Самарские застройщики обеспечат сдачу квартир дольщикам в срок. Почти все

Самарским застройщикам придется нарастить темпы строительства жилья и отказаться от практики задержки сдачи домов, которая позволяла снизить затраты на расчеты с банками.

Читайте также:

Круг самарских перевозчиков ТКО сжался за время работы «Экологии» регоператором

Николай Тютюнников: «Пришло время для очередного рывка»

Самарского мусорного регоператора передали во временное управление безопаснику

Больше

Отмена моратория на взыскание санкций за срыв сроков передачи квартир дольщикам сделала их использование невыгодным — в таких случаях строители получат иски о взыскании астрономических штрафов. Застройщики по поводу перемен не беспокоятся и готовы работать по новым правилам — процент действительно проблемных домов в губернии невелик. Однако вскоре покупателей квартир в новостройках может ожидать подорожание квадратного метра. Это станет в том числе и следствием отмены моратория — строители начнут закладывать в цену риски штрафных санкций.

Мораторий на взыскание штрафов с компаний-застройщиков за нарушение сроков передачи жилья дольщикам за последние несколько лет вводился несколько раз. Впервые это произошло в 2020 году, когда из-за разразившейся пандемии коронавируса почти вся экономика страны встала на паузу. Чтобы поддержать участников рынка и избежать их массового банкротства, был наложен запрет на право дольщиков требовать от строительных компаний компенсацию за просрочку ввода жилья, неустойку за задержку устранения выявленных недостатков, а также проценты за пользование денежными средствами при расторжении договора долевого строительства по инициативе покупателя. В 2021 году действие моратория прекратилось, но уже в 2022-м его вернули к жизни до июня 2023-го — на этот раз причиной стали введенные против Российской Федерации санкции. Самым продолжительным оказался третий заход, когда мораторий действовал с марта 2024 до конца 2025 года. Буквально до последних дней многие участники рынка рассчитывали, что его вновь пролонгируют, однако этого не случилось. Начиная с 1 января 2026 года дольщики могут взыскивать с застройщиков неустойку за просрочку сроков передачи им жилья.

Многие участники рынка тогда заговорили о том, что застройщики скоро столкнутся с массовой подачей исков о взыскании с них крупных денежных сумм. К настоящему моменту в целом по России проблема с задержкой сдачи домов присутствует. На начало 2026 года, по словам вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, по 19% проектов жилищного строительства сроки ввода в эксплуатацию сдвинуты более чем на полгода. От банкротства застройщиков нередко спасал только мораторий на взыскание в пользу дольщиков штрафных санкций. Но при этом тот же мораторий ущемлял интересы дольщиков. После 1 января права обеих сторон процесса — дольщиков и застройщиков — были выровнены.

Для Самарского региона вопрос просрочки строительства и сдачи в эксплуатацию домов стоит не столь остро, как в целом по стране, по крайней мере пока. Действительно серьезных проблемных объектов в регионе сейчас немного. Как заявил 19 января на оперативном совещании в правительстве Самарской области врио министра строительства Александр Фомин, в 2025 году в зоне риска по включению в реестр проблемных домов на территории региона находилось 6 строящихся зданий — ЖК «Унисон», ЖК «Вознесенский», два корпуса ЖК «Волжские паруса», ЖК «Космолет» и ЖК «Ставрополь». Застройщики этих домов нарушили сроки ввода на 6 и более месяцев. Сейчас из этого списка остались только два — «Космолет» (более 788 дольщиков) и «Ставрополь» (124 дольщика). По первому есть соинвестор и возобновлено строительство, а ЖК «Ставрополь», по словам Фомина, планируется ввести в эксплуатацию к июлю 2026 года. «В федеральном перечне проблемных домов из региона нет, — заявил Александр Фомин. — Но есть пять проблемных домов в региональном перечне».

В целом, как заявили «СО» в администрации региона, «на сегодняшний день на территории Самарской области из 142 многоквартирных жилых домов усматривается отставание от графика строительно-монтажных работ по 9 объектам». При этом в департаменте информполитики региона добавляют, что «по информации, размещаемой застройщиками в Единой информационной системе жилищного строительства, в настоящее время строительство 20 многоквартирных домов осуществляется с отставанием от графика строительно-монтажных работ, но без переноса общего срока строительства. По 10 объектам работы ведутся с опережением графика. В целом динамика реализации жилищных проектов в регионе сохраняется стабильной, существенного увеличения доли объектов с переносом сроков ввода в эксплуатацию не отмечается».

Если проанализировать данные сайта «наш.дом.рф», всего в список компаний, которые возводят свои объекты с задержкой, попадают почти 30 организаций. Среди них как небольшие фирмы, так и компании, входящие в крупные строительные холдинги региона. Далеко не всегда эти задержки носят объективный характер — в условиях, когда просрочка не грозила застройщику финансовыми санкциями благодаря действовавшему мораторию, зачастую отложить сдачу дома было стратегическим решением. При низком покупательском спросе на квартиры застройщики пытались удерживать цену квадратного метра от падения, искусственно снижая объем предложения на рынке — откладывая сдачу новостроек. Не менее значимый фактор — взаимоотношения строительных фирм с кредитными организациями. Финансирование строительства идет за счет банка, и размер ставки по проектному финансированию зависит от темпов наполнения эскроу-счета. При очень низком покупательском спросе сумма денег на эскроу-счете растет медленно, и к моменту завершения строительства у компании может не хватить денег для расчетов с кредитором. После сдачи дома банковская ставка увеличивается до уровня рыночной кредитной, и застройщику приходится платить уже по ней. Поэтому в период действия моратория на взыскание санкций для него было резонно задержать сдачу дома. Теперь, когда даже за один день просрочки сдачи объекта дольщики имеют право выставить финансовые претензии и их максимальный размер может достигать 5% от всей цены договора, пользоваться механизмом задержки сдачи дома становится невыгодно. «По оценке министерства, восстановление стандартных механизмов финансовой ответственности будет способствовать повышению дисциплины исполнения обязательств застройщиками, — прокомментировали «СО» в департаменте информационной политики администрации губернатора региона. — Аналогичная позиция озвучивалась и на федеральном уровне. По оценке статс-секретаря — заместителя министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Юрия Муценека, отмена моратория может способствовать сокращению случаев задержек передачи объектов долевого строительства».

Тот факт, что у дольщиков вновь появилась возможность взыскивать штрафные санкции с застройщика за просрочку передачи квартир, может подстегнуть рынок, отмечают и его участники. Руководитель отдела продаж ГК «Вира» Андрей Мокшаев полагает, что «отмена моратория станет стимулом для ускоренного завершения многих проектов, поскольку застройщики будут стремиться минимизировать финансовые потери от начисления неустоек». Но при этом Мокшаев отмечает, что «реальный эффект будет зависеть от множества переменных, включая стабильность экономики и готовность властей оказать поддержку отрасли». Сами самарские застройщики, попавшие в список тех, кто ведет строительство с задержкой, какого-либо беспокойства в связи с отменой моратория сейчас не проявляют. Координатор девелоперского направления холдинга «Глобал Вижн» Роман Губин заявил «СО», что у компании действительно скорректирован срок строительства одного из домов, что связано с работами по благоустройству территории. «При этом важно отметить, что срок передачи квартир участникам долевого строительства не изменяется», — говорит Губин. Директор ООО «СЗ «Престиж» Олег Дильдин также отметил, что в договорах долевого участия прописываются две даты — сдачи самого дома и передачи ключей. Эта «дельта», по словам Дильдина, как раз предусмотрена на случай возникновения каких-то форс-мажорных обстоятельств и позволяет в этом случае избежать штрафа. «Мы в срок передачи ключей укладываемся», — заявил Олег Дильдин. Не возникнет проблем с дольщиками и у СЗ «Древо.Гринривер». Как пояснили «СО» в компании, возведение жилого комплекса «ГринРивер» ведется в несколько самостоятельных этапов, строительство части из них еще не начато, продажи по ним не открывались и договоры долевого участия не заключались. Но проектные декларации на ЕИСЖС в силу требования закона поданы по всем этапам строительства. В «Древо.Гринривер» признают, что компания, в связи с корректировками планов развития периодически сдвигает сроки, но только по тем объектам, возведение и продажи которых еще не начаты, и всегда в пределах сроков выданного разрешения на строительство. В настоящее время, как заявили «СО» в «Древо.Гринривер», по домам, в отношении которых заключены договоры долевого строительства, работы ведутся строго в установленные в договорах сроки, без каких-либо сдвигов.

Несмотря на то, что сейчас каких-то дополнительных расходов в связи с отменой моратория самарские застройщики не ожидают, по мнению экспертов, очень скоро она неизбежно скажется на стоимости жилья — цена за квадратный метр поползет вверх в том числе и по этой причине. Один из участников строительного рынка прогнозирует, что компании начнут закладывать риски по выплате штрафов в стоимость квартир.

ОЛЕГ ДИЛЬДИН, директор ООО «СЗ «Престиж»

Мы отвечаем за передачу дольщикам ключей. В договоре долевого участия у нас указана дата сдачи дома — июнь 2026 года, а передача ключей — до октября. Это было сделано специально, на случай возникновения каких-то форс-мажорных обстоятельств. Сейчас так поступают очень многие застройщики — указывают окончание строительства и передачу ключей с разницей в полгода и более. «Дельта» между сдачей дома и передачей ключей закладывается, чтобы избежать штрафов, если вдруг возникнут какие-то непредвиденные вещи. Мы в срок передачи ключей укладываемся. Если получится раньше, то, конечно, мы не будем ждать с передачей ключей до срока, указанного в договоре.

РОМАН ГУБИН, координатор девелоперского направления холдинга «Глобал Вижн»

Отмена моратория на взыскание неустоек за просрочку, на наш взгляд, не окажет влияния на работу и планы строительства компании «СЗ «Глобал Вижн Девелопмент» в рамках проекта макрорайона «Амград». Важно разграничивать два показателя, которые фиксируются в проектной документации. Первый — планируемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Второй — срок передачи квартир участникам долевого строительства. Оба срока отражаются в проектной декларации на портале «наш.дом.рф». При этом неустойки начисляются именно в случае нарушения срока передачи квартир по договорам долевого участия. В нашем случае массовых нарушений сроков передачи квартир нет.

По данным портала «наш.дом.рф» действительно отражена корректировка сроков строительства одного из домов. Речь идет об изменении планируемого срока получения разрешения на ввод первого дома в эксплуатацию — с первого квартала 2026 года на третий квартал 2026 года. Корректировка связана с необходимостью обеспечить качественное выполнение работ по благоустройству территории. При этом важно отметить, что срок передачи квартир участникам долевого строительства не изменяется.

АНДРЕЙ МОКШАЕВ, руководитель отдела продаж ГК «Вира»

Своевременная передача квартир покупателям согласно условиям договора долевого участия является для нашей компании одним из ключевых приоритетов. Отмена моратория на штрафные санкции за задержку сдачи объектов затронет главным образом тех застройщиков, которые ранее активно использовали этот механизм. К сожалению, у нас отсутствует свежая статистика по случаям задержки сроков строительства и проблемным застройщикам нашего региона. Относительно наших собственных проектов, находящихся сейчас в активной фазе стройки, комплекса «Федерация», жилого квартала «Матрица» и ЖК «Новатор», можем заявить, что строительство ведется четко по графику без каких-либо отклонений.

Вероятнее всего, отмена моратория станет стимулом для ускоренного завершения многих проектов, поскольку застройщики будут стремиться минимизировать финансовые потери от начисления неустоек. Тем не менее общее состояние экономики и доступность кредитных ресурсов остаются важными факторами, определяющими скорость реализации стройплощадок. Высокие ключевые ставки Банка России и сложность привлечения финансирования означают, что компании могут столкнуться с трудностями в быстром завершении всех объектов. Таким образом, хотя отмена моратория потенциально стимулирует завершение строительства, реальный эффект зависит от множества переменных, включая стабильность экономики и готовность властей оказать поддержку отрасли.

— Отдел недвижимости