Министерство природных ресурсов Самарской области определило арендаторов на восемь участков лесного фонда, предназначенных под рекреацию.
Стоимость аренды лесных наделов общей площадью 41,68 га по результатам аукциона составила 3,12 млн рублей. Это можно считать рекордными темпами раздачи: по данным сайта торгов, за весь 2024 год в аренду было предоставлено лишь 7,34 га участков лесного фонда за 610,4 тыс. рублей. Перспективы использования этой земли туманны — действующая редакция Лесного кодекса РФ накладывает на них множество ограничений. По мнению экспертов, сами по себе эти наделы не имеют ценности и могут быть интересны только владельцам находящихся рядом земельных участков. Тем не менее на каждый лот нашлось не менее трех претендентов. Лица, связанные с победителями аукционов, хорошо известны в Самарской области и за ее пределами, в их числе глава «Акрон Холдинга» Павел Морозов, автоторговец Николай Мозырец, самарская «картофельная леди» Людмила Орлова и бывший офицер милиции, а ныне предприниматель Олег Фока.
На электронный аукцион на право заключения договоров аренды лесных участков министерство природных ресурсов и экологии Самарской области выставило восемь лотов в разных районах региона.
Самый большой интерес на торгах 2 июня вызвал участок площадью 2,02 га, окружающий Мантров пруд на реке Ташле. Получить в свое распоряжение этот надел пытались сразу девять участников аукциона.
В ходе торгов стоимость участка подскочила в 6,15 раза. При начальной цене 43,592 тыс. рублей победитель торгов (ООО «Фирма «АРС Студия») предложил за него 268,08 тысячи. Компания, по данным системы «СПАРК-Интерфакс», создана для аренды и управления собственной или арендованной нежилой недвижимостью и принадлежит хозяину «Акрон Холдинга» Павлу Морозову. Основная деятельность «Акрон Холдинга» никак не связана с лесными территориями — он позициони-руется как промышленно-металлургический холдинг полного цикла, работающий в сфере цветной металлургии и выпуска кабельно-проводниковой и электротехнической продукции. Тем не менее участие «Фирмы «АРС Студия» в судьбе площадки на Ташле легко объяснимо: тут расположено подконтрольное холдингу охотхозяйство, и получить с торгов право аренды на участок было единственным способом исключить возможность появления на его территории посторонних лиц.
«Участок является лесным участком, относится к защитным лесам, расположенным в зеленой зоне, с разрешенным использованием — для осуществления рекреационной деятельности.
ООО «Фирма «АРС Студия» планирует использовать приобретенный участок исключительно в соответствии с разрешенными видами использования, то есть в рекреационных целях (для организации отдыха)», — пояснил представитель компании.
Вторым по востребованности участком на аукционе стали 1,2 га в Красноярском лесничестве, вблизи коттеджного поселка «Муром ский городок 2» и реки Курумоч. Его цена в ходе торгов подскочила в 5,3 раза. Победителем по лоту стало ООО «Авторитет», принадлежащее самарскому бизнесмену Николаю Мозырцу. Бизнес Мозырца связан с автоторговой деятельностью. Сам «Авторитет» является крупным российским дилером МАЗа. Кроме того, в собственности предпринимателя ООО «Белтор» — оператор одноименного магазина запчастей, а пополам с Ириной Мозырец он владеет зарегистрированным в Санкт-Петербурге ООО «ГрандАвто». Компания «Белтор» была создана в конце 2024 года, а «ГрандАвто» и «Авторитет», по данным системы «СПАРК-Интерфакс», приносит семье Мозырец хороший доход. Выручка питерской фирмы за прошлый год составила 289,5 млн, а у «Авторитета» она превысила 5,636 млрд рублей. Чистая прибыль дилера МАЗа за минувший год — 286,8 млн рублей. Приобретенный «Авторитетом» на торгах лесной участок площадью 1,2 га в Большецаревщинском участковом лесничестве, как и почти все ушедшие 2 июня с аукциона, имеет вид разрешенного использования «осуществление рекреационной деятельности» и никак не вписывается в структуру бизнеса Николая Мозырца.
Участок в Похвистневском лесничестве достался ООО «Орловка-Агро Инновационный центр». На него претендовали лишь трое участников торгов, и при начальной стоимости в 61,654 тыс. рублей он обрел арендатора всего за 80,151 тыс. Хозяева «Орловка-Агро ИЦ» с начала 1990-х годов широко известны в регионе своими амбициозными проектами. Официально собственниками компании являются ЗАО «Системы менеджмента и производства» (70%), ООО «Орловка-Агро» (29,92%) и 0,076% находится в руках Вениамина Орлова. Если разобраться в структуре собственности, то, по опубликованным в системе СПАРК данным, видно, что конечными бенефициарами нового арендатора лесного участка являются ООО «Фирма «АГТ-Групп АГ» (Германия), «Дойче Проект Унион» (Германия), Вениамин Орлов и Людмила Орлова — бывший советник экс-губернатора Самарской области Константина Титова по вопросам сельского хозяйства, позже советник Титова в Совете Федерации.
Имя Орловой прогремело на всю область в начале 90-х, когда при полной поддержке Титова она затеяла «картофельную революцию» в отдельно взятой Самарской области, которую начала реализовывать на 320 га совхоза «Солнечный». Под этот эксперимент на бюджетные деньги закупались немецкие семена, пестициды и техника. Следом за картофельным начинанием последовало много самых разных громких проектов — оптовые рынки, выпуск чипсов, производство уборочной техники, отель, а к концу 90-х грянул новый глобальный план Орловой — зерновой. Несмотря на противодействие ряда самарских политиков и общественных деятелей, он получил полную поддержку Константина Титова и стоил региональному бюджету, по некоторым оценкам, порядка 30 млн долларов, но впоследствии также канул в Лету. Следующим начинанием Орловой стал проект производства в Самарской области современной сельхозтехники вместе с западными партнерами.
Полученный компанией Людмилы Орловой на аукционе лесной участок площадью 2,2819 га в Похвистневском районе в водоохранных зонах вдоль берега реки Мураклы на первый взгляд выглядит малопривлекательным. Судя по карте, он сильно удален от дорог и каких-либо освоенных территорий. Учитывая бэкграунд Орловой, не исключено, что она рассчитывает использовать площадку для нового амбициозного проекта. Однако тут встанут два вопроса: как будет решаться вопрос с лесным законодательством, категорически запрещающим использовать участок для каких-то целей, кроме рекреационных, и о схемах финансирования идей бизнесвумен.
Пожалуй, самые понятные перспективы по использованию имеют 2,2332 га в Ново-Буянском лесничестве, право аренды которых на аукционе получил индивидуальный предприниматель Сергей Белогаев. Скорее всего, участок недалеко от Саратовского водохранилища, вблизи нескольких турбаз будет использоваться исключительно по прямому назначению — для осуществления рекреационной деятельности. В июле 2023 года под Тольятти начал работать новый туристический проект — пикник-парк «Пара Альпак», созданный братьями Сергеем и Денисом Белогаевыми. В планах основателей парка было дальнейшее расширение своего туристического проекта. «Сегодня недалеко от фермы мы уже поставили два дома-сферы, там можно останавливаться, — рассказывал «СО» Сергей Белогаев. — Но этого недостаточно, поэтому мы решили создать полноценный глэмпинг». Не исключено, что полученный в аренду лесной участок расширит проект Белогаевых.
А вот будущее двух лесных участков в Волжском лесничестве совокупной площадью 2,6 га, ушедших 2 июня с аукциона, абсолютно неясно. Они расположены вплотную друг к другу и относятся к лесопарковым зонам, где разрешена только рекреационная деятельность.
На торгах право аренды обеих площадок получило ООО «Феникс». Компания зарегистрирована в Самаре с основной сферой деятельности «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом». Директором и владельцем «Феникса» является Александр Разбайкин. Также у него в собственности самарские ООО «СК «Р-групп» (строительство жилых и нежилых зданий) и ООО «Р-Холдинг» (торговля оптовая неспециализированная). Месторасположение площадок вряд ли можно считать удачным для создания здесь некоего туристического проекта. Рядом находятся так называемые дома ЭМО — шесть аварийных двухэтажных зданий, построенных в 1937-1939 годах, и выросший за ними преимущественно частный сектор. Сами дома ЭМО по плану должны быть расселены до августа 2025 года и до 31 декабря снесены. Как планирует использовать эту площадку арендатор, загадка. По словам директора ООО «Октогон» Олега Никитенко, построить здесь ничего не удастся. «Есть общие правила, а есть нюансы. В этом случае, даже если площадка свободна от растительности, все равно ничего строить нельзя. Потому что это лесопарк, — говорит Никитенко. — Там можно сделать только дорожки-тропинки, провести благоустройство. Здесь действует принцип приобретения прав на землю для создания дополнительной благоустроенной зоны коттеджного поселка или личных владений». Учитывая, что сама по себе территория не пользуется популярностью у самарцев, потенциал ее коммерческого использования сомнителен.
Массовую «скупку» лесных участков на аукционе попытался провести индивидуальный предприниматель Павел Лекторович. Удалось ему это только в одном случае — за 146,978 тыс. рублей он получил право на аренду 1,3877 га в Волжском районе, вблизи поселка Горелый Хутор и в окружении СНТ. Участок леса относится к лесопарковой зоне и может использоваться только для рекреационной деятельности. Еще по пяти участкам предложение Лекторовича на аукционе оказалось предпоследним, и он сможет арендовать их в случае, если кто-то из победителей аукциона по этим лотам уклонится от заключения договора.
По данным СПАРКа, в настоящий момент Павел Лекторович владеет тольяттинским ООО «Пожэксперт» (деятельность в области права). Он не относится к числу публичных бизнесменов, часто мелькающих в информационном поле. Однако несколько лет назад эта фамилия многократно появлялась в прессе. Брат и партнер Павла Лекторовича — Сергей Лекторович, известный как собственник ГК «Инновационные системы безопасности», специализирующейся на поставках и монтаже противопожарного оборудования, в августе 2012 года на своем Volkswagen Touareg, двигаясь по Лесопарковому шоссе, выехал на встречную полосу и столкнулся с ВАЗ-2105.
В результате ДТП погибла 29-летняя Татьяна Тихонова, ее муж и ребенок попали в больницу. Лекторович с места ДТП скрылся, но позже сдался полиции. Весной 2013 года по приговору Центрального райсуда Тольятти Сергей Лекторович получил три года колонии-поселения. Также его обязали выплатить компенсацию родственникам погибшей и возместить затраты на ее похороны. В сентябре 2014 года он вышел из колонии по УДО.
В опубликованном протоколе итогов аукциона на право заключения договоров аренды лесных участков содержится информация только о победителях и участниках, занявших второе место по каждому из восьми лотов. Поэтому неизвестно, принимал ли Павел Лекторович участие в торгах по второму и четвертому лотам — участкам в Похвистневском и Ставропольском лесничествах, но остальные шесть он пытался арендовать и пока еще сохраняет шанс это сделать. Но те шесть, которые он точно хотел заполучить в аренду, не имеют какой-то единой локации, разбросаны по разным местам, и как бизнесмен планировал объединить их в единый проект — непонятно.
Из всех выставленных региональным министерством природных ресурсов на торги участков один не предназначен под рекреационную деятельность. Расположенные в Ново-Буянском лесничестве, вблизи Мастрюково, 29,96 га имеют вид разрешенного использования «ведение сельского хозяйства (сенокошение)». Получить площадку в аренду нашлось пятеро желающих, и ценовая борьба между ними была серьезной. При начальной стоимости лота 14,431 тыс. рублей участок ушел с торгов за 120,497 тыс. Право его аренды получило созданное в феврале этого года ООО «Наследие».
На первый взгляд желание компании арендовать площадку для сенокоса выглядит вполне логичным — среди сфер деятельности «Наследия» в СПАРКе указаны предоставление услуг в области животноводства, разведение лошадей, овец, коз и прочих животных. Однако до сих пор у владельца фирмы Олега Фоки была только одна компания, связанная с сельским хозяйством, — созданное в августе 2023 года КФХ Фока О.Ю. Как сообщает СПАРК, хозяйство находится в Крыму и занимается выращиванием винограда. Гораздо больше бизнес Фоки сейчас связан с техникой. Он является владельцем и совладельцем нескольких фирм — ООО «Любава» (Новокуйбышевск, сфера деятельности — аренда и лизинг грузовых транспортных средств), ООО «Плес» (Самара, строительство кораблей, судов и плавучих конструкций), ООО «Соль-Илецкий машиностроительный завод» (Оренбургская область, производство машин для уборки урожая), ООО «Правый берег» (Самара, деятельность по организации отдыха и развлечений прочая).
Но медийную известность в регионе имя бизнесмена получило в связи с совсем иными обстоятельствами. Бывший офицер милиции Олег Фока являлся одним из владельцев компании «Волга-Электро», на балансе которой числилась нефтебаза, считавшаяся подконтрольной отставному милиционеру. А другими соучредителями «Волга-Электро» одно время были Андрей Лемдянов и Вячеслав Турапин, которых называли участниками группы «Фока» (несколько лет назад их так окрестили новокуйбышевские предприниматели, жаловавшиеся на давление со стороны Лемдянова, Турапина и ряда бывших работников новокуйбышевской полиции).
Аренда лесных и других участков с охранным статусом в последние годы пользуется повышенным вниманием со стороны прокуратуры. Нередко аренда становилась первым звеном в сложной и, как правило, незаконной схеме по приватизации земли. Проверки прокуратуры приводили к аннулированию арендного договора, а порой к появлению уголовных дел. За последние годы в Самаре одна из самых громких подобных историй развернулась вокруг земли на острове Поджабный (Проран).
Тема неправомерной приватизации части территории Поджабного всплыла несколько лет назад в рамках кампании по компрометации тогдашнего председателя 6-го кассационного суда общей юрисдикции Александра Ефанова. Земля на Поджабном выводилась на юрлицо — компанию «Эра», которая была связана с родственниками как самого Ефанова, так и с собственниками самарской строительной ГК «Уран». Эта скандальная история стала одной из причин снятия с Ефанова статуса судьи.
Проран столкнул с право-охранителями еще одного известного бизнесмена — Александра Панченко. По материалам прокурорской проверки было возбуждено уголовное дело о покушении на незаконное приобретение права на земли на острове Поджабный. По данным прокуратуры Самарской области, проверкой было установлено, что некий житель Самары намеревался незаконно приобрести право на земельный участок, расположенный в поселке Проран, площадью 4,63 га. «В качестве основания для выкупа земельного участка под туристическое обслуживание гражданин указывал наличие у него права собственности на объекты недвижимого имущества — 6 жилых летних домиков. Вместе с тем фактически никаких капитальных домов возведено не было, на участке находились быстровозводимые строения и объекты движимого имущества», — сообщало надзорное ведомство.
Однако новым арендаторам использовать эту схему будет очень сложно. Хотя строительство на землях лесного фонда некапитальных и капитальных строений для обслуживания туристов разрешено приказом Минприроды РФ, глава компании «Октогон» Олег Никитенко отмечает, что в нынешней редакции Лесного кодекса, действующей с 2023 года, нет неопределенностей. «Не получится что-то просто спроектировать и построить — нужно представить обоснования, которые должны согласовать», — утверждает Никитенко. А значит, и обосновывать потом свои права на землю наличием там построек не удастся.
Борьба за лесные участки на аукционе была высокозатратной — стоимость площадок порой поднималась до 10 раз по сравнению со стартовой ценой. В итоге за право пользования этими наделами компании и индивидуальные предприниматели согласились заплатить десятки и сотни тысяч рублей. Тем не менее эксперты считают, что практически никакой финансовой ценности у этих земель сегодня нет.
«На сегодняшний день земля в частной собственности в хороших местах, где есть лес-речка-озеро, очень дорогая. Но дорогая она по одной простой причине: у нее другой градпотенциал, — рассуждает Олег Никитенко. — Если она находится в границах населенных пунктов, даже в какой-то рекреационной зоне — есть возможность, получив дополнительные разрешения-отклонения, застроить хоть 80% такого участка. А если добиться его перевода в жилую зону — вообще можно без проблем строить жилые дома, только коммуникации подведи. А вот именно лесные участки с жесткими условиями, где невозможно провести смену зонирования или что-то подобное — ну не позволяет Лесной кодекс этого, он жестко и строго регламентирован сейчас, — это очень специфическая штука. Если рассматривать их сами по себе. Даже с учетом льготных программ поддержки туристической отрасли и создания спортивных объектов, если частник именно купит такой участок, и, что называется, по «рыночной» цене — этот проект никогда не окупится. Поэтому, прежде чем думать, рыночная цена или не рыночная — надо сначала посмотреть, а есть ли вообще сейчас этот рынок». По мнению Никитенко, нужно, чтобы действующие нормы просуществовали еще какое-то количество лет. «Дождаться, когда будет репрезентативно хотя бы три-четыре успешных проекта на базе выделенных именно по этим правилам участков. Когда они выйдут на полную мощность, если к ним не будет каких-либо претензий со стороны регуляторов — тогда предприниматели посмотрят, оценят результаты. И может быть, пойдут в эту тему. Тогда уже появится конкуренция, цена будет расти, возможно, станут брать участки большей площади. А пока люди просто экспериментируют, пробуют. Ведь 20% от тех же 1,3 га — это не вот прямо большой простор для деятельности. Небольшую турбазу посадить можно, особенно если рядом есть какие-то озера или речки», — комментирует директор «Октогона».
О бесполезности участков в отрыве от близлежащих к ним территорий говорит и директор ООО «Агентство оценки «Интеллект» Денис Шевяков. «Самостоятельной ценности эти участки не имеют в принципе. Если рассуждать в общем и целом, то для рекреации цены нормальные. Хотя в принципе можно сказать, что любая цена у подобных участков будет завышена. Потому что сами по себе они на самом деле бесполезны», — комментирует Шевяков.
ОЛЕГ НИКИТЕНКО, директор ООО «Октогон»
Лесной кодекс в нынешнем исполнении достаточно четко описывает критерии использования лесных участков для рекреационной деятельности. Там указано, что как-либо застроена может быть только часть без лесной растительности, площадь которой сама по себе не больше 1 га и составляет не более 20% от общей площади участка. На этой земле можно строить что-то рекреационное — для туризма, отдыха, физкультуры, но нельзя ставить жилые дома. В кодексе жестко сказано, что эти объекты не могут являться местом жительства физлиц. На остальной территории, разумеется, можно обустроить велосипедные, пешеходные дорожки, лавочки, навесы, беседки, туалеты — благоустройство, одним словом. По большому счету, вот он, весь потенциал этих участков.
В плане предоставления подобных земельных участков у нас были разные периоды. Был период, когда можно было взять землю для культурно-оздоровительных целей и застроить ее — не существовало, в общем-то, никаких лимитов. И нередко происходили истории, когда участок брали в аренду на 49 лет и наполовину застраивали, по сути дела, использовали для жилья. Были неопределенности в том, что можно строить, что нельзя. Говорили, что можно только некапитальное — и все бегали-доказывали, что у них дома на ножках стоят, а не на фундаменте, поэтому они не капитальные, непрочно связаны с землей. Такие уж были нормы. Потом следующая история — когда на участках для культурно-оздоровительных целей вообще ничего нельзя было размещать. К чему это привело? Брали такие лесные участки только те, у кого они прилегали к какой-нибудь резиденции — как буферную зону. Потому что какого-либо интереса к самостоятельной эксплуатации такой земли не было. Это ведь тоже плохо, так как находящиеся вблизи населенных пунктов земли не используются по назначению.
Сейчас наступила следующая стадия развития законодательства. Когда решили: «Давайте разрешим кое-что строить, но очень жестко ограничим цели, пределы, обусловим определенными правилами. Посмотрим, как будет функционировать». И, на мой взгляд, Лесной кодекс в редакции, действующей с 2023 года, достаточно честен. Там нет неопределенностей. Понятно, что можно взять такой участок и спланировать там турбазу, место отдыха, инфраструктуру базы для каких-нибудь видов спорта, летний лагерь детско-юношеской спортивной школы или еще что-то. В нормальных условиях. Да, жестких — не больше определенной площади можно размахнуться, нельзя рубить леса. И вдобавок у арендатора есть обязанность сделать проект освоения леса. То есть не получится что-то просто спроектировать и построить — нужно представить обоснования, которые должны согласовать. Только потом уже — вперед и с песней.
НАТАЛЬЯ АПОЛОСОВА, генеральный директор «Центра оценки и права «Визит»
Условием заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является проведение аукциона по продаже права на заключение данного договора. Хотя в отдельных случаях закон допускает заключение договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения аукциона. Начальная цена предмета аукциона определяется в соответствии со статьями 73 и 76 Лесного кодекса РФ.
По результатам проведенных торгов отчетливо видно, какие именно из представленных участков являются наиболее ликвидными — это четко прослеживается в разнице между начальной ценой лота и ценой сделки. Участники торгов до проведения аукциона изучают все особенности участков, на основании чего принимают решение об участии в аукционе и формировании итоговой цены, если заинтересованы в объекте.
Представленные земельные участки относятся к землям лесного фонда и предназначены для осуществления рекреационной деятельности. Невыполнение гражданами или юридическими лицами лесохозяйственного регламента и проекта освоения лесов является основанием для досрочного расторжения договоров аренды лесного участка.
ДЕНИС ШЕВЯКОВ, директор ООО «Агентство оценки «Интеллект»
У всех этих участков есть одна общая черта — они находятся в непосредственной близости от коттеджной застройки. Поэтому сразу скажу: рассматривая эти участки сами по себе, ответить, адекватная ли цена — невозможно. Самостоятельной ценности эти участки не имеют в принципе. Их нельзя освоить, сделать там что-то такое, что принесло бы какую-то значимую капитализацию. Однако в силу своего расположения они улучшают капитализацию самих коттеджных поселков. И я предполагаю, что взяли эти земли в аренду как раз для этого — чтобы повысить капитализацию поселков, сделать там какие-то рекреационные зоны именно для них.
Вот, например, самый показательный случай — участок у Мастрюково. Землю там взяли напротив поселка, через протоку. Строить там ничего нельзя однозначно. А вот сделать какую-нибудь зону барбекю да использовать береговую линию для стоянки яхт и катеров — вполне возможно. С участком возле «Муромского городка», вероятно, похожая история. Поэтому, скорее всего, ценность этих участков именно в том, что они могут служить зонами рекреации для таких коттеджных поселков, повышать их привлекательность.
Если рассуждать в общем и целом, то для рекреации цены нормальные. Хотя в принципе можно сказать, что любая цена у подобных участков будет завышена. Потому что сами по себе они на самом деле бесполезны.
— Юлия Хорькова, Роман Щерба
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
