Бюджет пополнят за счет переоценки объектов незавершенного строительства и сооружений

В результате проведенной государственной экспертизы суммарные цены некоторых видов недвижимости выросли в три, а то и в пять раз.

Как следствие, вырастет и нагрузка на строителей и владельцев инфраструктурных объектов, ранее не плативших налоги за объекты незавершенного строительства и сооружения. Дополнительные налоговые поступления только от этой категории собственников уже сейчас оцениваются минимум в 7 млрд рублей.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется государством в соответствии с действующим законодательством во время массовых кадастровых оценок и фиксируется в госреестре.

Далее ее используют при расчете налогов для собственников объектов, а также для определения арендной платы за пользование недвижимостью. Нередко реальная рыночная стоимость недвижимости отличается от той, что определена государством.

Происходит это именно из-за массовости госоценки, которая не учитывает индивидуальные особенности объектов. В прошлом это приводило к тому, что кадастровая стоимость оказывалась завышенной, что увеличивало финансовую нагрузку на собственников и арендаторов.

В Самарской области долгое время действовали результаты массовой оценки, проведенной еще в начале 2010-х годов.

Однако с августа 2019 года в регионе проводилась новая процедура определения стоимости недвижимости по правилам, сформулированным действующим сейчас законом «О государственной кадастровой оценке».

Для этого годом ранее в области создали ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки». Первыми под переоценку попали земельные участки сельскохозяйственного назначения, промышленности, водного и лесного фондов, а также земли особо охраняемых природных территорий.

В 2020 году «Центр кадастровой оценки» провел исследование земель населенных пунктов.

А в 2021-м в силу вступили результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства (ОКС).

Как сообщает само учреждение, по результатам проведенной массовой оценки ОКС в регионе за прошедшие годы их суммарная стоимость выросла более чем на 839,5 млрд рублей. «Результаты предшествующей оценки утверждены в 2012 году.

В целом в 2021 году «Центр кадастровой оценки» провел исследование 2,3 млн объектов — зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства и машино-мест. Их суммарная стоимость составила 7 трлн 461 млрд 914 млн рублей.

По сравнению с общей кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН по состоянию на 1 января 2021 года, этот показатель увеличился на 12,68%, или на 839,659 млрд рублей», — рассказал директор ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» Максим Куприн.

При этом рост стоимости отдельных категорий ОКС намного превысил суммарное значение.

Например, кадастровая цена объектов незавершенного строительства поднялась сразу на 510,56% (на 39 млрд рублей), а общая стоимость капитальных сооружений в области подскочила на 365,04% (на 319 млрд рублей).

Только благодаря этому — с учетом ставки в 2% — налоговые поступления в бюджет могут увеличиться примерно на 7 млрд рублей.

Вырос суммарный показатель и для отдельных помещений, но не так значительно — всего на 19,16%. Хотя при переводе в конкретные цифры это процентное соотношение все равно составляет внушительную сумму — 525,7 млрд рублей.

Снижение суммарной стоимости объектов капитального строительства прошло лишь по двум категориям: машино-местам (-3,73%, или 81 млн рублей) и самим жилым и нежилым зданиям (-1,17%, или 44 млрд рублей).

В самом «Центре кадастровой оценки» эти изменения связывают как с появлением в области новых объектов, добавивших свою стоимость к общей сумме, так и с применением новых методологий определения цены.

При этом в организации подчеркивают, что рост суммарной стоимости отдельных категорий объектов не равнозначен изменению их цены в среднем.

И даже в случаях, когда кадастровая стоимость недвижимости выросла, это не обязательно приводит к значительному увеличению налоговой нагрузки на собственников.

«Говорить об увеличении кадастровой стоимости каждого объекта недвижимости на величину, соответствующую указанным выше процентам, некорректно. Так как в зависимости от местоположения, наличия и качества сведений о характеристиках объекта в ЕГРН новая кадастровая стоимость может быть меньше или больше предыдущей на разные значения. При этом не всегда ее рост влечет соответствующее увеличение налоговой базы по налогу на имущество. Квартиры составляют 85,7% от общего количества помещений, или 56,4% от всего перечня объектов оценки. Как правило, жилые помещения принадлежат физическим лицам, и размер налога для них может увеличиваться только на 10% в сравнении с предыдущим налоговым периодом», — говорит директор «Центра кадастровой оценки».

Изменение кадастровой стоимости своих объектов сами собственники почувствуют уже в 2023 году, когда придет время выплачивать рассчитанные из нее налоги на недвижимость.

«Внесенные в ЕГРН сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости в зависимости от оснований их определения применяются с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. Следовательно, результаты проведенной в 2021 году государственной кадастровой оценки применяются с 1 января 2022 года. А налог подлежит уплате в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом», — комментирует исполняющий обязанности директора Кадастровой палаты по Самарской области Максим Гальцов.

Результаты оценки 2021 года будут действовать недолго. Уже в том же 2023-м, в соответствии с переходом к единому 4-летнему циклу проведения кадастровой оценки, в регионе проведут новый пересчет стоимости объектов капитального строительства.

Причем первый этап массовой оценки кадастровой стоимости недвижимости начнется уже в этом году.

Директор ООО «Агентство оценки «Интеллект» Денис Шевяков полагает, что собственники и раньше платили налог за свои недостроенные объекты, но его размер был минимальным.

Что такое сооружение

Результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

К сооружениям относятся автомобильные дороги, стадионы, законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения.

ДЕНИС ШЕВЯКОВ, директор ООО «Агентство оценки «Интеллект»

Необходимо отметить, что сама кадастровая оценка по своей сути основана на ретроспективных данных, которые служат основой в будущих периодах налогообложения.

Такая процедура идеальна для растущих рынков, но никак не подходит для падающих. На падающем рынке, динамика которого наблюдается последние 8 лет, такая оценка автоматически становится завышенной.

Кроме того, такая оценка в свете последних экономических событий фактически не отражает реальной рыночной стоимости недвижимости, т.к. совершенно не учитывает изменение ключевой и ипотечных ставок в 2 раза и резкое падение покупательной способности населения.

МАКСИМ КУПРИН, директор ГБУ СО «Центр кадастровой оценки»

Определить какую-то конкретную степень отличия кадастровой стоимости от рыночной невозможно, так как последняя не подлежит обязательному определению для каждого объекта недвижимости.

Но в то же время кадастровая стоимость определяется на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

При определении стоимости «Центр кадастровой оценки» исходил из недопустимости превышения уровня кадастровой стоимости над рыночной. В этой связи рассчитанная кадастровая стоимость ОКС находится в диапазоне их рыночной стоимости, при наличии достаточной рыночной информации.

Учреждением была сформирована база данных объектов-аналогов, которая включила 77 921 объект. Период наблюдений составил 2 года — 2019-й и 2020-й.

В соответствии с требованиями методических указаний о государственной кадастровой оценке, в нее включены верифицированные цены предложений (скорректированные на скидку на торг), цены сделок по рыночной стоимости, полученные от ОМС, а также цены из извещений о проведении торгов с сайта Torgi.Ru.

В 2021 году по многим объектам недвижимости из-за некорректных или отсутствующих ранее в ЕГРН значений кадастровой стоимости произошло ее приведение к показателям, экономически сопоставимым с ситуацией на рынке недвижимости.

Изменение кадастровой стоимости по таким объектам возможно как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения.

Кроме того, в массовой оценке характеристики объектов не могут быть учтены в той же мере, что и при установлении их рыночной стоимости индивидуально на основании соответствующего отчета.

В связи с этим отличия кадастровой стоимости от средних уровней рыночных цен могут варьироваться в приемлемых диапазонах.

Для устранения существенных отличий уровней двух видов стоимостей законодатель предусмотрел порядок установления кадастровой стоимости объектов в размере их рыночной стоимости.

Доводят до суда

Количество судебных споров о величине кадастровой стоимости не снижается, несмотря на запуск в регионе внесудебной системы.С мая 2020 года при министерстве имущественных отношений Самарской области начала работать комиссия, в которую владельцы недвижимости могли обратиться, если были не согласны с результатами госоценки. Ранее эти вопросы можно было решить только в судебном порядке.

Тем не менее, по информации «Центра кадастровой оценки», альтернативным путем оспаривания пользуется относительно небольшое число собственников. Большинство же предпочитают действовать по старинке и обращаются в судебные инстанции.

В прошлом году количество подобных споров в Самарском областном суде выросло на треть по сравнению с 2020 годом. Однако с учетом недолгого срока действий результатов последней оценки начинать затяжные судебные разбирательства собственникам может быть просто невыгодно.

«Общее количество обращений правообладателей за установлением кадастровой стоимости своих объектов в размере их рыночной стоимости спрогнозировать сложно. Полагаю, что на их решение обратиться в суд может повлиять экономическая целесообразность оспаривания кадастровой стоимости. Например, с учетом перехода к единому 4-летнему циклу проведения кадастровой оценки определенная в 2021 году стоимость будет действовать только 2 года», — рассуждает директор «Центра кадастровой оценки».

Вместе с тем директор ООО «Агентство оценки «Интеллект» Денис Шевяков отмечает, что именно в суде у собственников есть наибольшие шансы добиться реальных результатов в деле переоценки.

«Комиссия имеет жесткую установку на минимальное снижение стоимости. В лучшем случае они уменьшат кадастровую цену на 15%. По ряду объектов такое снижение неэффективно. Если кадастровая стоимость объекта завышена на 50%, снижение на 15% проблему собственника не решит. Налоговое бремя все равно останется завышено.тКроме того, согласно разным нормативным актам, «ЦКО» несет определенную материальную ответственность за снижение кадастровой стоимости. Поэтому они, естественно, будут упирать на свое. В таких условиях владельцы объектов предпочитают идти в суд, потому что там третья сторона может оценить доводы обоих оппонентов — и собственника, и государства, после чего уже принимает какое-то решение. Другое дело, что в свете постановления председателя правительства РФ Михаила Мишустина от ноября прошлого года судебную экспертизу проводят исключительно учреждения министерства юстиции. Поэтому, по сути, все козыри остаются у государства на руках и оппонировать ему бывает очень сложно», — считает Денис Шевяков.

— Роман Щерба