Мы используем файлы cookie.
Для улучшения вашего пользовательского опыта мы используем файлы cookie. Узнать больше
2026 год для Самарской области пройдет под знаком рекордных темпов комплексных кадастровых работ: Росреестр проверит 680 кварталов и почти 100 тысяч объектов недвижимости.
Информацию обо всем обнаруженном в ходе проверки официально внесут на кадастровую карту. Владельцы земельных участков уже массово получают уведомления через «Госуслуги» о грядущих визитах кадастровых инженеров, и, поскольку большинство построек на них не оформлено, придется либо регистрировать свою недвижимость, либо регулярно платить штрафы, а то и рисковать в особо запущенных случаях принудительным сносом. Оформление прав собственности на постройки может принести местным бюджетам дополнительно сотни миллионов рублей, а «Экологии» — региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами — до трети миллиарда. Но для этого еще нужно всех «партизан» идентифицировать, напугать и дообложить. Что может и не получиться.
В начале 2026 года тысячи владельцев земельных участков в различных районах Самарской области через «Госуслуги» получили уведомления о том, что их надел попал в зону комплексных кадастровых работ. Заказчиком их проведения выступает управление Росреестра по Самарской области, а исполнить должен региональный филиал ППК «Роскадастр» в период с 30 января по 31 декабря. Как пояснили «СО» в регуправлении Росреестра, в 2026 году к работе запланированы 680 кадастровых кварталов и свыше 95 тысяч объектов недвижимости в 10 городах и 22 муниципальных районах Самарской области. «К слову, это самый большой объем работы из всех субъектов Российской Федерации в 2026 году. В 2027 году комплексные кадастровые работы федерального значения также будут проводиться на территории региона. И эти работы, как ожидается, будут не менее масштабными», — прокомментировали в ведомстве. В Роскадастре по Самарской области добавили, что в 2025 году такие работы уже проведены в отношении 704 кадастровых кварталов и более чем 80 тысяч участков, зданий и сооружений на территории всех городских округов и 16 муниципальных районов Самарской области.
В разосланных собственникам уведомлениях указано, что они «вправе представить кадастровому инженеру имеющиеся у них материалы и документы» в отношении ранее учтенных в ЕГРН объектов недвижимости, а также заверенные копии документов, устанавливающих или подтверждающих права на эти активы. В Роскадастре пояснили «СО», что документы предложено представить «тем собственникам, у которых объекты недвижимости есть, документы на них по ранее действовавшим порядкам учета и регистрации выданы, а вот кадастровых номеров в реестре недвижимости — нет».
Также владельцы могут представить адрес электронной почты и (или) почтовый адрес, на которые впоследствии будут отосланы проект карты-плана территории по результатам комплексных кадастровых работ и информация о проведении заседания согласительной комиссии по вопросу согласования местоположения границ земельных участков. Помимо этих прав в уведомлении также говорится об обязанности собственников обеспечить к ним доступ исполнителю работ «в установленное графиком время» и отмечается, что препятствовать их выполнению хозяева недвижимости не имеют права.
От желания владельцев недвижимых активов — участвовать ли в проводимой проверке или нет — ничего не зависит. Обязать собственника лично приехать и продемонстрировать кадастровому инженеру свой участок и все находящиеся на нем строения нельзя, но это и не требуется. В управлении Роскадастра на запрос «СО» отвечают, что в распоряжении «исполнителей много современных технических средств, в том числе и для дистанционного зондирования земли. Ключевая задача собственника — не препятствовать проведению таких работ. Например, категорически запрещено повреждать дорогостоящее оборудование, такое как беспилотный летательный аппарат. На все полеты исполнителем получаются необходимые разрешения, о дате проведения аэрофотосъемки оповещается администрация».
В Росреестре рассказали «СО», что цель кадастровых работ — «провести межевание всех земель, установить местоположение границ и площади всех земельных участков и объектов капитального строительства на всей территории Российской Федерации. Особенность комплексных кадастровых работ заключается в массовом характере их проведения. Таким образом, комплексно исправляются реестровые ошибки, уточняются границы земельных участков, осуществляется образование земельных участков, «привязка» (определение координат контуров) объектов капитального строительства к земельным участкам». В Роскадастре отмечают, что после того, как будут определены координаты земельных участков, зданий и сооружений и эти сведения будут внесены на кадастровую карту, информация о пространственном положении объекта станет публичной, «а это — одна из составляющих цифрового развития государственных сервисов».
В ТУ Росреестра уверяют, что проверка несет в себе плюсы непосредственно для самих владельцев недвижимых активов. «В результате проведения комплексных кадастровых работ приводится в соответствие описание местоположения границ объектов недвижимости (как земельных участков, так и объектов капитального строительства) их фактическому пользованию, что, в свою очередь, снижает судебные разбирательства между собственниками объектов недвижимости, — подчеркивают в ведомстве. — Кроме того, упрощается оформление права на землю собственников объектов недвижимости, в отношении которых выполнены комплексные кадастровые работы в связи с уточнением местоположения границ объектов недвижимости, снижается социальная напряженность в результате сокращения земельных споров на территории. Для собственников объектов недвижимости главным преимуществом проведения ККР является бесплатное определение границ объектов недвижимости за счет средств федерального бюджета».
К плюсам в пакете прилагаются и минусы. Нередко граждане явочным порядком добавляют к своему земельному наделу дополнительный участок, который им не принадлежит, и самовольно пользуются им, не имея на это прав и не платя за него налоги. При проверке эти участки будут выявлены. «Следует понимать, что самовольный перенос ограждений земельных участков, строительство пристроев, реконструкция зданий и сооружений без получения соответствующих разрешений и оформления в установленном порядке не являются основанием для изменения границ объектов в кадастре по результатам комплексных кадастровых работ, — говорят в Роскадастре. — Воспользоваться проводимым за федеральный счет мероприятием не получится, так как границы устанавливаются не просто по фактическим данным, но и с учетом исторических документов. Поэтому выявленные самозахваты территории будут фиксироваться, информация — передаваться в органы земельного надзора и контроля. Рекомендуем не дожидаться административных штрафов и принять меры к оформлению излишков площади, например, путем выкупа их у муниципалитета. Если объект реконструирован — необходимо узаконить эти действия и внести в реестр уточненные характеристики».
Самозахваты земель, после того как их отфиксируют в ходе кадастровой проверки, способны неплохо пополнить муниципальные бюджеты. Размер земельного налога сегодня — 0,3% от кадастровой стоимости для земель сельхозназначения, жилищно-коммунального фонда, личного подсобного хозяйства, участков для садоводства или огородничества и ИЖС. Когда права на «самозахваты» будут оформлены, бюджеты получат дополнительные поступления благодаря увеличению налогооблагаемой базы. Впрочем, на поступления в бюджет муниципалитеты могут претендовать и в тех случаях, когда пользователи не спешат решить вопрос с узакониванием ситуации — за счет начисленных «захватчикам» штрафов.
Несопоставимо выше потенциальные доходы, которые могут принести бюджетам незарегистрированные пока и выявленные в ходе кадастровых работ строения. Налог на имущество платится за все возведенные на фундаменте постройки. При их площади до 50 кв. м его размер составляет 0,1% от кадастровой стоимости, при большей площади — 0,5%. Сейчас огромное количество сооружений в коттеджных и садово-дачных массивах официально не оформлены. По документам проходит, что у собственника в активе лишь земельный надел без каких-либо строений, хотя в реальности там может стоять коттедж со всеми удобствами площадью 200 кв. м (а то и особняк в 1500-2000 кв. м) для постоянного проживания. Нежелание регистрировать дома объясняется просто: после официального оформления придется платить налог на имущество. «Возведенные постройки также нуждаются в постановке на учет и регистрации, и, если постройки относительно «свежие», их оформление, постановка на кадастровый учет, регистрация права — исключительно обязанность собственника», — отмечают в ТУ Роскадастра. С другой стороны, отсутствие оформления может носить объективный характер: строительство многих домов для их владельцев растягивается на годы в силу стесненности ресурсов для оперативного завершения стройки.
Оценить масштабы возможных дополнительных бюджетных поступлений от проведения комплексных кадастровых работ сейчас очень трудно. Если посмотреть публичную кадастровую карту и визуально оценить соотношение зарегистрированных и не зарегистрированных в ЕГРН домов, то доля последних составит порядка 60-70%. Учитывая, что в 2026 году к проверке запланированы 680 кадастровых кварталов и 95 тыс. объектов недвижимости, можно предположить, что дополнительно выявят более 200 тыс. домов, владельцы которых попадут в зону риска. Кадастровая стоимость построек зависит от множества факторов и в каждом случае определяется индивидуально. Следовательно, и размер налога за них сильно разнится, в том числе в зависимости от местоположения и площади строения. Кадастровая стоимость земли и строений в черте города значительно выше, а дома, как правило, имеют большую площадь, и после их официальной регистрации теперь уже законным владельцам придется перечислять в бюджет немалые суммы. В районе 3-й просеки в Самаре, где расположен район элитной коттеджной застройки, кадастровая стоимость зарегистрированных домов в основном колеблется в пределах 15-25 млн рублей. Следовательно, размер налога за такое здание исходя из ставки 0,5% составляет 75-125 тыс. рублей в год. В отдаленных районах области сумма налога за каждый конкретный дом будет в разы меньше и может не превышать 10 тыс. рублей. Но в любом случае речь может идти о сотнях миллионов рублей дополнительных ежегодных поступлений в местные бюджеты.
Сколько дополнительных налогов в реальности получит бюджет, зависит от того, какая часть владельцев земельных участков предпочтет зарегистрировать свои дома и хозпостройки. Складывается впечатление, что массовая рассылка уведомлений собственникам наделов о проведении кадастровых работ через «Госуслуги» — способ не только донести до них информацию, но и оказать определенное воздействие в расчете на то, что хозяева домов, обнаружив, что процесс перешел на уровень официального госресурса, ускорят регистрацию недвижимости.
Определенная доля имеющих такие дома-призраки граждан будет взвешивать «за» и «против» и высчитывать, что выгоднее — регистрировать строения и регулярно платить за них налоги или периодически уплачивать штраф на наличие неоформленных построек. Впрочем, такие подсчеты имеют смысл только для членов садовых товариществ в отдаленных районах области, где кадастровая стоимость земли и строений невелика. Для владельцев же коттеджей в черте города, в зонах элитных коттеджных застроек ответ очевиден. Размер штрафа за незарегистрированный дом — всего 1,5-2,5 тыс. рублей. При этом механизм начисления и взимания штрафа не отработан. Так что вряд ли кто-то решит зарегистрировать в Росреестре дом исключительно из страха быть оштрафованным. Регулярно платить штраф гораздо выгоднее чисто математически.
Юристы, опрошенные «СО», тем не менее полагают, что регистрация домов для их владельцев будет все же лучшим решением. «В обычных условиях зачастую имеются противоречия между данными Росреестра и фактическими границами земельных участков, — говорит адвокат Палаты адвокатов Самарской области Ольга Белова. — Отступления от границ чаще всего являются несущественными, и собственники граничащих участков или разрешают свои споры в судебном порядке, или просто не решают эту проблему совсем, считая ее незначительной. Но есть ситуации, при которых восстановление реестровых границ повлечет более серьезные последствия. Например, вдруг выяснится, что возведенное на участке строение не соответствует строительным нормам. Если, предвидя подобные последствия, собственники уже сейчас озадачатся самостоятельным устранением несоответствий, им удастся сохранить под контролем судьбу своего имущества. Если же оставить проблему нерешенной до выполнения кадастровых работ, итог будет непредсказуем». По мнению Ольги Беловой, «всем «владельцам» самостроев, откладывавшим оформление строений, именно сейчас стоит массово начать их регистрировать. Выявление подобных сооружений — история неоднозначная и непредсказуемая, так как существует механизм принуждения собственника земельного участка к сносу самовольно возведенной постройки, если таковая противоречит требованиям законодательства».
Если в результате проведения комплексной кадастровой проверки вырастет количество официально зарегистрированных частных домов, в выигрыше будут не только муниципальные бюджеты. Ряды бенефициаров процесса пополнит и региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами АО «Экология». Причем размер финансовых вливаний, на которые теоретически может рассчитывать компания, довольно солидный. С ноября 2025 года мусорный тариф для ИЖС на территории области составляет 128,33 рубля в месяц за каждого зарегистрированного человека. При отсутствии прописанных в доме людей оплата будет идти как за одного жильца. Порядка 200 тыс. частных домов, которые, вероятно, будут выявлены в результате кадастровой проверки 2026 года, в случае их регистрации в ЕГРН способны приносить «Экологии» минимум 25,67 млн рублей ежемесячно, или 308 млн рублей в год.
ОЛЬГА БЕЛОВА, адвокат Палаты адвокатов Самарской области
Все просто: если первоначальная цель проведения кадастровых работ — наполнение реестра актуальными данными, вторичная — изыскание возможности разрешения бюджетных задач. Если говорить прямо, ни одна из этих целей не предполагает выполнение обязанностей собственников за государственный счет. Поэтому сэкономить на решении проблемы с имуществом за счет кадастровых работ не получится. Собственники рискуют сначала получить предписание об устранении нарушений, а в последующем пополнить казну за счет штрафов. Конечно, каждая ситуация индивидуальна и будет рассматриваться отдельно. Но как минимум навести порядок в документах имеет смысл заранее. Разумеется, в итоге проведения комплексных кадастровых работ ожидается пополнение бюджета, в том числе за счет увеличения налоговой базы. Кроме того, не стоит забывать, что одной из целей кадастровых работ является выявление свободных или освободившихся земельных участков для последующего их учета и предоставления — многодетным семьям, семьям участников СВО и другим категориям граждан, которые в этом нуждаются. Поэтому полагаю, что все земельные участки, владельцы которых давно забросили свое имущество, не используют его по целевому назначению, будут обращены в доход государства и перераспределены.
— Отдел недвижимости
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены