Олег Казаков: «В центре города не должно быть дешевых квадратных метров»

На первом в 2026 году заседании рабочей группы градсовета при губернаторе Самарской области экспертам представили проект жилой застройки на улице Алексея Толстого в границах исторического поселения Самары.

Читайте также:

Площадка под детским лагерем в самарских «Дубках» ускользает от регионального минимущества

Экс-мэр Новокуйбышевска выбивает миллионы с председателя бюджетного комитета местной думы

Холдинг «ЭиСС» забирает энергокомплекс бывшего Самарского подшипникового завода

Больше

Этот мастер-план, который в течение года готовила проектная группа «ОККО», стал едва ли не единственным документом, одобренным сообществом урбанистов для реализации в особой зоне охраны. Как в условиях жестких ограничений регламентов исторического поселения удалось получить согласование на архитектурные решения, соблюсти высотные характеристики, обеспечить сохранность объектов культурного наследия на территории? Как в целом работает экономика застройщика в существующих реалиях? Об этом в интервью «СО» рассказал руководитель проектной группы «ОККО» Олег Казаков.

— Историческому поселению Самара уже 6 лет. Относительно недавно была принята объединенная зона охраны и разработан проект градостроительных регламентов. Как вы считаете, принятие статуса исторического поселения — это, скорее, благо с точки зрения градостроительства и урбанистики или зло?

— На мой взгляд, любой регламент — это благо. Потому что появляются определенные ограничения, в которых ты начинаешь работать. Когда есть ограничения, архитектору действительно проще: включается видение, можешь проявить фантазию и творчество. Уже далеко не все решают экономические показатели проекта. У нас, собственно, до недавнего времени большинство жилых домов строилось 25-этажными. Многоэтажки возводились в погоне за более дешевым квадратным метром. Любой заказчик проекта говорил: «Мне надо на условных 10 сотках условные 10 тысяч квадратных метров». Или ты как архитектор и проектировщик работаешь, выдаешь нужные показатели, или над проектом будет работать кто-то другой. В условиях жестких регламентов начинается более тонкая настройка объектов. И дома получаются интереснее. Регламент — это аргумент в диалоге с застройщиком, поскольку у меня как у архитектора есть ограничения, которые перепрыгнуть не можем. Второй вопрос — регламенты исторического поселения. Внутри объединенной зоны охраны, где стоит задача сохранения культурного наследия, они более жесткие, за ее границами — более гибкие. Регламент должен помогать архитектору создавать разнообразную среду и предлагать для этого определенный инструментарий. Любая территория индивидуальна, тем более в центре города, и регламент это должен учитывать.

— В Самаре достаточно большая объединенная зона охраны. Жесткие ограничения уже привели к фактическому параличу строительной деятельности в центре. Как разрешить эту ситуацию?

— Вопрос непростой. У нас действительно большая площадь исторического поселения. Если говорить о нестоличных городах, такого, наверное, в России нигде больше нет. Зарегулировать все единообразно вряд ли возможно. Можно ограничить высоту застройки, можно — объем здания. То есть какая-то определенная часть объема в глубину квартала может быть выше или не может? Какие фасады, материалы кровли нужны, чтобы внешний вид здания вписывался в окружающую среду? Все это требует проработки. Скорее всего, получится не с первого раза. Если будут приняты градрегламенты, вероятнее всего, их придется со временем корректировать. С любыми ограничениями можно работать, но надо считать экономику, любой инвестор себе в убыток строить не будет. Хотя сейчас цена решает не все. Весь вопрос в том, какой продукт создается на данной территории. Одно дело — обычная типовая жилая секция, что в центре города, что на окраине. Отличается только локация. Другого выбора покупателю не предлагалось. Сейчас люди становятся более избирательными. Отсюда — и более разнообразные предложения на рынке. И разбег цен увеличился, отличаясь раз в пять за квадратный метр между городом и периферией. И это правильно — в центре не должно быть дешевых квадратных метров. Застройка здесь должна быть качественной, дорогой, потому что нужно создавать еще и среду, которая будет качественно отличаться от среды в спальном микрорайоне. На это нужны средства, поэтому и квадратный метр должен стоить значительно дороже. Ну, застроим мы один квартал 20-этажками, поселим туда всех людей, которые имеют деньги и хотят жить именно в центре с его социальной, туристической, культурной инфраструктурой. Рынок элитной и бизнес-недвижимости ограничен. А что дальше? У нас в историческом поселении далеко не один квартал. Поэтому, чтобы оно развивалось быстрее, ограничение этажности, наоборот, идет в плюс, позволяя создать нестандартный продукт. Мало кто из состоятельных людей, живущих, допустим, в коттедже на просеке, захочет жить в 24-этажном доме, даже в центре города.

— Один из аргументов градозащитников, горячо ратующих за историческое поселение, — борьба с точечной застройкой, уродующей, по их мнению, старый город. Согласны ли вы с утверждением, что в сложившейся среде, каковой является историческое поселение, по сути, любой проект — это все равно точечная застройка?

— Здесь я соглашусь. Это действительно так, потому что сформировать единый земельный участок для комплексной застройки очень сложно, много обременений правами третьих лиц. В центре города нарезка земельных участков достаточно плотная, и далеко не всегда это многоквартирные жилые дома, которые можно было бы, условно говоря, реновировать по программе КРТ (комплексного развития территорий. — Прим. ред.). Есть индивидуальная жилая застройка, и ее процент в центре города достаточно высок. Таких больших кварталов, чтобы полтора гектара под школу со спортплощадкой отдать, просто нет. Поэтому к созданию социальной инфраструктуры должен быть индивидуальный подход. Если ты в историческом центре «посадишь» полноценную школу, то либо разрушишь историческую среду, либо же просто нормативно проект будет невозможно реализовать. Здесь надо подходить более гибко. Например, существующие образовательные учреждения оставить только в формате старшей школы, а младшую выводить в более мелкие — уже внутри кварталов. Возможно, в приспособленных помещениях на первых этажах домов. Тем самым мы разгрузим существующие учебные заведения и дадим малышам возможность получать образование в шаговой доступности от дома. На мой взгляд, именно такой путь для центра города наиболее правильный. Неправильно исключать из расчетных параметров обеспеченности платные учреждения образования. С одной стороны, нельзя полностью списать все на частные учебные заведения, потому что бесплатные образовательные услуги надо предоставлять, но, с другой стороны, эти заведения все равно часть нагрузки системы образования берут на себя. Поэтому совсем исключать их из расчетных параметров обеспеченности социальной инфраструктурой исторического центра немного странно.

— У нас есть примеры приспособления для школ объектов культурного наследия. Но их содержание ложится на бюджет. В реальности же на решение проблемы никакого бюджета не хватит.

— Для бюджета это действительно тяжелая история. Крупному частному лицею или гимназии с советом попечителей, состоятельными учредителями, можно предложить купеческий особняк на условиях его восстановления в течение 5 лет, младшую школу распределить на более мелкие звенья, которые спокойно могут интегрироваться в историческую среду. Да, мы тем самым сегментируем рынок. Но в центре недвижимость всегда дороже, это правда жизни, против которой не возразишь. Ведь в частных учебных заведениях кто учится? Дети тех же состоятельных людей, которые имеют в собственности элитную недвижимость в центре. Почему же не брать частные школы в расчет при подсчете обеспеченности этой территории элементами образования? Как бы мы ни хотели всем угодить, чтобы любой человек мог купить себе квартиру в центре, этого не будет. А историческая среда должна существовать для всех и быть в нормативном состоянии. Это и есть общественное благо.

— Не ведет ли применение единых стандартов застройки к некоей уравниловке? Не впадем мы в другую крайность?

— В каждом правиле есть исключения. Вопрос — к каким объектам мы его применяем? К обычному жилому дому или, например, к зданию нового театра. То есть да, для театра это достойно, наверное, можно сделать исключение и этот механизм должен быть заложен в регламентах. В принципе, на любой территории могут быть какие-то доминанты, которые не вписываются в регламенты исторического поселения. Универмаг «Юность», например, на улице Ленинградской. Это историческое здание, но оно не вписывается в текущий регламент объединений зоны охраны. При этом хороший исторический объект, общественно значимый. Конечно, для обычного жилого дома этот подход не применим.

— Почему плохо работают программы поиска инвесторов для исторических зданий и передачи их новому собственнику или арендатору с целью восстановления?

— Самара, к сожалению, отстает практически от всех городов-миллионников по качеству формирования городской среды. Долгие годы у нас во главу угла ставилась стоимость квадратного метра. Чем ниже, тем лучше. Застройщики работали, по сути, по принципу: построить как можно дешевле. Мало кто стремился выйти из этих рамок. Все боялись. Потому что нарушишь правило, и твое предложение будет неконкурентным. Никто особо и не пробовал создать другой продукт. Такова была местная ментальность. Из внешних игроков к нам никто не заходил, потому что стандарты застройщиков из других регионов ушли намного вперед относительно Самары, они строят свою бизнес-модель в другой парадигме. Сейчас рынок недвижимости немного оживился, цена квадратного метра у нас уже сопоставима с некоторыми другими городами-миллионниками. Появились заинтересованные инвесторы из других регионов. Вот Дом промышленности купили ребята из Пензы, а наши не стали брать объект. Кстати, в Пензе стоимость квадратного метра процентов на 30 ниже, чем в Самаре, но качество архитектуры выше на порядок. Когда я задал маркетологам вопрос в лоб, как это у вас получается, мне ответили, что у них маржинальность всего 10-15%. И это работает.

— Какова стоимость качественного современного объекта в центре Самары, гармонично вписанного в историческую среду с учетом всех регламентов?

— Вилка 250-300 тысяч рублей за квадратный метр, я думаю, абсолютно адекватная цена для хорошего объекта в центре города. Сейчас проекты, которые рассматриваются к реализации, имеют в цене квадратного метра 35 тысяч рублей стоимости земли под ним. И это не отпугивает людей. Надо забыть про высотное типовое строительство в границах исторического поселения в принципе. Нужны другие подходы, но Самара в этом вопросе — город очень инертный. У нас всегда необходим пример. Когда кто-нибудь первым выйдет за рамки, только тогда другие потянутся. Тут регламенты помогают — они устанавливают единые правила игры. Главное, чтобы не было исключений для кого-то персонально. Исключения возможны только точечные и для социально значимых объектов.

— В чем специфика объекта, который вы защищали на рабочей группе градсовета?

— Мы его проектировали, соблюдая принцип исторической парцелляции квартала, то есть намеренного разделения внутреннего дворового пространства на отдельные части объемами жилых блоков. Это небольшие объекты, достаточно плотно посаженные, что характерно для исторической среды. Есть секция, которая выходит на красную линию улицы Водников. Естественно, на первом этаже — коммерческие помещения нежилого назначения с более высокими потолками. Это сделано даже в ущерб тому, что можно было сделать там не три, а четыре этажа. В глубину квартала этажность растет.В качестве основного материала наружной отделки был выбран клинкерный кирпич, материал характерный для исторической застройки города. Все это придает индивидуальность дому. Главное, что получилось вписаться в экономику. В принципе, это абсолютно жизнеспособная бизнес-модель, имеющая высокий потенциал ее реализации.

— А что делать с реновацией ценных градоформирующих объектов? Таких зданий много, а состояние их в большинстве своем катастрофическое.

— Их надо разделить на категории. У нас есть деревянные объекты, есть кирпичные, а есть комбинированные. С деревянным зодчеством сложнее всего. Одно дело сохранить его, как в Томске на одной центральной улице, с другой стороны в Самаре есть целые кварталы с преимущественной деревянной застройкой. Тут, скорее всего, необходимо выбрать несколько ключевых объектов и приспособить их для современного использования за счет бюджета. Примеры есть, та же галерея «Заварка». Но таких объектов априори много быть не может поэтому нужно внедрять и жилую функцию в такие объекты. Современные технологии позволяют достаточно гибко работать с деревом и наверняка у таких объектов будет и свой потребитель. Но тут опять работает самарский принцип: «А что делает сосед?» Увы, пока таких примеров у нас нет. Хотя, положа руку на сердце, с деревом действительно работать сложно. Каменные дома — совсем другое дело. Их вполне реально реновировать и сделать из них современное, инвестиционно привлекательное пространство. Сохранить фасад, но нарастить объем, достроив внутрь квартала. Есть государственные программы, в которые можно вписаться — та же «Комфортная городская среда». На это надо направлять усилия всех участников рынка. Это и инвесторы, и власти, и энергоснабжающие организации. Только это должны быть комплексные, скоординированные действия.

— Что произойдет, если в ближайшее время не удастся запустить механизмы реновации старой Самары и возобновить инвестиционную деятельность в центре?

— Если ничего не делать, все будет ветшать и разрушаться. Если мы не будем строить элитное жилье в центре, мы потеряем платежеспособную клиентскую базу. В квартале, где нет состоятельных людей, и коммерческий объект не появится. Бизнес не пойдет сюда, поскольку не увидит выгоды. А реставрация памятника — процесс не быстрый и не дешевый. Тут надо закладываться в долгую. Современные коммерсанты хорошо считают затраты и понимают экономику. Так что это процесс взаимосвязанный. Городская среда создается только комплексно. И еще необходимо отделить объекты культурного наследия с точки зрения архитектурной ценности от мемориальных исторических особняков с идеологической нагрузкой. Ну и что из того, что в доме Ульянова он жил две недели, другой ценности у него нет, а объект — федерального значения. Никто, кроме государства, восстанавливать его не будет. Конечно, историю надо беречь. Но память об историческом событии можно сохранить и другими способами.

— Роман Лямшин