Фурсов стартует с Кряжа

Мэрия Самары в 2016 году запустит новый механизм удовлетворения прав обманутых дольщиков

«СО» продолжает разбираться в том, как выглядит ставший уже бесконечным процесс спасения граждан, называющих себя обманутыми дольщиками.

В этом году он перешел в ведение властей Самары - с 1 марта именно они отвечают за разрешение проблем дольщиков. Анонсирован был и новый городской сценарий решения проблем - покупка квартир для пострадавших за счет продажи площадок с недостроями. Как обещают чиновники, в январе-феврале 2016 года пройдет первый аукцион по реализации участка в Куйбышевском районе. За счет вырученных средств мэрия начнет рассчитываться с пострадавшими инвесторами. Между тем число лиц, претендующих на получение площадей в недостроях, продолжает возрастать, что может привести к еще более значительным расходам бюджета. После 1 марта 2015 года полномочия по решению проблем, связанных с долгостроями, перешли к администрации Самары. В апреле глава города Олег Фурсов заявил об изменении схемы удовлетворения прав обманутых дольщиков. Предполагалось, что площадки с недостроями будут реализованы для новой застройки. На вырученные средства мэрия приобретет новое жилье для обманутых дольщиков. Данный механизм планируется реализовывать в соответствии с изменениями в закон «Об инвестициях и государственной поддержке инвестиционной деятельности в Самарской области». Согласно последнему, площадки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, будут предоставляться девелоперам без проведения торгов.

Впрочем, за 8 месяцев с момента заявления Олега Фурсова мэрия к продаже земель и расчету с дольщиками так и не приступила. Как утверждают в департаменте информации и аналитики администрации Самары, уже проведен ряд подготовительных работ. Так, по данным департамента строительства и архитектуры, вносятся изменения в Правила застройки и землепользования Самары. Это позволит установить предельные параметры разрешенного строительства в пределах различных территориальных зон. Таким образом, площадки, предполагаемые для передачи инвесторам, будут подготовлены к застройке. Кроме того, чиновники подбирают новые свободные земельные участки, пригодные для предоставления посредством аукциона. В совокупности эти меры позволят предложить потенциальным девелоперам территории, которые смогут их заинтересовать и по своему расположению, и по готовности к застройке. В городской администрации сообщили, что совместно с региональным министерством строительства разработаны и утверждены планы-графики по завершению проблемных объектов на территории Самары. Также направлены обращения 30 застройщикам с предложениями зайти на объекты и удовлетворить права дольщиков. Наконец, ДСА уже готовит аукцион по земельному участку на ул. Центральной в Куйбышевском районе Самары. Доходы от его реализации пойдут на приобретение квартир для обманутых дольщиков либо предоставление компенсационных выплат. Ориентировочно аукцион пройдет в январе-феврале 2016 года.

Сейчас, согласно данным, предоставленным администрацией Самары, общее количество обманутых дольщиков составляет 1047 человек на 14 проблемных объектах долевого строительства. Они находятся на разной стадии. Это площадки банкротящихся ЗАО «Гагаринец» (ул. Волжская/Кольцевая), ЗАО «ПФСК «Эл-Гранд» (ул. Ставропольская/Запорожская, ул. Ленинская, 257, ул. Чкалова, 57, ул. Вилоновская, 60), ООО «Горос» (ул. Советская/Черемшанская), ООО «Кросс» (пос. Мехзавод, 3 квартал, ул. Гидроузловская, 36), ЗАО «ИСК «Средневолжскстрой» (ул. Садовая/Вилоновская). По некоторым из них участки предлагались на февральских торгах, но затем последовала отмена. Другие же требуют документальной подготовки участка к продолжению строительства, в противном случае передать их новому инвестору не получится. Именно оформлением участков, согласно ответу, направленному «СО», и занимаются сейчас городские чиновники.

На успех предложенной городскими чиновниками схемы может повлиять продолжающийся экономический кризис. Он ощутимо сказался на строительной сфере. В частности, служба Самарастата констатирует сокращение в этом году объемов строительных работ, уменьшение объемов вводимой недвижимости и падение спроса на жилье.

В условиях стагнации рынка строительные площадки, предложенные городской администрацией девелоперам, могут остаться невостребованными.

По мнению участников рынка, дальнейшую подготовку площадок администрации вряд ли удастся осуществить быстро. Технический директор ООО «Прогресс-Н» Сергей Зоткин отмечает, что это дело затяжное. «В диалоге с мэрией Самары, который складывается в связи с изменившимся законодательством, я никаких препятствий со стороны властей не встречал, наоборот - есть взаимопонимание и предложения помощи, - комментирует Сергей Зоткин. - Все хотят решить проблему побыстрее. Но на ранних этапах низкий темп обусловлен тем, что заработал новый механизм, а это процесс всегда болезненный. Кроме того, быстрота выполнения задачи не свидетельствует о качестве работы. Ведь подобрать площадку, которая была бы интересна застройщику, провести адекватный конкурс - задача очень непростая ввиду того, что хороших площадок осталось не так много».

Готовят площадку в п. Кряж

Департамент строительства и архитектуры Самары оформляет земельный участок на ул. Центральной, 12, под жилищную застройку. Ведомство должно получить на публичных слушаниях разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка. Он находится в п. Кряж Куйбышевского района. По планам чиновников, на участке появится жилая застройка выше 6 этажей. По данным публичной кадастровой карты, по данному адресу зарегистрирована площадка в 559 924 кв. м. Пока что она предназначена для сельскохозяйственного производства, а именно - для размещения племенного завода.

В дальнейшем ДСА планирует провести аукцион по сформированному земельному участку по ул. Центральной. «Доходы от реализации будут направлены на удовлетворение прав требований участников долевого строительства путем приобретения квартир либо предоставления компенсаций в денежной форме», - сообщили в департаменте. Аукцион может состояться в начале следующего года.

Опасаются разрастания

Число лиц, претендующих на получение квартир в недостроенных домах, продолжает увеличиваться.

По информации департамента строительства и архитектуры Самары, застройщики 14 проблемных объектов, расположенных на территории города, находятся в стадии банкротства. В реестр кредиторов 13 объектов уже включены 1654 человека, которые претендуют на получение площадей в домах. С 2011 года к настоящему времени число таких лиц увеличилось в три раза. При этом часть из них - якобы обманутые дольщики - могла оказаться в реестре по мошенническим схемам. Разрастание числа претендентов на жилье наблюдается в ООО «Промбезопасность», достраивающем объект ООО «Проспект-Инвестстрой», а также на площадках банкротящихся ООО «Кросс» и ЗАО «Гагаринец».

«Требования кредиторов включаются в реестр требований на основании доказательств, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком. Экспертиза подлинности предоставляемых документов не проводится. В реестре кредиторов организаций застройщиков увеличиваются требования на предоставление жилых помещений в объекте долевого строительства», - констатируют в департаменте. Данный процесс может привести к «неэффективному расходованию государственного имущества на компенсационный механизм». Для предотвращения этого, по мнению чиновников, необходима комплексная проверка правомерности включения граждан в реестр требований кредиторов застройщика органами УВД в рамках проверок по всем проблемным объектам долевого строительства.

Недострои живут своей жизнью Часть площадок с незавершенными объектами строительства, по которым судьба дольщиков до сих пор не решена, входят в конкурсную массу банкротящихся компаний. Соответственно, в рамках конкурсного производства они могут быть реализованы до того, как в силу вступят изменения в закон «Об инвестициях». И тогда никакая схема городских властей уже ничего не решит.

В настоящее время в процессе конкурсного производства находятся все 4 застройщика, чьи площадки могут быть вовлечены в оборот мэрией. Кредиторы 3 компаний, судя по всему, имеют собственное представление о том, каким образом следует распорядиться активами.

Так, кредиторы планировали реализовать один из проблемных участков ЗАО «ПФСК «Эл-Гранд», расположенный на ул. Ставропольской/Запорожской. Как долго участок будет оставаться на балансе компании, остается неизвестным. На заседании кредиторов, прошедшем 29 октября, кредиторы решили обратиться в арбитражный суд для очередного продления конкурсного производства «Эл-Гранда». Необходимость этого конкурсный управляющий ЗАО мотивирует планируемой продажей участка на Ставропольской/Запорожской.

Таким же образом может быть продан объект строительства ООО «Кросс». Он расположен на ул. Гидроузловской, 36. Там «Кросс» выступает арендатором участка. Для его реализации 3 декабря текущего года собранием кредиторов также будет решаться вопрос о продлении конкурсного производства.

А 1 декабря прошло собрание кредиторов ООО «Горос», на котором было решено утвердить предложение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, в число которого входит недострой на ул. Советской/Черемшанской. Также кредиторами «Гороса» было принято решение обратиться в Арбитражный суд Самарской области с просьбой о продлении конкурсного производства на 3 месяца. Продолжается судебный спор и в отношении участка на ул. Садовой/Вилоновской, где ранее возводило жилой дом ЗАО «ИСК «Средневолжскстрой». Там кредиторы не достигли соглашения по перспективам достройки объекта. Одна группа сформировала ТСЖ «Квартал 69» и планировала самостоятельно завершить строительство. Однако это вызвало протест второй части дольщиков. Они добиваются введения участка в конкурсную массу.

Эксперты не исключают, что за время, пока мэрия готовится внедрять измененную схему, часть проблемных площадок может быть распродана в рамках конкурсного производства прежних застройщиков. «Закон о банкротстве предписывает конкурсному управляющему реализовывать имущество должника, - напоминает арбитражный управляющий ЗАО «ИСК «Средневолжскстрой» Александр Каменский. - Это закон федеральный, и его никто не отменял. В моей процедуре такого не может быть по ряду юридических причин. Но в целом управляющий обязан реализовывать имущество должника, чтобы удовлетворить требования как других кредиторов, так и самих участников долевого строительства. Есть, однако, вариант, согласно которому не обязательно продавать имущество. Объединившись, дольщики могут создать жилищно-строительный кооператив. Тогда конкурсный управляющий обязан будет передать в этот ЖСК объект незавершенного строительства для того, чтобы они самостоятельно завершили стройку».

Конкурсный управляющий ЗАО «ПФСК «Эл-Гранд» Оксана Николаева констатирует, что без поддержки города оставшиеся площадки могут представлять интерес лишь для тех застройщиков, которые знают о торгах и идут туда целенаправленно: «Если кто-то придет со стороны, ради бога - проверим финансовую устойчивость и пригласим к строительству. Но как показало долгое время, никто заранее не приходит. Интересно будет только тому застройщику, который уже ранее принимал участие в торгах на получение компенсационного участка».

Зависли в воздухе

Вряд ли в ближайшее время будет продан проблемный объект на ул. Волжской/Кольцевой, который ранее строило ЗАО «Гагаринец». Застройщик возводил объект на земле, находящейся в собственности Министерства образования РФ. В настоящее время чиновники департамента строительства и архитектуры Самары думают о том, каким образом можно получить права на участок под застройку.

Кредиторам предложат компенсацию Ситуацию осложняет и еще один момент. Как говорят конкурсные управляющие, пока закон «Об инвестициях» не предусматривает, как урегулировать вопрос с площадками, находящимися в конкурсной массе должника. «Проблема как раз в том, что нигде не описан механизм применения закона с учетом схемы конкурсного производства, - поясняет конкурсный управляющий «Эл-Гранда» Оксана Николаева. - Тем не менее ДСА и министерство строительства, как нам неоднократно говорилось на совещаниях, учли проблему и постараются отразить этот механизм в отдельном постановлении. Оно будет разъяснять, как применять закон «Об инвестициях». И здесь можно будет пойти двумя путями. Возможно, сначала минстроем будет предоставлен компенсационный участок, а уже потом конкурсный управляющий проведет торги своей площадки. Либо это будут наши торги, застройщик заходит на них, но с предварительным соглашением от соответствующего ведомства. Это сложный вопрос, мои предложения были направлены и в ДСА, и в минстрой. Надеюсь, все необходимые дополнения отразят, и тогда мы в правовых рамках сможем применить этот закон».

Мнение-ответ на запрос

- Совместно с министерством строительства проведена инвентаризация количества участников долевого строительства.

- Проведены визуальные осмотры проблемных объектов, по их результатам составлены акты визуального осмотра.

- Земельные участки частично подготовлены и продолжают формироваться, они будут предоставляться после утверждения административного регламента и только по распоряжению высшего должностного лица субъекта РФ.

- Разработано постановление администрации Самары от 29.04.2015 № П-77 «Об утверждении порядка списания задолженности по арендной плате, пеням, а также начисленных арендных платежей за использование земельных участков, являющихся муниципальной собственностью, в г.о. Самара, предоставляемых для строительства».

- Проводятся рабочие совещания с застройщиками, участниками долевого строительства многоквартирных домов, управляющими компаниями, ЖСК, ТСЖ по вопросам, связанным с завершением строительства и вводом в эксплуатацию жилых объектов.

- Минстроем разработано трехстороннее соглашение (с участием министерства, застройщиков и администрации Самары) по срокам удовлетворения прав обманутых дольщиков. На сегодняшний день по неофициальной информации, полученной от министерства, 11 соглашений подписаны со стороны застройщиков. Далее они будут направлены на подписание в городскую администрацию.

(Источник — ответ администрации г. Самара на запрос СО)

На каких проблемных площадках долевого строительства в Самаре не определены новые инвесторы

Объект

Застройщик

Площадь, кв. м

Кадастровая стоимость, млн рублей

Степень готовности

1

ул. Волжская/Кольцевая, планировался 2-секционный дом переменной этажности 13 и 16 этажей

ЗАО «Гагаринец»

16438

Нет данных

Возведено 5 этажей

2

ул. Ставропольская/Запорожская, планировался 2-секционный дом переменной этажности 10 и 16 этажей

ЗАО «ПФСК «Эл-Гранд»

10000

Нет данных

Высокая степень готовности, но вводить в эксплуатацию нельзя, т.к. не соответствует новым нормам

3

ул. Ленинская, 257

ЗАО «ПФСК «Эл-Гранд»

Нет данных

Построена коробка одной секции

4

ул. Чкалова, 57

ЗАО «ПФСК «Эл-Гранд»

Нет данных

Есть фундамент

5

ул. Вилоновская, 60

ЗАО «ПФСК «Эл-Гранд»

6453

Нет данных

Строительство не начато

6

ул. Советская/Черемшанская, планировался 6-секционный дом переменной этажности 18 и 20 этажей

ООО «Горос»

8032

56,2

Полностью возведена первая секция, строительство остальных частично начато

7

пос. Мехзавод, 3 квартал, ул. Гидроузловская, 36, планировался трехсекционный дом

ООО «Кросс»

Нет данных

Высокая степень готовности

8

Ул. Садовая/Вилоновская

ЗАО «ИСК «Средневолжскстрой»

2800

31,592

40%

Сведения взяты из открытых источников

Фурсов стартует с Кряжа

Еще интересно:

Перестрелка не в пользу Котяковой

Андреев сменил Жидкова

Хакимова помножит своих оппонентов на ноль

Выбор редактора

Ротный мотострелков-гвардейцев с позывным «Феофан» рассказал, как стал офицером и почему после ранений не ездил домой

Захар Прилепин расшифровал название новейшей российской ракеты песней «Аквариума»

«В городе мы применили тактику «тысячи порезов»: подробности боев в Селидово рассказали бойцы РФ

В Россию вернули 46 жителей Курской области, насильно угнанных на Украину

Исполнять обязанности главы Жигулевска будет Денис Бубенцев

Самые богатые люди Самары

Чайна без церемоний

"ДЕЛО": Рейтинги

Предельное расширение: «ДЕЛО» представляет 200 самых динамичных компаний Самарской области-2024

Новая метла: «ДЕЛО» опубликовало рейтинг крупнейших компаний в сфере управления МКД-2024

Царь горы: «ДЕЛО» составило рейтинги самых прибыльных и самых убыточных компаний региона

Добро пожаловать!

Создайте новый аккаунт!

Получить пароль

Вы действительно хотите получить доступ?

Уверены, что хотите отказаться от подписки?

Фурсов стартует с Кряжа

Вы видите только часть материала. Разблокируйте безлимитный доступ ко всем статьям свежих номеров и архива за 25 лет!

Подписаться

Деблокировать статью

Еще интересно:

Выбор редактора

Добро пожаловать!

Создайте новый аккаунт!

Получить пароль

Вы действительно хотите получить доступ?

Уверены, что хотите отказаться от подписки?