Чиновники не заметили жалоб на управленцев самарских Крутых Ключей

Такой вывод можно сделать из отчета Центра управления регионом (ЦУР), составленного по жалобам в соцсетях на работу УК и оглашенного в ходе оперативного совещания в «Белом доме». Именно эта компания, принадлежащая матери депутата Госдумы Владимира Кошелева, вообще не попала в антирейтинг ЦУРа. Тот не заметил каких-либо претензий к ней со стороны жителей — в то время как его лидером объявили УК «Юг-Сервис» девелопера Николая Чудаева.

Количество жалоб в соцсетях на работу управляющих компаний Самарской области за девять месяцев 2024 года выросло в два с половиной раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Эти данные Центра управления регионом были обнародованы на оперативном совещании в региональном правительстве 30 сентября. Губернатор Вячеслав Федорищев назвал ситуацию вопиющей и поручил Государственной жилищной инспекции (ГЖИ) начать проверку каждой управляющей организации, получившей за свою работу наибольшее количество нареканий в соцсетях.

Руководитель ЦУРа Дина Черемушкина пояснила, что специалисты проанализировали порядка 2700 обращений, на основании которых сформировали список УК, чью работу жители критиковали чаще всего.

Акцент в этом своеобразном антирейтинге сделан на десяти компаниях, собравших в свой адрес более 100 обращений в социальных сетях. На их обслуживании суммарно находится около 2 тысяч многоквартирных домов. Самое большое количество обращений — 688, если верить выкладкам Черемушкиной, приходится на долю ООО «УК «Юг-Сервис», которым владеет известный самарский застройщик и предприниматель Николай Чудаев. Эта УК работает в микрорайоне Южный город, а также обслуживает жилищные комплексы ГК «Древо» «Печера.РФ» и «Желябово.РФ». «Юг-Сервис» управляет 208 МКД общей площадью 1,2 млн кв. м. На втором месте по количеству обращений в соцсетях в рейтинге Черемушкиной — АО «ПЖРТ Промышленного района» (538 жалоб), на третьем — ООО «Коммунресурс» (524 жалобы).

В то же время в антирейтинге из 22 управляющих компаний, представленном ЦУРом, не оказалось одной из крупнейших региональных УК — «Авиакор-Стандарт», в управлении которой 232 дома общей площадью почти 1 млн кв. м в микрорайонах Крутые Ключи и Кошелев-Парк. Это немного удивительно, поскольку даже при поверхностном изучении комментариев на личной странице основателя «Корпорации Кошелев» и депутата Госдумы Владимира Кошелева во «ВКонтакте» можно обнаружить достаточное количество адресных рекламаций по теме обслуживания жилого фонда ООО «УК «Авиакор-Стандарт», бенефициаром которой является его мать Татьяна Дедова. Практически под каждым постом депутата жители микрорайона в комментариях описывают те или иные коммунальные проблемы, с которыми им приходится сталкиваться.

Поскольку Центр управления регионом этих претензий по тем или иным причинам не замечает (предположим, что речь может идти о какой-то технической ошибке или недоработке), процитируем специально для него лишь некоторые из реплик жителей кошелевских микрорайонов. «УК «Авиакор-Стандарт» в микрорайоне Крутые Ключи перестала убирать сквер на бульваре Елены Шпаковой (прямо за храмом Сретения Господня). Посмотрите, что здесь происходит — скоро утонем в мусоре», — написал Валерий Брыкалов. «Владимир Алексеевич, прошу ваш комментарий. Я лично оставлял заявку более месяца назад, но стекла нет 3-4 месяца. Я не знаю, как управляющая компания не может сделать, может, стекла в России нет? Так за это время из Китая можно было доставить. По закону вообще в течение трех дней обязаны исправить», — подчеркивает Валентин Заглада. «А вы в курсе, что скоро год, как в Крутых Ключах по вечерам каждый день пропадает вода на час?» — вопрошает Николай Беспалый.

В картотеке Красноглинского районного суда Самары можно найти 27 судебных дел, в которых «Авиакор-Стандарт» выступает либо ответчиком, либо в качестве третьего лица. Но если следовать отчетам ЦУРа, эта управляющая компания на сегодняшний день выглядит самой безупречной в регионе и поручение губернатора провести проверку самых злостных нарушителей в сфере коммунального хозяйства ее не касается. Тогда как ООО «УК «Юг-Сервис» Николая Чудаева стоит приготовиться — к нему как к лидеру по обращениям в соцсетях, по всей видимости, проявят особое внимание.

Один из участников рынка ЖКХ, знакомый с темой, выразил недоумение по поводу представленного рейтингования, предположив, что в данном случае ЦУР мог завести число обращений со всего Волжского района на одну УК. По версии источника, в случае с «Юг-Сервисом» картина может оказаться немного другой. Анализ социальных сетей показывает, что непосредственно к деятельности УК относятся вопросы жителей по поводу коммунальных платежей после перерасчета, уборки подъездов и вывоза снега. Остальные — касательно ремонта дорог, благоустройства, связи в микрорайоне — прерогатива и зона ответственности муниципалитета.

В самом «Юг-Сервисе» заявили «СО», что работают в системе «Инцидент Менеджмент» и в состоянии проанализировать не только весь объем обращений, но и их характер. При этом в компании подчеркивают, что сообщение, оставленное по одной теме одним пользователем в нескольких группах или разными способами, учитывается в системе как несколько обращений, что в итоге приводит к большому накопительному эффекту.

Накопительный эффект подтвердила в беседе с «СО» и руководитель ЦУРа Дина Черемушкина. Из ее пояснений следует, что под «обращениями» подразумевается совокупность постов в соцсетях в отношении одного адресата: и жалобы, и пожелания, и даже благодарности.

Так или иначе, но теперь, очевидно, последует дополнительная проверка десяти УК, попавших в черный список ЦУРа.

Самое малое, что грозит управляющим компаниям, не сумевшим добиться благожелательности от жителей обслуживаемых ими многоквартирных домов, со стороны ГЖИ (или хотя бы игнорирования), — это предостережение. С начала 2024 года таковых выписано уже 51, сообщила на том же совещании 30 сентября врио руководителя Госжилинспекции Виктория Каткова. В случае же неустранения нарушений могут последовать судебный иск, привлечение к административной ответственности, а также дисквалификация руководителя. Самая суровая мера — отзыв лицензии на управление МКД. В этом случае управляющая компания автоматически лишается возможности работы на рынке.

Все это заставляет особое внимание обратить на противоречия между официальной методикой ГЖИ по составлению ежегодного рейтинга УК в Самарской области и результатом мониторинга соцсетей ЦУРом. Рейтингование ГЖИ делит управляющие организации региона на три категории. В «зеленую зону» попадают УК, набравшие по специальной методике расчетов 100 баллов и выше, в «желтую зону» — компании, получившие 80 и более баллов, а в «красную зону» — все организации с меньшими, в том числе и отрицательными баллами. Разница в методике расчетов привела к тому, что три УК из «тревожного» спис-ка ЦУРа находятся в «зеленой зоне» лидеров рейтинга ГЖИ: ООО «УК «Юг-Сервис» имеет 110 баллов, у АО «ЖУК» из Новокуйбышевска и ООО «Мегаполис Комфорт» по 101 баллу. А еще две компании — АО «ПЖРТ Промышленного района» и новокуйбышевское ООО «Новоградсервис» — расположились во вполне комфортной «желтой зоне» на 16-м и 18-м местах соответственно. Более того, в ноябре 2023 года УК «Юг-Сервис» признана победителем регионального конкурса «Лидер ЖКХ» в номинации «Лучшая управляющая организация».

По мнению руководителя регионального центра общественного контроля «ЖКХ-Контроль», председателя комиссии по лицензированию предпринимательской деятельности по управлению МКД Виктора Часовских, оценка ГЖИ более объективная. «Необходимо учитывать количество обращений граждан, исходя из площади домов, которые УК обслуживает. В приказе ГЖИ по формированию рейтинга есть формула: количество обращений и жалоб, поделенное на количество квадратных метров обслуживаемого жилья и умноженное на 100%. По этой формуле получается, сколько обращений поступило на 1 кв. м площади. На мой взгляд, это более объективная оценка деятельности УК», — считает Часовских.

Тем не менее данные системы «Инцидент Менеджмент» также влияют на принятие вполне конкретных административных решений, несмотря на явные пробелы в объективности. И разный подход к методике оценки деятельности управляющих компаний может дать старт большому процессу передела крупного, во многом непрозрачного, но крайне финансовоемкого рынка.

ГЖИ чистит рынок

Врио руководителя ГЖИ Самарской области Виктория Каткова сообщила, что за девять месяцев 2024 года специалисты обследовали 1776 МКД и выявили 330 нарушений, выдав управляющим компаниям 51 предостережение. Информация о 380 МКД отправлена в межведомственные штабы для постановки на особый контроль. После размещения паспортов готовности к осенне-зимнему сезону в единой электронной базе начата проверка достоверности сведений, проведены 22 контрольно-надзорных мероприятия в отношении УК, в том числе по согласованию с органами прокуратуры. В 20 муниципалитетах выявлено 755 МКД, в отношении которых не заключены договоры на управление, ремонт и содержание общего домового имущества. В начале года таких домов было более 2 тысяч. В суды направлены заявления о понуждении органов МСУ к реализации способов управления МКД. О дисквалификации должностных лиц УК судебными органами направлено 18 материалов, по пяти из них приняты соответствующие решения. 12 компаниям отказано в продлении лицензии, 26 УК приняли решение о ликвидации.

Давно копает под «Древо»

История противостояния депутата-строителя Владимира Кошелева с ГК «Древо» тянется с 2018 года, когда группу Чудаевых выбрали спасителем дольщиков коттеджного поселка «Дубрава». Используя имевшийся в его распоряжении пост председателя комитета по строительству Самарской губернской думы, Кошелев инициировал разбирательства по поводу «Дубравы» и в ФАС, и в областной прокуратуре, но все это закончилось тогда ничем. К теме депутат вернулся спустя пять лет, в ноябре 2023-го направив обращение генеральному прокурору РФ Игорю Краснову. В нем Владимир Кошелев попросил проверить действия должностных лиц правительства Самарской области при выделении земельных участков группе компаний «Древо» взамен удовлетворения прав 312 обманутых дольщиков коттеджного поселка «Дубрава». По версии парламентария, участки на улице Николая Панова и в Волжском районе рядом с Южным городом оказались слишком дорогой платой за решение проблем такого числа дольщиков. Истинная цена этих участков, по расчетам Владимира Кошелева, — минимум 2,5 млрд рублей. Почти год о реакции Генпрокуратуры на предъявленные Кошелевым претензии ничего не сообщалось, и только в сентябре 2024-го стало известно о возбуждении уголовного дела по факту передачи участков «Древу».

Мы взаимодействуем и с ЦУР, и с жителями

Пресс-служба ДК «Древо»

Управляющая компания «Юг-Сервис» является участником пилотного проекта по внедрению и популяризации системы «Инцидент Менеджмент» в социальных сетях. Участие в проекте предполагает автоматическую регистрацию обращений граждан по всем вопросам, связанным с проживанием в жилых комплексах. Система фиксирует любые комментарии, упоминания, личные сообщения, оставленные в социальных сетях УК, а также в сторонних сообществах и группах. При этом сообщение, оставленное по одной теме одним пользователем в нескольких группах или разными способами, учитывается в системе как несколько обращений, что в итоге приводит к большому накопительному эффекту.

УК «Юг-Сервис» находится в плотном взаимодействии с ЦУР Самарской области, в том числе в вопросах систематизации обращений, что позволяет делать более четкую сегментацию поступающих заявок, выявлять проблемные зоны, намечать зоны роста и определять ответственных за исполнение. УК также находится в активном диалоге с жителями, формируя и внедряя новые технологии и инструменты для оперативного взаимодействия в формате 24/7. Не важно, в каком формате поступила заявка от жителя, — в системе «Инцидент Менеджмент», лично, письменно или по телефону. Любое обращение будет отработано максимально оперативно.

Работа с системой «Инцидент Менеджмент» начата инициативно и будет продолжена. Все поступившие на текущий момент запросы, а также вновь зарегистрированные будут проанализированы и отработаны.

ДИНА ЧЕРЕМУШКИНА, руководитель Центра управления регионом Самарской области

Система «Инцидент Менеджмент» фиксирует все обращения граждан в адрес управляющих компаний, поступившие во всех пабликах социальных сетей. Это могут быть и жалобы, и пожелания, и благодарности. Подчеркиваю, это не рейтинг хороших и плохих компаний, это список по количеству обращений к ним. Срез активности граждан по вопросу управления их домами. В характере обращений будут разбираться контролирующие органы. Все наши данные мы передадим в Госжилинспекцию и самим УК, согласно поручению губернатора. Но необходимо заметить, что 600-700 обращений — это однозначно повод задуматься.

ВИКТОР ЧАСОВСКИХ, председатель правления АНО «ЖКХ-Контроль»

У нас есть порядок составления рейтингов управляющих компаний. Там есть и позиции относительно обращений граждан. Если смотреть список ЦУРа, то там чисто механический подсчет количества обращений. На мой взгляд, это не совсем корректно. УК разные, и дома у них тоже разные. Есть новенькие, а есть 5-й и 6-й категорий, практически аварийные. Поэтому необходимо учитывать количество обращений граждан, исходя из площади домов, которые УК обслуживает.

В приказе ГЖИ по формированию рейтинга есть формула: количество обращений и жалоб, поделенное на количество квадратных метров обслуживаемого жилья и умноженное на 100%. По этой формуле получается, сколько обращений поступило на 1 кв. м площади.

На мой взгляд, это более объективная оценка деятельности УК. Жители порой и не знают, что можно обращаться еще и в ЦУР, это тоже надо учитывать. Многие первоначально обращаются именно в УК. Если вопрос не решается, то, как правило, обращаются в ГЖИ, то есть в ту структуру, которая контролирует деятельность УК. В крупных УК налажена обратная связь и взаимодействие с жителями. Люди им пишут, и все это попадает в рейтинг.

— Роман Лямшин