Глава УК «Альфа-Капитал» в Самаре рассказал о причинах популярности ЗПИФов недвижимости

Один из удобных механизмов для этого — закрытый паевой фонд. О том, какие возможности открывают для инвестора ЗПИФы, в интервью «СО» рассказал исполнительный директор УК «Альфа-Капитал» в Самаре Роман Неретин.

— На протяжении последних лет недвижимость была одним из самых популярных объектов для инвестирования средств. Насколько востребован сейчас этот инструмент с учетом нынешней ситуации на инвестиционном рынке?

— Последние десятилетия на фондовом рынке кризисы случаются с завидной регулярностью, поэтому неудивительно, что инвесторы стремятся отыскать тихую гавань,чтобы пересидеть сложные времена. Один из таких вариантов — инвестиции в недвижимость, которые мало коррелируют с происходящими на фондовом рынке событиями. В итоге за последние годы доля альтернативных инвестиций (включая бумаги фондов недвижимости — REITs) на глобальном рынке в портфелях частных состоятельных клиентов выросла до 30-35%. В России доля недвижимости у розничных инвесторов, по оценке аналитиков «Альфа-Капитала», составляет 10-15%, а у состоятельных — до 25-30%.

Высокой популярностью у российских инвесторов в последние годы стали пользоваться фонды недвижимости. Согласно данным Банка России, только во втором квартале 2024 года пайщики вложили в ЗПИФы более 378,6 млрд рублей, причем, как отмечает регулятор, значительный приток средств обеспечили частные инвесторы. Всего, по данным на июнь, пайщиками ЗПИФов являлись более 259 тыс. частных инвесторов.

— В чем вы видите причины интереса инвесторов к ЗПИФам недвижимости? Какие дополнительные преимущества дает этот инструмент инвестиций?

— Причин интереса частных инвесторов к ЗПИФам недвижимости несколько, в том числе он обусловлен тем, что этот инструмент дает возможность даже с небольшим капиталом инвестировать средства в самые разные сегменты рынка. В последнее время начали активно формироваться фонды, инвестирующие в складскую недвижимость. Их инвестиционная стратегия, как правило, основана на получении дохода от сдачи в долгосрочную аренду складских комплексов. Это один из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка, поскольку дефицит новых складских комплексов способствует бурному строительству.

Другим актуальным направлением являются фонды, инвестирующие в промышленные парки (light industrial). Этот сегмент рынка недвижимости также бурно развивается в Москве и Подмосковье: только за пять последних лет объем промышленных парков вырос в 15 раз. К новым направлениям относятся и девелоперские фонды для розничных инвесторов. Они создаются как ответ на ужесточение денежно-кредитной политики и фактически позволяют инвесторам принимать участие в капитале уникальных девелоперских проектов через инструменты коллективных инвестиций. Перспективно выглядит и сегмент инвестиций в жилую недвижимость в регионах, которые развиваются за счет туризма и промышленного сектора.

На фоне роста спроса клиентов на альтернативные инвестиции УК «Альфа-Капитал» фокусируется на формировании фондов и стратегий, позволяющих получить возможность инвестировать в самые привлекательные сегменты рынка недвижимости: от инвестиций в строительство современных производственно-складских площадей для среднего и малого бизнеса до объектов в регионах и коммерческой недвижимости, арендаторами которой выступают крупные компании. Также в перспективе рассматривается создание новых стратегий для инвестиций в объекты гостиничной недвижимости и инфраструктуру, что особенно актуально на фоне развития внутреннего туризма в стране.

— ЗПИФы ориентированы только на профессиональных игроков инвестрынка или они могут быть интересны инвесторам без большого опыта и багажа финансовых знаний?

— Привлекательность фондов недвижимости для частных инвесторов не ограничивается только широкими возможностями, которые дает этот инструмент. Дело в том, что ЗПИФы подходят для непрофессионалов, у которых просто нет времени или опыта, чтобы правильно оценить все плюсы и минусы покупки того или иного объекта. Тем более если речь идет не о покупке крупных объектов, а, скажем, об использовании недвижимости для диверсификации инвестиционного портфеля. В ЗПИФе недвижимости деньги пайщиков находятся под присмотром профессиональных управляющих, которые разбираются в тенденциях рынка, имеют возможность оценить перспективы и риски сделки. Кроме того, в фонде недвижимости операционную деятельность по управлению имуществом осуществляет управляющая компания, а фонды недвижимости получают чистый денежный поток, который генерируют объекты.

— Какие дополнительные возможности ЗПИФы открывают для владельцев недвижимости?

— Для собственников недвижимости использование ЗПИФа может быть более интересным, чем владение объектом напрямую. Фонд позволяет реинвестировать весь полученный доход в покупку новых объектов, а также использовать опцию отложенной уплаты налога на прибыль. Поэтому в последние годы на рынке инвестиций активно развивается такое направление, как персональные фонды. С точки зрения инфраструктуры риски здесь минимальные, потому что за деятельностью УК следит регулятор, а ключевые действия, которые совершает компания, согласовываются со спецдепозитарием. Поэтому УК не может приобрести в фонд на деньги инвесторов какой-то объект, а потом просто продать его и «позабыть» про своих пайщиков. Тем не менее инвесторам важно выбрать компанию с качественной экспертизой и понимать все риски, связанные с инвестицией в тот или иной объект.

— Роман Аврусин