Ключевая ставка парализовала самарский рынок недвижимости

Окончательно парализовать и продажи, и строительство жилья может очередное повышение ключевой ставки ЦБ.

Как предполагают аналитики, к концу декабря ее могут поднять минимум до 23%, что дополнительно повысит стоимость заемных средств, как ипотеки для покупателей жилья, так и кредитов, на которых работают сами застройщики. При возрастающей в течение всего года себестоимости строительства говорить о снижении цен на жилье уже не приходится даже в условиях спада продаж. Между тем обвал спроса на квартиры коснулся как первичного, так и вторичного рынка, больше всего ударив по недорогому жилью. По мнению экспертов, цепная реакция от политики Центробанка поставила всю строительную отрасль в позицию идеального шторма.

В последние годы рост цен на жилье стал одним из доминирующих трендов на рынке недвижимости. Очередное повышение внимания к сложившейся ситуации в строительной отрасли произошло после выступления председателя Центрального банка РФ Эльвиры Набиуллиной на пресс-конференции по итогам заседания совета директоров банка по ключевой ставке. В ходе общения с журналистами в конце октября Набиуллина подчеркнула, что за четыре года стоимость жилья в России выросла в два раза — удорожание недвижимости опережает рост доходов населения. Тенденцию отмечают и депутаты Госдумы.

Глава комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков объявил даже, что строители неоправданно завышают стоимость квадратных метров: «Застройщики просто обнаглели, взвинтили цену в два раза по сравнению с тем, что было пару лет назад, и не снижают цены, ждут, пока ситуация изменится». «Пока застройщики не образумятся, а они образумятся, жизнь заставит продавать жилье по рыночной цене, а не по такой, по которой они хотят впаривать, такая ситуация будет», — подчеркнул депутат.

В контексте этой аргументации о том, что «золотое время для застройщиков закончилось», более сдержанно высказался 2 декабря на конференции Domclick Digital Forum замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин.

«Дорогие застройщики, у вас были отличные четыре года. Мы глаза немного призакрыли, но можем и приоткрыть. Страна и государство помогли вам, помогите и вы государству», — заявил тогда замминистра. Надеяться на новые меры поддержки ипотеки до снижения ключевой ставки ЦБ и инфляции не стоит, подчеркнул он.

Эти заявления носят тем более странный характер, что откровенная корреляция между ухудшением ситуации на рынке недвижимости и взятым Центробанком курсом на повышение ключевой ставки видна невооруженным глазом. Цены на жилье растут вовсе не потому что какие-то строители хотят получать сверхприбыли, а как прямое следствие политики ведомства Эльвиры Набиуллиной. Резкое удорожание ипотечных кредитов, уже долгое время являющихся основным инструментом приобретения квартир широкими массами людей, серьезно сократило объем спроса на строящееся жилье. К настоящему времени, судя по информации из открытых источников, ставки по ипотечным кредитам в той же Самаре достигли уровня в 30%, а по отдельным предложениям и вовсе перевалили за 40%. Льготная программа ипотеки поддерживала рынок, однако с прекращением ее действия летом этого года участники отрасли отметили ощутимое падение спроса на жилье — как в первичном, так и вторичном сегменте. «Падение спроса — оно очевидное, по-другому и быть не могло. Со вторичного рынка ипотечные покупатели практически ушли, всего процентов пять сделок происходило с ипотечными средствами. Только по итогам ноября количество сделок с ипотекой увеличилось до 30%, потому что люди стали брать небольшие суммы. Но у нас еще есть покупатели с наличными средствами», — комментирует генеральный директор ООО «Агентство недвижимости Ивановой Дарии», вице-президент Ассоциации «Поволжская гильдия риэлторов» Дария Саурова.

В Самаре темпы роста цен на жилье совпали со среднероссийским уровнем. Анализ данных о стоимости квадратного метра показывает, что по сравнению с показателями 2020 года в областной столице она также увеличилась примерно в два раза. Конкретные цифры могут разниться в зависимости от источников и их ценовой базы, однако онлайн-сервисы (как, например, «Росриэлт», ReltyMag, Restate, «ДомостройРФ») показывают, что четыре года назад средние цены на первичном и вторичном рынках находились на уровне 50-60 тыс. руб. за квадратный метр. К настоящему же моменту стоимость жилья приблизилась к отметке в 120-130 тыс. руб. за квадратный метр.

Схожую оценку динамики цен дают и сами участники рынка. Однако при этом они подчеркивают, что период скачкообразного роста стоимости квадратного метра пришелся на 2022-2023 годы, а сейчас этот процесс замедлился. «Действительно, общий фон вырос. Если в 2020-2021 годах средняя стоимость метра в Самаре колебалась вокруг цифры в 52 тыс. рублей, то сейчас она ушла за сотню, — рассказывает аналитик рынка недвижимости Вячеслав Рандаев. — Рост более чем в два раза произошел буквально за последние три года — это очень короткий период для подобных скачков. Однако сейчас цены стабилизировались. Львиная доля удорожания приходится на прошлый-позапрошлый годы. В этом же году мы не видим какого-то существенного движения цен вверх. Разве что в начале года еще были подвижки и коррекции, но не такие существенные».

«Нельзя сказать, что спрос прямо остановился — это неправда. Как ни странно, в Самаре еще есть деньги, — считает руководитель ГК «Камертон» Ирина Семенюк. — Остались люди, которые за свои, за «живые» деньги готовы брать объекты и за 20, и за 30 млн рублей на вторичке. Соответственно, эти же люди могут купить и новостройку, но не в эконом-, а в бизнес-классе. Больше всего спрос упал на недорогие ЖК, которые находятся не в центральной части города».

Некоторые эксперты дают сложившейся ситуации более мрачную оценку. «На сегодняшний момент с уходом льготной ипотеки рынки откровенно встали — это касается и первичного, и вторичного, — рассказывает Вячеслав Рандаев. — Потому что доступных для населения инструментов финансирования сейчас практически нет — за исключением льготных программ для некоторых категорий граждан, которые остались. По которым тоже, собственно говоря, условия ужесточились в части первоначального взноса. Соответственно, доступность заемных средств для населения сократилась просто в разы. Как следствие, сделок на рынке почти нет. Еще происходят единичные сделки с теми, кто в состоянии профинансировать покупку «живыми» деньгами. Однако основная масса все-таки стоит и ждет либерализации условий ипотеки или каких-то изменений в ценовом режиме на рынке».

Сами застройщики отмечают, что ситуации не помогают даже те льготные программы, которые еще продолжают свое действие. Даже наоборот, ужесточившиеся условия их выдачи провоцируют дальнейшее удорожание квадратных метров для покупателей. «Если люди приходят в банк и хотят купить квартиру не у его партнера, то компенсация ипотеки со стороны застройщика доходит до 19% — застройщик должен эти деньги доплатить банку, — сетует президент Ассоциации строительных компаний «Спектр недвижимости», генеральный директор ООО «Европейский квартал» Олег Вахрамов. — И даже если покупают у партнера, все равно компенсация должна быть. В лучшем случае получается удорожание квартиры на 250 тыс. рублей с 50 кв. м. Если без партнерских соглашений — там вообще где-то под миллион требуется заплатить. Откуда строителям брать эти деньги? Вот и получается, что стоимость опять поднимается».

При этом повышение ключевой ставки влияет не только на доступность средств на жилье для покупателей, но отражается также и на расходах самих строителей. После перевода отрасли на работу с эскроу-счетами застройщики стали зависимы от банков и выдаваемого ими проектного финансирования — тех же кредитов, на средства которых преимущественно и ведется строительство. Обслуживание растущих процентов по этим займам компаниям приходится компенсировать за счет корректировки стоимости жилья в своих объектах. Схожим образом росла и непосредственная себестоимость строительства ввиду удорожания стройматериалов — так как большинство их производителей также использует заемные средства в своей деятельности.

В сложившейся сегодня ситуации застройщики практически не видят возможностей для снижения цен на жилье. Итоговую стоимость жилья формируют множество факторов, которые сейчас оказывают негативное воздействие. «Первый — это себестоимость самого строительства. Которая растет, — рассуждает руководитель ГК «Вира» Рамиль Халиуллов. — Причем «пищевая цепочка» у разных составляющих себестоимости, в принципе, одна — даже техприсоединение зависит от стоимости материалов. Второй — инфляция в целом. Третий — это низкий спрос на жилье. Высокая ипотека определяет малую наполняемость счетов эскроу и, соответственно, — высокие ставки по кредитам для строителей. Это тоже закладывается в цену. Плюс давайте не забывать про курс доллара и валют в целом. Высокотехнологичная продукция, которую покупают застройщики, зачастую привязана к курсам валют».

В схожем ключе высказался и Вячеслав Рандаев, отдельно напомнивший, что серьезные предпосылки для роста стоимости жилья имелись даже перед началом изменений на кредитном рынке, которые усугубили и без того турбулентные условия. «Очень много факторов сработало одномоментно. Конечно, когда рынок наводнили достаточно доступными и недорогими по меркам ипотечных средств деньгами — люди воспользовались ситуацией, начали в большом количестве покупать квартиры, что разогнало цены. Но накануне всего этого глобального повышения стоимости недвижимости застройщики уже видели где-то локальные, где-то более масштабные скачки цен на строительные материалы. Я очень хорошо помню период еще при старых ценах за квадратный метр, когда были серьезные колебания стоимости металла. Арматура иной раз дорожала за сезон в четыре раза. Дальше это перекинулось на инертные материалы, цемент. Так что по большому счету застройщики не от хорошей жизни стали поднимать цены. А потому, что себестоимость строительства стала расти — и расти кратно», — комментирует эксперт.

Зарывают глубже

Грядущие изменения в ипотечной сфере еще больше осложнят работу строителей.

С 1 января 2025 года Центральный банк России введет единый ипотечный стандарт. Основной его ролью заявляется снижение рисков для заемщиков и банков. Фактически же он вводит запрет на использование различных маркетинговых схем, которыми в настоящее время пользуются для поддержания спроса на покупку жилья.

Так, больше нельзя будет использовать аккредитивы при приобретении квартир. То есть размещать часть средств не на эскроу-счетах, а на аккредитиве, где банк мог использовать их для получения прибыли и за счет этого предоставлять своим клиентам скидки. Отменят ипотеку с кешбэком, при которой часть первого взноса возвращалась покупателям после заключения сделки. А также возможность выплатить банку комиссию за понижение ставки по ипотеке — как для самих заемщиков, так и для застройщиков в форме субсидирования ипотеки. Как отмечают в Центробанке, половина ипотечных сделок на рынке сейчас производится с использованием подобных маркетинговых акций. С введением стандарта от них придется отказаться и искать новые механизмы для поддержания спроса.

Удастся ли сохранить уже и без того невысокий интерес людей к ипотеке в таких условиях — остается под вопросом. Однако оптимизма при оценке перспектив не добавляет тот факт, что, по оценкам федеральных экспертов, на предстоящем 20 декабря заседании совета директоров Центробанк вновь повысит ключевую ставку — уже до 23%. И согласно заявлениям Эльвиры Набиуллиной, снижения в 2025 году ждать не стоит — подобные действия были бы восприняты как капитуляция регулятора перед инфляцией.

Вторичка понижает градус

В отличие от квартир в новостройках вторичное жилье в Самаре за последний квартал немного потеряло в цене, и эксперты рынка не исключают, что эта тенденция сохранится.

По информации из открытых источников, по сравнению с летом этого года цены на вторичном рынке недвижимости Самары осенью снизились на 5-10%. Как считают эксперты, скорее всего, это вызвано желанием людей быстрее продать старые квартиры и успеть получить льготную ипотеку на покупку жилья в новостройках. Анализ рынка, проведенный «Авито Недвижимость» по итогам октября, демонстрирует схожую тенденцию на всей территории России, хотя среднее снижение по стране выглядит куда скромнее и составляет всего 1%. Вместе с тем аналитики отметили повышение спроса на вторичное жилье по сравнению с июнем — в Самаре он вырос на 15%.

Тем не менее городские риелторы ожидают, что в ближайшей перспективе тренд на снижение цен продолжится, что теоретически может несколько сдержать рост стоимости квадратного метра и на первичном. «Что касается цен — не секрет, что мы ожидаем их снижения на вторичном рынке. И несмотря на то, что категории недвижимости разные, первичный и вторичный рынки взаимосвязаны. Застройщики, как я вижу, сейчас тоже предоставляют скидки, варианты рассрочки под ноль процентов. Пытаются свой рынок держать. Но какая тенденция сложится там — я однозначно говорить не берусь», — рассуждает генеральный директор ООО «Агентство недвижимости Ивановой Дарии» Дария Саурова.

ОЛЕГ ВАХРАМОВ, президент Ассоциации строительных компаний «Спектр недвижимости», генеральный директор ООО «Европейский квартал»

В последнее время все подрядчики пугают повышением цен. Услуги, оборудование, остекление — все идет на удорожание. Ставки по кредитам просто запредельные. Рабочая сила, которая и так в дефиците, также поднимается в стоимости. О каком понижении стоимости квадратного метра сейчас может идти речь? Даже больше скажу: в следующем году с учетом введения новой ставки следует ожидать нового роста.

ВЯЧЕСЛАВ РАНДАЕВ, аналитик рынка недвижимости

Делать сейчас прогнозы — занятие неблагодарное. Хорошо прогнозируются активные рынки, а на пассивных — это все равно что указывать пальцем в небо. Одно можно сказать наверняка: какого-то оживления покупательной способности следует ожидать только с либерализацией заемных средств. Потому что это все-таки был доминирующий источник покупки недвижимости в последние несколько лет. В сегменте эконом-класса до 90% сделок осуществлялось с привлечением ипотеки. В других сегментах — поменьше, но доля тоже была значительная. Соответственно, отсутствие ипотеки просто схлопнуло рынок до 10-15% от того объема, что имелся до повышения цен.

Застройщики и рады бы снизить цены на свою недвижимость, чтобы оживить рынок. Но себестоимость строительства очень сильно подпирает снизу и двигаться им некуда. Строительная отрасль — это большая неповоротливая машина. Чтобы сейчас на нее повлиять, фактически нужны изменения во всей цепочке в масштабах страны. Начиная от производства стройматериалов или даже добычи ресурсов для их производства — и заканчивая стоимостью финансов для реализации покупок. Всю эту цепочку необходимо приводить в сбалансированное состояние с теми доходами населения, которые мы имеем на сегодняшний день.

ИРИНА СЕМЕНЮК, руководитель ГК «Камертон»

Не могу согласиться с тем, что повышение цен у застройщиков было необоснованным. Если растет стоимость стройматериалов, света, коммунальных услуг, вся экономика проектов — почему не должна подниматься стоимость квадратного метра?.. И нельзя сказать, что в Самаре ценники завышены. Относительно какого-нибудь местечкового города не областного масштаба — да, цены выше. Относительно той же Москвы — нет. Если смотреть в целом по России, то мы находимся в среднем ценовом диапазоне. Другое дело, что пока была ипотека, пока была возможность покупать новостройки через нее — все было хорошо. Подняли ключевую ставку — спрос упал. Потому что мало покупателей с полной суммой на руках для проектов эконом- и среднего класса, которые у нас в основном строят. И варианты, которые предоставляют застройщики — та же беспроцентная рассрочка, сейчас не работают.

По логике, когда нет спроса, цены должны падать. Но насколько я знаю, крепко стоящие на ногах застройщики не планируют понижать цены. Потому что некуда понижать. Бетон, кирпич, керамзит, железо — эти материалы повышаются в цене, а строители не могут опустить цену в ноль. Судя по нашим разговорам, по общению с отделами продаж, запас прочности у застройщиков пока есть. Что будет в январе-феврале — это, как говорится, время покажет. Как поведут себя застройщики, предугадать сложно. Все зависит от макроэкономической ситуации в России в целом. В отдельно взятой Самаре не могут просто поставить другие цены — это невозможно, мы все завязаны на общую экономику.

— Роман Щерба