Землю рядом с городской православной легендой вернули самарской мэрии

Бизнесмен планировал застроить эту землю многоквартирным жильем, но столкнулся с целым рядом проблем из-за находящегося рядом дома «Стояния Зои», одной из главных достопримечательностей «Самары мистической». Удастся ли городу найти нового инвестора на возвращенную площадку, сказать сложно — наличие рядом объекта культурного наследия может сильно затруднить поиск претендентов.

Бизнес Александра Кузнецова включает в себя несколько компаний, зарегистрированных в Самарской области. Наиболее известная из них — ООО «Время Плюс», выступавшее в качестве «лица» застройки квартала в границах улиц Чкалова, Пушкина, Полевой и Арцыбушевской. Там были возведены жилые комплексы «Верхняя Полевая» и «Дом на Арцыбушевской». Помимо «Времени Плюс» в структуру бизнеса Кузнецова входит ООО «Стройиндустрия», специализировавшееся на строительстве жилых и нежилых объектов. В 2014 году на «Стройиндустрию» были оформлены две площадки на углу улиц Чкалова и Пушкина. И именно эта компания в итоге стала главным участником конфликта с администрацией Самары.

История спорной площадки уходит корнями в один из старейших самарских недостроев — ЖК «Аркадия» (подробнее — в допблоке «Наследие «Гагаринца» оказалось с изъяном). Удовлетворить права дольщиков «Аркадии» обязалась компания «Строй-Ком», которой в 2014 году в качестве компенсации предоставили в собственность земельные участки. Однако уже в мае 2015-го возглавляемая Андреем Цеповым компания продала землю. Наделы, одна только кадастровая стоимость которых оценивалась суммарно в 30 млн рублей, ушли к некоей Лидии Степановой. Причем практически даром — как известно, один из участков продан всего за 500 тыс. рублей. Земля надолго не задержалась и у Степановой — спустя всего полмесяца участки вновь сменили хозяина и оказались в собственности у «Стройиндустрии» Александра Кузнецова.

Цепочка сделок с землей на Чкалова — Пушкина принесла мало позитива для ее участников. Андрея Цепова она подвела под уголовную статью. Первые дела по ч. 4 ст. 159 УК РФ («Мошенничество») возбудили в отношении Цепова еще в 2020 году. В 2022-м в Самарском районном суде начался еще один процесс по той же статье. Именно по итогам последнего судебного спора было установлено, что земельные участки на углу Чкалова и Пушкина незаконно выбыли из состава земель, государственная собственность на которые не разграничена. Приговор Цепову вынесли в декабре того же года, но вплоть до начала зимы 2023-го апелляционный и кассационный суды рассматривали жалобы на решение первой инстанции. Лишь после того, как решение Самарского районного суда устояло в других инстанциях, городские власти взялись за возвращение самих потерянных наделов.

Иск от имени главы городского округа Самара к компании «Стройиндустрия» поступил в региональный арбитраж 12 февраля 2024 года. В заявлении требовалось изъять из незаконного владения оба участка на пересечении ул. Чкалова с ул. Пушкина. Почти сразу после запуска судебного процесса в отношении земли приняли обеспечительные меры — Росреестр получил запрет на проведение любых кадастровых и регистрационных процедур со спорными площадками. Само разбирательство продлилось недолго — уже 13 сентября в онлайн-картотеке арбитража появилась резолютивная часть решения по иску, из которого стало известно, что суд удовлетворил требования горадминистрации.

Для владевшего площадкой Александра Кузнецова такой поворот событий практически наверняка будет означать финансовые потери. Хотя в ходе конфликта вокруг земельных участков претензий к структурам самого Кузнецова в уголовной плоскости не звучало, рассчитывать на какую-то компенсацию за потерянную землю в сложившихся обстоятельствах бизнесмен вряд ли сможет. «В принципе, все можно оспаривать. Юриспруденция позволяет спорить чуть ли не по любому поводу, — рассуждает адвокат КА «Литис» Олег Казачек. — Только вот о какой компенсации может идти речь — у кого ее требовать, у города? А город в чем виноват — в том, что какие-то мошенники сделку совершили?.. Если было признано, что первые сделки ничтожны, всю схему поломали. Компенсацию можно получить только с того, кто эти участки продал компании. А у того лица уже, скорее всего, никаких денег и не осталось. Да и первый собственник обанкротился. Вот и вся история. Надеяться на компенсацию в таких ситуациях не стоит».

Гораздо менее прогнозируема дальнейшая судьба самого спорного участка. На запрос о перспективах его развития в департаменте градостроительства Самары ответили, что этот земельный участок находится в территориальной зоне Ж-4 (зона застройки многоэтажными жилыми домами) с разрешенной максимальной высотой зданий 75 м и пока планов на комплексную застройку у властей нет. «В отношении территории, на которой расположены земельные участки, договоры о развитии застроенной территории не заключались, решения о комплексном развитии территорий не принимались», — заявили в департаменте. Но даже если соответствующее решение власти и примут, найти желающих осваивать этот участок, скорее всего, станет непростой задачей. Несмотря на довольно привлекательное месторасположение площадки, у нее есть большой минус: соседство с выявленным объектом культурного наследия — домом «Стояния Зои». Вокруг этого объекта уже давно идут споры с активным участием лидеров общественного мнения. Вполне вероятно, что даже если потенциальному инвестору удастся начать здесь стройку, она тут же натолкнется на противодействие соседних жителей и общественников.

Но даже без претензий со стороны соседей расположенный рядом дом «Стояния Зои» для потенциального инвестора является миной замедленного действия. На сегодняшний день объект имеет статус выявленного ОКН. Для выявленных ОКН не утверждаются охранные обязательства, предмет охраны, зоны охраны и защитная зона. Но это временный статус, который устанавливается для сохранения объекта на период его более детального исследования, до проведения государственной историко-культурной экспертизы. После завершения всех процедур объект становится ОКН, включенным в госреестр, со всеми вытекающими из этого последствиями. И владельцу соседнего участка уже не удастся застраивать его исходя только из собственного видения и экономической целесообразности. Зачастую рентабельность проектов, столкнувшихся с подобными ограничениями, падает в разы. Не исключено, что в итоге на вернувшейся в распоряжение города площадке будут реализовывать анонсировавшиеся некогда планы создать здесь новый культурный объект (подробнее — в допблоке «Самарская святая земля повисла в пространстве и времени»).

Наследие «Гагаринца» оказалось с изъяном

Изъятые у структуры Александра Кузнецова земельные участки отдали в частные руки как компенсацию за достройку проблемного ЖК «Аркадия» на ул. Советской Армии.

14-подъездный жилой дом переменной этажности начало возводить в 2004 году ЗАО «Гагаринец», которым владел и руководил Алексей Садчиков. Однако завершить строительство компания не сумела. В 2011-м, на момент начала банкротства фирмы, готовы были только 10 этажей в 12 подъездах. Спустя три года руководителя «Гагаринца» признали виновным в мошенничестве в особо крупном размере. За это Садчиков отправился на пять лет в колонию.

В 2014 году министерство строительства Самарской области начало поиск компании, которая возьмет на себя достройку дома. На объявленные тогда торги заявился единственный участник — ООО «Строй-Ком», которое возглавлял Андрей Цепов. С ним и был заключен контракт. Компания взялась удовлетворить права 133 дольщиков на получение 125 квартир общей площадью 4,6 тыс. кв. м, за что ей предоставили в собственность три земельных участка. Первый, размером в 7,1 тыс. кв. м, располагался на ул. Советской Армии, 240б — это площадка непосредственно под недостроем. Два других участка — площадью 1,1 и 1,5 тыс. кв. м — выделили на углу улиц Чкалова и Пушкина (Братьев Коростелевых).

Обязательства перед дольщиками «Гагаринца» «Строй-Ком» так и не исполнил, зато успел стать главным лицом в нескольких связанных с недостроем скандалах. В 2016-м компания попыталась выдать обманутым дольщикам вместо жилья денежные компенсации в размере тех сумм, что они заплатили за квартиры больше десятилетия назад — когда те стоили около 500 тыс. руб. В то же время выяснилось, что зарегистрированный в 2011 году «Строй-Ком» вообще не имел права участвовать в торгах — одним из требований к застройщику на торгах был не менее чем пятилетний опыт строительства. А затем Андрей Цепов и вовсе стал фигурантом уголовных дел из-за продажи компенсационных площадок на углу Чкалова и Пушкина.

Тем временем «Аркадия» так и осталась недостроенной. В феврале 2021 года проблемным объектом занялся федеральный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Он обратился в арбитраж с иском о банкротстве «Строй-Кома», и уже в июне того же года фирму признали банкротом, открыв конкурсное производство. В рамках этого процесса, согласно материалам из онлайн-картотеки арбитражного суда, в конце декабря 2022 года «Строй-Ком» передал земельный участок с недостроем в федеральный Фонд развития территорий (созданный путем объединения Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и Фонда защиты прав дольщиков). Тогда же было принято решение выплатить дольщикам денежные компенсации.

Самарская святая земля повисла в пространстве и времени

Изъятая у компании «Стройиндустрия» площадка имеет не только скандальную историю, но и серьезные обременения. В непосредственной близости от нее располагается дом, где, по легенде, произошло «Стояние Зои».

По общему адресу №84 по ул. Чкалова фактически располагается несколько отдельных строений: многоквартирное двухэтажное здание и несколько домов. Один из них прославился тем, что, согласно православной легенде, в нем зимой 1955-1956 годов девушка по имени Зоя осквернила пренебрежительным танцем икону святителя Николая Чудотворца и в наказание за это «окаменела» на 128 дней. Сейчас этот дом считается главной достопримечательностью так называемой Самары мистической.

Ореол мистики не уберег здание от вполне реальных происшествий. В мае 2014 года дом «Стояния Зои» пострадал во время пожара, после чего он стоял заброшенным и ветшал. Впрочем, это не мешало жителям Самары протестовать против его возможного сноса компанией «Время Плюс».

Тем временем власти выдвигали разные планы на строение. То его предлагалось все же снести, то сделать в нем музей. В марте 2022-го в ходе одного из совещаний Александр Кузнецов сообщил, что готов передать епархии участок под легендарным зданием и еще двумя соседними домами вместе с самими строениями для создания музея. Однако нового культурного объекта там пока так и не появилось. В октябре 2023 года по этому адресу в одном из расселенных и заброшенных зданий вновь разгорелся пожар, во время которого погибла женщина.

— Роман Щерба