новая система помощи гражданам оказалась востребована при подготовке к строительству новой дороги в центре Самары.

Каждый объект недвижимости индивидуален

ДМИТРИЙ БАНЦЫРЕВ, юрист АБ FORTIS

Иногда органам государственной власти приходится вмешиваться в законные интересы граждан, связанные с осуществлением права собственности на недвижимое имущество. Чаще всего это происходит при необходимости строительства важных для страны или населенного пункта объектов.

Законность подобного рода вмешательства должна быть доказана, обоснована и впоследствии компенсирована с учетом всех законных прав собственника.

В настоящее время на территории РФ сложилась устоявшаяся практика рассмотрения судами общей юрисдикции подобных правовых споров. И суды объективно отдают разрешение этого вопроса на откуп специалистам, обладающим специальными познаниями, т.е. судебным экспертам. Таким образом, после вынесения решения судом первой инстанции стороны не лишены возможности обжаловать данное решение в установленном порядке и сроке, однако перспектива отмены или пересмотра решения совсем не велика.

Важно понимать, что каждый отдельный объект недвижимости индивидуален. Для объективной оценки стоимости необходимо руководствоваться целым рядом факторов, которые чаще всего непонятны собственнику. Свои сомнения относительно адекватности оценки собственник может снять, проведя экспертное исследование по своей инициативе.

Вот тут как раз и рождается спор, который призван разрешить судебный эксперт. Исходя из его заключения, впоследствии становится возможным делать выводы о том, экспертиза какой стороны была более справедлива.

ВЯЧЕСЛАВ ЯБЛОКОВ, управляющий партнер адвокатского бюро «Яблоков и партнеры»

В основу судебных решений по таким спорам всегда кладется экспертиза рыночной стоимости. В состязательном процессе каждая из сторон представляет свои доказательства стоимости, чаще всего отчеты об оценке, которые отличаются по выводам. Совершенно правильно, что суду в подобных случаях необходимо заручиться мнением независимого эксперта, в связи с чем почти всегда назначаются экспертизы. Вероятность отмены или изменения вынесенного судом решения в вышестоящих инстанциях, если были соблюдены правила назначения экспертизы и не было процедурных нарушений при рассмотрении дела, крайне низка. Я не считаю, что количество исков свидетельствует о каких-либо недостатках в работе министерства транспорта. Скорее, наоборот — задачи по решению землеустроительных вопросов при строительстве важной и нужной горожанам дороги решаются эффективно и оперативно. Нам всем не хватает соединений Московского шоссе с Ново-Садовой. Наконец-то такое соединение планируют построить. Как и при любом другом строительстве в центре города неизбежно приходится решать возникающие вопросы с собственниками. И при дорожном строительстве в центре города масса споров о стоимости изымаемой собственности — норма.

— Отдел политики