Потенциальным инвесторам в самарскую историческую недвижимость предложили дома в центре города, не освобожденные до конца от их обитателей.
Как получилось, что на инвестиционный рынок вывели такие лоты, — загадка. Изначально в список официально включили 27 домов, потом его сократили до 13, исключив в том числе восемь нерасселенных домов, но и в оптимизированном остались дома с «приданым». Возможно, именно поэтому спустя полтора месяца после пафосного старта давно анонсированной региональными властями программы ни одного договора или протокола о намерениях не подписано. Эксперты по-прежнему скептически относятся и к расчетам вложений в реновацию выставленных зданий, считая их заниженными, а условия последующего выкупа объектов культурного наследия — непонятными.
Поручение по созданию отдельного раздела «историческая недвижимость» на инвестиционном портале Самарской области было дано врио губернатора Вячеславом Федорищевым архитектурному сообществу и градозащитникам 1 июля 2024 года. На эту работу глава региона отпустил один месяц, предписав подобрать 20 зданий, привлекательных для инвесторов. Разработчики план, казалось бы, перевыполнили, составив реестр из 27 объектов. Правда, к моменту их размещения на сайте один ЦГФО (Красноармейская, 11) уже успели благополучно снести, и список пришлось уменьшать до 26. К 1 августа электронная страница с соответствующим количеством объектов заработала, правда, не в полном объеме. На начальном этапе там отсутствовали инвестиционные паспорта, без которых инвесторам было не очень понятно, на что смотреть. Затем список дополнили недостающими документами, но они содержали ряд неточностей. А месяц спустя реестр потенциальных лотов уполовинили.
Самому незначительному секвестру подверглись здания — объекты культурного наследия (ОКН). В первоначальном списке их было восемь, осталось семь. И все они располагаются в самой привлекательной категории — расселенных объектов, переведенных в категорию нежилых зданий, находящихся в собственности муниципалитета, свободные от прав третьих лиц. Иными словами, все эти здания могут быть предоставлены инвестору «под ключ». Причины выпадения из первоначального списка городской усадьбы М.Т. Башева, находящейся на ул. Самарской, 109, литера А (ОКН регионального значения), не называются. Хотя она тоже не имеет обременений. Гораздо сложнее, очевидно, обстоят дела с ценными градоформирующими объектами (ЦГФО). Из 18 штук в реестре их осталось только шесть. По состоянию на 1 августа 2024 года в этом перечне было три расселенных, но не переведенных в нежилые помещения, и три не до конца расселенных объекта. Из официального ответа на запрос «СО» в правительство региона можно сделать вывод, что именно с этой категорией предложенных инвесторам к покупке и аренде зданий и был связан секвестр первоначального списка. Как пояснили «СО» в департаменте информационной политики администрации губернатора Самарской области, появление объекта на инвестпортале происходит после его окончательного расселения (обязанность администрации г.о. Самара) и перевода в категорию нежилых помещений (полномочия администраций внутригородских районов).
По всей видимости, работа с шестью ЦГФО в этом направлении еще не завершена, и, возможно, в трех из них продолжают жить или быть прописанными люди. Но если эти объекты не расселены и не переведены в нежилую недвижимость, непонятно, кто и как мог внести их на портал.
На момент сдачи номера официальный запрос «СО» о категорийности этих трех домов в городскую администрацию остался без ответа. Но при внешнем осмотре можно заметить, что в доме по адресу: ул. Красноармейская, 77, из двух пластиковых окон на втором этаже одно приоткрыто для проветривания, в доме на Самарской, 94, горит электрическая лампа в прихожей, в доме по соседству, на Самарской, 96, с фасада не демонтированы два кондиционера, а на втором этаже на окнах висят занавески. Эти признаки свидетельствуют о том, что жизнь не покинула особо ценные дома, а значит, инвесторам заходить в них рановато.
Из анализа инвестпаспортов выставленных зданий можно сделать вывод, что отбор продиктован еще и физическим состоянием объектов. По крайней мере, только в одном случае с ЦГФО по адресу: ул. Красноармейская, 77, дом признан аварийным и подлежащим сносу. У остальных пяти домов, судя по документам, размещенным в разделе исторической недвижимости, таковой статус отсутствует. Они априори более привлекательны и ликвидны.
Еще один аспект в списке предложенных инвесторам объектов вызывает пока больше вопросов, чем ответов. У разработчиков проекта произошла ценовая унификация. Во всех случаях предполагаемые затраты инвесторов на приведение в порядок недвижимости обозначены в идентичных параметрах: ремонт — от 60 тыс. руб./кв. м, реконструкция — от 150 тыс. руб./кв. м. Хотя очевидно, что только метражом стоимость восстановления крайне ветхих домов, а таковых в реестре ЦГФО большинство, не определяется.
Тут играет роль и внешний облик здания (нужно учитывать количество элементов, попавших в предмет охраны), и состояние конструкций, и размер земельного участка. А в случаях с ОКН затраты собственника будут на порядок больше. Поскольку любые строительные работы на такого рода объектах могут проводиться только по специальному проекту, выполненному сертифицированной организацией после экспертизы Управления Государственной охраны объектов культурного наследия (УГООКН), где учитывается все, вплоть до материалов отделки и цветового решения. Неудивительно, что в первом варианте списка цены на восстановление варьировались от 42 млн до 250 млн рублей в зависимости от состояния каждого здания. Теперь же все усреднено. Председатель правления Самарской региональной организации Союза архитекторов России Юрий Астахов, комментируя «СО» экономику процесса, заявил: «Стоимость реставрации ОКН по ценам двухлетней давности была от 250 тысяч рублей за квадратный метр. А предлагают 150 тысяч рублей. Это абсурд. У нас сейчас стоимость обычного массового многоэтажного строительства составляет 70 тысяч рублей за квадратный метр».
Результатом первых полутора месяцев поиска инвесторов для ОКН и ЦГФО через инвестпортал, как сообщили «СО» в Агентстве по привлечению инвестиций Самарской области, стали восемь запросов от физических лиц и малого бизнеса на получение более подробной информации по представленным историческим объектам. Ни соглашений, ни протоколов о намерениях пока нет. Более подробные данные огласили 1 сентября во время деловой программы «ВолгаФеста-2024» Вячеслав Федорищев и мэр Самары Елена Лапушкина. Федорищев сообщил, что на сегодняшний день завершена вся правовая работа в части обеспечения функционирования исторического поселения Самара, которая запущена с момента подписания соответствующего постановления правительства региона. А Елена Лапушкина заявила, что «прямо сейчас готовятся к передаче бизнесменам 12 исторических зданий (в итоговом списке их 13).
Электричество есть, не хватает мощности для водоотведения». При этом собеседники «СО» заявляют, что требования ресурсоснабжающих организаций могут существенно увеличить стоимость реконструкции исторических зданий. Кроме того, в границах исторического поселения есть кварталы, где канализация и центральное водоснабжение вообще отсутствуют. Возложить на арендаторов бремя проведения новых коммуникаций нереально. Видимо, власти города предпочли воспользоваться опытом нынешнего врио главы региона. Московский архитектор с самарскими корнями Олег Шапиро рассказал, что аналогичные проекты Вячеслав Федорищев реализовывал в Туле «как по учебнику». «Сначала провели в историческую часть коммуникации, а потом отдавали дома предпринимателям», — заявил Шапиро.
На сегодняшний день остаются неясными еще многие вопросы, в частности — каков пул потенциальных инвесторов. И чиновники, и градозащитники в один голос уверяют, что выставленные лоты будут интересны малому и среднему бизнесу. Но ни один крупный самарский ресторатор, опрошенный «СО», не рассматривает для себя как перспективные вложения в восстановление ЦГФО, а тем более ОКН. Кроме того, остается неясным, существует ли у инвестора возможность после восстановления взятых в аренду ОКН получить их в собственность. Из ответа на запрос «СО» следует, что властями разработан механизм в дальнейшем (видимо, после окончания срока аренды, см. допблок) аукционной продажи объектов по стартовой цене 1 рубль. Но, как заявляет юрист, старший партнер бюро «Яблоков и партнеры» Марина Жирова, аукцион тем и отличается от прочих торговых процедур, что не регламентирует количество участников и не имеет окончательной цены. И кому в итоге достанется инвестиционный объект, спрогнозировать крайне сложно. «В этой связи непонятно, как будет реализовываться право бывших арендаторов, а также о каком их преимущественном праве можно говорить», — заявила в беседе с «СО» Марина Жирова.
Отдельный вопрос касается предлагаемых инвесторам зданий из категории ценных градоформирующих объектов. Часть строений из списка ЦГФО на сегодняшний день признаны аварийными и есть решение суда об их сносе. Такие объекты тоже могут попасть в число предлагаемых инвесторам. Непонятно, какие у потенциального собственника есть гарантии, что его вновь приобретенный актив не попадет под снос, как это случилось, например, со зданием на Красноармейской, 11.
На инвестпортале Самарской области вывешены методические рекомендации по эксплуатации ОКН, принятые Министерством культуры РФ. Документ на 112 страницах содержит детальный перечень требований к собственнику или арендатору объекта культурного наследия, начиная от организации его технического обслуживания, ремонта и реставрации и заканчивая мероприятиями по защите изделий из дерева, металла, камня, черепицы, настенной живописи, элементов декора из гипса и пр. Все это предлагается узнать каждому потенциальному инвестору и оценить свои перспективные вложения в объект. Второй документ — решение Самарской городской думы о «порядке предоставления в аренду неиспользуемых ОКН, находящихся в неудовлетворительном состоянии» — не предполагает передачу их в собственность. Он предписывает арендаторам соблюдать следующие требования: провести работы по сохранению ОКН (читай — реконструкцию) в пятилетний срок, отказаться от требований возмещения стоимости этих работ, в случае их несвоевременного проведения или нарушения охранных обязательств выплатить неустойку. При соблюдении всех этих пунктов инвестор имеет право взять здание в аренду на срок до 49 лет по цене 1 рубль за 1 кв. м в год. Наконец, третий документ касается арендной платы за земельный участок, на котором находится ОКН. Ее размер также определен в 1 рубль в год. Все объекты власти намерены реализовать инвесторам по кадастровой стоимости, в случае с ЦГФО — вместе с земельными участками под ними.
Агентство по привлечению инвестиций Самарской области проинформировало, что на сегодняшний день получено восемь запросов от физических лиц и малого бизнеса на получение более подробной информации по историческим объектам, представленным на карте.
В региональном минэкономразвития подчеркнули, что расселением объектов занимаются органы местного самоуправления г.о. Самара. Переводить жилье в статус нежилых помещений будут администрации внутригородских районов г.о. Самара. После решения этих вопросов объекты будут появляться на инвестпортале и предлагаться инвесторам в состоянии нежилых помещений, свободных от прав третьих лиц, то есть «под ключ».
Инвесторам предлагается реконструкция и реставрация домов, являющихся ЦГФО или ОКН, с возможностью дальнейшей коммерческой эксплуатации. Для инвесторов, планирующих в дальнейшем приобрести ОКН, находящийся в неудовлетворительном состоянии, предусмотрены льготы в виде аукционной продажи объекта за 1 рубль или аренды — 1 рубль за квадратный метр. Условием льготного приобретения ОКН является обязательство проведения реставрации такого объекта в течение пяти лет. При расчетах используется кадастровая стоимость объекта. УГООКН Самарской области сообщает, что в отношении ЦГФО действуют требования п. 9 положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, утвержденного постановлением Правительства РФ от 12.09.2015 г. №972, а именно: градостроительные (планировочные, типологические, масштабные) характеристики исторически ценных градоформирующих объектов подлежат сохранению. В соответствии со ст. 7.14.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях РФ уничтожение или повреждение объектов, составляющих предмет охраны исторического поселения, влечет административную ответственность. В отношении всех зданий, расположенных в границах территории исторического поселения, в том числе ЦГФО, действует требование ст. 60 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ», а именно: раздел проектной документации объектов капитального строительства, содержащий архитектурные решения, подлежит направлению в УГООКН для получения заключения о соответствии или несоответствии указанного раздела проектной документации объекта капитального строительства предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения. С момента присвоения статуса исторического поселения (ИП) Самара все работы по строительству и реконструкции объектов капитального строительства в границах ИП проходят процедуру проверки и получения заключения УГООКН.
Из ответа на запрос «СО» в правительство Самарской области
МАРИНА ЖИРОВА, адвокат, старший партнер бюро «Яблоков и партнеры»
В настоящий момент, исходя из представленных документов, размещенных на инвестиционном портале, невозможно понять, на каком основании администрация собирается передавать тем, кто возьмет в аренду объекты недвижимости ОКН и отреставрирует их, право собственности на них за 1 рубль.
В тех документах, которые сегодня опубликованы и касаются ОКН, предусмотрены лишь право арендовать эти объекты за 1 рубль и обязательство провести в них реконструкцию. Что касается намерений о дальнейшем льготном аукционе, для меня, как юриста, это означает следующее: аукцион — конкурсная процедура. Она предусматривает участие неограниченного круга лиц и неограниченного повышения стоимости до тех пределов, пока будут желающие эту стоимость предложить. В этой связи непонятно, как будет реализовываться право бывших арендаторов, а также о каком их преимущественном праве можно говорить? Для этого существует другой механизм — аренды с правом выкупа. По договору арендатору предоставляется право через определенное время и при выполнении ряда условий выкупить объект по зафиксированной сумме. Если в договорах с арендаторами такое право установят, то можно будет говорить о каком-то дальнейшем выкупе. Но пока действующие в данном случае правовые акты такого права не дают.
ЮРИЙ АСТАХОВ, председатель правления Самарской региональной организации Союза архитекторов России
Два года назад мы проводили пробные торги в формате деловой игры. Были подобраны реальные площадки, тогда я посчитал рациональным один объект. Это ЦГФО на улице Красноармейской. Там был большой земельный участок, а требования к ЦГФО — сохранить его габариты. Затраты сравнительно небольшие, а участок можно эффективно использовать и полностью компенсировать вложения в ремонт. Кадастровая цена была приличная, около 15 млн рублей. Но это экономически адекватная величина. Таким образом, мы разыграли всего пару площадок. По всем остальным лотам ничего не получилось — экономика проекта не работала. Где-то надо отселять людей, а в таком случае проект становится нерентабельным сразу. Если объект предлагают без земли, кроме как под домом, его приобретение вообще бессмысленно. Что касается выпавших из списка на портале объектов — дело в том, что весь пакет документов не был подготовлен. Объявить объявили, а документы по собственности, по земельному участку не сделали.
— Николай Краснов
2024 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
