Для реновации исторического центра в Самаре не нашлось ни инвесторов, ни регламентов

Их главным итогом стало появление нового раздела на инвестиционном портале и растущее недовольство градозащитников. Поверившее в скорый прорыв в решении наболевших проблем градозащитное сообщество все громче говорит, что никаких перемен не происходит, исторические здания остаются бесхозными и продолжают разрушаться, а подписанный список ЦГФО оказался не имеющей смысла бумагой.

Зависшая без движения на годы разработка пакета документов, необходимых для развития исторического поселения Самары, казалось, сдвинулось с мертвой точки после смены власти в регионе. Пришедший на смену бывшему губернатору Дмитрию Азарову Вячеслав Федорищев еще в статусе и.о. практически сразу встретился с градозащитниками и пообещал внести ценные градоформирующие объекты (ЦГФО) в предмет охраны исторического поселения и реализовать проект редевелопмента 129 квартала. Также он выдвинул инициативу искать инвесторов для исторической недвижимости через инвестиционный портал, на котором разместят предлагаемые объекты с полной информацией о них, и дал задание запустить проект через месяц. Был, наконец, подписан список ЦГФО. Сообщество градозащитников эти события назвало «благословенным днем» и стало ждать возрождения исторического поселения.

Действительно, более двух месяцев назад на инвестиционном портале Самарской области появился раздел «Историческая недвижимость». «Сырой» на первом этапе (из-за необходимости уложиться в указанные будущим губернатором сроки), за минувшее время он преодолел многие болезни роста. Разработчики определились с объектами, они предложены инвесторам. Все эти объекты снабжены инвестпаспортами, все расселены и находятся в собственности мэрии. Вот только нерешенной осталась главная задача — ни одно историческое здание так и не передано в частные руки. Эту информацию подтвердила «СО» директор СРОО «За информационное общество» и градозащитник Анастасия Кнор.

Таким образом, все усилия региональных и муниципальных властей пока увенчались, по сути, символическим результатом — определением 13 объектов исторической недвижимости, размещением их на профильном сайте и ожиданием инвесторов. Всего в списке потенциальных лотов 7 объектов культурного наследия (ОКН) и 6 ценных градоформирующих объектов (ЦГФО). С последними возникли сложности. Часть из этих домов не успели полностью расселить, часть не перевели в категорию нежилых помещений, а без изменения этого статуса надеяться на появление инвесторов было бессмысленно.

Сейчас этот вопрос в стадии решения. Как сообщили в ответе на запрос «СО» в управлении информации и аналитики администрации Самары, «в настоящее время аварийные многоквартирные дома, расположенные по адресам: г. Самара, ул. Самарская, д. 94, ул. Самарская, д. 96, и ул. Красноармейская, д. 77, полностью расселены. Граждане, занимавшие жилые помещения на праве собственности, сняты с регистрационного учета. Относящиеся к ценным градоформирующим объектам многоквартирные дома, расположенные по адресам: г. Самара, ул. Степана Разина, д. 140/ул. Некрасовская, д. 18, ул. Ленинская, д. 95, ул. Максима Горького, д. 69, расселены. Департаментом управления имуществом (ДИУ) проводится работа по переводу помещений из жилых в нежилые».

Однако, по оценке председателя регионального отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК) Нины Казачковой, сейчас остаются не менее, если не более сложноразрешаемые проблемы. В первую очередь, следует определить, за чей счет будут проводиться техприсоединения объектов (т.е. подключение их к сетям водоснабжения и водоотведения, энергетическим мощностям, газоснабжению и теплоснабжению). По оценкам специалистов строительной отрасли, в общем бюджете реконструкции ОКН и ЦГФО это может составлять до 50%. Необходимы целевые региональные или муниципальные программы. «Я выступала на общественном совете по защите предпринимательства при прокуратуре Самарской области. Там присутствовали застройщики, — рассказывает Нина Казачкова. — Я показала модельный стандарт Нижнего Новгорода, где существует и бурно реализовывается программа возрождения исторической недвижимости и реновации центра города. Там разработан целый ряд преференций для инвестора. Это и льготные кредиты, и подключение к коммуникациям за счет муниципалитета и многое другое. Так меня толком и слушать не стали. В Самаре застройщикам, кроме прибыли, ничего не интересно. Отчасти их можно понять. Ведь нет четких правил игры».

Свою точку зрения на развитие исторического центра Самары в интервью порталу «ВолгаНьюс» высказал и сооснователь архитектурного бюро Wowhaus Олег Шапиро. Архитектор родом из Самары, летом 2024 года он приезжал в город по приглашению губернатора Вячеслава Федорищева. Шапиро тоже привел в пример градостроительную политику Нижнего Новгорода и Казани.

«Важной вехой в их развитии стало создание мастер-плана. Такой комплексный подход к трансформации территории обеспечивает гибкую стратегию на годы вперед. Мастер-план — это документ, на основе которого администрация осознанно может развивать город на многих уровнях — от экологии до транспорта и социальных вопросов. Хороший мастер-план позволяет реагировать на эти изменения, не вступая в противоречие с заложенными в нем принципами и целями», — отметил Шапиро. А пока будет создаваться такой мастер-план, работа над другими регламентами развития исторического центра опять встанет на паузу на неопределенный срок? Сейчас ясности в этом вопросе нет.

Тем временем градозащитники, воспрянувшие было духом после проявленного новым губернатором понимания их чаяний и надежд, вновь впали в уныние. 2 октября член регионального совета ВООПИиК, главный архитектор проекта реновации 129 квартала Ирина Фишман, назначенная недавно общественным советником губернатора, на ресурсе ведомства во «ВКонтакте» опубликовала статью, в которой поделилась своим видением положения дел с исторической недвижимостью в Самаре. В качестве показательного примера она привели снос ЦГФО на ул. Красноармейской, 11, состоявшийся уже после подписания «охранной грамоты» на такого рода объекты. «Итак, с ценными градоформирующими объектами все стало очень понятно после этого случая. Включены ли они в предмет охраны исторического поселения? — Безусловно. На соответствующем постановлении №464 от 21.06.2024 года стоит подпись председателя правительства Самарской области. А можно ли их сносить? — Да, легко! И абсолютно безнаказанно. После сноса на припаркованные рядом автомобили упал забор. И это тоже за собой ничего не повлекло», — написала Ирина Фишман. «Так и не получено согласование от минкульта на проект объединенной зоны охраны (ОЗО), не начаты работы по составлению градостроительных регламентов в ИП», — подчеркивает Нина Казачкова. Зато потрачено 27 млн на концепцию ИП — документ, не имеющий правового статуса. Какого-либо движения в 129 квартале тоже не замечено. Все это добавляется к разочарованию градозащитников по поводу того, что процесс передачи ОКН и ЦГФО в руки инвесторов так и не стронулся с мертвой точки.

Подписание руководством Самарской области многострадального списка ЦГФО было объявлено едва ли не как ренессанс огромного проекта реновации исторической части Самары, который позволит преобразить лицо города. Но дальнейших шагов по разработке и принятию всех необходимых нормативно-правовых актов не последовало до сих пор. Собеседники «СО» связывают это, в частности, с жесточайшим кадровым и административным кризисом, который преследует регион и даже в чем-то усугубляется. А еще, по мнению известного самарского архитектора, руководителя «Архитектурного бюро Храмова» Дмитрия Храмова, причина — в недоверии к властям. «Тема исторического поселения Самары откровенно проседает. По многим причинам. Инвесторы очень осторожны. Все привыкли ничего хорошего от власти не ждать. Нет понятных правил игры и гарантий. Никто не понимает, насколько это честно и долгосрочно, насколько это будет выгодно. А главное — не отберут ли объекты потом, когда частные и немалые вложения уже будут сделаны», — пояснил «СО» Дмитрий Храмов.

На сегодняшний день ощутимой проблемой являются и условия приобретения ОКН в собственность. Как сообщили «СО» в управлении информации и аналитики администрации Самары, потенциальный собственник исторической недвижимости участвует в его приватизации на конкурсе по льготной цене в 1 руб. После приобретении лота ему предоставляют земельный участок, занимаемый объектом, но только в аренду и на срок, необходимый для его использования в целях выполнения условий конкурса. То есть приведения в порядок ОКН за свой счет в течение 5 лет. Между тем ранее в беседе с «СО» председатель СРО Союза архитекторов России Юрий Астахов заявлял, что любое приобретение ОКН или ЦГФО без земельного участка, значительно превышающего площадь дома, делает любой проект нерентабельным. Так что проект реновации исторических кварталов Самары, очевидно, поставлен на паузу. Нина Казачкова предполагает, что она продлится как минимум до нового года. И речь идет об уже предложенных инвесторам 13 объектах из 600 ОКН и 631 ЦГФО, находящихся в черте исторического поселения. Когда дело дойдет до остальных — вопрос, очевидно, философский.

Как стать инвестором в историческую недвижимость

Инвестором на реконструкцию объектов недвижимости, относящихся к ОКН, может выступить любое заинтересованное лицо, которое будет определено по итогу торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды объекта недвижимости либо по итогу приватизации объекта на конкурсе. После заключения договора аренды арендатор обязан: провести за счет собственных средств работы по сохранению в соответствии с охранным обязательством и законодательством в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны ОКН (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, содержать и использовать объект в надлежащем техническом состоянии в соответствии с нормами Федерального закона №73-ФЗ. Согласно ст. 29 Закона о приватизации №178-ФЗ, указанные объекты приватизируются путем продажи на конкурсе. Начальная (минимальная) цена продажи устанавливается равной 1 (одному) рублю. Шаг конкурса устанавливается продавцом в фиксированной сумме, составляющей не более 5% кадастровой стоимости ОКН. Приобретение ОКН на конкурсе осуществляется с одновременным предоставлением лицу земельного участка, занимаемого таким объектом и необходимого для его использования, в аренду на срок выполнения собственником ОКН условий конкурса.

Из официального ответа «Самарскому обозрению» от управления информации и аналитики администрации г.о. Самара.

НИНА КАЗАЧКОВА, председатель Самарского регионального отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры

Мы очень запоздали с процессом реновации старой Самары. 2-3 года только говорильней занимались. В итоге не выработали механизмы привлечения инвесторов, взаимодействия с крупными застройщиками, нет единой концепции исторического поселения. Опыт в этом процессе у нас не наработан. Объединенная зона охраны не утверждена, градостроительные регламенты не приняты. Как можно строить в такой ситуации? Да и опыта малоэтажного строительства нет. Вот мы сейчас потратили 27 млн рублей на концепцию исторического поселения. Это такой проект, видение. Но по его результатам не будет принят ни один нормативно-правовой акт. И что дальше? Надо вкладываться в разработку конкретных документов, без которых реновация исторического центра просто невозможна. Градрегламентов и ОЗО в первую очередь. Нужно грамотно подать все инвестору, показать его выгоду. А у нас даже уверенности в завтрашнем дне нет. Все в подвешенном состоянии. Кадровых проблем море. Во всех административных структурах, а градостроительных особенно, одни дыры. Кто возьмет на себя ответственность при таком положении дел? Так что, думаю, до нового года, пока система не придет в равновесие, говорить о каких-то прорывах в реализации исторического поселения не приходится.

ДМИТРИЙ ХРАМОВ, архитектор, руководитель «Архитектурного бюро Храмова»

Инвестиции в ОКН и ЦГФО рассчитаны на малый и средний бизнес. Это не крупные застройщики, мыслящие улицами и кварталами, не тот бизнес, которому понятны совершенно другие схемы. А люди, заинтересованные в развитии своего дела именно в старом центре города. В историческом контексте среды. Поэтому сначала надо завоевать их доверие. Всеми силами реализовать первые объекты и показать пример, как эта схема работает. Все должно быть по-честному. Для этого необходимо понимание, что мы делаем общее дело. И власть, и бизнес, и общество. Взвалить все бремя затрат на инвестора — это путь в никуда. Наоборот, он должен получить максимальные преференции от государства, быть вовлеченным во множество региональных и муниципальных программ. Для этого необходима полностью упакованная структура, как объектовая, так и нормативная, в рамках исторического поселения. Пока этого нет, и быстрых результатов не будет.

— Роман Лямшин