Мы используем файлы cookie.
Для улучшения вашего пользовательского опыта мы используем файлы cookie. Узнать больше
За прошедшие 30 лет облик Самары и других городов губернии изменился почти до неузнаваемости.
На месте пустырей выросли новые густозаселенные микрорайоны, вверх поднялись многоэтажные дома, полностью трансформировавшие сложившуюся десятилетиями среду обитания и обраставшие торговой и сервисной инфраструктурой. Как выглядел этот процесс, кто из бизнесменов его обеспечивал и насколько сильно поменялся состав участников строительного рынка?
К началу 2000-х годов в Самаре сформировался высокий уровень спроса на жилье. С одной стороны, привыкшие к стандартным советским квартирам, уставшие от жизни на небольших площадях люди хотели большего и нового, стремились к квартирам повышенного метража. С другой стороны — вышедшие на свободный рынок строители хотели зарабатывать. За ростом спроса на квартиры последовало появление множества желающих этот спрос удовлетворить. В городе стартовала массовая жилая застройка, дома закладывались на любом более-менее подходящем клочке земли. В Самаре стали появляться новостройки, сильно отличавшиеся от типовых одноликих коробок как архитектурным решением, так и по метражу квартир, в которых 100 квадратных метров были небольшой площадью. В середине нулевых годов строящиеся жилые дома стали расти в высоту, проекты зданий быстро перевалили за 20 этажей. А вот метраж квартир в них, напротив, начал снижаться, расширяя круг потенциальных покупателей.
В первый момент точечная застройка не вызвала большого негатива, зато позволила удовлетворить сформировавшийся спрос. Но очень скоро проявилась серьезная проблема. Никто заранее не просчитал, сколько социальных объектов понадобится для комфортной жизни в районах с сильно возросшим населением. Из-за острой нехватки мест в находящихся поблизости детских садах записываться в них надо было сразу после рождения ребенка, переполненные школы не могли обеспечить нормальный учебный процесс, пропускная способность местных поликлиник не позволяла вовремя лечить пациентов. Отдельная проблема — самарцы стали массу времени проводить в растущих на глазах дорожных пробках, поскольку никто не прокладывал новых транспортных артерий к новостройкам и дорожная сеть не справлялась с сильно увеличившимся пассажиропотоком. В итоге точечная застройка хотя и вывела на рынок много нового современного жилья, стала бичом для жителей уплотняемых кварталов. В народе таким домам придумали термин «человейники», употреблявшийся как ругательство. Тем не менее такой подход к строительству в центральных районах Самары и Тольятти существовал долгое время.
Впрочем, участники строительного рынка быстро поняли, что точечная застройка центральных районов — это сложно, крайне затратно и зачастую чревато политическими осложнениями. Зачем заморачиваться, если можно осваивать городские окраины с их обширными свободными площадями? Пионером в деле массированной жилой застройки «с нуля» на местном уровне стал основатель корпорации «Кошелев» Владимир Кошелев. За ним подтянулись корпорация «Древо» со своим «Южным городом», «Амонд» с проектом «Волгарь», «Глобал Вижн» с проектом «Амград», группа «Финстрой» с «Новой Самарой». Такие проекты требовали многомиллиардных вложений, но открывали новые перспективы и совсем иные прибыли, чем строительство небольших ЖК. Они кардинально отличались от ранее строившихся жилых комплексов. Вместо крупных, часто позиционируемых как элитное жилье квартир здесь ставка зачастую делалась на небольшие однокомнатные, появились квартиры-студии. Это было жилье эконом-класса, но спрос на него сформировался большой. Кто-то за счет него получил возможность сиюминутно решить проблему с жильем и поспешил этим воспользоваться. Также покупались небольшие квартиры как стартовые для подрастающего ребенка или как инвестиционные, чтобы в дальнейшем их сдавать и получать ежемесячный доход. Подстегнуло спрос на мелкоформатные квартиры и развитие ипотеки. Очень многие банки вывели на рынок свои ипотечные продукты. Если раньше людям приходилось годами и десятилетиями копить на покупку жилья, то с появлением относительно доступной ипотеки они обрели реальную возможность сначала стать владельцами квартиры, а уже потом расплачиваться за нее. Востребованность ипотечных займов не снижало даже то, что итоговая стоимость квадратных метров при этом оказывалась гораздо выше. А появившиеся впоследствии льготные ипотечные программы еще более подстегнули популярность покупки жилья в кредит.
Постепенно рынок Самары насытился дешевым малоформатным жильем. Тем временем рынок жилья премиум-уровня сжался — новостроек такого класса за период взлета популярности «микрогородов внутри города» закладывалось не так много. Приоритеты покупателей при выборе квартиры стали меняться. Сформировался новый тренд — высокие требования к инфраструктуре ЖК, к благоустройству территории, приватности, безопасности дворов. И сейчас при выборе квартиры потенциальные покупатели придают этому большое значение, руководствуясь уже не только стоимостью квадратного метра. На волну спроса на качественное комфортное жилье премиум-уровня в Самаре явно сориентированы проекты Green River от группы «Древо», «ЗИМ Галерея» от УК «Альянс Менеджмент», «Самара Сити» группы «Новый Дон», «Гранд Империал» компании «Новое время».
Кризис строительной отрасли, случившийся из-за прокатившейся в 2020 году по планете пандемии коронавируса, а затем поддержанный макроэкономической турбулентностью, серьезно затормозил развитие рынка. Взлетевшие вверх ипотечные ставки резко сократили покупательский спрос в России. Самара не стала исключением на общем фоне и в полной мере ощутила на себе все эти проблемы. Однако рынок выстоял. Застройщики серьезно скорректировали свои планы, но удержались на плаву и сейчас продолжают строительство новых объектов. Хоть их число с каждым годом становится все меньше.
В начале 2000-х годов Россия столкнулась с катастрофичной по своим масштабам проблемой — появлением огромного количества людей, заключивших договоры долевого участия на разных стадиях строительства жилых домов, уплативших причитающуюся с них сумму, но в итоге оставшихся и без денег, и без жилья. Желание купить собственную квартиру или улучшить жилищные условия у людей было большое, многие собирали все имеющиеся у семьи деньги, залезали в долги, продавали старые квартиры, рассчитывая перекантоваться пару лет и въехать в новостройку. Однако законы, регулирующие долевое строительство, в тот момент были далеки от совершенства и давали застройщикам простор для маневров и махинаций с деньгами. Порой девелопер неверно рассчитывал экономику проекта — его себестоимость, кредитную нагрузку, и денег на строительство не хватало. Но среди застройщиков было немало и тех, кто изначально не собирался передавать покупателям их квартиры. В итоги Россию накрыла волна обманутых дольщиков.
Самарская область выбилась в антилидеры этого процесса. Число обманутых дольщиков в регионе достигло 13,9 тыс. человек, десятки компаний попали в список недобросовестных застройщиков, а в Самаре и Тольятти появилось более ста проблемных объектов. Очень часто их застройщики становились фигурантами уголовных дел и получали реальные тюремные сроки. Среди самых громких дел — истории компаний «Содействие», «Эл-Гранд», «Проспект-инвестстрой», «Единство», «Волга-Групп». Последнее оставило обманутых дольщиков не только по многоквартирным домам — громким скандалом обернулся и его коттеджный проект «Дубрава». Руководство одной из фирм группы, работавшей над «Дубравой», обвинялось в хищении более 349 млн руб. Сопоставимые цифры фигурировали и в уголовных делах против других застройщиков.
Областные власти взялись за решение проблемы. Для недостроев стали искать инвесторов, которым передавали права и обязанности по строительству зданий и удовлетворению требований дольщиков, а также предоставляли компенсационные площадки, чтобы компания смогла получить прибыль от проекта. Проводились конкурсы на право заключить договор на достройку дома, и желающие заключить такие договоры появлялись. Часть замороженных домов благодаря этому действительно достроили, но по некоторым объектам история пошла по кругу. Сформировалась новая волна уголовных дел против застройщиков, на этот раз уже тех, кто пришел спасать обманутых дольщиков.
Тем не менее проблема медленно, но решалась. В 2015 году в администрации Самары сообщали, что за три года количество проблемных объектов долевого строительства сократилось в 2,7 раза — со 104 до 28. Деятельность активизировалась в 2017 году, когда ставший губернатором области Дмитрий Азаров определил это как один из приоритетов для областного правительства. К 2023 году в едином реестре проблемных объектов на территории Самарской области было уже восемь домов, по которым восстановления прав ожидали 1616 обманутых дольщиков. В перечне региональных проблемных объектов оставалось 13 жилых комплексов. Они не вошли в единый реестр, поскольку на момент продажи квартир покупателям у застройщиков не было разрешения на строительство и прав на землю. К 2026 году проблемных домов из Самарского региона в федеральном списке не осталось, а в региональном перечне таковых еще пять.
Сегодня чиновники и застройщики считают, что нового кризиса с обманутыми дольщиками случиться не может благодаря изменившейся системе регулирования строительной отрасли. С июля 2019 года при долевом строительстве застройщик обязан использовать для взаиморасчетов с покупателями квартир эскроу-счета, что аргументируется необходимостью обеспечить гарантии безопасности вложений клиентов.
Президент холдинга «Глобал Вижн» Геннадий Сурков считает реформу с переходом на эскроу-счета одним из самых значимых событий на строительном рынке за последние десятилетия. «Это следующий уровень защиты дольщиков и одновременно серьезная трансформация для самих застройщиков, — говорит Сурков. — Отрасль стала более финансово дисциплинированной и требовательной к качеству проектов».
Отдельной проблемой строительного рынка региона долгое время оставалась нормативная база, не соответствовавшая реалиям развивающегося рынка. Правила застройки и землепользования (ПЗЗ) были разработаны и приняты в 2001 году. Рынок динамично менялся, а регламентирующие документы оставались прежними, отставая от реальности. В строительство подались многие бизнесмены, далеко не всегда имея четкое представление о том, где и как можно и нужно строить, а система контроля за ними и за самими проектами работала слабо или не работала совсем. В 2010 году администрация Самары предприняла попытку утвердить новые ПЗЗ. Однако вскоре выяснилось, что разработанный документ не соответствует градостроительным регламентам, диссонирует со схемой территориального планирования Самарской области. Против новых правил застройки выступили как простые горожане, так и региональное министерство строительства. Документ был оспорен в суде и после длительных разбирательств отменен. Еще одна неудавшаяся попытка последовала в 2013 году — тогда новый проект правил отправили на корректировку.
Несмотря на короткий срок жизни, ПЗЗ в редакции 2010 года успели оставить серьезный след, тянущийся до сих пор. Именно на их основании стадион «Буревестник», в 2007 году перешедший под контроль скандально известного девелопера Алексея Шаповалова, попал в зону общественно-деловой застройки, что позволило экстренно снести находившиеся там сооружения. К моменту отмены ПЗЗ сохранять там стало уже особо нечего. Смена зонирования коснулась еще одного знакового объекта — самарского ипподрома. Установленная для него новая зона позволила зачистить территорию под коммерческое использование.
Еще одной проблемой стал генеральный план города. Он был разработан в 2008 году и рассчитан до 2015 года, поэтому тоже нуждался в обновлении. В 2016 году на основании торгов определилась компания, которая должна была заняться внесением масштабных изменений в ПЗЗ и генплан, — ОАО «Российский институт градостроительства и инвестиционного развития «Гипрогор». Документ разработали к концу 2017 года, но в январе 2018-го федеральные власти высказали претензии к проекту. На этом дело застопорилось надолго. В своем нынешнем виде генплан Самары утвержден лишь в декабре 2024 года, а ПЗЗ — в августе 2025-го.
Руководитель отдела продаж ГК «Вира» Андрей Мокшаев отмечает, что в последние годы в регионе началась масштабная градостроительная реформа, которая включает в себя разработку новых генеральных планов и правил землепользования, что позволяет более эффективно планировать застройку и развитие городской среды. «Появляются первые проекты комплексного развития территорий — это стратегический инструмент, который помогает создавать современные, удобные и экономически эффективные городские пространства, которые станут точками притяжения для жителей и бизнеса. Это поспособствует росту стоимости недвижимости и развитию деловой активности», — говорит Мокшаев.
Понимание необходимости именно комплексного освоения площадок было не только у застройщиков — это четко осознавали и городские власти. В 2008 году в Самаре начала действовать программа развития застроенных территорий (РЗТ). В ее рамках муниципалитет проводил аукционы по крупным земельным площадкам, заключавшие договоры на их освоение инвесторы должны были снести старые дома, после чего могли застраивать площадки новым жильем. Хорошая идея в реальности оказалась нежизнеспособной. Прежде чем снести старый фонд, застройщику требовалось расселить дома, и договариваться с их жителями ему приходилось самостоятельно. При этом собственники квартир могли потребовать за них абсолютно любую сумму и часто называли цену, далекую от рыночной стоимости. Процесс договоренностей шел очень тяжело. К моменту, когда он завершался и люди переезжали в купленные для них девелопером квартиры, срок действия договора РЗТ уже заканчивался. Всего мэрия Самары заключила с девелоперами 56 договоров о развитии территорий, но полностью исполнен из них был лишь один. Сами застройщики объясняли это отсутствием помощи от властей и непродуманностью программы.
В 2020 году была утверждена новая федеральная программа — комплексного развития территорий (КРТ). По сравнению с РЗТ она имела одно существенное преимущество — новый механизм расселения старых и аварийных домов на передаваемой инвестору площадке. Вопрос о включении квартала с домами в программу КРТ решался на собраниях жильцов, и затем начиналась упрощенная и ускоренная процедура изъятия земельных участков под домами. Законодательную базу под запуск программы комплексного развития территорий в Самарской области региональное правительство утвердило летом 2021 года. Планировалось, что за счет КРТ удастся относительно быстро начать обновление старых районов города, решить проблему ветхого и аварийного жилья. По результатам аукционов были заключены договоры с инвесторами по семи площадкам в разных районах города, и вскоре должны были вывести на торги еще 15 площадок. Но практически сразу реализация программы натолкнулась на противодействие жителей предназначенных под реновацию территорий, и она стала обрастать конфликтами. В их центре, как правило, оказывались либо цена изымаемого жилья, с которой не соглашались владельцы, либо дислокация предлагаемых альтернативных квартир.
Итогом первых лет действия программы КРТ стало отсутствие проектов, находящихся в стадии реализации, и большое количество конфликтов с самарцами. После прихода к руководству городом в 2024 году нового мэра Ивана Носкова практически сразу последовало решение, что в существовавшем тогда виде программу КРТ следует приостановить. Исполнение договоров заморозили, а Иван Носков заявил, что проекты КРТ будут перезапущены и в договорах с застройщиками, которые уже начали осваивать площадки, возможны корректировки и изменения.
Вскоре оказалось, что изменения будут внесены не только в договоры, но и в сам подход к КРТ и в систему руководства им. Как и всей строительной отраслью региона. Полномочия муниципалитетов в градостроительстве передали областным властям. К ним отошли, в частности, выдача разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию при строительстве и реконструкции, градостроительное проектирование, территориальное планирование и градостроительное зонирование муниципалитетов, комплексное развитие территорий, подготовка генпланов и правил землепользования и застройки. При этом вместо существовавшего в структуре управления регионом единого министерства строительства появилось два ведомства. Все, что связано с планированием архитектурного облика и выдачей разрешений на возведение капитальных объектов, отошло к министерству градостроительной политики. Второе ведомство — министерство строительства — теперь отвечает за контроль достройки проблемных объектов и недопущение появления новых, а также обеспечение жильем льготных категорий граждан. Сейчас к реализации программы КРТ вернулись, но темпы ее крайне низкие.
Кризис строительной отрасли, породивший волну обманутых дольщиков, существенно «почистил» список работающих в регионе застройщиков. Названия многих фирм, 20-25 лет назад считавшихся крупными надежными игроками, сейчас мало кому что-то скажут. В лучшем случае фирмы тихо самоликвидировались, чаще — становились банкротами. Сейчас на самарском рынке осталось не так много представителей самой первой волны застройщиков, но они превратились в крупные строительные группы. К таковым можно отнести «Град», «Берег», «Трансгруз», «Финстрой», «Древо», «Амонд». Группа «Волгатрансстрой», в 2002 году начавшая строить, пожалуй, первый элитный по меркам того времени жилой комплекс «Ладья», по-прежнему крупный игрок на рынке, но уже в других его сегментах — она сконцентрировалась на транспортном и промышленном строительстве, дистанцировавшись пока от возведения жилых комплексов.
Постепенно ряды старожилов пополнили другие игроки, составившие им серьезную конкуренцию и намного превзошедшие по масштабам работы первопроходцев. Сегодня в их числе ГК «Новый Дон», «Альянс-Менеджмент», ГК «Вира», «Глобал Вижн», корпорация «Кошелев», которые нашли свою нишу и надежно закрепились на рынке. Отличительная черта Самарского региона — подавляющее большинство застройщиков — местные. Иногородние девелоперы, ведущие экспансию по разным регионам России, в Самару заходят неохотно. Уже некоторое время здесь работает ГК «Развитие» из Воронежа, которая возводит три жилых комплекса — «Салют», «Юность» и «Классики». В Тольятти два проекта реализует компания «Унистройрегион» казанской группы «Унистрой» — ЖК «Южный бульвар» и «Уникум на Ленинском». Проект комплексного развития территорий в Самаре в границах проспекта Кирова, улиц Свободы, Победы, Краснодонской и переулка Павлова пытается реализовать ГК «Паритет» из Тюмени. Микрорайон «Беспилотный» вблизи стадиона «Солидарность Самара Арена» планирует построить группа «Эталон», подконтрольная АФК «Система», но и у той сроки реализации программы явно покатились вниз и «вправо» по срокам. Других иногородних инвесторов в регионе пока не видно. Развитие строительной отрасли Самарской области обеспечивает в первую очередь самарский бизнес.
ДМИТРИЙ ВИНОГРАДОВ, бенефициар ООО «Новое Время» — застройщика ЖК «Империал» и ЖК «Гранд Империал»
Строительная отрасль всегда считалась суперконсервативной. Но за последние 20 лет эта аксиома была полностью перечеркнута. Динамика развития технологий, появление новых материалов, способов строительства, методов проектирования такова, что девелопмент стал едва ли не самой стремительно развивающейся сферой. Сильное изменение претерпело и законодательство, в нем произошли даже не эволюционные, а революционные изменения. Застройщику все время приходится встраиваться в новую реальность, в которой при смене законодательства и изменения каких- либо норм и правил, регулирующих строительную отрасль, девелопер зачастую должен менять проектные решения задним числом, хотя закон обратной силы не имеет. Но правила игры таковы, что прокуратура, надзорные и контролирующие органы сразу начинают действовать в парадигме новых изменений и требовать от застройщика что-то менять и устранять задним числом. Иначе появляются риски возникновения уголовно-правовых последствий
АНДРЕЙ МОКШАЕВ, руководитель отдела продаж ГК «Вира»
Самарская область стабильно занимает высокие позиции по вводу жилья в Приволжском федеральном округе, это свидетельствует о растущем спросе на жилье и улучшении жизненного уровня населения. В последние 10 лет в регионе было реализовано множество проектов по строительству объектов социально-культурного назначения, включая детские сады, школы, больницы и спортивные сооружения. Это значительно улучшило качество жизни в области и создало новые возможности для жителей.
Строительный рынок в Самарском регионе развивается в русле федеральных тенденций, но его специфика определяется экономическими, демографическими и градостроительными особенностями региона. Самара — промышленный центр, но доходы населения ниже, чем в мегаполисах.
Большая часть населения уже обеспечена жильем, спрос формируется за счет расширения семей. Много старых районов, требующих реновации и комплексного обновления. Сейчас вектор развития самарского рынка совпадает с федеральным: акцент на КРТ, повышение требований к инфраструктуре и цифровизация процессов.
В целом строительная отрасль Самарской области продолжает развиваться. Существует устойчивый рост спроса на жилье, который стимулируется господдержкой через льготную ипотеку и другие программы. Но есть проблемы: высокие ставки ипотечных кредитов и удорожание строительных материалов, нехватка кадров в строительной отрасли. Тормозящими факторами являются необходимость улучшения инженерной инфраструктуры и комплексного развития территорий, высокая стоимость строительных материалов и экономическая нестабильность.
Мейнстримом конца 1990-х — начала 2000-х годов стало зарождение и быстрое развитие нового для региона направления — создания крупных торговых центров. В советское время объекты такого масштаба были единичны. В областной столице к ним можно было отнести ЦУМ «Самара», магазин «Юность», и оба их выкупил известный самарский девелопер Алексей Шаповалов — чтобы, практически ничего не вкладывая в объекты, стричь купоны в виде арендной платы (после многих лет такого хозяйствования некогда знаковые самарские торговые площадки стали выглядеть как унылые атавизмы советского соцкульбыта). Тем временем потребность в таком формате торговли росла — и нашлось немало желающих заработать на нем. На первом этапе речи о строительстве новых ТЦ не шло — покупались существовавшие с советских времен крупные производственные и офисные здания, которые перепрофилировались под торговлю. Пионером в этом направлении стал директор «Куйбышевоблбыттехники» Роман Бейгель. Он приватизировал здание на ул. Мичурина, 15, перепрофилировал помещение и открыл в нем ТЦ «Аквариум». По такой же схеме появились ТЦ «Захар», открытый бизнесменом Владимиром Захарченко в одном из бывших производственных корпусов завода им. Масленникова (в дальнейшем объект поменял владельцев и полностью переформатировался под бизнес-центр), ТЦ «Русь» в здании бывшего самарского таксопарка, ТЦ «Вавилон» вместо одного из корпусов аэрокосмического университета и не только они. Это был быстрый и относительно недорогой способ занять свободную нишу, который принес свои плоды и на несколько лет удовлетворил спрос.
На первом этапе новые торговые объекты стали прорывом. Однако очень скоро они перестали удовлетворять требования развивающегося рынка и растущих запросов горожан. Тесные лестницы и коридоры, маленькие неудобные торговые секции, отсутствие эскалаторов, хороших парковок рядом со зданием были их отличительными чертами. Встал вопрос создания современных комфортных площадей с нуля. И первым в этот сегмент устремился Виктор Сурков. На окраине Самары на пустыре был выстроен уникальный по тем временам для города проект — «Мегакомплекс на Московском», открытый в 1996 году. Он недолго почивал на лаврах пионера. Очень скоро компанию Суркову составил целый ряд новоявленных девелоперов.
ГК «Время» Эдуарда Вырыпаева построила торговый центр «Парк Хаус». Примерно в это же время семья Панченко запустила ТЦ «Империя». Принадлежащая Сергею Волкову ТФ «Самара-Меркурий», сначала создавшая торговые центры «Глобус» и «Триумф», на месте автостанции «Аврора» реализовала масштабный проект — ТЦ «Аврора-Молл». Он возводился с начала 2000-х годов в несколько этапов, и его можно считать самым успешным проектом Волкова. В 2010 году на Безымянке открылся ТРК «Вива-Лэнд» Владимира Кузьмина. Свой второй комплекс — ТРК «Точка Сити» — Кузьмин анонсировал еще в 2018-м, но запустил только в 2024 году.
С конца девяностых годов и по сей день в Самаре открылось несколько десятков торговых центров разного формата и размера — как в старых перепрофилированных, так и во вновь построенных зданиях. Большинство из них сумели так или иначе найти свою нишу и работают по сей день. Сформировался целый пул девелоперов, специализирующихся именно на эксплуатации торговых центров. Безусловным лидером среди них является группа «Виктор и Ко» Виктора Суркова. Сегодня он ведет бизнес вместе со своими сыновьями Геннадием и Андреем. Начав с «Мегакомплекса на Московском» (ныне переименован в ТЦ Letout), к настоящему моменту Сурков создал целый конгломерат таких объектов. Его вторым проектом стал ТЦ «МегаСити», позже к ним добавились «Космопорт», «Амбар», «Гудок». Со временем сегмент ТЦ стал слишком узким для Сурковых, и они оказались единственными среди коллег, кто распространил свои интересы и в сегмент жилищного строительства, войдя и там в число лидеров.
Как и сегмент жилищного строительства, торговые центры Самары также почти целиком развиваются местными игроками. Исключением был приход в регион немецкого гипермаркета Metro C&C, открывшего здесь три магазина, и шведской сети «Мега», в 2023 году выкупленной Газпромбанком. Больше иногородние компании в регион не заходят, а у местных девелоперов хватает сил и ресурсов для его развития.
Проблемы с нормативными и регулирующими документами оказались настоящей бедой старого центра областной столицы. Особой вехой в истории архитектурного облика Самары стало формирование и утверждение документации, связанной с ее историческим центром. Статус исторического поселения (ИП) город получил в 2019 году. Границы этой зоны прошли по улицам Засекина, Набережной Самары, Арцыбушевской, Льва Толстого, Буянова, Чкалова, Самарской и набережной реки Волги. Это должно было создать правовую основу для реализации комплексной программы по сохранению и дальнейшему развитию исторической среды. В предмет охраны ИП вошли 446 объектов культурного наследия регионального значения, 47 объектов федерального значения и 233 выявленных объекта культурного наследия. Большинство из них находятся в плачевном состоянии, для их восстановления требуются десятки миллиардов рублей. Новый статус должен был предотвратить снос и самовольное изменение конструкций этих зданий, обеспечить бережное отношение к историческим памятникам, сохранить культурную среду и найти инвесторов, готовых вкладываться в реанимацию и реставрацию этих объектов. В реальности ничего этого так и не произошло, а игры в историческое поселение обеспечили ускорение деградации исторического центра Самары, где новые стройки прекратились, а старые особо ценные гнилушки продолжали гореть, рушиться и разваливаться.
Сперва отсутствие инвесторов объяснялось тем, что для нормального функционирования новой системы нужно было создать и утвердить целый ряд документов. Работа над которыми шла черепашьими темпами. Все это делало работу в историческом поселении высокорисковой и нерентабельной. Если ранее у девелоперов был большой интерес к этой территории и свободные площадки там высоко ценились, то в новых реалиях застройщики уже не хотели связываться с этими участками.
Дело, казалось бы, сдвинулось с мертвой точки в середине 2024 года. После смены власти в губернии практически сразу же был утвержден список ценных градоформирующих объектов, который уже давно был подготовлен, но месяцами лежал у чиновников под сукном. Тогда градозащитники, урбанисты и архитектурное сообщество заговорили о прорыве в реализации проекта исторического поселения Самары. Однако на деле мало что поменялось. Регламентов исторического поселения — документа, устанавливающего требования к градостроительной деятельности в границах территории ИП, дающего прозрачные и понятные алгоритмы действий для застройщиков и потенциальных инвесторов исторической недвижимости, нет и по сей день. На настоящий момент министерство градостроительной политики объявило, что будет разрабатывать его до 1 июня 2026 года.
Областные и городские власти все же предпринимают попытки уже сейчас найти инвесторов для ОКН. Работа эта идет с большим скрипом, но на отдельные объекты найти желающих удается. Предложенная программа долгосрочной аренды ОКН и ЦГФО, когда инвестору предлагалось арендовать здание на 49 лет стоимостью один рубль за квадратный метр в год при условии проведения реставрации объекта, распространения не получила. Самарская администрация предпочла другой подход. В ноябре 2025 года на электронную площадку «РТС-тендер» выставили 11 самарских особняков — восемь ОКН и три ЦГФО по ценам, близким к кадастровым. Победитель торгов обязан в определенные договором сроки отреставрировать особняк, после чего объект перейдет из муниципальной в собственность инвестора. Первые четыре объекта — три ОКН и один ЦГФО — по этой схеме уже получили своих инвесторов в конце января. Но, учитывая число нуждающихся в реставрации, реновации, а то и просто в сносе старых зданий, можно предположить, что при таких темпах обновление центры Самары растянется на века.
ГЕННАДИЙ СУРКОВ, президент холдинга «Глобал Вижн»
За 30 лет рынок прошел путь от стихийной застройки к системной и зрелой отрасли. Если говорить о судьбоносных этапах, я бы выделил несколько. Первое — это переход к долевому строительству и последующее ужесточение регулирования через Федеральный закон №214-ФЗ. Он навел порядок на рынке, зафиксировал правила игры и сформировал новую культуру ответственности девелопера перед покупателем. Второе — реформа с переходом на эскроу-счета. Это следующий уровень защиты дольщиков и одновременно серьезная трансформация для самих застройщиков. Отрасль стала более финансово дисциплинированной и требовательной к качеству проектов. Третье — создание профильного министерства градостроительства в 2025 году — это важный шаг к централизованному управлению развитием территорий и формированию единых правил игры для всех участников рынка. Здесь же и запуск механизмов КРТ. Это уже новая логика девелопмента, при которой застройщик работает не с отдельным участком, а с территорией в целом: с расселением, социальной инфраструктурой и качеством среды.
И наконец, нельзя забывать о сдвиге в самом спросе. Если раньше покупали квадратные метры, то сегодня выбирают среду: удобство, безопасность, сценарии жизни. Это формирует новый уровень требований к качеству, который в перспективе определит, как Самара будет развиваться и выглядеть в ближайшие 10-15 лет.
Самара — поистине купеческий город с большим количеством коренных жителей, которые искренне любят свой город. И нам важно сохранить историческую основу, культуру и облик города. Здесь на помощь приходят грамотно разработанный дизайн-код архитектурного стиля и облика города, соблюдение договоренностей с застройщиками по улучшению среды: где-то реставрация, где-то новые проекты плавно вписываются в существующую архитектуру. Среди ярких событий, повлиявших на облик города: реконструкция особняка Курлиной (ныне Музей модерна), восстановление усадьбы Казакова с уникальными декоративными элементами крыши, открытие филиала Третьяковской галереи, реставрация здания Фабрики-кухни — единственного в мире здания в виде серпа и молота, шедевра конструктивизма. Масштабный проект по расселению ветхого жилья тоже формирует качественную среду.
— Отдел недвижимости
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены