Идея постройки самарского конгресс-холла уперлась в градоформирующие объекты

В условиях затянувшегося диалога с властями, обещавшими было поддержку реализации идеи, на площадке обнаружилось наличие зданий, имеющих ценность для исторического облика города.

Полуразвалившиеся памятники могут стать последней каплей, хоронящей инвестпроект стоимостью 3,6 млрд рублей. Если, конечно, участники процесса оперативно не найдут ответы на все накопившиеся вопросы.

Амбициозные планы строительства крупного конгресс-холла по соседству с самарской гостиницей «Лотте» глава «Корпорации КОШЕЛЕВ» Владимир Кошелев анонсировал еще в начале 2020 года. В середине того же года совет по улучшению инвестиционного климата в регионе одобрил этот проект.

Предполагалось, что конгресс-холл расположится в границах улиц Рабочей, Галактионовской, Самарской и Красноармейской. Озвучивалось, что строительство может потребовать 3,6 млрд рублей, из которых 10% составили бы собственные средства инвестора, остальные — заемные ресурсы.

Информация о проекте присутствует на сайте «Корпорации КОШЕЛЕВ», из нее следует, что общая площадь застройки составит 12,99 тыс. кв. м, площадь здания — порядка 37,38 тыс. кв. м.

В состав конгресс-холла должны войти концертный зал вместимостью 1930 человек, при трансформации рядов партера — до 2570 человек, а также кафе-рестораны, выставочное пространство, конференц-зоны. Но после широкого анонсирования возникла пауза, явно ставшая затянутой.

За это время сам Кошелев успел стать депутатом Государственной думы и первым заместителем думского комитета по строительству и ЖКХ. Но в Самаре концепция конгресс-холла никак не двигалась.

Теперь же, как стало известно «СО», реализация проекта и вовсе оказалась под вопросом. С одной стороны, в «Корпорации КОШЕЛЕВ» явно недовольны отсутствием прогресса в диалоге с властями по поводу программы. С другой, последней каплей могут стать новые обременения, появляющиеся на площадке.

«В настоящее время вопрос по размещению многофункционального культурного конгресс-центра с концертным залом в Самаре находится в стадии проработки», — добавили в ведомстве.

«Земельный участок под данный объект не выделялся», — уточнили в минстрое.

Если проблематика строительства метро имеет объективные причины и будет снята после окончания работ над станцией «Театральная», то с историческими объектами дела обстоят сложнее. Выявленный у объектов охранный статус затрудняет перспективы расчистки участка под строительство конгресс-холла. Ранее бизнесмен в интервью СМИ сообщал, что при строительстве конгресс-холла будет снесено 11 домов.

Судя по всему, большинство из них уже имеют тот или иной охранный статус или вот-вот его получат.

К группе объектов культурного наследия федерального и регионального значения, «вставших» на пути создания конгресс-центра, можно отнести дом мещанки Петровой, расположенный по адресу: ул. Самарская, 126б и построенный в период с 1880 по 1890 год.

Объект относится к числу «ленинских» мест — в доме на протяжении почти года жили родители вождя Октябрьской революции. Дома по тому же адресу, но с литерами А и А1, относятся к объектам культурного наследия регионального значения. Аналогичный статус имеет дом мещан Аржановых на ул. Галактионовской, 107, литеры А и А1.

Данным статусом объекты наделены не первый год, и теоретически авторы идеи конгресс-холла должны были учитывать этот момент при разработке проекта. Гораздо большим сюрпризом может стать появление домов из категории ценных градоформирующих объектов (ЦГФО).

Эта категория вводится как дополнительная форма защиты исторической застройки и вызывает ожесточенные дискуссии между градозащитниками-урбанистами и девелоперами и значительной частью архитектурного сообщества (оппоненты градозащитников уверяют, что введение сотен ЦГФО парализует возможность обновления исторического центра Самары).

ЦГФО сами по себе не являются выдающимися памятниками архитектуры, однако формируют определенную фоновую атмосферу и специфическую для истории региона городскую среду.

Для Самары это новый механизм. Перечень таких объектов хоть и скомплектован, но официально еще не утвержден. Также не вполне понятно, какие именно ограничения будут установлены в отношении тех или иных зданий и кварталов.

Например, помимо необходимости сохранить дома застройщикам придется соблюдать определенную этажность в зоне реализации проектов.

В настоящее время в пока не утвержденном перечне ЦГФО находится 645 объектов. В границах улиц Рабочей, Галактионовской, Самарской и Красноармейской в список включены дом в усадьбе преподавателя древних языков, статского советника Н.А. Ильина, дом в усадьбе надворного советника В.И. Кашпирова — Н.А. Уварова, городская усадьба крестьянки А.И. Булычевой, дом с аркой ворот в усадьбе протоиерея Иверского женского монастыря Г.М. Фармаковского и еще три жилых дома.

Не вполне понятно, все ли эти семь домов «мешают» размещению конгресс-центра или лишь часть из них — некоторые объекты имеют несколько литер. Состояние многих из этих объектов плачевное, кто, как и за чей счет обеспечит их сохранение — вопрос отдельный.

Пока не ясно, каким образом будет решаться ситуация — за счет исключения мешающих проекту объектов из списка градоформирующих, корректировки проекта конгресс-холла в сторону уменьшения его размера (на что вряд ли согласится инвестор, поскольку он просчитывал проект исходя из вполне конкретных параметров), переноса места его дислокации или же историческая застройка вовсе поставит крест на идее.

Эксперты относятся к возникшей проблеме неоднозначно, ссылаясь на то, что нормативный акт по ЦГФО еще не принят.

«Кроме того, говорить о какой-либо застройке в этом районе можно будет, только когда появится постановление, разработают градрегламенты, которые опишут нормативы, регулирующие правила строительства для каждого квартала», — объясняет Казачкова.

«Деревянная застройка, которую иногда пренебрежительно называют «гнилушками», — это одна из ценностей нашего города, хотя не все это понимают. Очень мало городов-миллионников, в которых осталось много таких домов. Важно не убить и не испортить исторический центр», — подчеркивает Нина Казачкова, являющаяся одним из «фронтменов» группы урбанистов-градозащитников.

Есть и другие точки зрения. «Необходимо застраивать участок, потому что я не считаю эти лачуги градоформирующими объектами. Лучше построить вместо них что-то другое», — считает директор ООО «Агентство оценки «Интеллект» Денис Шевяков.

«По моему ощущению, Самаре не хватает какого-то центра притяжения. У нас столица космической отрасли, есть выставочный центр, различные монументальные сооружения. Но с местами для проведения мероприятий межрегионального масштаба — напряженно. Так что конгресс-холл был бы актуален. Другое дело, что именно рядом с Lotte он, возможно, не нужен. Возможно, имело бы смысл перенести конгресс-холл ближе к историческому центру, туда, где сейчас находится частный сектор, нуждающийся в сносе и реновации. Или же на улицу Ленинградскую, или построить напротив ЖК «Гранд Империалъ». Желание «расширить» Lotte понятно, но рядом с ним было бы уместнее построить небольшой торговый центр премиум-класса, на два-три этажа, с подземной парковкой и ресторанчиком на крыше», — резюмирует Шевяков.

Тему поставили на поток

Самарский конгресс-центр — не единственный объект такого рода, созданный «Корпорацией КОШЕЛЕВ». Конгресс-холл у группы Кошелева работает в Саранске, на базе отеля Radisson.

Кроме того, в августе 2022 года открылся конгресс-холл в Ульяновске. Он также дислоцируется на территории отеля, работающего под той же вывеской. Объект включает в себя 22 конференц-зала вместимостью 1500 человек.

В весь комплекс вложено 2,5 млрд рублей, из них 500 млн — непосредственно в конгресс-холл. Самарский конгресс-холл должен был стать первым отдельно стоящим объектом.

Потеряли темп

Респонденты «СО» удивляются тому, что идея создания конгресс-холла столь долго буксовала на старте, что теперь рискует столкнуться с проблематикой свежеутвержденного списка ЦГФО.

«О проекте строительства конгресс-холла не было слышно уже довольно давно. Но если застройщик все еще заинтересован в проекте, то вправе двигаться в направлении его реализации, например, попробовать обратиться за корректировкой границ зон охраны. На территории участка есть объект культурного наследия федерального значения, так что в любом случае решать вопросы придется через Москву, через Министерство культуры Российской Федерации», — рассказывает и.о. руководителя управления государственной охраны объектов культурного наследия (УГООКН) Самарской области Иван Стафеев.

«При составлении списка ЦГФО, как и при определении границ исторического поселения, во главу угла ставились градостроительные характеристики объектов с точки зрения сохранения исторической среды, а не интересы потенциальных застройщиков. Единственное, что при определении границ зон охраны учитывались проекты, на которые уже были выданы разрешения на строительство, даже если работы еще не начались, согласованные проекты планировки территорий, выданные ГПЗУ. То есть планы, подкрепленные действиями со стороны застройщика. Какой-либо проект или документация по конгресс-холлу в адрес нашего управления не поступали», — отмечает Стафеев.

ЮРИЙ ЛЕВИН, генеральный директор «Корпорации КОШЕЛЕВ»:

Это очень хороший проект. Когда мы выступили с инициативой его реализации, он сразу понравился губернатору области.

Но затем последовала бесконечная череда совещаний и встреч на уровне областного правительства, выдавались различные поручения, ставились задачи, формировались дорожные карты — но с места не сдвинулось ровным счетом ничего.

Означает ли это, что нынешнему правительству Самарской области не нужны многомиллиардные инвестиции, которые мы были готовы обеспечить для повышения в том числе ее туристско-рекреационной, деловой и культурной привлекательности? У меня нет ответа на этот вопрос, возможно, его стоит считать риторическим.

Является ли проблемой появление новых ограничений на площадке и выявление новых объектов культурного наследия и так называемых ЦГФО? Полагаю, это все исключительно рабочие моменты. Чтобы дело делалось, его нужно просто делать, чего как раз и не происходит.

У нас есть инвестиционный проект, проработанный и прорисованный.

Уже давно готовы были начать его реализацию, но не встретили никакой реальной поддержки со стороны властей. Результат всей активности и разговоров — ноль.

Сегодня мы по-прежнему открыты для диалога, ведь Самара — наш родной город. Но такие проекты — это всегда «дорога с двусторонним движением», без поддержки региональных властей они не реализуются.

Наверное, мы вместе с правительством потратили достаточно времени для того, чтобы поставить точку в бесконечных совещаниях и приступить к работе.

ИВАН СТАФЕЕВ, и.о. руководителя управления государственной охраны объектов культурного наследия (УГООКН) Самарской области:

Строительство конгресс-холла вряд ли может стать основанием для исключения зданий из перечня ЦГФО, поскольку это не предусмотрено в нормативных актах. Основанием исключения может быть, например, техническое состояние объекта, невозможность его реконструировать.

Тем не менее ЦГФО не исключают возможности застройки участка в принципе. Это вопрос техзадания — грамотный архитектор может создать проект так, что он органично впишется в городскую среду.

Кроме того, внесение в перечень ЦГФО не подразумевает именно обязательного сохранения здания, как в случае с объектами культурного наследия.

Возможна реконструкция, полная замена конструктива здания, более того, для многих объектов требуется именно это. Но с сохранением архитектурных особенностей, пропорций, иногда — с использованием исторических материалов.

Что касается ценности объектов, расположенных на территории данной площадки, то основное обременение все-таки касается зон охраны федерального значения — это дом Петровой.

Он является памятником, потому что в нем жила семья Владимира Ленина.

Многие скептически относятся к ценности этого объекта, но, тем не менее, влияние исторической личности на наше государство колоссально. Поэтому как объект истории дом Петровой важен для региона.

— Надежда Галимуллина