Федеральное правительство упростит административные процедуры и смягчит штрафные санкции

В условиях санкционного давления для застройщиков предлагается снизить или ослабить штрафные санкции за задержку сдачи жилых домов. Кроме того, им разрешат поэтапно использовать средства с эскроу-счетов, корректировать итоговую стоимость своих работ по госконтрактам и упростят процедуру сбора разрешительной документации.

По мнению экспертов и участников рынка, эти меры позволят застройщикам избежать глобальных потрясений, начало которых уже фиксировалось в прошлом году после резкого роста цен на стройматериалы.

С начала марта в правительстве России начали разработку пакета мер для поддержки населения и бизнеса в условиях санкций.

Среди наиболее пострадавших отраслей оказалось строительство, которое лишалось значительной доли финансирования из-за недоступности кредитов и падения спроса на жилье.

Кроме того, санкционное давление сказалось и на отделочных материалах, которые закупались за границей и теперь резко выросли в цене.

2 марта правительство РФ подготовило проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

На сайте «Система обеспечения законодательной деятельности» указано, что изменения вносятся в части совершенствования механизмов, обеспечивающих устойчивое экономическое развитие в условиях санкционного давления со стороны иностранных государств.

Так называемый первый антикризисный пакет 8 марта подписал президент России Владимир Путин.

В документе предполагается сразу несколько мер для поддержания бизнеса, а для их реализации необходимо принять, изменить, приостановить или же признать утратившим силу целый перечень из 11 нормативных правовых актов. При этом пять из них касаются непосредственно строительной сферы.

Так, нововведения смягчают ответственность строителей за несвоевременную сдачу объектов.

Если же застройщик нарушал сроки передачи квартир, то он обязывался оплатить участнику долевого строительства не-устойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

При несоблюдении сроков ввода здания в эксплуатацию девелопер также должен заранее уведомить об этом дольщиков и за два месяца до истечения указанного срока согласовать с ним изменение договора.

При задержке сроков сдачи более чем на шесть месяцев объект могли признать проблемным. В этом случае строительная компания и вовсе рисковала лишиться площадки.

Теперь же чиновники намерены изменить систему применения неустоек и иных финансовых санкций за ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

Пересмотрят и порядок включения в реестр проблемных объектов. Скорее всего, в документе, который поручено разработать федеральному Минстрою, для застройщика будут указаны сроки отсрочки уплаты неустойки, штрафов за нарушение сроков строительства, а также продлены сроки ввода объектов в эксплуатацию.

Такие меры содержались в аналогичном постановлении ведомства от 2 апреля 2020 года, принятом в связи с пандемией коронавируса. Тогда застройщиков решили не штрафовать за несоблюдение сроков работ.

Еще одно нововведение закона касается перечисления застройщику денежных средств участников долевого строительства на строительство многоквартирных домов, внесенных на счета. Судя по всему, речь идет о средствах, поступающих на эскроу-счета.

Согласно действовавшему ранее законодательству, строители могли получить денежные средства дольщиков с эскроу-счетов только после завершения строительства объекта.

Если застройщик строит объект на средства, взятые в кредит в банке, то средства с эскроу-счетов идут сразу в уплату долга. Не исключено, что теперь девелоперам разрешат поэтапно использовать аккумулируемые ресурсы.

Ряд положений нового закона направлен на сокращение административных процедур при получении разрешительной документации.

Разрабатывается постановление «Об установлении особенностей подготовки, согласования, утверждения, продления сроков действия документации по планировке территории, выдачи разрешений на строительство объектов капитального строительства, разрешений на ввод в эксплуатацию».

Чиновники также рассчитывают упросить процесс государственной экспертизы проектной документации без дополнительного проведения государственной экологической и историко-культурной экспертизы.

Планируется, что постановления, детализирующие порядок поддерживающих мер, Министерство строительства России разработает в течение 60 дней со дня вступления в силу закона, то есть до середины мая этого года.

Эксперты считают, что из всех перечисленных выше пунктов в наибольшей степени помочь застройщику в настоящее время способны два.

В первую очередь, это смягчение финансовых санкций из-за нарушения сроков строительства.

По словам директора ООО «Логика» Вячеслава Рандаева, такая инициатива сейчас крайне необходима.

«В настоящее время действуют штрафные санкции за то, что застройщик не выполняет свои обязанности в заявленный срок. В нынешних условиях задержку сроков нельзя однозначно отнести к вине застройщика. Соответственно, если ему не помочь, он может попасть на такие штрафы, что просто будет невыгодно строить. Это очень важная мера, и она будет реальным подспорьем для застройщиков», — говорит Рандаев.

Он же положительно оценивает возможность для строителей пользоваться средствами с эскроу-счетов.

Адвокат АБ «Яблоков и парт-неры» Александр Лукинов также полагает, что правительство разрешит строителям использовать часть средств дольщиков, находящихся на эскроу-счетах.

«Скорее всего, застройщик сможет направлять эти средства не на сам объект строительства, а например, на погашение процентов по кредитам. То есть эти деньги застройщик вряд ли сможет использовать на закупку стройматериалов», — рассказывает юрист.

Что же касается сроков действия документации по планировке территорий и выдаче разрешений, то, по мнению экс-руководителя департамента строительства и архитектуры Самары Александра Бурнаева, это не скажется на рынке.

«Сегодня разрешение выдается за семь дней, этот процесс отрегулирован. Возможно, будет сокращение сроков публичных слушаний, вот это серьезно поможет. Потому что сейчас на эту процедуру уходит по два-четыре месяца, и это, конечно, очень много», — отмечает Бурнаев.

Разрешат менять условия госконтрактов

Переход на отечественные аналоги стройматериалов сделают более гибким
Правительство РФ разрешит вносить изменения в проектную документацию строительных компаний уже после получения положительного заключения государственной экспертизы.

Видимо, подготовить такой документ решили, учитывая недавнюю ситуацию с резким подорожанием цен на строительные материалы.

Тогда властям пришлось разрабатывать механизмы, по которым можно было бы заключать дополнительные соглашения по госконтрактам.

Еще одним постановлением установят возможность внесения изменений в проектную документацию и результаты инженерных изысканий, получивших положительное заключение государственной экспертизы.

Указывается, что одним из оснований для таких изменений станет замена строительных материалов на российские аналоги.

Это положение, скорее всего, должно помочь строительным компаниям, которые работают с государственными контрактами.

«На гражданском рынке застройщики не проходят государственную экспертизу, нет такого обязательного требования. Поэтому нововведение затронет объекты, строящиеся в рамках бюджетного финансирования», — уточняет Вячеслав Рандаев.

Ранее эксперты говорили, что сложность работы по господрядам состояла в том, что после прохождения государственной экспертизы и заключения госконтракта строительная организация уже не могла вносить изменения ни в стоимость, ни в перечень используемых материалов.

Таким образом, при росте цен на расходники строителям грозили убытки, но отказаться от выполнения госконтракта было нельзя.

В противном случае застройщик попадал в черный список, что закрывало ему доступ к новым подрядам. Изменение стоимости госконтрактов ранее также не предусматривалось.

Новый закон открывает такую возможность. Эксперты полагают, что это позволит вносить изменения в смету через допсоглашения, если стоимость материалов вырастет.

Совсем недавно строительным организациям уже пришлось столкнуться с такой финансовой ловушкой при исполнении госконтрактов.

Начало 2021 года ознаменовалось в строительной отрасли резким подорожанием металла, вслед за которым стремительно начали расти цены на другие строительные материалы. По некоторым позициям удорожание составляло 80%, а то и 100%.

Тогда строители, успевшие в конце 2020 года заключить госконтракты по старым ценам, попали под удар. Для работ им надо было закупать материалы уже по новым ценам, но смету менять запрещалось.

Для урегулирования ситуации в августе 2021 года федеральное Министерство строительства подготовило проект постановления правительства об изменении цен на госконтракты в связи с существенным повышением цен на строительные материалы.

Этот документ позволил увеличивать стоимость госконтрактов до 30%. Однако в нем были прописаны требования к контрактам, по которым может заключаться допсоглашение.

Например, новый механизм мог применяться на контракты, заключенные лишь до 1 июля 2021 года, если срок их исполнения менее года. Скорее всего, и в разрабатываемом сейчас Минстроем постановлении будут прописаны обновленные критерии.

По мнению Александра Бурнаева, меры правительства своевременны, поскольку в сегодняшней ситуации замедление темпов строительства неизбежно.

«Например, в соцобъектах системы вентиляции, кондиционирования преимущественно иностранного производства. Если его менять сейчас на аналоги, то, во-первых, на это уйдет очень много времени, и надо быть к этому готовыми. Во-вторых, при необходимости вносить изменения в конструктивные характеристики, то есть придется заново проходить экспертизу. Видимо, теперь процедуры, связанные с экспертизами, станут более простыми и быстрыми», — говорит Бурнаев.

ВЯЧЕСЛАВ РАНДАЕВ, директор ООО «Логика»

Касательно пункта о проведении государственной экспертизы проектной документации, тут пока непонятно, в каком виде все это будет принято. Экспертизы экологическая и историческая если и проводятся, то только по объектам культурного наследия.

Все остальные объекты этих экспертиз не требуют. То есть и раньше эти моменты были не затруднительны.

А вот для объектов исторического значения, безусловно, эти экспертизы нужно было проводить.

Я думаю, для памятников они как были, так и останутся. Или для объектов, расположенных в исторической части города, особенно имеющей статус исторического поселения.

В полном объеме эти экспертизы не отменят.

— Руфия Кутляева