Инвестпортал самарской исторической недвижимости пока наполнили картинками

В Сети действительно появился список из 27 зданий в историческом центре Самары с фотографиями и адресами. Однако конкретной информации об объектах, исходя из которой потенциальные инвесторы могли бы принимать решение о том, стоит им или нет заходить в проекты, так и не появилось. И когда это произойдет, неизвестно.

Идея создания электронного ресурса, на котором потенциальные инвесторы могут подобрать себе объект в историческом центре Самары для восстановления и реконструкции с перспективой дальнейшего использования, прозвучала на встрече нового главы региона с градозащитниками 30 июня.

На ее воплощение в жизнь был отпущен месяц. За этот срок градозащитники, общественные советники врио губернатора, архитекторы должны были составить список из 20 зданий, которые нуждаются в реставрации и могут быть интересны компаниям и частному бизнесу. Свою мысль Вячеслав Федорищев обосновал так: «Наша общая задача — общественных представителей и исполнительной власти — переходить от слов к делу. Давайте договоримся, что 1 августа инвестиционный портал начнет работать, там будут представлены ключевые объекты. И по ним начнем работать, предлагать инвесторам». «Самара красивая, но в наших силах сделать город еще более привлекательным», — заявил глава региона.

В итоге 1 августа на инвестиционном портале Самарской области появился раздел «Историческая недвижимость» со списком из 27 объектов, но только с адресами и фотографиями. Другой информации о них на момент сдачи номера в печать на портале не было. В беседе с помощником главы региона по урбанистике Анастасией Сорокиной «СО» удалось выяснить, что из этого списка статус объектов культурного наследия (ОКН) имеют 8 зданий, 19 относятся к ценным градоформирующим объектам (ЦГФО). Находятся они в разной степени готовности для передачи инвесторам. 9 зданий полностью расселены и переведены в категорию «нежилые помещения». Еще 7 расселены, но процедура их перевода из «жилых в нежилые» не завершена. Наконец, еще 11 расселены не до конца. Такую информацию «СО» представила директор региональной общественной организации «За информационное общество», один из лидеров общественного движения «Том Сойер Фест» Анастасия Кнор, которая также участвовала во встрече Вячеслава Федорищева с градозащитниками. Все здания, попавшие в список, находятся в границах исторического поселения Самары (ИП), большинство из них — на туристических маршрутах. Что, по замыслу участников процесса, делает их привлекательными для потенциальных вложений в реставрацию или ремонт.

Однако к назначенному Вячеславом Федорищевым сроку электронная площадка для инвесторов в полной мере так и не заработала, поскольку там отсутствуют инвестиционные паспорта объектов. То есть ключевые документы, описывающие конструктивные особенности и физическое состояние зданий, их параметры, цены реализации, потенциальные затраты, необходимые для восстановления.
«Реконструкцию объектов нужно вести в соответствии с регламентами исторического поселения. У нас был опыт работы в других регионах, когда мы формулировали общие правила работы с ЦГФО. И конкретно по каждому объекту разрабатывали карточку, что с ним можно делать. Инвестор руководствовался этими документами. Подход, на мой взгляд, должен быть такой. Инвестору нужен ассортимент», — отмечал на встрече главы региона с градозащитниками 30 июня урбанист, эксперт в области недвижимости и градостроительства Олег Никитенко. Этот подход тогда поддержал и Вячеслав Федорищев, который заявил: «Все, что вы говорите, абсолютно правильно. Так работу и построим вместе с вами. Надо паспорта объектов правильно преподнести, чтобы инвестор мог увидеть возможности для вложения в объекты по правилам, установленным федеральным Министерством культуры и нами, зафиксированным в формируемых документах. Чтобы бизнес строго следовал букве закона и принципам сохранения культурного наследия».

Пока в полной мере электронная площадка не заработала, к реализации этого процесса возникает ряд вопросов. Часть домов, попавших в пилотный список, до конца не расселена. Кто этим будет заниматься, муниципалитет или инвестор? Кому предстоит решать проблему перевода их в категорию нежилых помещений? Кто именно занимается подготовкой инвестпаспортов на каждый объект? Есть уже у властей пул сертифицированных организаций, которые этим занимаются? Если с обязательствами будущих владельцев ОКН все понятно и прописано в законе, как быть с ЦГФО? Какие обязанности накладываются на их будущих собственников? Строения передаются в собственность вместе с земельными участками, в аренду или другое хозяйственное ведение? При формировании цены выкупа учитывается рыночная стоимость недвижимости, кадастровая или льготная? Есть ли уже потенциальный пул инвесторов? Кто они: застройщики, крупный или средний бизнес? Какие обязательства инвестор берет на себя и каков механизм его ответственности за их невыполнение? Есть ли положительный опыт организации этих процессов в других городах? И как он может быть применен в самарских реалиях? Эти вопросы редакция «СО» адресовала помощнику главы региона по урбанистике Анастасии Сорокиной, но на момент сдачи номера в печать ответа не получила. Впрочем, как пояснила сама Сорокина, ответы на эти вопросы готовятся. И как только они поступят, мы вернемся к сюжету.

ЮРИЙ АСТАХОВ, председатель правления Самарской региональной организации Союза архитекторов России

В существующем сегодня виде система работать не будет. Нужна полная информация об объектах. Потенциальный инвестор должен посчитать затраты, объемы работ, которые предстоит провести, что можно делать, а чего нельзя. Но главный вопрос, какая земля закреплена за ними. Интерес покупателя — инвестиционная привлекательность всего лота, не только здания, но и территорий, которые находятся рядом с ним. Пока же остается очень много вопросов. Например, кто будет создавать эти инвестпаспорта. Это не очень дорогостоящая, но достаточно длительная работа. Кто ее будет финансировать, из каких источников? У ОКН есть охранная зона, законодательные требования, как должен выглядеть проект реставрации. А статус ЦГФО крайне не определен. Вроде бы никаких особых реставрационных требований нет, только очень размытый термин: сохранение в тех же габаритах. Длина, ширина, высота. И сносить вроде нельзя. Хотя формально, по закону, можно снести и поставить точно такого же размера. Пока это абсолютная юридическая terra incognita.

— Роман Лямшин