Представители профессиональных сообществ строителей, архитекторов и проектировщиков, а также общественники обратились в мэрию Самары с просьбой скорректировать действующий коэффициент парковочных мест при строительстве жилых комплексов.
Они добиваются приведения системы к единообразию — ввода норматива 1 машино-место на 80 кв. м жилья. Сейчас в Самаре формально действует норматив 1 паркинг на квартиру, но он практически никогда не соблюдается. Более того, в новых масштабных программах комплексного развития территорий уже закладывается 80-метровая норма. Эксперты считают, что коррективы снизят дополнительную нагрузку при строительстве жилья эконом-класса, делая его более доступным для потребителей.
В настоящее время в Самаре действует регламент, согласно которому на одну квартиру застройщик обязан предусмотреть одно парковочное место. Компании часто используют схему, позволяющую сократить количество машино-мест в новостройках. Для этого девелоперы обращаются в администрацию с заявкой на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. Далее заявка рассматривается на общественных обсуждениях, а также на комиссии по застройке и землепользованию. После утверждения мэрией большинство компаний достигали желаемого результата.
Распространение такая практика получила как в проектах массовой застройки в периферийных районах города, так и в объектах более высокого класса. Так, ООО «СЗ «ССК-ЮГ» просило чиновников согласовать для стройки за ТЦ «Амбар» обеспечение одним машино-местом каждой второй квартиры. Фирма «ВымпелСтрой» рассчитывала для новой очереди ЖК «Старт» предусмотреть всего 0,3 парковочного места на одну квартиру.
В конце 2021 года министерство строительства Самарской области подготовило изменения в региональные нормативы градостроительного проектирования. Одно из нововведений предполагало корректировку коэффициента по обеспечению многоквартирных домов парковочными местами. В частности, указывалось, что для населенных пунктов с численностью свыше 300 тысяч человек должно быть предусмотрено 1 машино-место на 80 кв. м строящегося жилья.
В июле 2022 года аналогичное предложение о пересмотре норматива по машино-местам выдвинули в самарском отделении Союза архитекторов России. Организация предложила внести изменения в муниципальные Правила застройки и землепользования. Руководитель реготделения Союза архитекторов Юрий Астахов объясняет необходимость корректировок тем, что действующий норматив является завышенным. Расходы на создание избыточных машино-мест увеличивают цену жилья, в то время как площади в построенных паркингах часто остаются нераспроданными. «Мы обратились с заявкой внести изменения в Правила застройки и землепользования (ПЗЗ), исходя из четкой и понятной методики расчета. В Самаре на тысячу жителей зарегистрировано до 344 автомобилей. Метраж жилой площади на одного человека приближается к 35 кв.м. Делим 35 тыс. кв. м на 344 машины, выходит, что одно машино-место необходимо на каждые 100 кв. м жилой площади», — уточняет Астахов.
Согласно процедуре предложение от Союза архитекторов по правкам в ПЗЗ рассматривалось на общественных обсуждениях. 3 августа в мэрии Самары сообщили о назначении обсуждений, 31 августа слушания завершились. Собрав 117 отрицательных мнений, сторонники поправок или не смогли, или не успели принять участие в процедуре.
Слушания признали состоявшимися. Но их результат не предопределяет дальнейшей судьбы инициативы. Согласно действующему законодательству, результаты слушаний принимаются во внимание, но не диктуют окончательного решения. В дальнейшем заявку отделения Союза архитекторов должна рассмотреть городская комиссия по подготовке изменений в Правила застройки и землепользования. Решение будет приниматься «с учетом поступивших в ходе общественных обсуждений предложений, замечаний и мнений». Окончательно утвердить поправки предстоит главе города Елене Лапушкиной.
Как пояснили в Самарской региональной организации Союза архитекторов, сохранение действующего норматива по машино-местам едва ли будет способствовать улучшению городской среды, но приведет к дальнейшему удорожанию жилья и сокращению объемов строительства. «Хотелось бы, чтобы жители понимали, что корректировка норматива в их интересах. Строить избыточное количество парковочных мест невыгодно ни для кого. Это до 50% увеличивает цену квадратного метра жилья, потому что себестоимость строительства жилья и подземных паркингов примерно одинакова. Сейчас до 70% сделок по покупке жилья — ипотечные. Для потребителей крайне обременительно фактически брать два ипотечных кредита — на квартиру и на паркинг», — говорит Юрий Астахов.
Как стало известно «СО», представителям Союза архитекторов удалось заручиться поддержкой своей инициативы среди общественников и профессионального сообщества.
20 сентября 2022 года предлагаемые правки в ПЗЗ рассматривали на расширенном заседании департамента градостроительства Самары, управления главного архитектора Самары, самарского Союза архитекторов России и Общественной палаты Самары. Участниками заседания стали депутаты, чиновники, представители саморегулируемых и общественных организаций.
На мероприятии было подчеркнуто: существующий норматив практически не исполняется на практике. «Данный вопрос неоднократно обсуждался на градостроительной секции градсовета при губернаторе Самарской области. Проведена огромная работа по анализу статистических данных, существующий норматив — 1 парковочное место на 1 квартиру — неисполним», — считает руководитель тематической секции градостроительного совета при губернаторе Самарской области, главный архитектор архитектурно-строительной фирмы ООО «Альфа С» Леонид Кудеров.
Вице-спикер думы Самары Сергей Рязанов обратил внимание, что нельзя на весь город вводить единый норматив, должно быть разделение по территориям и районам: «И необходимо создать прозрачную и понятную базу для застройщиков».
Некоторые участники мероприятия обратили внимание на социальную инфраструктуру и проблемы на дорогах из-за нехватки места для машин. «Нормативы не учитывались, не исполнялись на протяжении последних десяти лет, в результате чего мы имеем полную загруженность автомобилями проезжих частей и дворов, что абсолютно недопустимо. Ситуация с социальной инфраструктурой очень плохая, в первую очередь нужно навести порядок в том, что уже сделано. Необходимо развитие транспортной сети, а также сети общественного транспорта», — выступил председатель думы Самары Алексей Дегтев.
Руководитель управления главного архитектора Самары Игорь Галахов отметил, что проблема с машино-местами комплексная, необходимо также развивать систему общественного транспорта и рационального размещения объектов социальной инфраструктуры.
Заместитель директора ООО «СЗ Дом75» Константин Нейфельд парировал, что выполнение нормативов по парковочным местам создает избыточную нагрузку. «1 машино-место на 80-100 кв. м — очень рациональное предложение», — признал он.
Генеральный директор СРО «Приволжская региональная ассоциация архитекторов и проектировщиков» Владимир Жуков отметил, что в настоящее время на этапе проектирования невозможно соблюдать действующий коэффициент по парковочным местам. «Если предполагается надземный паркинг, то придется увеличивать процент застройки территории. В границах участка не останется общественного пространства, будут только дом и огромная стоянка. Если же наземной территории не хватает, то под жилым комплексом требуется построить еще один подземный паркинг на несколько этажей. В Самаре реализовать такие проекты сложно, этому мешает высокий уровень грунтовых вод. У нас в городе построено несколько подземных паркингов, которые регулярно затапливаются. Чтобы этого избежать, там должна быть мощная система гидроизоляции, но это опять-таки влечет за собой удорожание строительства», — убежден Владимир Жуков.
По итогам заседания участники встречи решили подготовить обращение по поддержке предложения изменить количество парковочных мест (копия имеется в распоряжении «СО»).
В тексте документа перечислены основные аргументы экспертного сообщества. «Во-первых, данный показатель позволит снизить стоимость квадратного метра для потребителей. Во-вторых, показатель прошел свою апробацию в ряде городов-миллионников России и положительно себя зарекомендовал. В-третьих, девелоперский опыт реализации жилых кварталов показывает, что данный показатель не меньше фактической пиковой загруженности машинами в сложившихся жилых кварталах. И, в-четвертых, на территории Самары сложилась отрицательная практика действующего показателя — 1 машино-место на 1 квартиру», — указано в обращении.
В градостроительных регламентах прописана средняя обеспеченность автотранспортом по России — 350 машин на 1 тыс. человек. В 2020 году право регулировать этот норматив отдали регионам.
Например, в Москве приняли свои региональные нормативы градостроительного проектирования, по которым определяется порядок расчета потребности в местах постоянного и временного хранения автомобилей. Первый параметр считается по СНиП и балльной оценке потребности в машино-местах. Второй — исходя из суммарной поэтажной площади объекта, коэффициентов урбанизации и доступности общественного транспорта.
Самара пока остается регионом с одним из наиболее высоких нормативов по обеспеченности домов машино-местами. По данным ЕРЗ.РФ на 2021 год, в среднем по России строящиеся многоквартирные жилые дома обеспечены 0,1 машино-места на 1 квартиру. 84,9% домов в стране вообще не предусматривают парковки. В домах, в которых они все-таки запланированы, коэффициент в среднем составляет 0,65 на квартиру.
И хотя доля домов со встроенными или пристроенными паркингами ежегодно увеличивается, спрос на такие помещения среди покупателей остается низким. Это становится все более серьезным фактором роста цен на жилье.
О необходимости корректировки этого норматива заявляют на федеральном уровне. Еще в прошлом году вице-премьер России Марат Хуснуллин на форуме «Дни лидеров муниципального управления» заявил, что необходимо пересмотреть нормативы парковочных мест. По его мнению, спрос на машино-места для личных автомобилей увеличил стоимость квартир в жилых комплексах. «Сегодня мы строим огромное количество парковочных пространств, увеличивая тем самым нагрузку на стоимость квадратного метра жилья, но при этом у нас дороги не способны пропустить такое количество машин», — отметил Хуснуллин.
В декабре прошлого года администрация Самары опубликовала решения о комплексном развитии нескольких городских территорий. Механизм этой программы был применен в Москве. Теперь за счет него с помощью инвесторов предполагается обновить жилой фонд по 30 самарским площадкам. Как рассчитывают в областном министерстве строительства, реализация программы позволит возвести 2,8 млн кв. м жилья, расселить 0,5 млн кв. м ветхих и аварийных домов.
В опубликованных документах прописываются максимально разрешенные параметры строительства. В том числе указывается и коэффициент парковочных мест. Для программы КРТ предусмотрели 1 машино-место на каждые 80 кв. м жилых помещений, что не соответствует действующему в Самаре нормативу. Эксперты недоумевают, почему данное правило не предусмотрели для всех застройщиков, работающих в Самаре. Но, возможно, ситуация придет к единому знаменателю, если инициативу архитекторов в итоге одобрят.
ГРИГОРИЙ ДВОРЦОВ, исполнительный директор СРО «Самарская гильдия строителей»
За последние два года цена жилья выросла почти в два раза, его доступность для потребителей упала. На ценообразование повлияли и требования по парковочным местам. Теперь застройщики придерживают появление новых объектов, у них нет понимания, будут ли реализованы квартиры. Тем более это актуально в условиях проектного финансирования, когда строительство ведется за счет кредитов. Вероятно, уже в следующем году объем строительства снизится. Нельзя около каждого дома построить паркинг на столько же квартир. Нет такой потребности, как и нет гарантий, что хотя бы 50% таких помещений будет продано.
ВЛАДИМИР ЖУКОВ, генеральный директор СРО «Приволжская региональная ассоциация архитекторов и проектиров-щиков»
Несмотря на кажущуюся простоту, вопрос по обеспеченности объектов парковочными местами — специфичный. Нормы градостроительного проектирования разрабатываются специалистами и требуют профессионального подхода. Для того чтобы обсуждение этой темы на общественных слушаниях было компетентным, нужно, чтобы каждый участник процедуры владел информацией по вопросу. Поэтому логично корректировать норматив, устанавливать его в зависимости от потребностей и тенденций развития всего города.
В некоторых районах Самары не хватает мест для стоянки автомобилей, но для решения вопроса есть разные способы. Например, возможно организовывать временные стоянки на свободных территориях. Сейчас на части площади Куйбышева разрешили оставлять машины днем. Это в какой-то степени снимает проблему с парковкой в центре. Вдоль городских магистралей, в частности Московского шоссе, имеются гигантские свободные полосы, занятые газонами. Эти территории не всегда ухоженные, зачастую там нет озеленения. Целесообразно их обустроить для дневных парковок, хотя бы зимой, когда кругом сугробы и место для авто найти еще сложнее. Сами парковки вовсе не обязательно проектировать около дома, но возможно — в границах квартала.
ОЛЕГ ВАХРАМОВ, президент АСК «Спектр недвижимости»
Эта мера, конечно, облегчит ситуацию на рынке, но проблему окончательно не решит. По единому коэффициенту нельзя мерить центр города и дальние районы, где люди покупают квартиру, но у них нет автомобилей.
Не нужно возлагать ответственность за парковки исключительно на застройщиков, власти тоже должны участвовать. Вокруг площадок, которые выделяют под строительство, есть участки, которые либо принадлежат городу, либо не имеют хозяев. Я думаю, что такие участки нужно рассматривать под парковки.
А в отдаленных районах паркинги никому не нужны, ведь стоимость высокая. Подземный или даже обычный паркинг очень дорог в себестоимости. А люди даже за 600 тыс. рублей не готовы покупать это машино-место.
ЮРИЙ АСТАХОВ, председатель правления Самарской региональной организации Союза архитекторов России
Идея слушаний по градостроительным вопросам не всегда оправданна. Врачи не решают сложные медицинские вопросы с участием всей больницы и пациентов. На слушания не выносят чисто технические строительные темы: бессмысленно обсуждать таким образом технологии возведения, качество материалов. В ходе слушаний по нормативу парковочных мест поступило около 100 обращений. Но насколько репрезентативен состав участников, если речь идет о 0,0001% от всех жителей города? Поднятая проблема оптимизации норматива очень важна для повышения доступности жилья и, в конечном счете, для решения задач, актуальных для всех жителей города. Прежний коэффициент «машино-место на квартиру» имел декларативный и популистский характер и никакими расчетами не подтверждался.
АЛЕКСЕЙ МАРТЫНЕНКО, технический директор по регионам группы компаний «Новый Дон»
Мы считаем предложение Союза архитекторов разумным и поддерживаем его по нескольким основаниям. Самара на данный момент — единственный город-миллионник в России со столь высоким нормативом. В других регионах действуют более реалистичные коэффициенты: в Ульяновске — 0,27 машино-мест на квартиру, в Новосибирске — 0,5.
В настоящее время в Самаре практически нет объектов, где соблюдено требуемое количество парковочных мест. Наша компания строит жилой комплекс «Приволжский» на ул. Димитрова, где на каждую квартиру предусмотрено машино-место. Надеемся, что эта концепция окажется эффективной. Но, как правило, по Самаре до 50% помещений в паркингах остаются нераспроданными.
Действующий норматив по машино-местам приводит к увеличению себестоимости строительства, а следовательно, росту цен на квадратный метр для потребителей. Изменение норматива позволит этого избежать. Кроме этого, увеличатся и объемы строительства. В настоящее время получение отклонения от предельных параметров занимает от 3 до 8 месяцев. Это означает дополнительные траты для застройщика, поскольку замедляется срок получения разрешительной документации, задерживается выход компании на площадку.
В целом вопрос с нехваткой парковочных мест в городе относится к сфере градостроительства и требует комплексного решения. Только за счет построенных паркингов проблема не решится. Нужно развивать и систему общественного транспорта, стимулируя жителей города отказываться от личных автомобилей. Сегодня этому способствует распространение служб такси и каршеринга.
— Анастасия Гримашевич, Руфия Кутляева
2024 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
