Новая кадастровая оценка может вызвать очередную волну разбирательств чиновников с самарскими латифундистами

В ряде случаев показатель вырос вдвое. Теперь формирование банка земельных владений грозит лендлордам дополнительным увеличением и налоговой нагрузки.

В июле 2020 года президент России Владимир Путин подписал закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», целью которого стало совершенствование государственной кадастровой оценки. В зависимости от нее рассчитывается размер земельного налога.

Закон предусматривал, что в 2022 году во всех регионах должны быть оценены земельные участки. Летом 2021 года в Самарской области стартовала кадастровая оценка всей учтенной в Едином государственном реестре недвижимости земли. Процедурой занималось ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» («ЦКО»).

В настоящее время бюджетное учреждение завершает оценку. Первый проект отчета размещен для представления замечаний с 9 сентября по 8 октября 2022 года в фонде данных государственной кадастровой оценки (ГКО) на портале Росреестра. 12 октября, следуя установленному регламенту, «ЦКО» опубликовал обновленную версию документа. Акт об утверждении результатов будет размещен на сайте организации до 30 ноября, а в силу вступит через месяц.

Как пояснил в беседе с корреспондентом «СО» генеральный директор «Центра кадастровой оценки» Максим Куприн, к моменту оценки земельных участков был собран серьезный массив данных. «Мы учли больше ценообразующих факторов, аккумулировали все возможные данные о рынках и их развитии. Соответственно, и методика оценки несколько изменилась. В результате в ряде случаев кадастровая стоимость упала, в ряде — увеличилась. Однако есть и такие земельные участки, по которым ее величина не изменилась, хотя мы применяли другую модель расчета. Сложно сказать, почему так произошло. Но, надеюсь, с новой оценкой нам удалось больше «попасть в рынок». Ведь степень приближенности кадастровой стоимости к рыночной является основным показателем качества ГКО. Здесь также важно отметить, что это условие будет соблюдаться по состоянию на 1 января 2022 года. Все события уходящего года на последних расчетах кадастровой стоимости никак не сказались. Ведь мы проводили оценку по состоянию на 1 января 2022 года и не имели права их учитывать», — поясняет Куприн.

По словам главы «ЦКО», наиболее сильно по итогам проведенных оценочных работ изменилась кадастровая стоимость земель сельхозназначения. «С апреля прошлого года они стали дорожать. Крупные производители проявляют желание аккумулировать как можно большее количество участков в собственности. Свободной земли, не вовлеченной в оборот, становится все меньше. Соответственно, растут не только рыночные цены, но и кадастровая стоимость. Практически в два раза она увеличилась в отношении ряда участков сельхозназначения. Но я не думаю, что налогоплательщикам, которых затронуло повышение кадастровой стоимости, стоит сильно переживать. Для физических лиц, согласно закону, размер обязательного платежа не может быть увеличен более чем на 10% в один налоговый период. Кроме того, по общему правилу изменение кадастровой стоимости в течение года не влияет на расчет налога за текущий период. Новое значение начнут использовать при расчете платежа только с 1 января следующего года», — констатировал Максим Куприн.
По его словам, какой-либо бурной реакции со стороны сельхозпредприятий в ответ на увеличение кадастровой стоимости земельных участков пока не последовало.

В «ЦКО» констатируют, что количество обращений несогласных с результатами проведенной оценки год от года не меняется. «Ежегодно мы участвуем в 2-3 тысячах подобного рода судебных дел», — поясняет глава центра.

Кадастровая стоимость земель промышленности, по утверждениям Куприна, осталась примерно в тех же значениях, что и раньше. «В некоторых случаях она даже упала. Это связано, в частности, с тем, что теперь в ходе оценки не учитываются затраты на межевание», — резюмировал Максим Куприн. Не должны ощутить изменений и владельцы земель населенных пунктов. Кадастровая стоимость этих участков в основном менялась в пределах 5%.

Как скажется переоценка кадастровой стоимости на бизнесе в этот раз, пока сказать сложно.

По мнению экспертов, в рамках предыдущей процедуры ГКО сильнее всего повышение налогового бремени ощутили на себе собственники, а также арендаторы земельных участков под объектами торговли и промышленности. «Ведь вертикальный «гагаринский старт» кадастровой стоимости значительно увеличил нагрузку в размере 1,5% от кадастровой стоимости ежегодно, или 7,5% данной стоимости за пять лет правообладания, на которые настоящая стоимость и была установлена. Арендные платежи в большинстве случаев также прямо завязаны на кадастровые показатели», — рассуждает юрист в сфере предпринимательского права Павел Старостин. По его словам, ряду собственников и арендаторов земельных бизнес-участков удалось в судебном порядке снизить кадастровую стоимости объектов недвижимого имущества.

Эксперт отмечает, что, согласно сложившейся судебной практике, владельцам земель сельхозназначения удается оспорить кадастровую стоимость их участков практически в 100% случаев. О том же свидетельствуют решения по итогам судебных разбирательств компаний агропромышленного комплекса Самарской области. Так, в 2021 году снизить кадастровую стоимость земель сельхозназначения удалось ООО «Центр-Резерв», ОАО «Самарская инновационная компания». По результатам разбирательств «Центр-Резерв» сбил кадастровую стоимость с 7,274 млн до 1,489 млн рублей. Группа компаний «СИНКО» оптимизировала соответствующую цифру с 51,7 млн до 43,88 млн рублей. И уже 7 ноября 2022 года СИНКО обратилась в областной суд с новым иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Какие-либо подробности в материалах дела пока не раскрываются. Продолжается процесс по аналогичному делу у ООО «Интер-Импекс». Пока производство по нему приостановлено ввиду проведения экспертизы.

Павел Старостин не сомневается, что аграриям удастся снизить кадастровую стоимость своих участков и в этот раз. При этом снижение, по его оценкам, может достигнуть 90%.

Получить комментарии представителей сельхозпредприятий относительно роста кадастровой стоимости их земельных участков на момент сдачи номера «СО» в печать не удалось. На запросы издания не ответили в ГК «СИНКО», компаниях агрохолдинга «Василина», СХП «Каменское».

МАКСИМ КУПРИН, генеральный директор «Центра кадастровой оценки»

Земли сельхозназначения мы считаем доходным методом. Для того чтобы сделать расчеты максимально точными, мы запрашиваем у владельцев земель информацию по доходности, валовой выручке и т.д. Но никто этим особо делиться не хочет. Поэтому приходится брать сведения из справочников, а также данных статистики министерства сельского хозяйства и продовольствия Самарской области или отдела статистики. Впрочем, до сих пор количество обращений, направляемых с целью оспорить кадастровую стоимость земель сельхозназначения, было невелико. За полтора года таковых насчитывалось порядка 200, тогда как по землям населенных пунктов — около 2000. При этом в ряде случаев землепользователи хотели поднять кадастровую стоимость. Да и налог на землю у сельхозпредприятий, как правило, мал по сравнению с прочими их расходами, он составляет всего 0,3% от кадастровой стоимости.

ПАВЕЛ СТАРОСТИН, юрист в сфере предпринимательского права

Не стану говорить об общей температуре по области, но я лично участвовал в делах, по которым, несмотря даже на череду судебных экспертиз, кадастровая стоимость была снижена до 90% по землям сельскохозяйственного назначения, а также до 76% по землям под объектами промышленности и торговли.

— Ксения Частова, Анастасия Гримашевич