В конце 2021 года в «Новой Самаре» насчитывалось около 10 тысяч жителей. После завершения застройки число жителей достигнет 26 тысяч человек. Это чуть больше населения города Октябрьска. Совокупный доход близких к «Финстрою» компаний в 2021 году превысил 5 млрд рублей.
Проект «Новая Самара» в 2022 году должен был завершиться: микрорайон мы планировали к этому году полностью построить. Однако кризисы 2008 года, затем 2014-го внесли свои коррективы. Более всего, конечно, повлияла на нас пандемия», — рассказывает «ДЕЛУ» Любовь Аристова. Основательница ГК «Финстрой» добавляет: «Это не отставание, мы просто несколько корректируем свои планы».
Ежегодно один из крупнейших региональных застройщиков стабильно сдает в черте города Самары около 80 тысяч квадратных метров жилья. «Один из лучших показателей в Самарской области», — говорит Любовь Аристова.
Микрорайон «Новая Самара» в Красноглинском районе областной столицы занимает площадь более 58 га. Здесь с 2008 года уже построено 36 многосекционных домов. Еще 12 домов сегодня, по данным застройщика, находятся в стадии строительства. Они будут введены в эксплуатацию с конца 2022 года по третий квартал 2023-го.
На новые достижения группа планировала выйти и в 2022-м, но в связи с событиями в стране в апреле-мае продажи жилья у всех российских застройщиков практически остановились. Взлетела ключевая ставка ЦБ, произошли и другие серьезные экономические потрясения.
Сегодня размер ставки вернулся к значениям конца 2021 года, государство стимулирует экономику, обеспечивая заказами в том числе и строительный сектор, пользуясь программами расселения ветхого и аварийного жилья, обеспечивая квартирами детей-сирот или переселяя граждан, чьи дома стоят на пути крупных инфраструктурных объектов. Это значит, что проект «Новая Самара» все же финиширует, пусть и с некоторой корректировкой сроков.
Что будет дальше с бизнесом одного из старейших и крупнейших застройщиков Самары? Чем будет заниматься вдохновитель и один из создателей ГК «Финстрой» Любовь Аристова, когда крупнейший проект группы будет полностью реализован? Закончится ли на этом история компании?
«У Любови Савельевны будет один день в Самаре. Вам уделят 20 минут между встречами в мэрии и министерстве», — предупреждает помощник Любови Аристовой корреспондента «ДЕЛА».
Вот уже больше двух десятков лет одна из самых влиятельных женщин регионального бизнеса, координатор Национального объединения строителей ПФО, бессменный председатель правления Ассоциации «Саморегулируемая организация «Самарская гильдия строителей» Любовь Аристова вхожа в самые высокие кабинеты, а в ее самарском офисе в историческом особняке на улице Чапаевской аудиенции ожидают и крупные бизнесмены, и депутаты всех уровней заксобраний, и чиновники.
Как Любовь Аристова получила ключи едва ли не от всех дверей в строительной отрасли?
«Я не собиралась становиться строителем! Я хотела играть в теннис. В строительном нужны были спортсмены, которые будут выступать за сборную института. Им доплачивали к стипендии. В строительном была самая сильная команда по теннису, например, Виктор Попов (чемпион мира) играл в ней. Вот я в строительный и поступила», — улыбаясь, рассказывает Любовь Аристова «ДЕЛУ».
В конце 1978 года будущая глава «Финстроя» окончила Куйбышевский инженерно-строительный институт (ныне Архитектурно-строительный институт СамГТУ). «Ни дня не изменяла своей профессии», — говорит Любовь Аристова.
Свою карьеру после получения диплома Аристова начинала с должности мастера производственного треста «Куйбышевспецстрой» Главсредневолжскстроя. Потом с 1993 года работала руководителем научно-производственного предприятия «Эльмед-Техно».
Спустя год стала частью команды Олега Сысуева, начав работать в администрации Самары под руководством заместителя мэра Самары Константина Ушамирского. Однако уже в 1995 году вместе с Эдуардом Шматковым и Александром Дучицким Любовь Аристова создала «Финстрой».
Вплоть до 1999 года Любовь Аристова входила в состав учредителей «Града», однако, даже сосредоточившись на собственном бизнесе — ГК «Финстрой», не потеряла партнерские отношения с владельцами ГК «Град».
Одна из самых доходных компаний, участвовавших в проекте «Новая Самара», фирма «Дорис», до начала 2000-х годов принадлежала Любови Аристовой (50%), Александру Дучицкому (7,14%), Эдуарду Шматкову (7,14%), Александру Банникову (7,14%), Александру Зорину (7,14%) и Игорю Постникову (6,49%).
«Дорис» в 2019 году стала подрядчиком по строительству в «Новой Самаре» школы на 1200 мест. По госконтрактам на строительство школы выделялось без малого 793 млн рублей. Еще 114 млн рублей предусмотрено контрактом, который фирма «Дорис» выиграла на строительство дороги в «Новой Самаре».
Выручка компании «Дорис» с 2011 по 2018 год росла от 300 млн до более чем 790 млн рублей. В 2019 году «Дорис» перешагнула за миллиард, показав обороты более 1,5 млрд рублей. В 2020 и 2021 годах выручка компании несколько сократилась до 1,3 и 1,2 млрд рублей соответственно. За три последних отчетных года совокупная чистая прибыль «Дорис» составила более 55,7 млн рублей.
В 2021 году в структуре бизнеса «королевы», как ее называют иногда коллеги, самарского строительного рынка произошли изменения.
«Уже больше 15 лет в составе учредителей ГК «Финстрой» нет никого, кроме меня и Николая Конькова. Состав учредителей в принципе не поменяется. Об этом даже речи нет», — заявляла Любовь Аристова в своем интервью «ДЕЛУ» еще в 2011 году.
По данным ИС «СПАРК», до недавнего времени предприятия ГК «Финстрой», созданные в равных долях Любовью Аристовой и Николаем Коньковым, действительно принадлежали только им двоим.
Однако все изменилось полтора года назад. В январе 2021 года в состав учредителей более десятка компаний группы вошел член совета директоров «Новы» Леонида Михельсона, бывший совладелец НОВА Банка Алексей Жбанников. У него в Самаре несколько инвестиционных и финансовых компаний, совокупный оборот которых в 2021 году превысил 60 млн рублей. Что произошло?
«К нам за эти годы в партнеры просились многие влиятельные, известные, уважаемые люди. Мы всегда избегали расширения партнерства. Задумываться о такой возможности мы начали после 2018 года, — объясняет «ДЕЛУ» Любовь Аристова. — Алексея мы давно знаем, уже больше десяти лет. Он близок нам по духу, совпали во взглядах на развитие. Кроме того, он финансист, чего не хватало в нашем с Коньковым тандеме: на мне вся стройка, Коньков — технарь. Теперь у нас сильный и финансовый блок».
По словам Любови Аристовой и Николая Конькова, решение о появлении нового соучредителя в бизнесе было принято для привлечения инвестиций в дальнейшее развитие группы компаний «Финстрой». Однако Алексей Жбанников не ограничился ролью инвестора и принимает непосредственное участие в оперативном управлении компанией.
«Алексей здесь, работает наравне с нами. Мы разделили среди учредителей обязанности. Любовь Савельевна — локомотив, вечный двигатель, на ней все строительство. Я отвечаю за управление коммерческой недвижимостью и организационно-правовой блок. Жбанников — за финансовый блок», — рассказывает «ДЕЛУ» Николай Коньков.
Доли в группе «Финстрой» у учредителей равные, каждому принадлежит по трети бизнеса.
До 2011 года структура группы «Финстрой» включала в себя компании: «Долина-Центр-С» (владелец земельного участка и застройщик «Новой Самары»), «Финстрой» (застройщик «Мичуринского»), «Финстрой-Недвижимость», «Дирекция объектов реконструкции и строительства (ДОРИС)», «Центр инвестиций в недвижимость», «Конкорд», «ИНТ», «Сантехсервис», «Полюс», «Решение».
В 2012 году была зарегистрирована фирма «Финхаус» — оператор одноименного бизнес-центра. В 2013 году из компании «Бизнес-Центр Град», в управлении которой находился самарский ТЦ «Вавилон», была выделена фирма «Вега», контролируемая Аристовой и Коньковым, без участия Шматкова и других «градовцев».
За последние 10 лет группа существенно выросла. К перечисленным выше компаниям добавились «АЖК Строй», «Базис», «Дина», СЗ «Арковолгастрой», СЗ «Аркострой», СЗ «Аркострой Контракт», СЗ «Финстрой», «Сигма», «Техноплюс» и «Новая Самара».
Совокупный оборот группы в 2021 году перешагнул за 5 млрд рублей.
Основной генерирующей обороты компанией в группе сегодня можно назвать зарегистрированную в 2021 году фирму «Новая Самара», показавшую выручку в первый же год работы выше 1,5 млрд рублей. Сегодня в совместной собственности Аристовой и Конькова остались лишь фирмы «Решение», «Полюс», «Финхаус», «Сигма» и «Вега». В остальных компаниях уставный капитал разделен на три части, с учетом доли Алексея Жбанникова.
«Мы очень хорошо знали всю его историю. Поймите, наш бизнес прозрачный, но не простой. Чтобы привлечь инвестора, нужно понимать, кто он, откуда и куда идет. Нам нужен был заинтересованный инвестор. Со стратегическим видением развития бизнеса и отрасли в целом. Алексей очень гармонично вписался в наш бизнес, мы с ним эффективно работаем. Площадка большая, ее нужно осваивать», — резюмирует Любовь Аристова. Объем инвестиций, с которым Алексей Жбанников вошел в группу, не разглашается.
Первая крупная площадка «Финстроя» начала застраиваться в 2006 году. В микрорайоне «Мичуринский» было построено более 100 тыс. кв. метров жилья.
«Я всегда любила в центре строить, мы на окраины не от хорошей жизни ушли. «Мичуринский», ЖК на Садовой, бизнес-центр «Финхаус» — все в центральных районах построено. Самой дальней точкой была улица Стара-Загора», — признается в беседе с «ДЕЛОМ» Любовь Аристова. На улице Стара-Загора «Финстрой» возвел жилой микрорайон и ТЦ «Гагаринский».
Тем не менее основным «ключом доступа» к списку лидеров на региональном рынке жилстроя для Аристовой стал именно проект «Новая Самара».
Площадь застройки микрорайона 58 га, в нем предусмотрено строительство без малого 10 тысяч квартир площадью 640 тыс. кв. метров и 150 тыс. кв. метров коммерческой недвижимости. В рамках микрорайона планировалось построить две общеобразовательные школы, три детских сада, две поликлиники, а также торговые, офисные и гаражные комплексы. Сообщалось, что на территории «Новой Самары» будет даже собственный парк отдыха. Проект целого мини-города был презентован в гостинице «Ренессанс» еще в октябре 2008 года.
Экскурсию по стройплощадке «Новой Самары» как образцового проекта комплексной городской застройки в 2009 году для министра регионального развития РФ Виктора Басаргина лично проводил министр строительства Самарской области Павел Донской. Летом 2010 года на месте возведения «Новой Самары» побывал губернатор Владимир Артяков.
На начальном этапе в проекте в качестве соинвестора участвовал «Газпром». Госкорпорация выкупила в первой очереди комплекса почти 50% квартир для своих сотрудников через собственный фонд содействия ипотечному кредитованию «Газпромипотека».
Партнером проекта «Новая Самара» выступило и федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). «В первую очередь агентство инвестировало около 100 млн рублей, во вторую — 600 млн рублей», — рассказывала в 2010 году Любовь Аристова.
«Мы работаем по такой схеме: на начальном этапе вкладываем собственные средства, потом в проекте участвуют инвесторы, — объясняла тогда глава «Финстроя». — В общей сложности по всем очередям 50% финансирования составляют привлеченные средства, 50% — собственные».
Первые жители в «Новой Самаре» появились уже в 2011 году. В 2017 году самарские СМИ сообщали, что численность населения в «Новой Самаре» достигла 2,5 тысячи человек. Спустя еще три года число жителей превысило уже 3,3 тысячи.
Собственная инфраструктура микрорайона «Новая Самара» сегодня включает в себя: частный детский сад, общеобразовательную школу, художественную и музыкальную школы, детскую и взрослую поликлиники, продуктовые магазины, предприятия услуг и другие коммерческие объекты, которые практически полностью находятся в аренде у местных предпринимателей. Кроме того, в микрорайоне работает Ледовый дворец «Кристалл», тренажерный зал, площадка для игр в волейбол и регби, спортивно-оздоровительный центр по дзюдо, детский сад №362 на 140 мест «Родничок» и школа №68 на 1200 мест.
Жилые дома в «Новой Самаре» в основном десятиэтажные, в них продаются одно-двух-трехкомнатные квартиры мидл-класса площадью 37-97 кв. метров.
Зонирование микрорайона проведено по номерам этапов строительства. Никаких названий кварталы «Новой Самары» не имеют. «Не люблю я это вот все — «Взлет», «Полет». У нас просто все — первый, второй, третий. Хотя идея неплохая, можно и конкурс будет объявить на лучшее название районов», — рассуждает Любовь Аристова в беседе с «ДЕЛОМ».
В домах первого и второго этапов строительства квартиры уже не продаются (только на вторичном рынке от собственников). В сданных в четвертом квартале 2021 года домах 3-го этапа строительства, по данным ЦИАН, нераспроданными застройщиком остались меньше 10 квартир в двух домах, стоимостью от 3,4 до 4,8 млн рублей.
Ввод в эксплуатацию пяти домов 3-го этапа строительства запланирован на четвертый квартал 2022 года, в свободной продаже находится 110 квартир. Примерно столько же квартир по тем же ценам продаются в «Новой Самаре» в домах 4-го этапа строительства, также запланированных к сдаче на конец 2022 года.
«У нас собственная управляющая компания. Да, она требовала дотаций первые пять лет, все зеленые насаждения, которые высаживались УК, были оплачены компанией «СЗ «Финстрой», но зато у нас все свое. И за 15 лет у нас ни разу проблем не было: все лифты работают, воду и свет никто не отключает, все работает как часы», — рассказывает Любовь Аристова.
Будет, по словам Аристовой, в «Новой Самаре» и собственный парк. «В 2023 году мы начинаем строительство сквера на участке пятого этапа строительства. Там будут аллеи, скамейки, дорожки, игровые площадки — все будет красиво», — рассказывает Любовь Аристова.
Площадка под пятый этап строительства «Новой Самары» уже готовится. «Мы начали осваивать участок не с краю, а с середины, чтобы жители смотрели в окна не на стройку, а на деревья», — объясняет глава «Финстроя».
Какими будут дома пятого этапа, пока не ясно. Этап еще на стадии проектирования. «Дома будут, скорее всего, переменной этажности, от 10 до 23 этажей, но точно пока сказать нельзя», — поясняет Любовь Аристова. Увеличение этажности в «Новой Самаре» — общий самарский тренд. «Ранее средняя высотность многоквартирных домов в Самаре равнялась 17 этажам, теперь — 25 этажам», — говорит Любовь Аристова.
Освоение площадки рассчитано на пять лет. Что будет дальше?
«Ничего не будет! Застроим и пойду на пенсию, государство мне уже 15 лет как пенсию готово платить! Мужчины мне всю жизнь говорят: «На тебе работу». Так и Самарская гильдия строителей была создана. Собрались 11 мужчин и стали рассказывать, как им тяжело живется», — смеется Любовь Аристова.
Теперь под ее опекой не только самарские строители, но и коллеги со всего ПФО. Любовь Аристова — координатор Национального объединения строителей.
Сегодня у «Финстроя» одномоментно в строительстве находится около 150 тыс. кв. метров жилья. Это большой объем. Всего в регионе, по данным на июль 2022 года, строится 1 млн 700 тыс. кв. метров жилья, что почти на 200 тысяч больше, чем годом ранее.
В 2020 году средняя стоимость квадратного метра взлетела до 60 тыс. рублей для жилья эконом-класса. В основном из-за стоимости металла. Тогда производители на 100% подняли цену. «Следом подскочили цены и на другие материалы. Да, сегодня арматура подешевела на 50%, но цены на все остальное не изменились. В связи с этим даже рассматривается возможность увеличения металлоемкости строительных объектов», — объясняет Любовь Аристова.
По оценкам экспертов, за последние два года себестоимость строительства выросла в два раза. Цены на новостройки выросли до 80-100 тыс. рублей за квадратный метр жилья эконом-класса.
Остановит ли строительство «Финстрой» после завершения проекта «Новая Самара»? «Нет, конечно, Любовь Савельевна уже лет 20 на пенсию собирается, — смеется Николай Коньков, — есть у нас еще проекты на будущее. Спешить с громкими анонсами мы не будем, пусть это станет сюрпризом на рынке, о котором мы еще обязательно расскажем».
— Виктория Петрова
2024 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
