Масштабная жилая застройка «Эталоном» района «Самара Арены» покатилась вниз и «вправо»

Это произошло после того, как приглашенные в регион руководством области инвесторы подали документы, необходимые для реализации проекта, и получили отказ от областных же чиновников. Кажущийся парадокс источники «СО» объясняют недостаточной синхронностью и несогласованностью действий ответственных сотрудников градостроительного блока (минград и минстрой), создавших проблему буквально из ничего. Теперь чиновникам и инвестору предстоит форсировать правки в проект планировки территорий, без которых строить жилье в той локации вообще нельзя, и разбираться между собой, кто и почему не сделал все необходимое заблаговременно.

В июне 2025 года на Санкт-Петербургском экономическом форуме губернатор Самарской области Вячеслав Федорищев подписал предварительное соглашение о сотрудничестве с группой компаний «Эталон», подконтрольной АФК «Система». Согласно этому документу, инвестор возьмется за строительство в областной столице около стадиона «Солидарность Самара Арена» нового микрорайона, получившего в дальнейшем рабочее название «Беспилотный». По проекту в этой локации должно появиться порядка 1 млн кв. м современного жилья с социальной инфраструктурой, межвузовский кампус «Куйбышев», деловой квартал, экспоцентр, научно-производственный парк, комплекс водных видов спорта с 50-метровым бассейном.

Сюда же предстоит перенести базу клуба «Крылья Советов», планируется оборудовать 10 футбольных полей.

Проект развития этой территории позиционируется как новый стандарт градостроительства в России с учетом современных требований умного и безопасного города. В частности, здесь появятся два транспортно-пересадочных узла, а линии скоростного трамвая свяжут «Беспилотный» с историческим центром Самары и аэропортом Курумоч. Таким образом, будет обеспечена транспортная доступность локации. Современный кампус мирового уровня «Куйбышев» вместит 3500 коливинговых номеров для студентов и ученых, 37 000 метров образовательных и научных пространств. Финансирование предусмотрено смешанное: социальная и жилая инфраструктура — за счет застройщика (ГК «Эталон»), спортивная — из средств государственного бюджета с привлечением профильных федераций. Объем инвестиций оценивался в 21 млрд рублей, а завершить проект предполагалось до 2032 года.

Заход федерального инвестора в регион не заставил себя долго ждать — 16 октября 2025 года в Самаре было зарегистрировано ООО «СЗ «Эталон-Солидарность», а 13 ноября — ООО «СЗ «Эталон-Самара», которое до этого времени осуществляло свою деятельность в Татарстане. В «Эталоне» не скрывали амбициозных планов. В том числе сообщалось, что инвестор построит около стадиона «Солидарность Самара Арена» многофункциональный гостиничный комплекс с офисами и апартаментами длительного проживания. Общая площадь комплекса превысит 100 тыс. кв. м. Кроме того, 31 октября 2025 года в ГК «Эталон» заявили, что ее президент Михаил Бузулуцкий представил Вячеславу Федорищеву архитектурно-градостроительную концепцию делового квартала, который планируется возвести между улицами Демократической и Арена 2018. Помимо региональных министерств в квартале должны разместиться: филиал госкорпорации «Роскосмос», офисы крупных компаний и павильоны выставочного центра — всего более 200 тыс. кв. м недвижимости, сообщили на официальном сайте компании.

К работам на площадке планировалось приступить уже в апреле-мае 2026 года, но реализация перспективной идеи совершенно неожиданно влетела в стену бюрократического формализма и равнодушия исполнителей. Кто и что именно сделал не так — официальных объяснений нет, но похоже, что корни проблемы, приведшей к сильному смещению «вправо» амбициозной градостроительной программы, лежат где-то в недрах вызывающего все больше вопросов у участников рынка соответствующего блока министерств «Белого дома» — минстроя (Александр Фомин) и минграда (Андрей Грачев).

Сначала, казалось бы, ничто не предвещало беды. Соглашение о масштабном инвестиционном проекте (МИП) было подписано на Санкт-Петербургском экономическом форуме 19 июня 2025 года, и тем же летом последовало внесение поправок в региональный закон «Об инвестициях и государственной поддержке инвестиционной деятельности в Самарской области».

Согласно этому документу, при реализации инвестиционного проекта (строительство многоквартирных домов общей площадью не менее 200 тыс. кв. м) застройщик будет обязан безвозмездно передать в собственность области не менее одного процента общей площади жилых помещений, а также объекты транспортной инфраструктуры (стоянки и парковки, внутриквартальные проезды), социальной инфраструктуры (образовательные, медицинские организации). Отдельно прописывается обязанность вложить не менее 100 млн рублей в сохранение (реставрацию, реконструкцию) объектов культурного наследия или реконструкцию исторически ценного градоформирующего объекта — судя по тому, что в районе «Солидарность Самара Арены» нет никаких ОКН и ЦГФО, видимо, инвестору придется поучаствовать в возрождении исторического центра мегаполиса. Но это условия в принципе относительно легко реализуемые, а то и лежащие на поверхности. Между тем внутрь поправок в региональное законодательство неведомым образом (случайно или намеренно — видимо, станет понятно позже) закралось и кое-что гораздо более серьезное. А именно формулировка о том, что все эти планы должны соответствовать утвержденной документации по планировке территории (ППТ). В действующем же ППТ этой территории никакого жилья не прописано. Парадоксальным образом участвовавшие в редактировании документа профильные ведомства (минстрой и минград), с одной стороны, заложили эту потенциальную мину для инвестора, а с другой, похоже, ничего не сделали для купирования связанных с нею рисков. Никто и ничто не мешало им привлечь особое внимание инвесторов к новым формулировкам, равно как и поспособствовать своевременной корректировке ППТ локации в привязке его к новым требованиям. Особенно если учесть, что, судя по публичной активности обоих министерств, им хватает времени на самые разные активности, касающиеся планов развития того или иного сельского поселения, или на бесконечные совещания и обсуждение улучшения документов. Видимо, в тот момент это казалось кому-то более важным и актуальным, чем судьба крупнейшего проекта градостроительной трансформации Самары.

В правительстве Самарской области признали в ответе на запрос «СО» о судьбе застройки жильем локации «Самара Арены», что «действующий ППТ, утвержденный ранее, не предусматривает объектов жилой застройки и сопутствующей социальной инфраструктуры, которые обсуждаются сегодня в рамках проекта комплексного освоения. Именно поэтому сегодня правительство региона ведет работу по оптимизации нормативной базы и обеспечению возможности актуализации документации по планировке территории».

В этой довольно обтекаемой и выверенной формулировке, по сути дела, и содержится подтверждение ранее сказанного: что «Эталон» начал подготовку к реализации проекта без своевременной проработки коррективов в ППТ. А править ППТ нужно было своевременно, чтобы инвестор получил одобрение своих планов, под которые он уже и открыл офисы, и начал набирать туда сотрудников. Итог оказался немного предсказуемым. По словам осведомленного источника в правительстве Самарской области, заявление о реализации масштабного инвестиционного проекта от группы компаний «Эталон» поступило в адрес регионального министра строительства в ноябре 2025 года. Но — именно потому, что пакет документов не соответствовал действовавшему на тот момент (и действующему до сих пор) проекту планировки территории — по результатам рассмотрения представленных материалов инвестору направили отказ. Вряд ли «Эталон» ожидал именно такого развития событий, которое уже явно повлияло на корректировку его инвестиционных планов. Инвестору пришлось сдвинуть сроки реализации МИП, параллельно он скорректировал (возможно, это только пока) объемы застройки микрорайона, снизив их почти втрое.

В официальном ответе на запрос «СО» в ГК «Эталон» сообщили, что уточненные объемы жилой застройки составят 360 тыс. кв. м, а само освоение данной территории начнется не в этом, а в 2027 году.

Причины, по которым уже подписанное на самом высоком уровне соглашение о масштабном инвестиционном проекте оказалось без должного методологического сопровождения со стороны руководителей профильных министерств, еще предстоит выяснить, как и то, ответит ли кто-то из чиновников ответственных ведомств за свои действия (а скорее, за формализм и бездействие).

Дополнительную интригу в происходящее привносит вероятная степень персонального влияния на главу минстроя Александра Фомина со стороны его руководителя по партийной линии — лидера местного отделения партии ЛДПР, первого зампреда комитета Государственной думы РФ по строительству и ЖКХ, известного самарского девелопера Владимира Кошелева. Строящийся корпорацией Кошелева микрорайон на окраине Самары и в сопредельной части Волжского района располагается не очень далеко от предполагаемого МИП «Беспилотный» и приближается к нему по сегментированной потребительской нише (см. допблок «Слуга двух господ?»).

Так или иначе, как уверяют источники «СО» в «Белом доме», проект развития территории возле стадиона «Солидарность Самара Арена» находится на особом контроле у руководства области, и сложившаяся ситуация не могла не стать предметом детального анализа. «Оценка действий должностных лиц также, вероятно, уже дана «за закрытыми дверьми». Будут сделаны выводы организационного характера», — изложил «СО» свою точку зрения источник, близкий к руководству губернии.

Что же касается перспектив реализации проекта жилищной застройки будущего микрорайона «Беспилотный» как таковой, то эксперты «СО» не видят здесь особых проблем, за исключением сдвинутых сроков.

Председатель Самарского регионального отделения Союза архитекторов РФ Юрий Астахов говорит, что корректировка ППТ может занять несколько месяцев и инвестор вполне способен приступить к работам в 2027 году. Директор ООО «Октогон» Олег Никитенко считает, что планы застройщика по возведению 360 тыс. кв. м жилья вместо заявленного ранее одного миллиона более реалистичны, поскольку при строительстве микрорайона «Беспилотный» придется перевернуть сложившиеся в регионе градостроительные практики. «Сначала необходимо построить транспортную и социальную инфраструктуру, лишь затем переходить к возведению жилья. Мы в свое время консорциумом участвовали в конкурсе на разработку концепции этого микрорайона, отвечали за исследования рынка. Проводя фокус-группы, сталкивались с тем, что люди говорили: «хорошее место для жизни». Но отвечая на вопрос: «А вы бы купили там квартиру?», они предпочитали территории ближе к центру», — сообщил в беседе с «СО» Олег Никитенко.

График претерпевает изменения

Проект жилой застройки микрорайона «Беспилотный» находится в активной фазе подготовительных мероприятий. В настоящее время проводятся градостроительный анализ территории, проработка параметров планировки и межевания. В настоящий момент в рамках подготовки к реализации проекта комплексного освоения территории в районе стадиона «Солидарность Самара Арена» сторонами ведется плановая работа по корректировке этапов и сроков реализации проекта. Действительно, график претерпевает изменения: активная фаза строительных работ смещается с весны 2026 года. Перенос сроков обусловлен стремлением синхронизировать все процессы: обеспечить готовность коммунальной инфраструктуры, провести необходимые процедуры согласований с сетевыми организациями и скорректировать параметры застройки с учетом актуальных градостроительных норм. Внесенные изменения в Закон Самарской области №19-ГД, а именно принятый 11.07.2025 Закон №81-ГД, не содержат императивного требования к инвестору «предоставлять документацию по планировке территории (ППТ)». Закон говорит о другом: он устанавливает норму, согласно которой объекты транспортной и социальной инфраструктуры, возводимые в рамках инвестиционного проекта, должны соответствовать утвержденной документации по планировке территории. Таким образом, развитие территории, а также бюджетные и частные инвестиции должны быть синхронизированы и вписаны в единую градостроительную логику.

Источник: ответ департамента информационной политики администрации губернатора Самарской области на официальный запрос «СО»

Сроки реализации будут определяться поэтапно

Группа «Эталон» сохраняет свое присутствие в ключевых городах Самарской области — Самаре и Тольятти. Мы рассматриваем регион как перспективную и значимую площадку для долгосрочных инвестиций, что соответствует нашей общей стратегии развития в крупных агломерациях России. В рамках утвержденной дорожной карты все текущие проекты группы в регионе реализуются в штатном режиме. Оперативное управление и координация осуществляются как из центрального офиса в Москве, так и силами региональных подразделений, что соответствует стандартной отраслевой практике.

Мы высоко ценим профессиональный и открытый диалог с региональными властями, что создает основу для эффективного партнерства. Группа «Эталон» подтверждает свое участие в проекте «Беспилотный» в роли инвестора и застройщика. Функции технического заказчика и генерального подрядчика будут реализованы силами профильных компаний группы. Проектом предусмотрено создание современного жилого квартала с полной социальной инфраструктурой. Предварительный планируемый объем жилой недвижимости составляет более 360 тыс. кв. метров. Сроки реализации будут определяться поэтапно по мере выполнения необходимых процедур и получения разрешительной документации. Начало основных строительно-монтажных работ предварительно намечено на 2027 год.

Источник: ответ ГК «Эталон» на официальный запрос «СО»

МИХАИЛ БУЗУЛУЦКИЙ, президент группы «Эталон»

Мы высоко ценим инвестиционную привлекательность Самары, которая обусловлена выгодным географическим положением, богатством природных ресурсов, развитой логистикой и мощным научным и промышленным потенциалом. Благодарим руководство региона за активную поддержку в реализации нашего первого проекта — гостиничного комплекса с апартаментами. В настоящее время в активной разработке находится еще ряд перспективных проектов в Самаре. Уверен, что опыт и компетенции группы «Эталон» будут востребованы в городе.

Источник: etalongroup.ru

ОЛЕГ НИКИТЕНКО, директор ООО «Октогон»

Если говорить о жилой застройке, то 360 тыс. квадратных метров гораздо ближе к емкости рынка, чем 1 млн. Это более реалистично. В этом микрорайоне не будет низкой цены квадратного метра, поскольку территория большая и требует полного оснащения инженерными сетями. Рационально потребитель понимает, что в перспективе это неплохая локация, но готовность переехать туда прямо сейчас очень низкая. Нужно предпринять достаточно серьезные усилия по маркетингу этой территории. Затем строить инфраструктуру. Не получится, что сначала строим жилье, обещая садики и больницы через 2-3 года, и ждем отдачи. Наконец, без транспортной инфраструктуры это и подавно непривлекательный вариант. Не поедут жильцы на таких условиях.

ЮРИЙ АСТАХОВ, председатель Самарского регионального отделения Союза архитекторов России

Оказалось, что в существующем проекте планирования территории вокруг стадиона вообще не было предусмотрено жилой застройки. Поэтому возникла проблема адаптации, переделки этого ППТ. В принципе, это достаточно быстрый процесс. Там основная проблема — сбор исходных данных. На самом деле ППТ — довольно странный по своей сути документ, содержания там очень мало. Он на 90% состоит из сбора информации, которая вне зависимости от районов почти одна и та же. Но это достаточно муторная и бессмысленная работа. Реальное содержание ППТ — это расчет социальной нагрузки. То есть школы, поликлиники и детские сады в разрезе количества населения на территории. Сделать его можно буквально за пару месяцев, но согласование и другие бюрократические процедуры займут еще время. К тому же миллион квадратных метров жилья — это не так и много.

Слуга двух господ?

Александр Фомин в качестве руководителя министерства строительства Самарской области был представлен 22 января 2025 года. Уроженец Саратова, до этого времени Фомин реализовывал ряд девелоперских проектов в московском регионе. Кроме того, он являлся помощником депутата Государственной думы РФ от ЛДПР, а в 2024 году от либерал-демократов принимал участие в выборах в Московскую городскую думу. Членство в ЛДПР Александра Фомина ранее подтверждал в беседе с «СО» и лидер партийной фракции в Самарской губернской думе Александр Степанов. Неудивительно, что сразу после назначения в региональный минстрой многие стали называть его креатурой депутата Государственной думы от ЛДПР, основателя одного из крупнейших застройщиков региона — Владимира Кошелева. Можно ли вести речь о как минимум «раздвоенной» лояльности министра (по занимаемой должности — непосредственным руководителям в «Белом доме», по партийной линии — региональному координатору ЛДПР Владимиру Кошелеву)? Очевидно, ответ на этот вопрос даст первый же случай серьезного расхождения интересов партийного и официального руководства по какому-то принципиальному вопросу. Отдельная интрига: можно ли считать сбой — по крайней мере, временный — в реализации проекта «Эталона» именно таким вопросом? Дело в том, что девелоперские проекты «Корпорации Кошелев» находятся в той же локации, что и площадки предполагаемой реализации МИП, только ближе к краю города. А поскольку корпорация постепенно переходит от малоэтажного строительства жилья эконом-класса к многоэтажному в сегменте «комфорт», она может приближаться к будущему микрорайону и по нишевому позиционированию. Впрочем, большинство опрошенных «СО» участников строительного рынка убеждены в том, что эта «близость» носит, скорее, формальный характер, а проекты «Эталона» и «Кошелева» сложно считать конкурентами.

Это немного разные рыночные сегменты

МИНАХМЕТ ХАЛИУЛЛОВ, совладелец строительной группы «Вира»

Если сравнивать проекты массированной застройки жильем района «Самара Арены» и площадки, развиваемые корпорацией «Кошелев», — думаю, это все-таки немного разные рыночные сегменты. «Кошелев» делает акцент на жилье эконом-класса, район «Самара Арены», судя по тому, что я видел из анонсов и презентаций, — «комфорт». Поэтому и ценовая политика на площадках будет разная. У «Самара Арены» более выигрышная ситуация с точки зрения логистики и транспортной доступности, там 5 минут езды до той же поляны им. Фрунзе, она должна быть оптимально насыщена инфраструктурой, возможностями общественного транспорта, спортивными объектами и, думаю, будет хорошо смотреться даже с чисто архитектурной точки зрения. Да, в своих новых кварталах, за пределами Самары, «Кошелев» явно повышает этажность, смещается в сегмент «комфорт» и также демонстрирует вполне современный подход к развитию инфраструктуры и общественных пространств — но это уже Волжский район и, значит, совсем иная категория покупателей.

— Роман Лямшин