Не ищут легких путей

Основная часть потенциальных покупателей не в состоянии осуществить единовременный платеж. Поэтому огромный потенциал имеет направление покупки или строительства коттеджей в кредит. В том числе и с точки зрения инвестиций. Стоимость коттеджа эконом- или среднего класса на стадии строительства может возрасти на несколько десятков процентов, которые позволят не только компенсировать ставку по кредиту, но и получить значительную прибыль. Этот сегмент рынка пока в стадии формирования, и банки только обкатывают схемы предыпотечного кредитования. По самым смелым оценкам, в настоящее время доля коттеджей, приобретенных с привлечением заемных средств, не превышает 5-10% от общего числа сделок по кредитованию недвижимости. И если жилая недвижимость во многом исчерпала потенциал роста цен, то удачно приобретенная загородная в будущем может показать высокую доходность.

В настоящее время банки анонсируют запуск новой для Самары и России в целом программы кредитования загородной недвижимости — предыпотечное кредитование. Согласно этой схеме заемщик берет в кредит средства на строительство коттеджа поэтапно, по мере реализации проекта. В качестве обеспечения выступают сначала земля, а затем имущественные права на постройку. По завершении строительства заем переоформляется в ипотечный. При этом покупатель не свободен в выборе подрядчика, его выбор ограничен организациями, имеющими аккредитацию банка-кредитора. По более либеральным вариантам предыпотечного кредитования российские банки в сфере загородной недвижимости работать не готовы — велика степень риска. По мнению генерального директора ГК «Усадьба» Олега Егорова, наиболее приемлемая форма сотрудничества при предыпотечном кредитовании — когда банк заключает в том числе договор с подрядчиком или застройщиком. «Естественно, банки выбирают организации, которые имеют хорошую репутацию, могут своевременно представить проекты, сметы, понятные в том числе и банку. То есть договор получается трехсторонним. Таким образом, банк получает дополнительные гарантии того, что деньги будут использованы по назначению», — говорит Егоров. Сейчас предыпотечные кредитные продукты предлагают всего несколько банков, присутствующих на самарском рынке. В частности, это «Волжский социальный банк» (совместно с группой предприятий «Берег» — коттеджные поселки «Юго-Запад» и «Покровка»), АвтоВАЗбанк» (совместно с компанией «Эл-Траст» — поселок «Мастрюки»), «Газбанк» (совместно с компанией «ГлавРосСтрой»). Такая схема предлагается и для покупки коттеджей в поселке «Дубрава» (инвестиционно-строительная корпорация «Волга-Групп»).

Кроме того, ряд банков заявили о своем желании пополнить число игроков этого сегмента рынка. Так, например, у «Альфа-банка» первый проект с застройщиками находится в стадии подписания, Банк Москвы собирается запускать предыпотеку во всех регионах своего присутствия. Однако, по словам заместителя генерального директора по маркетингу «Эл-Траст» Вячеслава Рандаева, ажиотажного спроса на предыпотеку ждать не стоит.

«Сейчас многие банки говорят о подготовке предыпотечных продуктов. Это довольно сложная схема кредитования, сопряженная с определенными рисками, и неизвестно, сколькие из банков реально выведут ее на рынок», — говорит Рандаев. Директор по ипотечному кредитованию самарского филиала ОАО «Альфа-банк» Анна Самарская считает, что развитие рынка предыпотеки, при удачном стечении обстоятельств, дело ближайших двух лет. По ее мнению, в отличие от кредитов на готовые коттеджи, предыпотека — рискованный продукт, так как сроки строительства могут срываться и затягиваться, «подвешивая» деньги в проекте. А из-за проблем с фондированием, вызванных американским кризисом, позволить себе роскошь вкладываться в высокорисковые проекты могут далеко не все.

Олег Егоров считает предыпотеку наиболее актуальной схемой кредитования, особенно на рынке загородной недвижимости. «С точки зрения потребителя этот процесс максимально безопасный. Заемщик покупает землю, реально оцененную, которая является залогом, а потом получает деньги и тратит их не на виртуальные проекты, а на строительные материалы и само строительство. И самое главное, если строительство ведется лицензированной строительной организацией, его можно отслеживать. Вообще-то, кредитование строительства у банков всегда называлось проектным финансированием. Банку сложно отследить, на что тратятся заемные средства, нет 150%-ного залогового обеспечения, потому и процентные ставки по проектному финансированию всегда были выше ипотечных ставок», — говорит Егоров.

Из-за высокой степени рисков банков предыпотека обходится покупателю дороже, чем обычное кредитование. В процессе строительства банки не могут себе позволить удерживать ставки на уровне ипотечных. По словам Олега Егорова, они будут такими же, как при проектном кредитовании — 19-22 %. После окончания строительства и оформления всей необходимой документации ставки снижаются до ипотечных 14%. Плюс этой схемы для покупателей еще и в том, что не обязательно предоставлять дополнительное обеспечение, как, например, при распространенном варианте строительства коттеджа под залог жилой недвижимости заемщика. Хотя, конечно, непосредственно банки отдают предпочтение второму варианту из-за более высокой ликвидности жилой недвижимости по сравнению с загородной.

Пока ставки в предыпотеке так высоки, что выгоды от этой схемы отчасти нивелируются. Как отмечают эксперты, в настоящее время в условиях формирующегося, проблемного рынка покупка или кредит загородной недвижимости не самый удачный способ инвестирования. Однако, по мнению Анны Самарской, в последнее время ликвидность загородного жилья значительно повысилась. «Стоимость квадратного метра в коттеджах и таунхаусах растет на 20-40% в год, что очень выгодно для частных инвестиций», — считает Самарская. Темпы роста недвижимости в черте города в последнее время заметно ниже. Но пока, по словам Вячеслава Рандаева, самарцы покупают коттеджи для себя, а вкладываться предпочитают в более надежные, проверенные варианты, в жилую недвижимость или спекулируют с землей. Земельная ипотека как вариант инвестирования в недвижимость, по мнению Самарской, пока тоже развита недостаточно. «Рынок земельной ипотеки делает только первые шаги. Конечно, сейчас некоторые российские банки выдают ипотечные кредиты под залог земельного участка, но их объем невелик. Не так давно банки стали выдавать кредиты на любые цели под залог земельного участка», — говорит Самарская.