Будущая самарская набережная уперлась в «Престиж»

В зоне, отведенной под будущее строительство новой очереди набережной, сейчас возводится жилой комплекс «Престиж». Теперь чиновникам «Белого дома» предстоит в сжатые сроки решать, корректировать ли проект планировки ЗИМа, или все-таки настоять на полноценной его реализации. Потому что если затянуть с реакцией, на месте набережной появится многотажный дом с многочисленными жителями.

Вопрос о необходимости комплексного подхода к развитию территории в Октябрьском районе Самары — от улицы Соколова до Лейтенанта Шмидта вдоль реки Волги и Ново-Садовой, на которой в советское время располагались промышленные предприятия, обсуждался более 10 лет. На разработку планов и проектов были потрачены десятки миллионов рублей. Завершить наконец работы удалось к 2023 году. Их итогом стало утверждение проекта планировки самой перспективной площадки города — бывшей территории завода имени Масленникова, силикатного завода и КИНАПа. Документ охватывал площадь в 160 га. В нем четко прописывались зоны целевого использования земли, определялись площадки под инженерную, транспортную, социальную инфраструктуры, зоны под строительство жилых и нежилых зданий, месторасположение анонсировавшегося ранее продления набережной Волги.

Большинство попадающих в эти 160 га площадей в настоящий момент принадлежат частным собственникам, которые при освоении своих площадок теперь должны укладываться в прописанные в проекте планировки нормы. Успеть проскочить до ограничений удалось только группе «Древо». Она выкупила 5 га земли на территории ЗИМа и начала строить на них жилой комплекс Green River. Застройщик получил разрешение на строительство всех очередей своего ЖК еще до утверждения проекта планировки. Теперь этот документ позволяет ему возводить здания высотой 17-31 этажей, хотя участок попадает в зону, где разрешенная максимальная высота зданий 25 метров.

Казалось бы, установленные и утвержденные руководством региона жесткие нормативы не позволят кому-либо пойти против глобального проекта и вести несанкционированную застройку. Однако брешь в системе нашло ООО «Специализированный застройщик «Престиж». В декабре 2021 года Олег Дильдин, владевший расположенными над Октябрьским спуском 600 кв. м земли, получил на свою площадку градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В июле 2022 года Дильдин совместно с Мариной Кажаевой и Игорем Урсовым создал ООО «СЗ «Престиж», и в августе землю передали компании. На тот момент вести строительство на этой площадке было запрещено — по градостроительной документации она находилась в пределах территории общего пользования. Чтобы изменить зонирование и перевести ее в зону Ц-3, где возможно средне- и многоэтажное строительство, в декабре вновь созданный «Престиж» обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором оспаривал пункт из документации по планировке территории города и просил исключить земельный участок из территории, отведенной под дорожно-транспортное хозяйство.

Но на заседания суда представители компании не явились, и иск был оставлен без рассмотрения. Параллельно с этим процессом в мае 2023-го «Престиж» подал в арбитраж еще одно заявление — о признании недействующим распоряжения правительства Самарской области, касающегося планировки территории, в которую попадал участок компании и становился частью территории общего пользования, и обязании власти изменить его зонирование. Это заявление арбитраж перенаправил в Самарский областной суд, но и там рассмотрение не состоялось — в декабре застройщик отказался от иска. Как прокомментировал «СО» директор ООО «СЗ «Престиж» Олег Дильдин, компания подавала судебные иски, но потом вопрос «решился» — и в них отпала необходимость.

Действительно, участок без судебного решения, шума, пыли и особой огласки перевели в зону Ц-3. 27 октября региональный минстрой выдал компании «Престиж» разрешение на строительство на улице Межевой восьмиэтажного дома с подземным паркингом. Документ был подписан врио министра строительства Самарской области Анной Урусовой. Тот факт, что это диссонировало с проектом планировки бывшей территории ЗИМа, а в зоне размещения объектов благоустройства территории нельзя вести жилищное строительство, никого не смутил.

Впоследствии в ответе минстроя на обращение жителей близлежащих домов (о конфликте с жителями см. текст Соседи не хотят «Престижа») от 5 июля 2024 года, опять же за подписью врио министра Анны Урусовой, говорилось, что «ГПЗУ (участка компании «Престиж». — Прим. ред.) не содержит информации о документации по планировке территории регионального значения в границ улиц: Лесной, Северо-Восточной магистрали, Ново-Садовой, Постникова Оврага, Саперной, Липецкой, Автобусного проезда, Скляренко, Николая Панова, проспекта Масленникова в городском округе Самара, утвержденной постановлением правительства Самарской области от 14.04.2023 №176-р», другими словами — проекта планировки бывшей территории ЗИМа, силикатного завода и КИНАПа. «Таким образом, предъявление требований о соответствии проектной документации сведениям документации по планировке территории, которые отсутствуют в градостроительном плане земельного участка, является необоснованным и не может служить основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство», — говорится далее в документе.

Причина отсутствия в ГПЗУ данных сведений проста — этот документ получен Олегом Дильдиным за полтора года до утверждения проекта планировки территории ЗИМа. Срок действия ГПЗУ — три года с момента его выдачи. По мнению директора ООО «Поволжский юридический отдел» Рустема Ярвы, в данной ситуации поведение министерства спорно, у него была возможность не выдавать «Престижу» разрешение на строительство. После подписания проекта планировки территории ЗИМа, как пояснил «СО» Ярва, должны были зарезервировать землю, предусмотренную под будущую набережную, и если в этой локации находятся участки частных собственников — принять решение об их изъятии для государственных нужд. Этого сделано не было. «Минстрой мог поступить хитрее, — говорит Ярва. — По такой схеме часто действует администрация города. Она принимает решение и говорит: «Идите в суд». А пока люди судятся, администрация утверждает все документы, необходимые для решения вопроса в нужном для города ключе».

СЗ «Престиж» получал разрешение на строительство в период кризиса регионального минстроя и всей системы региональной власти. На протяжении последних полутора лет ведомство сотрясает череда уголовных скандалов и постоянной смены руководителей. Министр строительства Самарской области Николай Плаксин, возглавлявший ведомство с сентября 2021 года, был задержан правоохранительными органами 25 апреля 2023-го. Временно исполняющей обязанности тогда на несколько дней стала заместитель министра Анна Урусова, 2 мая уступившая кресло другому заму — Вадиму Чекмареву. Но тот тоже недолго оставался в этом качестве: 19 июня стало известно о назначении врио министра Михаила Асеева. Именно во время его недолговечного правления СЗ «Престиж» было выдано разрешение на строительство, но подписала его заместитель министра Анна Урусова в качестве врио министра. А через две с половиной недели, 14 ноября 2023-го, Михаила Асеева также задержали силовики. С 5 февраля 2024 года к исполнению обязанностей главы ведомства приступил Алексей Веселов. Он проработал в должности рекордный для последних полутора лет срок — до 24 сентября и уволился по собственному желанию. Круг замкнулся — вместо Веселова врио министра вновь назначили Анну Урусову, которая работает в этой должности по сей день. В такой кадровой чехарде, видимо, и открылась возможность санкционировать застройку будущей набережной жильем.

С момента подписания проекта планировки территории ЗИМа прошло полтора года, и ситуации, аналогичные той, что сложилась со строительством ЖК «Престиж», могут наблюдаться еще в течение следующих полутора лет, поскольку выданные собственникам земельных участков ГПЗУ действительны в течение трех лет. Пока же городским и областным властям предстоит решить для себя — принимать новую реальность и открывать ящик Пандоры для аналогичных претензий других коммерсантов, или все-таки остановить возведение «Престижа» и настаивать на реализации амбициозного проекта освоения ЗИМа в утвержденном ранее варианте. По словам Рустема Ярвы, прокуратура может провести проверку по поводу законности строительства. Если же выявит нарушения при выдаче разрешения на него, то сможет в общественных интересах обратиться в суд за признанием документа незаконным. В этом случае застройщику нужно будет доказать, что его права нарушены, и если он это докажет, то сможет потребовать возмещения своих убытков. Но в этом случае окончательное слово будет за арбитражным судом, который должен разобраться во всех обстоятельствах дела. «Если же разрешение было законным, то в теории возможен такой механизм, — комментирует Ярва. — Принять решение о резервировании участка для государственных и муниципальных нужд, приостановить строительство, возместить застройщику часть убытков, связанных с разработкой проекта, инженерными изысканиями и всеми работами, которые он успел сделать. Это небольшие убытки, гораздо дешевле, чем снести потом здание или менять планы развития города».

РУСТЕМ ЯРВА, директор ООО «Поволжский юридический отдел»

Если участок был сформирован до подписания проекта планировки территории и находится в частной собственности и в градостроительной зоне, где разрешено строительство жилых домов, то оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство у министерства не было. Но проект развития территории предусматривает здесь строительство набережной, а она является территорией общего пользования. Значит, власти должны были принять решение о резервировании земель для государственных и муниципальных нужд, а после этого — решение об изъятии находящегося в частной собственности участка для государственных нужд для строительства общественно значимого объекта. А если решение о резервировании земли под набережную не было принято, то либо был недоработан механизм принятия решений, либо кто-то эту ситуацию прозевал.

Если этот участок был нужен для государственных или муниципальных нужд, здесь можно было запустить процедуру перераспределения участка и решить вопрос взаимовыгодно. Сейчас все механизмы в законе для этого есть. Но не все их знают, а некоторые, наоборот, знают и пользуются лазейками в своих интересах. В данной ситуации есть возможность с наименьшими потерями и решить проблему для города, который в итоге получит новую очередь набережной, и застройщика не обидеть. Но механизмы, которые нужны для решения проблемы, не автоматические, их надо привести в движение вручную.

Соседи не хотят «Престижа»

На застройщика жилого комплекса на набережной и чиновников пытаются навести правоохранителей.

Жилой комплекс «Престиж» должен появиться недалеко от берега Волги, на улице Межевой. Проект задуман в нестандартной для Самары концепции клубного дома — восьмиэтажное здание рассчитано всего на 14 квартир.

К строительству комплекса СЗ «Престиж» приступил в апреле 2024 года. Почти сразу это вызвало недовольство жителей близлежащих домов. По их версии, земля, на которой возводится здание, относилась к территории общего пользования и была незаконно переведена в категорию Ц-3. В мае они обратились в арбитраж с заявлением, в котором просили признать недействительным разрешение на строительство от 27 октября 2023 года, выданное областным минстроем. Свои претензии возникли и у собственника находящегося рядом нежилого здания — ООО «Волгострой». Компания также подала иск в арбитраж со схожими требованиями. Оба дела объединены в одно производство, и в настоящее время оно рассматривается в суде.

Недавно ТСН совместно с «Волгостроем» предприняло новый шаг в противостоянии с «Престижем». 25 сентября их представитель Александр Шаронин направил заявление в следственное управление по Самарской области о коррупционном сговоре и совершении преступлений рядом должностных лиц, в том числе департамента градостроительства Самары, министерства строительства Самарской области, главой Октябрьского района города, ООО «Специализированный застройщик «Престиж». Главный аргумент жалобщиков — решение Одиннадцатого апелляционного суда, на основании которого, по версии заявителей, базировалась смена зонирования участка. Как указано в документе, к извещению о начале строительства, присланному «Престижем», был приложен «шестой том строительного проекта, согласно которому территория под строительство общей площадью 600 кв. м расположена в границах улиц Лейтенанта Шмидта и Межевой и видом ее разрешенного использования является среднеэтажная застройка. Также указано, что эта территория не принадлежит к территории общего пользования на основании постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2019 по делу А55-2098/2018. Это постановление никакого отношения к этому участку не имеет и не меняет его зонирования». В рамках данного дела рассматривалась ситуация с землей в Промышленном районе на улице Ташкентской. «Это фальсификация и подлог документов, влекущие уголовную ответственность», — говорится в обращении ТСН и «Волгостроя» в Следственный комитет.

Как прокомментировал «СО» Александр Шаронин, заявление в следственные органы отправлено через сайт «Госуслуги» и пока реакции на него не последовало. «По логике они должны были меня или другого представителя пригласить к себе, чтобы я написал объяснение. Рассмотрение вопроса, возбуждать или не возбуждать любое уголовное дело, всегда начинается с опрашивания сторон, — говорит Шаронин. — Заявление отправлено недавно, возможно, еще прошло слишком мало времени». По словам Шаронина, причины недовольства жителей — в материальном ущербе, который им наносит ведущееся «Престижем» строительство. «По проекту у них был въезд со стороны улицы Межевой, она не проходит через территорию двора. А территория двора — это собственность жителей, закрытая, со шлагбаумом. Они же ездят здесь, разрушая дорогу, которая не рассчитана на такие нагрузки, — говорит Шаронин. — Может, и не было бы никакого конфликта. Ну строят — да, неприятно. Эти товарищи слишком рьяно взялись. Там была зелень и деревья. Они все повырубали».

В самом «Престиже» в ответ на претензии жителей и их попытку инициировать возбуждение уголовного дела говорят, что все утверждения противной стороны — это подмена понятий, и интерпретируют действия оппонентов как (по версии «Престижа») попытку вымогательства. «У нас сейчас идет с ними суд, и в отзывах министерства и департамента в рамках судебного дела все изложено, — утверждает глава «Престижа» Олег Дильдин. — Смена зонирования проведена не на основании решения апелляционного суда, а на основании выписки из ИСОГД — Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности. Департамент это указал. А то апелляционное решение, которое упоминается в документах и на которое ссылаются заявители, это было решение суда, где возникал схожий вопрос. И в дальнейшем департамент градостроительства во все КПЗУ (кадастровый план земельного участка), в которых есть аналогичные ситуации, вставлял ссылку на это решение». По версии Дильдина, елок, якобы посаженных жителями и вырубленных его компанией при строительстве, не существовало, а касательно установленных шлагбаумов он говорит: «Есть предписание прокуратуры их убрать, так как они незаконны».

Как пояснил Дильдин, сложившуюся ситуацию он считает «просто вымоганием денег». По его утверждению, в ходе общения с представителем ТСН прозвучало предложение сделать ремонт в подъезде в обмен на отказ от судебного иска. Претензии «Волгостроя» глава «Престижа» вообще считает неправомочными. Как рассказал «СО» Александр Шаронин, на прошлой неделе было получено экспертное заключение относительно возможности эксплуатировать офисное здание компании. «В документе написано — нет, нельзя, потому что фундамент поплыл. Убытки оценены в 30 млн. Это будет отдельный иск к застройщику», — говорит Шаронин. Дильдин в свою очередь утверждает, что здание «Волгостроя» было в таком состоянии еще до начала работ по строительству ЖК «Престиж», на что у компании есть соответствующие документы.

Получить комментарии министерства строительства Самарской области и департамента градостроительства Самары к моменту сдачи номера не удалось. Как прокомментировал «СО» руководитель одной из строительных компаний Самары, противостояния застройщика и соседних жителей возникают регулярно. Последние при этом преследуют разные цели — получить от застройщика какую-то финансовую компенсацию или выгоду, заблокировать неугодную стройку. Нередко они добиваются успеха, и застройщик теряет разрешение на строительство, даже если все необходимые процедуры при получении документов были соблюдены.

Пока события развиваются в пользу «Престижа» — при начале рассмотрения иска ТСН «Лейтенанта Шмидта, 1» и «Волгостроя» к компании арбитраж отказался принять обеспечительные меры и заморозить стройку. Тем не менее конфликт вкупе с неоднозначной историей выдачи разрешения на строительство дома вопреки утвержденному к тому моменту проекту планировки территории ЗИМа могут создать застройщику целый ряд проблем, самые безобидные из которых — вопросы, возникающие у потенциальных покупателей квартир.

ОЛЕГ ДИЛЬДИН, директор ООО «Специализированный застройщик «Престиж»

Вся документация по строительству комплекса у нас в полном порядке. Относительно претензий компании «Волгострой», что из-за наших действий в их здании пошли трещины, идут подвижки грунтов, — у нас ведется геомониторинг, специализированная организация отслеживает и наш участок, и соседнее здание. Подвижки грунтов там никакой нет. Что же касается результатов экспертизы, что здание «Волгостроя» не пригодно к эксплуатации, да, тут все верно. Мы предвидели возможность таких претензий и, когда проектировали свое здание, заказали независимую экспертизу на здание «Волгостроя». У нас также есть заключение, что еще два года назад оно было непригодно. Все трещины, которые там есть, у нас зафиксированы.

— Юлия Демина