В Самаре начался вывод аварийных исторических зданий из числа предназначенных к сносу домов.
Первая партия из 21 дома исключена из этого списка в конце декабря, и вскоре число «спасенных» объектов должно увеличиться. Теперь чиновникам предстоит срочно найти этим зданиям платежеспособных собственников, готовых вложиться в их реконструкцию, которая, по оценкам экспертов, потребует сумм, доходящих до миллиарда. Либо дождаться, когда эти дома умрут естественной смертью. А до этого времени развитие площадок, где расположены эти здания, будет заморожено.
После подписания списка ценных градоформирующих объектов (ЦГФО) региональные власти и общественники заявили, что попавшее в них 631 здание спасено от сноса. Но по факту оказалось, что уже расселенные, признанные ветхими и подлежащими сносу дома продолжают демонтировать по требованию прокуратуры или решению суда, несмотря на получение ими охранного статуса. Начался новый раунд борьбы за эти объекты и поиска юридических механизмов спасения ветхой самарской старины.
В конце декабря городские власти исключили из числа подлежащих сносу зданий 21 объект — это расселенные, признанные ветхими, опасными для проживания строения, но попавшие в список ЦГФО. Об этом в начале марта на своей странице в сети «ВКонтакте» сообщила председатель Самарского регионального отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК) Нина Казачкова. «Администрация города наконец начала работу по выводу ценных градоформирующих объектов (ЦГФО) из перечня зданий, подлежащих сносу, — пишет Казачкова. — Таких объектов на конец 2024 года было более 80. После наших писем и очных переговоров с главой города на днях пришел ответ, что 27 декабря 2024 года вышло распоряжение первого заместителя главы города, что 21 здание теперь подлежит не сносу, а реконструкции».
Пять домов из тех, что в конце прошлого года были исключены из числа подлежащих сносу зданий, с августа размещены на инвестпортале Самарской области как объекты, предлагаемые для инвестиций. По методике, которая предложена региональными властями и представлена в инвестиционном паспорте зданий, можно предварительно оценить масштаб вложений инвестора в спасение объекта ЦГФО.
Например, ремонт двухэтажного дома на ул. Ленинской, 95, площадью 130 кв. м обойдется новому собственнику от 60 тыс. руб. за кв. м, реконструкция — от 150 тыс. руб. за кв. м. То есть от 7,8 млн за ремонт или от 19,5 млн руб. за реконструкцию. Площадь земельного участка под ним 770 кв. м, а кадастровая стоимость 10,6 млн руб. Итого, за 30 млн руб. потенциальному собственнику предлагают приобрести или взять в аренду полуруинированный дом и земельный участок в центре Самары.
Эксперты оценивают немедленные и перспективные затраты на реконструкцию таких домов существенно выше. В частности, председатель правления региональной организации Союза архитекторов России Юрий Астахов считает, что более соответствует рынку цена реконструкции в 250 тыс. руб за кв. м.
Еще один ЦГФО из списка — 2-этажный кирпичный дом на ул. Максима Горького, 69. Его площадь 319 кв. м, земельный участок 218 кв. м, кадастровая стоимость 1,5 млн руб. Цена восстановления и приобретения в собственность почти 50 млн руб.
Третье здание расположено по адресу: ул. Самарская, 94. Относительно небольшое двухэтажное деревянное строение, на первом этаже обложенное кирпичом, имеет площадь 175 кв. м, но расположено на значительном земельном участке — 1,35 тыс. кв. м — кадастровой стоимостью почти 19 млн руб.
Соответственно, затраты на его приобретение и реконструкцию превысят 45 млн рублей. Четвертый объект — дом на углу улиц Степана Разина, 140 и Некрасовской, 18 — большой двухэтажный деревянный дом, первый этаж которого обложен кирпичом. Он пережил пожар и практически полностью утратил крышу. Построено здание в 1901 году, имеет площадь 632 кв. м, расположено на участке в 743 кв. м, кадастровой стоимостью почти в 16 млн руб. Затраты потенциального инвестора на его приобретение в собственность и реконструкцию превысят 110 млн руб.
Самый загадочный дом из списка «спасенных» — здание по адресу: ул. Самарская, 96. Двухэтажный дом был размещен на инвестпортале исторической недвижимости еще в августе 2024 года, он попал в список защищенных от сноса в декабре, но 24 февраля 2025 года снова появился в реестре строений, подлежащих ликвидации. На сайте госзакупок размещен контракт стоимостью 19 млн руб. на выполнение работ по сносу объектов капитального строительства, где в числе 9 сносимых зданий указан и дом на Самарской, 96. Таким образом, пока одно ведомство ведет курс на сохранение руин, другое — продолжает их снос.
Остальные 16 объектов из списка домов, снос которых был отменен, в целом схожи как по параметрам, так и по состоянию и уровню потенциальных вложений с объектами, размещенными на инвестпортале. Если взять средние затраты на один дом в размере 60 млн рублей, то для восстановления 21 ЦГФО, которые власти теперь решили не сносить, а восстанавливать, потребуется порядка 1,26 млрд рублей.
По какому принципу выбраны дома, попавшие в первую партию «спасенных» ЦГФО, неизвестно, но Нина Казачкова уже заявила, что в перспективе к ним должны присоединиться и другие объекты. «В письме первый заместитель главы города сообщил нам, что работа по исключению из списков на снос остальных ЦГФО будет и далее вестись по мере их расселения», — сообщила Казачкова в сети «ВКонтакте».
Рассуждая о будущем «спасенных» зданий, председатель регионального отделения ВООПИиК уповает на привлекательность аутентичной застройки исторического центра Самары. «Мы надеемся, город не замедлит найти способ эффективной передачи или продажи таких объектов «сомасштабным» им владельцам, а именно малому и среднему бизнесу и просто частным лицам, которые предпочтут обустроить свой дом в живой среде исторического центра, сохранив (или воссоздав) его выходящий на улицу аутентичный облик, а не среди трехметровых глухих заборов бывших дачных просек». Однако реальность пока крайне далека от желаний градозащитников. Региональные власти не раз заявляли, что намерены найти ветхим и аварийным ЦГФО и объектам культурного наследия (ОКН) новых собственников, готовых по условиям инвестиционных соглашений вложиться в их ремонт, реконструкцию или реставрацию в течение 5 лет. Планируется, что историческая недвижимость будет передаваться либо в собственность на аукционах, либо в долгосрочную аренду за 1 рубль за кв. м. Но усилия по поиску лиц, готовых вложиться в историческую недвижимость, результатов не приносят. На первом заседании проектного офиса по содействию развитию территории и сохранению ОКН исторического поселения регионального значения города Самара генеральный директор АО «Корпорация развития Самарской области» Иван Манаев доложил губернатору Вячеславу Федорищеву, что сейчас на инвестиционном портале размещено 13 объектов, расположенных на территории исторического поселения. «Это нежилые объекты, доступные для инвесторов, — приводятся слова Манаева на официальном сайте правительства региона. — За все время мы получили 12 заявок по ним. Обсуждаются механизмы взаимодействия. Все объекты, которые мы отбираем и выставляем на портал, должны получить инвесторов». Как сообщил источник «СО», Вячеслав Федорищев уточнил, сколько домов уже переданы потенциальным инвесторам, и получил ответ — «ни одного». После чего губернатор поручил включить в показатель результативности работы чиновника (KPI) критерий, основанный именно на количестве переданных инвестору объектов недвижимости.
Вероятность того, что эти дома, находящиеся в аварийном состоянии, стоимость покупки и реконструкции каждого из которых, исходя из раскрытых на региональном инвестпортале цифр, составляет в среднем 60 млн рублей (а по оценкам экспертов, значительно больше), неожиданно найдут себе новых владельцев, готовых вложиться в их спасение, крайне невелика. Так что наиболее реальный вариант развития событий — исключенные из списка «под снос» дома останутся стоять в центре Самары до своего полного разрушения. И развитие территорий, на которых они находятся, будет заморожено до момента естественной смерти этих зданий. Наличие на том или ином участке объектов культурного наследия (ОКН) и ЦГФО похоронило уже не один инвестиционный проект. В частности, канула в прошлое идея строительства конгресс-холла возле гостиницы «Лотте», которую в свое время продвигал предприниматель Владимир Кошелев, поскольку помимо ЦГФО на рассматриваемом участке оказался еще и брошенный и забытый объект культурного наследия федерального уровня. Председатель правления региональной организации Союза архитекторов России Юрий Астахов считает, что все это является следствием непрофессиональной градостроительной политики. «В результате мы вынуждены строить жилые микрорайоны на отшибе, увеличивая и без того крайне болезненные транспортные проблемы мегаполиса. А в центре Самары у нас плотность населения 100 человек на гектар (это нормы райцентра, а не города-миллионника) и целые кварталы превращены при этом в архитектурные кладбища», — заявил в беседе с «СО» Юрий Астахов.
Инвесторы не торопятся вкладываться даже в объекты в границах ИП, расположенные на туристических маршрутах. Как рассказала «СО» член проектного офиса по историческому поселению, директор региональной общественной организации «За информационное общество» Анастасия Кнор, частный бизнес не интересует аренда, только собственность. Лишь на условии приобретения, при этом по приемлемым ценам, памятников и ЦГФО малые и средние предприниматели рассматривают перспективу вложения в их восстановление.
Не исключено, что «амнистированные» ЦГФО внесут на инвестпортал Самарской области. На том же заседании проектного офиса исторического поселения помощник губернатора по урбанистике Анастасия Сорокина заявила, что сейчас ведется подготовка к размещению в реестре новых объектов. Хотя до последнего времени список исторической недвижимости там только «худел», сократившись с 27 до 13. Между тем общий объем ветхого фонда в Самаре увеличивается едва ли не ежемесячно. Вопрос, что должны делать чиновники с этим валом опасных для жизни квадратных метров, пока не имеет ответа.
Одно из предложений, прозвучавших на заседании проектного офиса, — создать рабочую группу по признанию домов ветхими и тем самым повлиять на снос третьей категории зданий так называемой средовой застройки. Так что список исторической недвижимости, вероятно, будет только шириться. Такими темпами на передачу в надежные руки 631 ЦГФО, не говоря уже про более проблемные и финансовоемкие с точки зрения восстановления архитектурные памятники, могут уйти десятилетия. Срок, до окончания которого многие эти здания просто не доживут.
ЮРИЙ АСТАХОВ, председатель правления Самарской региональной организации Союза архитекторов России
Вся инициатива по запрету сносить аварийные дома приведет только к тому, что через несколько лет они развалятся естественным путем. Или сгорят. Все разговоры про инвестиционные поджоги, они во многом от лукавого. Как минимум в половине случаев это асоциальные граждане. Проще говоря, бомжи. Ведь руины обитаемы. Это не секрет. Достаточно посмотреть на тропинки, ведущие к подвалам и окнам расселенных домов. С момента принятия исторического поселения процесс увеличения потерь только ускорился. Власти говорят о комплексной застройке кварталов. Как это возможно, если по красным линиям у нас стоят руинированные дома, инвестировать деньги в которые некому? Все законсервировано на годы. У нас малый и средний бизнес в строительной сфере находится на краю пропасти. Теперь ему предлагают правила игры по освоению площадок на основании проекта планировки территории. Это очень длительный и дорогостоящий процесс. Не потянут. Комплексная застройка у нас закончилась в прошлом веке. В современном мегаполисе по определению возможна только точечная, но власти этого понимать не хотят. При этом во всех комиссиях градостроительных нет ни одного специалиста. Царит сплошной непрофессионализм.
ИРИНА ФИШМАН, архитектор, общественный советник губернатора Самарской области
У нас земельные участки под снесенными домами пустуют, нарушается среда исторического поселения. Надо составить каталог таких участков с учетом современных нормативов, в какой зоне находятся, обременения, потенциала. Провести каталогизацию и выставить как лоты на инвестиционный портал Самарской области. Такие небольшие земельные участки могут быть интересны малому и среднему бизнесу, частным лицам — инвесторам. Дополнительно нужно вести работу с потенциальными инвесторами в режиме офлайн: непосредственно на земельных участках размещать наглядную информацию о том, что их можно купить, арендовать, что-то там сделать.
АНАСТАСИЯ КНОР, член проектного офиса по историческому поселению, директор региональной общественной организации «За информационное общество»
Несмотря на риторику и громкие заявления, власти до сих пор рассматривают историческую недвижимость не как ресурс, а как обузу. До тех пор пока мышление не поменяется, решить этот наболевший вопрос не получится. Процедура конкурсов на реализацию объектов недвижимости настолько запутанна, что разобраться в ней не глубоко погруженному в процесс человеку практически невозможно. Вот и не передали ни одного здания. Между тем потенциальных владельцев надо водить практически за руку. Организовывать муниципальные ярмарки домов. А инвесторы есть. Мы с десятью потенциальными собственниками недавно пешком прошли по объектам. И никого не интересует аренда, опасаются, что отнимут. Только передача в собственность по разумным ценам сдвинет процесс с мертвой точки.
НИНА КАЗАЧКОВА, председатель регионального отделения ВООПИиК
С признанием домов аварийными и подлежащими сносу у нас бесконечные проблемы. Если ситуация с ОКН и ЦГФО сейчас постепенно нормализуется, поскольку она попала в правовое поле, то с так называемой средовой, или исторической застройкой, которая бывает и дисгармоничной, и нейтральной, и других морфотипов, полная неразбериха. А мы боремся и за нее, мы не должны терять все дома, которые могут быть не снесены, а капитально отремонтированы. Поскольку средовая застройка также определяет облик города. Мы обязаны исключить сюрпризы, когда у нас часть красных линий представляет из себя выбитые зубы. К тому же последние годы мы не раз сталкивались с фактами попыток признать ветхими и аварийными дома, таковыми не являющиеся, что вызывало яростные протесты жителей. Поэтому в этой работе нужны координация, контроль и улучшение коммуникации между ведомствами. Конечно, эти полномочия и функции у районных администраций забирать никто не планирует. Но у них нет специалистов, поэтому я предложила ввести в цепочку проектный офис исторического поселения.
— Роман Лямшин
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
