Несколько лет назад Самарскую область признали лидером «антирейтинга» по числу обманутых дольщиков.
В 2019 году был создан Самарский региональный фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.
Как распределяются полномочия по достройке проблемных объектов между фондом и министерством строительства Самарской области?
Сколько домов региональный фонд должен сдать в этом году? Как влияет на темпы работ дефицит строительных материалов и оборудования, наметившийся на рынке с марта 2022 года?
На эти и другие вопросы в интервью «Самарскому Обозрению» ответил генеральный директор Самарского регионального фонда защиты прав дольщиков Борис Сабуров.
— По какой схеме работает сейчас федеральный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства?
— Для использования механизмов фонда проблемный объект должен соответствовать ряду критериев. Среди них — наличие разрешения на строительство, прав на земельный участок, определенная степень готовности, наличие заключенных договоров долевого участия.
Регион готовит пакет документов по проблемному объекту, формирует заявку и направляет ее в федеральный фонд.
Если объект соответствует критериям, наблюдательный совет принимает одно из двух решений: либо о завершении строительства, либо о выплате компенсации участникам строительства.
В первом случае объект проходит экспертизу проектной документации, выбирается подрядчик, определяется размер финансирования, необходимый для достройки дома. И граждане после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию получают квартиры.
Если достройку признают нецелесообразной, то дольщики получают компенсационную выплату по рыночной стоимости, которую определяет оценщик, привлеченный федеральным фондом.
Региональный фонд участвует только в первом случае — в завершении строительства.
С этой целью и созданы фонды по всей стране, в том числе самарский. Компенсационные выплаты производятся напрямую федеральным фондом через уполномоченный банк «ДОМ.РФ».
По целому ряду региональных объектов уже принято решение о выплатах. Их получат дольщики ООО «ПФСК «Эл-Гранд», ООО «Меридиан» (ЖК «Исторический квартал»), ЖК «Зеленый квартал» в Тольятти, ЖК «Кросс» на Мехзаводе. По части этих объектов выплаты уже произведены, и люди деньги получили.
— Самарский региональный фонд защиты прав дольщиков был создан в конце 2019 года. Что конкретно удалось сделать с тех пор?
— В 2020-2021 годах был подготовительный этап нашей деятельности. Совместно с минстроем Самарской области мы провели большой объем работ по сбору документации по проблемным объектам и заключению соглашений по финансированию.
В этот период принимались решения наблюдательного совета фонда о способах удовлетворения прав дольщиков.
После этого происходила юридическая процедура по передаче объекта, через принятие судебного решения о передаче прав, имущества и обязательств застройщика-банкрота. В этом случае суд определяет объем обязательств перед дольщиками, состав имущества и только после этого согласовывает передачу прав на объект.
Далее конкурсный управляющий строительной компании передает имущество и обязательства региональному фонду.
В 2020 году начало работы выпало на пандемийный период, что сказалось на темпах работы. В течение двух месяцев суды вообще не проводили заседания.
В 2021 году по ряду объектов было завершено проектирование. Выполнены полностью обследование и инженерные изыскания. Это позволило нам в первом квартале 2022 года по двум объектам в Тольятти — ЖСК «Виктория» и ИК «Недвижимость» — получить положительные заключения государственной экспертизы.
Кроме того, в 2021 году по двум объектам на этапе конкурсного производства были заключены договоры на проектно-изыскательные и строительно-монтажные работы: это площадки «Строительной компании на Московском» и ООО «Горос».
По объему строительно-монтажных работ и по количеству дольщиков это самые крупные проблемные объекты Самарской области. На объекте «Гороса» были привлечены средства более 400 дольщиков, на «СК на Московском» — более 300.
— Известно, что у министерства строительства Самарской области есть своя программа по работе с проблемными объектами. Как распределяются полномочия и зона ответственности между ведомством и вашим фондом?
— Министерство строительства Самарской области формирует региональный список проблемных объектов, которые по тем или иным причинам не соответствуют критериям федерального фонда.
В этом случае региональным законом 84-ГД предусмотрены дополнительные меры защиты прав дольщиков.
Первый вариант — завершение строительства того объекта, в отношении которого дольщик был обманут, и передача ему той квартиры, на которую дольщик в свое время заключил договор долевого участия.
Второй вариант — возврат денежных средств. Наконец, возможен третий вариант — предоставление квартир вне проблемного объекта.
В этом случае минстрой привлекает на конкурсной основе застройщика для реализации проектов, а он, в свою очередь, принимает обязательства передать дольщикам квартиры на других площадках.
— Сколько проблемных объектов должен достроить Самарский фонд в этом году?
— Согласно планам, которые есть на текущий момент, в 2022 году мы должны завершить строительство и ввести в эксплуатацию дома ЖСК «Виктория» (секции Р2, Р3 и Р4).
Каждая из этих секций имеет свой идентификатор в Едином реестре проблемных объектов. Соответственно, де-юре — это три объекта.
Однако они расположены на едином земельном участке, выдано одно разрешение на строительство, проектная документация.
Вводиться в эксплуатацию они будут одновременно.
Кроме того, закончим объекты компании «Сентябрь-два» в Тольятти, ИК «Недвижимость» в Ставропольском районе и первый этап «СК на Московском» в Самаре.
— Каково число обманутых дольщиков на этих объектах?
— В ЖСК «Виктория» — 280, «Сентябрь-два» — 166, ЖК «Недвижимость» — 11, «СК на Московском» — 159 дольщиков.
Следовательно, около 600 дольщиков в этом году получат жилье по механизмам фонда. Дольщики, включившиеся в реестр после решения наблюдательного совета, получат денежную компенсацию.
— В апреле этого года ваш фонд провел конкурс по выбору подрядчика для завершения строительства ЖК «Виктория» в Тольятти. Почему вы начали именно с этого объекта?
— В прошлом году по площадке была проведена вся подготовительная работа, определена организация, которая выполнила проектирование, были заключены и оплачены договоры технологического присоединения к инженерным сетям.
Всю эту работу нам пришлось сделать, потому что, к сожалению, как показывает практика, недобросовестный застройщик — недобросовестный во всем.
Зачастую на объекте отсутствует полный пакет разрешительной документации, отсутствуют и правильно оформленные документы на землю. Конкретно по этой площадке права на участок и техусловия по подключению к инженерным сетям частично отсутствовали.
А чтобы дом завершить и ввести его в эксплуатацию в соответствии с законом, надо получить положительное заключение именно государственной экспертизы, поскольку завершение строительства финансируется за счет средств федерального фонда.
В течение года проводились работы по подготовке и получению всех необходимых документов.
В середине марта 2022 года по данному объекту было получено положительное заключение государственной экспертизы, и были объявлены торги на проведение строительно-монтажных работ.
— На конкурс по поиску подрядчика для ЖСК «Виктория» была подана лишь одна заявка. С чем, на ваш взгляд, связан низкий интерес строителей к этому подряду?
— Да, поступила одна заявка, соответствующая требованиям закона. Почему именно одна — сложно судить.
Вероятно, это связано с достаточно сжатыми сроками завершения строительства и сложностью объекта. Не каждая строительная организация готова завершить строительство проблемного объекта.
Те застройщики, которые действительно, скажем так, ответственные и соответствуют критериям, тщательно взвешивают риски, понимают, что это достаточно сложные работы, и не все готовы к их выполнению.
По данному объекту у нас определен победитель. Была подана одна заявка, и по закону, если она соответствует требованиям конкурсной документации, то заключается договор с единственным участником торгов.
Победила тольяттинская компания «РосПромСтрой», которая уже участвовала в завершении строительства на проблемной площадке. Эта компания достаточно хорошо себя зарекомендовала на рынке, на ее счету строительство нескольких объектов социального назначения на территории Тольятти.
Контракт по «Виктории» с ней заключен, и на текущий момент на объекте уже начались работы.
Со своей стороны мы будем оказывать всю необходимую поддержку, чтобы «РосПромСтрой» исполнил контракт в срок, то есть до конца 2022 года.
— Какие задачи стоят перед региональным фондом на 2023 год?
— На 2023 год у нас в планах достройка дома на ул. Димитрова, 74, объект «Горос» (Советская/Черемшанская), второй этап — «СК на Московском» в Самаре и «Монолит+» в Волжском районе.
Объект «Монолит+» у нас новый, и по нему сейчас завершается процедура передачи.
Все заявленные объекты достаточно крупные и сложные. Предстоит провести значительный объем строительных работ, необходимо корректировать инженерные и проектные решения.
В частности, по объектам «Горос» и «СК на Московском» работы уже ведутся. Подрядчики по ним были определены на стадии конкурсного управления.
Обследование объекта «Горос» показало, что несущие конструкции трех секций находились в аварийном состоянии, в том числе отсутствовало необходимое количество арматуры в фундаментной плите.
Она бы не выдержала нагрузки при завершении строительства, а это прямая угроза жизни и здоровью жильцов. Поэтому пришлось демонтировать все три секции объекта. То есть на их месте с нуля будут возведены новые секции после получения положительного заключения экспертизы на проект в полном объеме.
— Когда планируется полностью решить проблему обманутых дольщиков?
— Есть поручение президента РФ к концу 2023 года в целом завершить процесс удовлетворения прав обманутых дольщиков. То есть все объекты, которые региональный фонд уже достраивает или собирается достраивать, должны быть завершены до конца 2023 года.
— Уже известно, какой объем средств понадобится фонду для выполнения поставленных задач?
— Я могу говорить об объеме средств на достройку по тем объектам, которые уже получили положительное заключение государственной экспертизы.
У них определена предельная сметная стоимость строительства в рамках экспертизы. ЖСК «Виктория» — около 800 млн рублей, ИК «Недвижимость» — 90 млн рублей. Окончательная стоимость определяется только по положительному заключению экспертизы.
В случае если она увеличивается по объективным причинам, то федеральный фонд выделяет дополнительные средства.
Увеличение стоимости, как правило, объективно, потому что объекты у нас оценивались в конце 2019 года — начале 2020 года, а с тех пор цены на целый ряд стройматериалов выросли, и экспертиза это подтвердила.
Поэтому финансирование по данным объектам было увеличено.
— Насколько критичными могут быть проблемы с дефицитом строительных материалов и зарубежных комплектующих при реализации проектов фонда?
— Безусловно, текущая ситуация на рынке строительных материалов и оборудования добавляет неизвестных в наше «уравнение». Но мы совместно с подрядчиками стараемся их решать.
К сожалению, сейчас по оборудованию, там, где присутствуют элементы автоматики, не везде еще есть полные гарантии импортозамещения.
Тем не менее тупиковой ситуации пока удается избежать. Кроме того, заметно увеличились сроки поставок оборудования. В основном это касается инженерного оборудования, со стройматериалами ситуация чуть проще.
Но меры, предпринимаемые Правительством РФ, также помогают в решении этих вопросов. В законодательство внесены изменения, которые упростят для застройщиков и подрядчиков прохождение административных процедур и корректировку сметной документации.
— Недавно федеральный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства был реорганизован в Фонд развития территории. Это как-то отразится на работе регионального фонда?
— Фонд развития территории образовался путем слияния двух федеральных структур: фонда реформирования ЖКХ и публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства».
При этом председатель наблюдательного совета фонда Марат Хуснуллин заявил, что все программы по обманутым дольщикам будут финансироваться и выполняться в полном объеме.
То есть реорганизация на деятельности, связанной с завершением строительства проблемных объектов и передачей квартир дольщикам, никак не отразится. Региональные фонды же созданы для решения конкретных целей.
Так, в учредительных документах, в уставе Самарского регионального фонда защиты прав дольщиков указан лишь один вид деятельности — завершение строительства проблемных объектов.
Никаких иных видов деятельности не предусмотрено и, насколько я знаю, не планируется.
— Руфия Кутляева
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
