Специализированный застройщик «Кошелев-Проект» сорвал сроки подготовки документации, необходимой для строительства в Калуге ЖК «Кошелев-Парк».
Теперь ему грозят штрафы в размере 116 млн рублей со стороны финансовой структуры — «Дом.РФ». В «Кошелев-Проекте» ссылаются на не зависящие от застройщика препятствия и уверяют в том, что скоро вопрос решат. Однако пока решается проблема, у компании способны появиться новые — прилегающая к участку территория бывшего военного городка попала в зону повышенного внимания местных градозащитников, пытающихся включить строения на ней в список объектов культурного наследия.
3 февраля 2025 года в арбитражный суд Москвы поступило исковое заявление АО «Дом.РФ» к АО «СЗ «Кошелев-Проект». Финансовая организация требует взыскать с застройщика порядка 116,3 млн рублей неустойки по договору аренды от 2021 года. Как указано в судебных документах, из этой суммы 39,2 млн рублей — неустойка за нарушение сроков разработки, согласования и утверждения документации по планировке территории, а остальные 77,1 млн — неустойка за нарушение сроков получения разрешения на строительство «по 1 очереди объекта». Более конкретная информация о сути конфликта пока не раскрывается. В «Дом.РФ» сложившуюся ситуацию пока не комментируют — на запрос «СО» в компании не ответили. В самом СЗ «Кошелев-Проект» сообщили, что речь идет о земле в пределах границ Калуги. «Договор, в рамках которого заявлено исковое требование о взыскании неустойки, заключен в отношении земельных участков, расположенных в черте населенного пункта г. Калуги, — комментирует генеральный директор компании Алексей Черников. — Нарушение сроков связано с градостроительной сложностью осваиваемой территории, необходимостью освоения смежных земельных участков и их частей для создания единого, комфортного для проживания жилого микрорайона, выявлением новых, не известных в момент заключения договора обстоятельств, значительно влияющих на сроки освоения территории».
Очевидно, речь идет о калужском ЖК «Кошелев-Парк». Осваивать земли в этом городе корпорация Кошелева начала еще с 2012 года. К настоящему моменту она успела возвести на юго-западной окраине Калуги малоэтажный микрорайон «Кошелев-Проект» на 460 тыс. кв. м жилья, а также жилой квартал «Бавария» и клубный квартал «Видный». Все эти объекты уже завершены. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в Калуге СЗ «Кошелев-Проект» в настоящее время возводит только один объект — ЖК «Кошелев-Парк».
На сайте самой компании указано, что жилой комплекс будет состоять из нескольких домов переменной высотности до 12 этажей. Общая площадь застройки в рамках этого проекта должна составить 23,3 га, а суммарный объем нового жилья — 228 тысяч кв. м. Помимо уже имеющейся поблизости инфраструктуры, проект предусматривает строительство собственных школы и детского сада, а также благоустройство окружающего лесного массива. Располагается ЖК на ул. Первых Коммунаров. Судя по публичной кадастровой карте и представленной на сайте застройщика визуализации генплана, его территория разделена на несколько земельных участков.
Эксперты отмечают, что при проектировании и строительстве объектов сам по себе процесс оформления документации может растягиваться надолго. «Есть сроки выдачи документации, но нет нормативных сроков согласования. Можно вечно согласовывать — ничем это не регулируется, — комментирует аналитик рынка недвижимости Вячеслав Рандаев. — Особенно если к документам предъявляют замечания. Да, есть нормативы относительно того, что административный орган обязан ответить застройщику в течение определенного времени. Но он ведь может ответить и отказом. Может указать замечания и вернуть документы на доработку, и пока они не будут доработаны — бумаги так и продолжат ходить по кругу. Вопрос еще и в том, какие это замечания, — технические требования или юридические по самому пакету документов».
Какие конкретно причины привели к срыву сроков «Кошелев-Парка» на калужской площадке, пока неизвестно. По информации «СО», они могут быть связаны с прежней формой использования осваиваемой компанией земли. Еще с XIX века прилегающая площадка находилась под ведением российских военных и вплоть до 1990-х годов была закрытой территорией (см. допблок «Казармы заменяют квартирами»). Сочтет ли суд доводы «Кошелев-Проекта» причинами, оправдывающими срыв компанией сроков выполнения работ, пока неясно. Если застройщику не удастся убедить арбитраж в своей правоте, ему грозят серьезные финансовые потери. На настоящий момент «Дом.РФ» требует с компании 116,3 млн рублей неустойки, однако с течением времени эта сумма может увеличиться.
Впрочем, проблемы «Кошелев-Проекта» при освоении калужской площадки могут оказаться гораздо серьезнее, чем только указанные денежные суммы. В последние годы местные краеведы занялись активной борьбой за сохранение исторических зданий бывшего военного городка, акцентируя внимание на уникальной для России степени сохранности комплекса. «На данный момент здесь 12 оригинальных зданий, все они в свое время принадлежали военному городку. Часть из них передана в ведение города, часть остается за военным ведомством. В пяти домах живут люди, — рассказывал калужским СМИ в 2023 году член региональной общественной организации «Союз краеведов Калужской области» и рабочей группы по сохранению исторической памяти при губернаторе Калужской области Степан Волохов. — Сегодня такие городки полностью сохранились только в Калуге, Петергофе и Финляндии. В некоторых российских городах сохранилось буквально несколько подобных зданий в руинированном, заброшенном состоянии. А у нас в Калуге целый комплекс, утрачена только хозяйственная часть, сараи и погреба. В комплексе калужских построек сохранились такие архитектурные детали, как своды Монье, — лучковые своды из бетона, бутобетона и железобетона, опирающиеся на стальные прокатные двутавровые балки; редчайшие люки производства Цыплакова и Лабунского. Интерес вызывают детали здания «Командирского дома» (это теперь жилой дом на Гвардейской, 6) — здесь в парадной находится даже изразцовая печь».
К настоящему моменту калужские краеведы уже начали проводить тематические экскурсии по территории военного городка. И высказали желание превратить его в музейный комплекс, если удастся найти для этого проекта инвесторов, готовых работать по схеме частно-государственного партнерства. Однако самая приоритетная задача для них сейчас — добиться включения зданий в реестр объектов культурного наследия. В случае если это удастся, проблемы «Корпорации Кошелев» с освоением участка и строительством «Кошелев-Парка» могут только усугубиться.
Согласно информации из открытых источников, в XIX веке на прилегающей к будущему ЖК «Кошелев-Парк» территории располагались артиллерийские склады подразделений императорской армии. В 1910 году началось строительство казарм для 10-го Новоингерманладского полка, где потом разместили запасные полки, в рядах которых начинал службу будущий маршал Георгий Жуков. В 1934 году этот район получил статус закрытого военного городка, и только в 90-х годах прошлого века его территория снова стала открытой. Но местные жители до сих пор по старинке называют ее 906-й базой. С 2010 года там функционировало АО «60 арсенал», специализирующееся на ремонте и обслуживании зенитно-ракетных комплексов (с 2022 года в организации введена процедура банкротства). Основной земельный участок в границах 906-й базы, по данным публичной кадастровой карты, все еще используется для «эксплуатации зданий и сооружений оборонного комплекса предприятия» и находится в федеральной собственности.
АЛЕКСЕЙ ЧЕРНИКОВ, генеральный директор АО «СЗ «Кошелев-Проект»
Со стороны компании в адрес «Дом.РФ» многократно направлялись сообщения о препятствиях, затягивающих освоение территории, ликвидация которых находится вне компетенции застройщика. В настоящий момент документация по планировке территории находится на рассмотрении и согласовании в «Дом.РФ». СЗ «Кошелев-Проект» считает предъявленную в исковом заявлении неустойку необоснованной.
— Роман Щерба
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
