«Лагуна» выбивает из самарского бюджета миллиарды на сомнительных основаниях

Компания пытается доказать, что чиновники, не дав застроить лесопарк имени 60-летия Советской власти, лишили бизнесменов более чем 2,4 млрд рублей. Основная часть нарисованной в исковых требованиях суммы приходится на выгоду, которую фирма рассчитывала получить от продажи одного из своих участков «Стройресурсу» Михаила Жукова. Между тем анализ этой аргументации показывает ее уязвимость, поскольку все отношения с Жуковым у «Лагуны» прекратились за много лет до обнаруженного компанией «ущерба». Юристы склоняются к мнению, что «Лагуне» вряд ли будет сопутствовать успех. Власти Самары уже заняли жесткую позицию в отношении притязаний коммерсантов.

Иск к администрации Самары и городскому департаменту финансов ООО «Лагуна» подало 2 декабря 2022 года. Поначалу его оставили без движения — компания не представила документы, подтверждающие оплату госпошлины и передачу копии искового заявления ответчику. Но, судя по информации из онлайн-картотеки арбитража, к концу года все необходимые документы суд все-таки получил. И 10 января делу дали ход.

Согласно тексту искового заявления (копия имеется в распоряжении редакции), «Лагуна» потребовала взыскать с города 2,411 млрд рублей. Эта сумма складывается, по ее версии, из двух частей: 433,9 млн рублей «реального ущерба», понесенного в результате наложенных на участки фирмы ограничений, и упущенной выгоды в размере 1,977 млрд рублей.

Часть своих убытков «Лагуна» связывает с подготовкой участков в лесопарке 60-летия Советской власти к застройке. «Приобретая земельные участки с видом разрешенного использования под строительство многоквартирных домов свыше трех этажей в зоне Ц-3 согласно действовавшей карте правового зонирования, ООО «Лагуна» рассчитывало осуществлять предпринимательскую деятельность в установленном законом порядке путем строительства жилых домов», — отмечается в заявлении.

Планируя освоить землю, компания заказала работы по подготовке документации по планировке и межеванию территории. Стоимость этих работ составила 1,5 млн рублей, оплатили их в декабре 2016 года. А в апреле 2018 года к расходам добавилось еще 1,62 млн рублей — они пошли на оплату услуг ООО «ЭТМ», которому поручили «разработку проектной документации на спорном земельном участке».

Однако самый большой удар по виртуальному благосостоянию «Лагуны» был нанесен в конце 2019 года. Именно тогда решением городской думы Самары территорию лесопарка перевели в зону Р-3, не допускающую капитального строительства. «Рыночная стоимость земельных участков с видом разрешенного использования под строительство многоквартирных домов свыше трех этажей по состоянию на 4 декабря 2019 года составляла 234,08 млн рублей и 604,2 млн рублей. Согласно актуальной оценке рыночной стоимости вышеуказанных земельных участков, их рыночная стоимость составляет 124,6 млн рублей и 332,8 млн рублей соответственно. Оценка выполнена ООО «Институт оценки и управления» по состоянию на 1 июня 2022 года», — гласит текст иска. Таким образом, по версии представителей «Лагуны», смена зонирования обесценила их владения на 380,88 млн рублей.

Все эти цифры меркнут по сравнению с астрономической суммой выгоды, которую «Лагуна» якобы упустила из-за невозможности освоить лесопарк. Как стало известно из искового заявления, заниматься застройкой участков самостоятельно компания не собиралась. Вместо этого планировала продать привлекательную площадку одному из городских застройщиков. «20 сентября 2018 года заключен договор аренды с правом выкупа, прошедший государственную регистрацию, согласно которому на земельных участках предполагалось строительство Обществом с ограниченной ответственностью «Стройресурс» с последующим выкупом одного из участков по цене более 1,977 млрд рублей», — указали в документе представители «Лагуны».

ООО «Стройресурс» принадлежит известному самарскому предпринимателю Михаилу Жукову, который также владеет ООО «Альянс» и ООО «Кольцо». Его компании занимались достройкой проблемной «Ильинской Плазы», возвели ЖК «Орбита» и сейчас пытаются завершить работы на ЖК «Унисон» и «Космолет». Михаил Жуков подтвердил, что «Стройресурс» планировал зайти на спорную площадку в парке 60-летия Советской власти. Все обязательства по аренде, прописанные в соответствующем договоре, были «Стройресурсом» выполнены, но происходило это еще в 2018-2019 годах. 29 мая 2019 года прошла госрегистрация расторжения арендного договора (интересно, что в исковом заявлении «Лагуны» отсутствует информация о том, что договор с фирмой Жукова был расторгнут более чем за три года до того, как они потребовали компенсировать якобы причиненный чиновниками ущерб). Более того, по словам Жукова, арендный договор предусматривал возможность заключения в дальнейшем дополнительного соглашения о приобретении земельного участка по цене в 1,977 млрд рублей, но это дополнительное соглашение так никогда и не было подписано. А после расторжения договора аренды исчезало и основание для его подписания.

Как полагает адвокат Дмитрий Натариус, «из договора аренды вытекало, что арендатор был вправе выкупить землю по допсоглашению. Само по себе оно лишь обозначает рамки действий, на которые стороны будут ссылаться в дальнейшем. Шаг это вполне распространенный — когда земля сдается в аренду с правом выкупа, которое сохраняется в течение всего срока договора. Это условие о намерениях, и они не были реализованы», — рассуждает юрист.

Адвокат КА «Литис» Олег Казачек уверен в проигрышной позиции истца. «Понятие упущенной выгоды, доказательство того, что она реально была упущена — это одни из самых сложных требований, добиться удовлетворения которых удается только с большим трудом. Доказать ее крайне проблематично, тут должен быть не просто какой-то договор, насчет значимости которого имеются сомнения. А тут вдобавок еще и такая большая сумма заявлена… Хорошо, когда у вас иск на 400 млн рублей, из которых упущенной выгоды всего лишь 2 млн, то есть в пятьдесят раз меньше. Я сильно сомневаюсь, что кто-то станет удовлетворять требования «Лагуны», — комментирует адвокат.

Официально

Администрация Самары не согласна с исковыми требованиями ООО «Лагуна» и будет оспаривать их в суде.

Все решения, которые принимались в отношении парка 60-летия Советской власти с декабря 2018 года, в том числе касающиеся смены зонирования земельных участков, продиктованы мнением жителей Самары о том, что парк необходимо сохранить в виде зеленой зоны.
Изначально обеспокоенность дальнейшей судьбой парка выразила инициативная группа жителей Промышленного и Кировского районов после попытки начать строительство на территории. Начало вырубки зеленых насаждений вызвало широкий общественный резонанс и информационную волну в СМИ и социальных сетях. В движение по сохранению парка включились представители регионального отделения Общероссийского народного фронта, депутаты, представители журналистского сообщества, экологи.

Администрация Самары находилась в постоянном диалоге с жителями. Позже был проведен опрос общественного мнения на предмет дальнейшего развития территории парка. В нем приняли участие порядка 5 тысяч неравнодушных горожан. 90% жителей высказались за сохранение парка в неизменном виде. Результаты опроса учитывались при принятии дальнейших решений.

По итогам целого ряда встреч с участием представителей инициативной группы жителей и специалистов были внесены изменения в Генеральный план и в правила застройки и землепользования, меняющие зону земельных участков, находящихся на территории парка, собственником которых является ООО «Лагуна», с Ц-3 на Р-3 (зона природных ландшафтов). Далее была проведена процедура включения территории парка в состав существующего лесопаркового зеленого пояса вокруг города Самары. Таким образом, территория получила статус, предполагающий запрет на бесконтрольную вырубку деревьев.

Полагаем, что решение, сформированное в диалоге с жителями и для жителей, не должно привести к тому, что городской бюджет, который формируется в том числе из средств налогоплательщиков, понесет издержки в объеме, соизмеримом с годовым бюджетом на ремонт дорог.

Источник: ответ управления информации и аналитики городского округа Самара на запрос «СО»

ОЛЕГ КАЗАЧЕК, адвокат КА «Литис»

Полную и точную оценку делу я не берусь давать сразу, потому что понимаю — надо от и до читать и изучать все доводы стороны. Само исковое заявление не всегда содержит все доказательства и основания, которые будут в дальнейшем приведены в суде. Может даже оказаться, что чуть ли не другие основания требований станут применять — такое возможно, с такими вещами я сталкивался не раз, в результате чего в суде вытворялись всякие хитрые вещи. Однако, исходя из того, что известно сейчас, я не вижу перспектив того, что «Лагуна» что-то получит. И речь не только об упущенной выгоде или разнице в цене земли — еще не факт, что они смогут вернуть даже то, что реально потратили на эти участки. «Лагуна», как говорится, замучается пыль глотать, доказывая, что она действительно понесла убытки в результате каких-то неправомерных действий администрации. Они ведь не доказали, что смена зонирования земли была проведена незаконно, не отменили ее. Есть понятие рисков. Администрация действовала в рамках своих полномочий — действовала законно. В целом, это скандальная история. Я не до конца понимаю, чего в итоге пытается добиться «Лагуна». Конечно, есть такой принцип: когда люди идут в суд что-то оспаривать — сами для себя они уже рассчитывают выгоду, которую могут получить из разбирательств. И для этого в исках подчас указывают и то, что можно взыскать, и то, что нельзя и никогда не было возможности взыскать. Как минимум это дает возможность договориться с другой стороной, как максимум — сделать страшное лицо и всех испугать, чтобы сами начали предлагать другие варианты. Мне кажется сомнительным, что «Лагуна» в итоге что-то выиграет в суде. Но, возможно, она таким способом пытается выбить какие-то другие договоренности — извлечь хоть какую-то выгоду из всей этой истории по итогу.

ПАВЕЛ СТАРОСТИН, юрист

Каждый суд — это лотерея. Каждый процесс отличается соотносимостью и допустимостью применения представленных доказательств. И так как процесс это состязательный, «Лагуне» предстоит четко обосновать, доказать и мотивировать все свои расчеты. Доводы компании по итогу оценит суд. Но я пока считаю, что в удовлетворении исковых требований — полностью или хотя бы в значительном объеме — скорее всего будет отказано. Действия администрации были абсолютно законны. «Лагуна» как коммерческая организация и хозяйствующий субъект несет коммерческие риски, которые должна была заранее просчитать. Так что сейчас им можно только посоветовать снизить кадастровую стоимость этих участков, с учетом смены их назначения, чтобы сэкономить на налогах. А в дальнейшем — пускай думают, как они еще могут использовать эту землю в соответствии с ограничениями и разрешенным использованием.

Отвоевали лесопарк

Городские власти почти двадцать лет добивались сохранения на территории Самары крупнейшего зеленого массива

Открытый в 1977 году лесопарк имени 60-летия Советской власти занимает более 125 га и считается одним из крупнейших зеленых массивов внутри Самары. Затяжная борьба за эту землю началась в 2005 году, когда почти вся территория парка оказалась приватизирована.

Тогда возглавляемая Георгием Лиманским мэрия Самары предоставила 119,6 га лесопарка в собственность ЗАО «Ассоциация содействия социальным программам общества» (АССПО). Организация принадлежала экс-депутату Самарской городской думы Михаилу Анисимову. Приватизировать и использовать под застройку участки внутри зеленой зоны пытались и другие бизнесмены. Ситуация осложнялась тем, что значительная часть парка не была размежевана и поставлена на кадастровый учет. Из-за чего муниципалитет, по сути, не мог распоряжаться этой территорией и заниматься ее благоустройством.

Основной массив земли парка 60-летия Советской власти — 108 га — в конце концов удалось вернуть на баланс города. Однако территория площадью 25 га осталась в собственности у ООО «Лагуна», аффилированного бизнесмену Бенику Айвазяну. По данным информационной системы «СПАРК-Интерфакс», компания была создана в 2013 году. В настоящее время совладельцами общества являются Асмик Айвазян (87,12%), Валерия Коваленко (12%) и ООО «Кантри-Клуб» (0,88%). Последней фирмой почти единолично (с долей в 99%) владеет Глеб Айвазян, вторым соучредителем выступает Евгения Демина (1%).

Как заявлено в исковом заявлении «Лагуны», землю в лесопарке она приобрела у ООО «ЭкоПроект». «Указанные земельные участки приобретены обществом в собственность в качестве вклада в уставный капитал на основании решения единственного участника общества, ООО «ЭкоПроект», от 14 марта 2014 года, что было подтверждено актами приема-передачи», — отмечено в самом начале иска.

Эту информацию частично подтверждают данные из Единого государственного реестра недвижимости (Росреестра). Согласно ему, самый большой из участков «Лагуны» в марте 2013 года АССПО продала ООО «МегаЛенд-XXI», в мае он перешел в собственность «ЭкоПроекта», а год спустя оказался в руках нынешнего владельца. Обе эти компании — «МегаЛенд-XXI» и «ЭкоПроект» — тесно связаны с самой «Лагуной» и до своей ликвидации, скорее всего, также были подконтрольны Бенику Айвазяну. Однако в выписке из Росреестра по второму участку в качестве его собственников указана только сама «Лагуна», оформившая право собственности на землю в январе 2018 года. Предыдущие владельцы площадки в ЕГРН не отражены.

В том же 2018 году администрация Самары предприняла через суд попытку вернуть территорию лесопарка в муниципалитет. Добиться успеха в этом юридическом противостоянии чиновникам не удалось — участки остались в собственности «Лагуны», которая активно готовилась к застройке земли. Планы компании вызвали широкий общественный резонанс, горожане встали на защиту одного из крупнейших парков Самары. В конце 2019 года территорию лесопарка перевели из общественно-деловой зоны Ц-3 в рекреационную Р-3. Параллельно администрация областной столицы предприняла новую попытку решить вопрос миром, предложив компании обмен теперь уже бесперспективной площадки на другую, где можно вести строительство.
Однако зеленая зона по-прежнему принадлежала «Лагуне», которая не оставляла попыток через суды вернуть себе возможность освоить часть лесопарка. Выиграть в разбирательствах компании не удалось, и конфликт из активной фазы перешел в своеобразную «войну на истощение». Потому что, даже лишившись возможности вести какую-либо деятельность в парке 60-летия Советской власти, «Лагуна» обязана была платить налоги за свои участки в бюджет. Чиновники рассчитывали, что фирма не станет бессмысленно тратить деньги и откажется от прав на участки, вернув их в муниципалитет. Но «Лагуна» продолжала держаться за этот «чемодан без ручки».

Ситуация вокруг лесопарка вновь обострилась весной 2022 года, когда в соцсетях появилась информация о том, что «Лагуна» оградила свою территорию сеткой и выставила охрану. Жители Самары опасались, что фирма начнет вырубку деревьев и зачистку участков. Проведенная мэрией проверка каких-либо нарушений со стороны собственника земли не выявила. После этого стартовал очередной раунд переговоров с «Лагуной», которые вновь закончились ничем.

В апреле 2022 года администрация города решила дополнительно защитить парк 60-летия Советской власти, включив его в лесопарковый зеленый пояс. Это территория с особыми условиями использования, где также недопустимо вести капитальное строительство. Но можно размещать объекты рекреационной деятельности, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности. Инициативу поддержали на публичных слушаниях жители города, затем ее утвердили решением Самарской губернской думы и постановлением правительства области.

Финальной точкой в оформлении статуса зеленого пояса должно стать внесение Росреестром сведений о нем в ЕГРН. Пока этого не случилось из-за отсутствия необходимых правовых механизмов для регистрации. В других регионах правительственным органам пришлось пройти через все судебные инстанции, чтобы добиться внесения сведений о зеленых поясах в ЕГРН. В Самарской области, как полагают эксперты, ситуация будет развиваться аналогичным образом, но пока непонятно, сколько времени для этого потребуется.

— Роман Щерба