Мы используем файлы cookie.
Для улучшения вашего пользовательского опыта мы используем файлы cookie. Узнать больше
Система, выстроенная для повышения эффективности градостроительной политики в Самарской области, пока выдает все новые отказы застройщикам, тем самым по факту способствуя продолжению деградации отрасли.
Очередными аутсайдерами, идеи которых «отправили на доработку» с крайне сомнительной перспективой таковой, стали строитель коттеджных поселков «Артвилл-Сервис», известный предприниматель Михаил Раторгин и СК «Империя». Все вынесенные на рассмотрение рабочей группы при градсовете проекты были совешенно разные, но доделывать и переделывать придется все.
Самым нестандартным проектом, представленным на заседании рабочей группы единого градостроительного совета при губернаторе Самарской области 5 марта, стала реконструкция жилого дома со встроенными нежилыми помещениями в границах улиц Полевой, 47, Садовой, Ленинской. Его заказчиком выступает владелец ООО «РИА «Абсолют» Михаил Расторгин, а архитектором — председатель Самарской региональной организации Союза архитекторов России Юрий Астахов. В рамках проекта планируется снести невысокое строение и заместить его 22-этажной жилой башней. Как указано в представленном на заседание рабочей группы градсовета документе, на участке в 382 кв. м площадь застройки составит 115 кв. м. В доме запланировано создание подземного паркинга, 16 машино-мест (12 в паркинге и 4 во дворе). Учитывая габариты здания — 10 на 12 метров при высоте в 22 этажа, эксперты сравнили планируемую постройку с башней-«свечкой». Как рассказал «СО» доцент кафедры «Реконструкция и реставрация архитектурного наследия» Самарского государственного технического университета Дмитрий Орлов, члены рабочей группы градсовета отметили, что у проекта дома на Полевой интересная архитектура. «С помощью этого здания можно закрыть торец соседнего дома, что хорошо. Но у проекта есть довольно много проблем. — говорит Орлов. — Прежде всего это предусмотренная в нем многоуровневая парковка, которая вызвала большие сомнения. Неоднозначное решение и по планировке этажей — на части из них расположены квартиры, а несколько этажей занимают комнаты, которые можно взять в аренду или докупить дополнительно к своему жилью. Кроме того, там не решен вопрос с эвакуацией маломобильных граждан. Технически его решить можно, но за счет уменьшения площади квартир. Ну и в целом этажность в этом месте, для такого маленького пятна застройки кажется избыточной. На мой взгляд, там будет лучше смотреться невысокое здание в 3-5 этажей». Юрий Астахов утверждает, что в проекте не нарушен ни один из существующих нормативов, в частности по количеству машино-мест. «Там 16 парковочных мест — 12 в паркинге и 4 во дворе, — рассказал Астахов. — В доме всего 14 квартир».
По итогам рассмотрения проекта на заседании рабочей группы градсовета эксперты предложили министерству градостроительной политики проанализировать утвержденные проекты планировки на этой территории и подготовить рекомендации для инвестора, а самому инвестору — направить на предварительную экспертизу скорректированный проект. Расторгину дали еще одну рекомендацию — «рассмотреть возможность возмездной передачи земельного участка администрации г.о. Самара для формирования зеленого каркаса и организации сквера» (очевидно, это означает отказ от самой идеи застройки). В горадминистрации о такой инициативе ничего не знают. «Для изъятия площадки необходимы основания, например размещение объектов местного значения, — прокомментировал «СО» источник в мэрии. — Мы изымаем только при наличии объекта в генплане и утвержденного ППТ. А зеленый каркас — это не объект, который есть в генплане в качестве объекта местного значения. Инвестор с профильным департаментом администрации города Самары по вопросу передачи земельного участка для формирования зеленого каркаса и организации сквера к настоящему моменту не связывался», — пояснил источник.
Отсутствие обращения в мэрию неудивительно, поскольку ни дорабатывать, ни видоизменять проект его идеологи не собираются, в том числе потому, что, как заявил «СО» Михаил Расторгин, в выданных им рекомендациях не содержится никакой конкретики и указаний на то, что именно нужно доделывать. Сейчас они рассматривают варианты дальнейших действий. Как заявил «СО» Юрий Астахов, первым шагом станет проведение экспертного совета Союза архитекторов. Вопрос о следующих шагах, по словам Расторгина, будет решаться после консультаций с профильными юристами.
Возникли у экспертов рабочей группы градсовета претензии и к мастер-плану проекта РЗТ в границах улиц Вольской, Воронежской, Свободы, Калинина от строительной компании «Империя». В документе, который она представила на заседании, указаны основные параметры предполагаемой застройки. На поверхности у «Империи» все как надо. Максимальный процент застройки составит 55% (при разрешенных 60%), коэффициент плотности застройки 2,7 (разрешено 3,2), парковочных машино-мест планируется сделать 1225, притом что обязательное требование к проекту — наличие только 824 машино-мест. В подготовленном «Империей» мастер-плане отмечено, что при реализации проекта существует необходимость создания новых медицинских заведений, планируется строительство детского сада и есть нехватка мест в действующей школе, поэтому ее проектную мощность нужно увеличить. Спортивные площадки на территории РЗТ, по плану компании-застройщика, займут 1,5 тыс. кв. м, детские площадки — 1,2 тыс. кв. м, площадки отдыха — 290 кв. м, а пешеходный бульвар — 7,63 тыс. кв. м.
Присутствовавшим на заседании экспертам градсовета информации, содержащейся в мастер-плане, не хватило. Компании «Империя» рекомендовано скорректировать технико-экономические показатели, рассчитать обеспеченность местами общего пользования придомовой территории, элементами благоустройства каждого квартала в границах участка, разработать и представить фасадные решения, запросить в горадминистрации задание на проектирование двух дошкольных заведений, разработать и представить их архитектурно-градостроительные и объемно-планировочные решения. Все эти вопросы инвестор может проработать. Однако у темы «Империи» есть нюанс — она имеет давнюю конфликтную историю. С августа 2021 года администрация Самары, ранее возглавлявшаяся Еленой Лапушкиной, дважды пыталась расторгнуть заключенный с компанией договор, но оба раза безуспешно. Создатель «Империи» Никита Кузнецов к 2024 году уже отчаялся начать выполнение работ на объекте и продал фирму. Сейчас борьбу за право реализации договора ведут уже другие люди — и, как показывает практика, с ненамного большим результатом. Недавно был подан новый иск, который в арбитраже скоро начнут рассматривать (см. допблок «Передал эстафету Кондаурову»).
Не вызвал оптимизма у членов рабочей группы градсовета и коттеджный поселок «Светлый Яр», предложенный компанией «Артвилл-Сервис». Проект планируется реализовать в сельском поселении Светлое поле в Красноярском районе. На заседании градсовета «Светлый Яр» представлял владелец и генеральный директор ООО «СК «Артвилл-Групп» Артем Иноземцев. По данным сайта www.skartvill.ru, сейчас у группы четыре коттеджных поселка, все на территории Красноярского района — «Ново-Царево» в Малой Царевщине, «Шишки» и «Грибы» (оба находятся в поселке Жареный бугор) и «Любимый Яр» в селе Красный Яр. «Светлый Яр» мог стать пятым, однако, судя по ставшим известными параметрам проекта, этот коттеджный поселок вряд ли появится на том месте, куда его пытается «посадить» Иноземцев.
На заседание рабочей группы градсовета компания представила архитектурно-градостроительную концепцию поселка. Визуальные решения проекта «Светлого Яра» вызвали у участников заседания вопросы. Инвестору выдан целый ряд рекомендаций, связанных с дорогами, коммунальной инфраструктурой, экономикой проекта. Как рассказал «СО» Дмитрий Орлов, «проект, по сути, представлял собой просто нарезку земельных участков, без указания дорог и каких-то других объектов. Скорее всего, его авторы просто хотели оценить бизнес-план и перспективность идеи». Но ключевое замечание к этому проекту, по словам Орлова, — его планируется реализовать в рекреационной зоне, где строительство запрещено. «Авторы проекта просят вывести участок из рекреационных земель. Но оснований для этого нет либо компания их не предоставила», — резюмировал Дмитрий Орлов.
По результатам рассмотрения проекта «Светлого Яра» «Артвилл-Сервису» предложено «подготовить и представить обоснование организации коммунальной инфраструктуры», а также «направить скорректированный проект в администрацию муниципального района Красноярский Самарской области для предварительного согласования и дополнительной проработки». Очевидно, если основания для смены зонирования участка с рекреационной зоны не найдутся (а по сложившейся практике это почти нереально), какие-либо иные коррективы становятся попросту бессмысленными.
Договор о развитии застроенной территории в границах улиц Вольской, Воронежской, Свободы, Калинина между ООО «Строительная компания «Империя» и мэрией Самары был заключен 15 января 2018 года. Документ подписан бывшей на тот момент мэром города Еленой Лапушкиной. Весь договор был рассчитан на 15 лет, и в первые два года инвестор должен был подготовить проект планировки территории. Требуемого документа к установленному сроку не было — компания неоднократно отправляла его в мэрию, но получала назад на доработку. В итоге в августе 2021-го администрация города уведомила компанию о расторжении договора РЗТ. После этого стороны погрузились в многолетние тяжбы. Первый иск — о признании недействительным решения главы Самары (все той же Елены Лапушкиной) об одностороннем расторжении договора РЗТ — «Империя» подала в Арбитражный суд Самарской области в ноябре 2021 года. В октябре 2022-го суд его удовлетворил, и это решение устояло в последующих инстанциях. Однако фактическая ситуация не изменилась — начать реализацию проекта компания не могла, поскольку утвержденных чиновниками документов у нее не было. И в январе 2024 года «Империя», взамен отмененного арбитражем решения мэрии об одностороннем отказе от договора РЗТ, получила от Елены Лапушкиной новое аналогичное уведомление. Владелец компании Никита Кузнецов, судя по всему, в возможность начать стройку уже не верил, поэтому предпочел продать фирму вместе с имеющимся у нее договором. В марте 2024 года Кузнецов покинул бизнес «Империи». Владельцем 50% ее капитала стало подконтрольное Евгению Кондаурову ООО «Магазин №601» и по 25% получили Владислав Воловиков и Ирина Попова. История с РЗТ в Промышленном районе пошла по кругу — новые собственники продолжили борьбу с чиновниками. Уже в апреле 2024 года в арбитраж был подан очередной иск — также о признании недействительным одностороннего отказа главы Самары от договора, в ноябре его удовлетворил суд первой инстанции, а в феврале 2025-го решение подтвердила апелляция. Елена Лапушкина, перешедшая в ноябре 2024 года из кресла мэра на пост уполномоченного по правам человека в Самарской области, на запрос «СО» о сути претензий к «Империи» и о причинах, побудивших ее сперва заключить договор с компанией, а в дальнейшем пытаться его расторгать, на момент сдачи номера в печать не ответила.
В декабре 2025 года «Империя» обратилась в арбитражный суд с очередным иском. На этот раз компания просит продлить срок действия договора РЗТ. По его условиям, договор действует в течение 15 лет со дня его подписания, то есть до 15 января 2033 года. В компании просят пролонгировать его на год. Сейчас дело принято к производству, заседание по нему назначено на 16 апреля. Источник в мэрии пояснил «СО», что «все договоры РЗТ продлеваются только в судебном порядке, это обычная практика». Рассматриваться дело будет с привлечением в качестве третьего лица регионального министерства градостроительной политики и при участии прокуратуры Самарской области.
Теперь к многолетнему противостоянию компании «Империя» из-за сроков выполнения договора РЗТ в Промышленном районе с городскими властями добавились проблемы с согласованием уже самого проекта на областном уровне. В январе 2026 года компания уже получала отказ — проект застройщика назвали «достаточно условным», предложили пересмотреть этажность и изучить ситуацию с социальными объектами на соседних территориях. На последнем заседании рабочей группы градсовета проект СК «Империя» вновь отклонили и предписали «доработать».
МИХАИЛ РАСТОРГИН, генеральный директор ГК «Абсолют»
Формат градостроительного совета подразумевает, что на нем высказываются различные точки зрения и в конце делается некий вывод. Это же заседание началось со вступительного слова министра Грачева, в котором он попытался сразу сформировать у присутствующих необоснованное негативное отношение к нашему проекту и, по сути, поставить крест на его существовании. На мой взгляд, в данном случае был расчет, что члены совета пойдут вслед за позицией министра. Несмотря на это, подавляющее большинство присутствовавших отметили, что к проекту есть вопросы, но он интересный и реализуемый. Его разработал председатель самарского реготделения «Союза архитекторов России» Юрий Астахов, который является одним из самых уважаемых профессионалов в своей области. В проекте не нарушен ни один из существующих нормативов. При этом наше здание решит проблему, которая сейчас есть в архитектурном облике этого района. Здесь расположен дом с очень некрасивой торцевой стеной, которая портит вид, и все архитекторы признают, что хорошо бы ее закрыть. Наше здание ее закроет. Точечная застройка в городе нужна там, где она будет органично смотреться, и это как раз тот случай.
Тем не менее наш проект отклонили и должны были предоставить документ, что именно в нем не устраивает градостроительный совет и что нам нужно доработать. Однако в документе, который мы получили, нет никакой конкретики и указаний на то, что именно надо доделывать, он основан только на мнении и эмоциях министра.
На заседании рабочей группы градсовета министр Грачев предложил нам либо построить на этом месте невысокое здание в 5-6 этажей, либо продать участок городу для создания там парка. Продавать землю мы не будем. И для создания парка там крайне мало места, через которое к тому же необходимо будет организовывать проезд машин на соседнюю территорию компании «Инфотранс» по имеющемуся сервитуту. И вдвойне странно было слышать такое предложение от министра, не разобравшегося в этом.
По поводу небольшого здания — во-первых, оно не закроет торец соседнего дома. А во-вторых — там разрешено строительство высокоэтажного жилья, тогда почему нужно строить низкоэтажный дом?
Прежде чем начать проектирование здания, я консультировался с несколькими специалистами — можно ли в этом месте построить такой дом. Мне все в один голос сказали: «Да». Он не противоречит ни одному пункту законодательства. Сейчас я рассматриваю варианты, какие шаги нужно предпринять, чтобы реализовать проект. Буду консультироваться с профильными юристами.
— Отдел недвижимости
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены