Самарская область рискует к концу 2024 года столкнуться с необходимостью вернуть в федеральный бюджет около 10,4 млрд рублей, выделенных в качестве инфраструктурного кредита на строительство станции метро «Театральная».
Обязательства, взятые на себя регионом под эти ассигнования, к указанному сроку выполнены не будут, а каких-либо переговоров о пролонгировании сроков действия программы до сих пор никто не ведет. По условиям соглашения с правительством РФ, к концу 2024 года в Самаре должны были ввести более 80 тыс. кв. м жилья по проекту «Безымянка: новое дыхание». Но никаких строек не началось, а немногочисленные привлеченные инвесторы столкнулись с большим числом проблем. Не говоря уже о трудностях, которые приходится до сих пор героически преодолевать метростроителям.
Инфраструктурный кредит на сумму порядка 10,4 млрд рублей Самарской области одобрили в 2021 году.
Эти деньги из федерального бюджета регион должен был использовать для строительства станции метро «Театральная» — конечной для остававшейся незавершенной на протяжении десятилетий первой линии городского метрополитена. Необходимость в новой станции аргументировалась тем, что она станет толчком к новому этапу развития областной столицы. Что неоднократно подчеркивалось на разных уровнях власти: «Это очень важный и нужный проект, — отмечал в конце 2022 года занимавший тогда пост председателя регионального правительства Виктор Кудряшов. — Во-первых, логическое завершение ветки обеспечит техническую возможность значительного сокращения интервала движения поездов, что повысит привлекательность метрополитена как вида транспорта, даст нам увеличение пассажиропотока и более эффективную работу метро, ну и, кроме того, этот объект станет локомотивом, за которым последует реализация программы комплексного развития территорий «Безымянка: новое дыхание».
Результатом, по нашим прогнозам, станет снос порядка 400 тысяч квадратных метров аварийного жилья и строительство 3 млн квадратных метров современного жилья и объектов социальной инфраструктуры».
Согласно материалам, обосновывавшим взаимосвязь комплексного развития Безымянки и строительства станции метро «Театральная», именно недостаточная транспортная доступность района является одним из основных факторов, препятствующих его обновлению. И улучшение ситуации с транспортом называлось «ключевым мероприятием, необходимым для привлечения инвестиций в реновацию данной территории».
И не только ее. «На сегодняшний день выбрано 25 кварталов ветхой застройки вдоль линии метро для реновации. И еще пять кварталов — рядом со станцией «Театральная», здесь тоже много аварийного жилья, но уже дореволюционной постройки, — отмечали в областном правительстве. — Все кварталы — в пешеходной доступности от станций. Градостроительный потенциал этих кварталов — более 3 млн кв. м недвижимости к 2038 году, в том числе 2,8 млн кв. м жилья. За счет дополнительного налогового потенциала, который генерирует стройка, можно будет обеспечить возврат и обслуживание инфраструктурного кредита».
Отдача от запущенных проектов комплексного развития территорий (КРТ) обещала быть весьма солидной. Как сообщили в ответ за запрос редакции «СО» в министерстве строительства России, «Самарская область гарантировала в период с 2022 по 2024 год по инвестиционному проекту «Комплексное развитие территорий с обеспечением транспортной доступности метрополитеном. Проект «Безымянка: новое дыхание» привлечь внебюджетные источники в сумме 4,24 млрд рублей и ввести 81,1 тыс. кв. м жилья».
Согласно презентации проекта «Новое дыхание», суммарные выгоды от реализации проектов КРТ и достройки метро до 2038 года оценивались в 13,7 млрд рублей. При этом частные инвестиции в сами развиваемые территории, по предположениям чиновников, должны были составить порядка 203,6 млрд рублей.
Время отчитываться по амбициозной программе подходит. Но уже сейчас можно констатировать, что ничего из обещанного нет и непонятно, будет ли хоть что-то вообще. На сегодняшний день на сайте администрации Самары опубликовано всего десять протоколов об итогах аукционов на заключение договоров КРТ в период с 2022 года по июль 2024-го. Большинство из них не состоялось формально, так как на участие в торгах подана лишь одна заявка. На два аукциона вообще никто не пришел. Но даже из оставшихся аукционов лишь три относятся к территориям, отмеченным в презентации проекта «Новое дыхание». Один относится к площадке в 53,7 тыс. кв. м в границах ул. Дыбенко, Авроры, Печерской.
Договор о комплексном развитии по его итогам был заключён с ООО «Аврора». Другой — касается территории площадью 17,8 тыс. кв. м в границах ул. Революционной, Корабельной, Артемовской, Третьего проезда. Ей по соглашению должно было заняться ЗАО «Арника». Последний аукцион проходил по трем зонам общей площадью 165,3 тыс. кв. м – в границах ул. Вольской, Свободы, Краснодонской и пр. Кирова; ул. Свободы, Победы, Краснодонской с пр. Киров; ул. Краснодонской, Свободы, пер. Юрия Павлова. И с работой по этому проекту у получившего площадки тюменского ООО «Технический заказчик «Паритет» уже возникли проблемы (подробнее в допблоке «Уперлись в расселение»).
При этом даже по договорам КРТ, которые все же заключены, не то что не сдано ни одного квадратного метра жилья, но и не строится. «В рамках осуществления мониторинга жилищного строительства и контроля объемов ввода жилья администрация Самары ежемесячно предоставляет в адрес министерства информацию о реализации КРТ в городском округе. Согласно предоставленной информации, на сегодняшний день ввод жилья в рамках КРТ отсутствует», — сообщают в региональном минстрое.
По словам участников строительного рынка, идея комплексного развития в реалиях областной столицы выглядит перспективно, хоть и не лишена недостатков. «Наша компания участвует в проектах, связанных с КРТ. Основной минус — определенные риски, которые могут привести к невозвратным инвестициям. Однако плюсов значительно больше — это и определенность на «входе» касательно градрегламентов, обеспеченность будущего жилья соцобъектами, ясный механизм отселения и т.д. В целом, учитывая дефицит земельных участков в городе и достаточно ясный механизм работы КРТ согласно Градкодексу, за этим будущее», — считает руководитель ГК «Вира» Рамиль Халиуллов.
Застройщики также отмечают, что привлекательность подобных проектов часто остается виртуальной. И интерес к ним на территории Самары у инвесторов отбивают плохо работающие механизмы расселения и передачи земли. «Самый главный вопрос, самая большая беда — с жителями, отселением и, соответственно, земельными участками. Это было главной проблемой изначально. И год назад, и два, и когда эта идея только зарождалась, — комментирует президент ассоциации строительных компаний «Спектр недвижимости» Олег Вахрамов. — Часть земли на сегодняшний день — городская, а часть передана тому или иному дому. То есть, по сути, находится в собственности его жильцов. И как ее передавать, сколько могут требовать собственники за выкуп этой земли — непонятно, там целая эпопея начинается. Земля — это ахиллесова пята таких проектов. Даже сейчас в министерстве строительства ряд компаний не могут получить по КРТ разрешение на строительство, потому что есть проблемы с землей. Людей уже всех отселили, вроде бы все довольны, строители делают проект. А потом приходят в минстрой, и им говорят: «Ребята, а у вас тут очень серьезные вопросы не решены с землей. Часть принадлежит городу, часть — собственникам жилья, которые вам ничего не передавали. Будьте добры, решайте». А там ведь уже огромные деньги вкачаны в проекты, не один десяток миллионов потрачен на расселение».
Главный риск, который несет в себе сложившаяся ситуация: из-за срывающихся сроков ввода станции «Театральная» и неисполнения обещаний центру по КРТ перед регионом все ближе перспектива необходимости возвращения денег, полученных от федералов в качестве инфраструктурного кредита. По данным, предоставленным «СО» Минстроем России, в 2022 году Самарской области выделены 4,47 млрд рублей, в 2023-м — еще 5,9 млрд рублей. Детально условия, на которых предоставлялись средства, чиновники не оглашают. Но в областном департаменте информационной политики «СО» подтвердили риски того, что деньги попросят вернуть назад. «В соответствии с указанными соглашениями Минфин России при нарушении условий предоставления бюджетных кредитов вправе принимать меры, предусмотренные бюджетным законодательством Российской Федерации. Согласно ему, нарушение условий предоставления бюджетных кредитов может повлечь предъявление требований о досрочном возврате ранее предоставленных Самарской области кредитов в федеральный бюджет», — констатировали в департаменте.
Пресс-служба Минстроя России на вопрос о предусмотренных соглашением штрафных санкциях отметила лишь очевидную перспективу взыскания той части кредита, которую не успеют погасить в установленный срок — вместе со всеми полагающимися процентами, штрафами и пенями. В то же время в федеральном ведомстве отметили, что условия кредитного соглашения могут быть пересмотрены. Сделать это без соответствующим образом оформленной инициативы со стороны правительства Самарской области нельзя. «Изменение параметров и условий реализации проектов возможно только после одобрения соответствующей заявки от региона. В настоящее время заявка на корректировку параметров и сроков реализации проекта от региона не поступала, соответственно, параметры реализации объекта не корректировались», — пояснили в федеральном Минстрое.
Причин торможения комплексного развития территорий вдоль линии метро, судя по всему, немало. И в их числе рассогласованность действий чиновников и затянувшийся паралич принятия решений в региональном минстрое, вызванный затяжным прессингом его сотрудников со стороны правоохранителей (главный «движитель» программы развития метро Виктор Кудряшов стал фигурантом уголовного дела и с ноября 2023 года находится в СИЗО, под домашним арестом остается бывший и.о. министра строительства Михаил Асеев, а его предшественник Николай Плаксин пребывает в фазе ознакомления с материалами собственного уголовного дела). В ответ на запрос «СО» региональный минстрой сообщил, что «в рамках реализации инфраструктурного проекта заключено соглашение о взаимном сотрудничестве при строительстве метрополитена и комплексном развитии территории в г.о. Самара, предусматривающем жилищное строительство, между правительством области и главой городского округа от 27.08.2021». В рамках этого соглашения, как утверждают в региональном минстрое, мэрия должна проводить торги и заключать договоры «в целях комплексного развития в границах территорий районов расположения действующих и строящихся стаций Самарского метрополитена», а также обеспечивать контроль «за ходом исполнения заключенных договоров о КРТ в целях достижения показателей объема нового жилья…». Однако, как следует из ответа самарской мэрии, «главой городского округа Самара такой проект не утверждался. Оригинал подписанного соглашения из правительства Самарской области в администрацию на ответственное хранение не поступал и не сдавался. Таким образом, информация о текущем состоянии указанного проекта и реализации соглашения в департаменте градостроительства отсутствует», — пояснил глава департамента градостроительства Самары Виталий Демидов.
Юристы полагают, что с учетом имеющихся обстоятельств судьба средств инфраструктурного кредита будет зависеть не от правовых коллизий. «Я немного в курсе ситуации. Тут объективные причины, почему идет задержка исполнения, — говорит адвокат коллегии адвокатов города Москвы «Подхватиловский и партнеры» Петр Колдов. — Возбужденные уголовные дела, другие моменты технического плана, связанные с реконструкцией. Не думаю, что кредит заставят вернуть досрочно. Скорее всего, условия изменят постановлением правительства, а сроки продлят. Это вопрос в большей степени политический, нежели юридический».
В декабре 2024 года истекает срок, который отводился Самарской области на освоение федеральных денег, но уже сейчас ясно, что главные условия получения кредита выполнены не будут. Завершить строительство станции метро «Театральная» получится не раньше 2026 года — и то если не последует новых вынужденных остановок, а комплексное развитие территорий на Безымянке сейчас находится в полузачаточном состоянии. Поэтому судьбу 10,4 млрд рублей кредита, а значит, и этих проектов предстоит в срочном порядке решать новому составу регионального правительства. От лоббистских возможностей главы кабинета Михаила Смирнова и будущего министра строительства области (имя которого на момент сдачи номера было еще не известно) будет зависеть, на каких условиях региону смогут продлить использование кредитных средств. Или потребуют все вернуть с процентами, если оставить все как сейчас, то есть не делать, по сути, ничего и ждать чуда.
Одним из ключевых препятствий для завершения строительства станции «Театральная» в данное время является не решенный до сих пор вопрос расселения жителей из зоны строительства. Для обеспечения возможности вести работы чиновники приняли решение об изъятии объектов недвижимости у 430 правообладателей и еще 69 граждан, проживающих в муниципальном жилом фонде по договорам социального найма. Согласно информации регионального минстроя, к началу сентября большую часть этих объектов удалось расселить: вопрос был так или иначе решен с 400 правообладателями и 65 нанимателями муниципального фонда. Однако оставшаяся недвижимость до сих пор является предметом судебных тяжб. «Поскольку не все правообладатели выразили согласие с изъятием у них объектов недвижимого имущества и выкупной стоимостью объектов министерством, инициировано изъятие в судебного порядке, — прокомментировали ситуацию в ведомстве. — Изъятие для государственных нужд Самарской области объектов недвижимого имущества, расположенных в зоне строительства объекта, будет завершено после окончания судебных процессов по данному вопросу».
Открыто предположений о том, насколько еще затянется процесс, чиновники предпочитают не делать. Однако очевидно, что закончить строительство по ранее называвшимся графикам не удастся. «Плановая дата ввода в эксплуатацию станции «Театральная» будет скорректирована с учетом срока завершения мероприятий по расселению и сносу объектов, находящихся в зоне строительства», — отмечено в ответе минстроя на запрос редакции.
Тюменское ООО «Технический заказчик «Паритет», заключившее договор на комплексное развитие территорий в Самаре, по одной из полученных площадок вошло в долгоиграющий конфликт с горожанами. В апреле 2024 года компания заключила договор о КРТ в границах улиц Победы, Краснодонской, Свободы и проспекта Кирова в Промышленном районе Самары. По условиям соглашения, «Паритет» также должен был заняться расселением жителей расположенных в границах полученной им территории домов. Однако граждане посчитали предложенные им условия выкупа жилья несправедливыми. «Причина возмущения и недовольства людей — резкое занижение выкупной стоимости наших квартир со стороны инвестора на основании невключения в возмещение рыночной стоимости земельных участков, относящихся к нашим домам, — рассказали недовольные в своем обращении к СМИ. — Границы наших земельных участков отсутствуют, их размеры определить невозможно, соответственно, невозможно установить ни долю в праве каждого собственника, ни рыночную стоимость наших земельных участков. Таким образом, мы лишаемся возможности получить возмещение за земельный участок, так как в правовом поле мы сейчас не являемся собственниками земли под МКД». Жители уже подали иск к мэрии в Ленинский районный суд Самары с требованием отменить постановление, по которому их расселяют.
ВИТАЛИЙ ДЕМИДОВ, руководитель департамента градостроительства Самары
В соответствии с требованиями главы 10 Градостроительного кодекса Российской Федерации принято 18 решений о КРТ общей площадью 217,69 га, из них 7 решений общей площадью 75,56 га расположены в границах данного проекта. В рамках реализации решений заключено 7 договоров о КРТ жилой застройки. В отношении 11 решений аукционы на право заключения договоров в 2024 году не проводились и договоры не заключались. Проведение аукционов по указанным решениям запланировано на 2025 год.
ОЛЕГ ВАХРАМОВ, президент ассоциации строительных компаний «Спектр недвижимости»
Мы сами не пытались заключать подобные соглашения с городом как раз из-за того, что там не до конца проработаны вопросы с землей и отселением жителей. Город формально выполняет свою часть сделки, а потом приходят строители — и у них начинаются с этим проблемы. Да, застройщики и сами готовы отселять. Но ведь это не их функция, их задача — строить новые дома на подготовленной площадке. Застройщик мог бы выделять деньги на отселение, но заниматься им должен именно город, раз уж он берется за такие проекты.
— Роман Щерба
2024 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
