Мы используем файлы cookie.
Для улучшения вашего пользовательского опыта мы используем файлы cookie. Узнать больше
В условиях высокой ключевой ставки и стагнации цен на жилье самарские инвесторы все чаще ищут альтернативу банковским вкладам и прямым покупкам квартир.
Один из таких способов — стать совладельцем крупного торгового центра, логистического хаба или даже целого жилого комплекса, вложив от нескольких тысяч рублей. Речь идет о закрытых паевых инвестиционных фондах (ЗПИФах) недвижимости. Почему этот инструмент бьет рекорды по объему активов и как им воспользоваться в Самарской области, разбираемся вместе с экспертами «СО».
Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФы) — это коллективные инвестиционные инструменты, когда средства частных и институциональных инвесторов аккумулируются под доверительным управлением для покупки и управления объектами недвижимости — жилой, коммерческой, складской. «Такой фонд владеет недвижимостью, сдает ее в аренду и распределяет доходы среди пайщиков. Сегодня это один из самых востребованных инструментов для консервативных инвесторов, желающих получать доход на рынке недвижимости без прямого владения объектом», — объясняет директор по продуктовому рынку УК «Финам Менеджмент» Евгений Цыбульский и добавляет, что в последние два года рынок ЗПИФов демонстрирует устойчивый рост.
По данным одного из крупнейших игроков рынка инвестиций в недвижимость — управляющей компании PARUS Asset Management, стоимость чистых активов (СЧА) ЗПИФов недвижимости, предлагаемая в рынок для частных инвесторов (квалифицированных и неквалифицированных) за 12 месяцев 2024 года, выросла на 48% (на 153,7 млрд руб.) и достигла 477,2 млрд рублей. При этом активы в ЗПИФах для неквалифицированных инвесторов выросли до 198,6 млрд руб., что составило 42% рынка, а для квалифицированных — до 278,6 млрд рублей (58% рынка).
Объем рынка фондов недвижимости в первом полугодии 2025 года составил 671,6 млрд руб., отмечают в PARUS Asset Management.
Лаура Кузнецова из центра аналитики и экспертизы департамента стратегии Банка ПСБ также замечает, что в 2025 году активы ЗПИФов недвижимости приближаются к 700 млрд руб. и темпы роста остаются высокими. «Интерес к инструменту усиливается на фоне снижения ставок по вкладам. Так, средняя совокупная доходность рыночных фондов в 2024 году составила около 18% годовых, а у крупных доходила до 20-22%. С учетом курса на дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики (ДКП) внимание инвесторов к ЗПИФам как к альтернативному высокодоходному инструменту будет усиливаться, особенно в сегменте дорожающей офисной и складской недвижимости», — считает Кузнецова.
В пресс-службе Самарского отделения Сбербанка в свою очередь отметили, что в кризисы и при высокой инфляции спрос на недвижимость растет: ее доля в портфелях инвесторов удваивается — с 15% до 30%. «Люди ищут опору в нестабильные времена. Но самостоятельные вложения часто оказываются невыгодными: доходность от сдачи квартиры — всего около 5,5% годовых, а цены на них, несмотря на рост в рублях, в реальном выражении (например, если перевести в доллары) падают. Поэтому все больше инвесторов выбирают новые инструменты. Последние годы стали рекордными по объемам вложений в ЗПИФы недвижимости. Это уже не нишевый продукт, а зрелый и востребованный способ сохранить и приумножить капитал», — убеждены представители Самарского отделения Сбербанка.
В Самарской области, по словам Евгения Цыбульского, просматриваются те же тренды, что и в Москве, но с меньшим размахом — то есть интерес к ЗПИФам недвижимости постепенно растет, но пока уступает столице и крупным агломерациям по объему вложений. «Тем не менее появление крупных проектов с использованием фондового механизма уже отмечается — прежде всего в коммерческой недвижимости и редевелопменте промышленных площадок», — рассказывает Цыбульский. Общероссийская тенденция, по его словам, заключается в росте числа фондов, вложенных в склады и торговую недвижимость, а также в умеренно-консервативном отношении региональных инвесторов к подобным инструментам.
Доля регионального рынка в общей структуре, по данным Цыбульского, пока невелика, но востребованность набирает обороты вместе с развитием рынка логистики и жилья.
«На российские регионы сегодня приходится около 30% ЗПИФов недвижимости в натуральном выражении, основная часть — это склады. И в Самарской области, как и в любом другом регионе, также существуют ЗПИФы недвижимости», — подчеркивает Лаура Кузнецова.
По словам Цыбульского, в Самарской области инвесторы наибольший интерес проявляют к проектам в динамично развивающихся районах (Октябрьский, Промышленный в Самаре, Новокуйбышевск и Тольятти по области). «В складском сегменте особое внимание уделяется близости к основным транспортным узлам и трассам (логистическим хабам). В Приволжье можно выделить проекты в Самаре, Казани, Нижнем Новгороде: через ЗПИФы развивались логистические комплексы, офисные центры, ряд жилых кварталов. Например, через ЗПИФы были профинансированы объекты в индустриальных парках Самарской и Ульяновской областей (УК «ВТБ Капитал», «Солид Менеджмент»)», — добавляет он.
По мнению Евгения Цыбульского, одним из важных преимуществ ЗПИФа перед покупкой недвижимости является возможность диверсификации. «Пайщик владеет не одним объектом, а долями в целом портфеле. Инвестор освобожден от хлопот по управлению недвижимостью и юридическим вопросам, снижает риски, связанные с простоем и неплатежами. Кроме того, фонд профессионально управляется УК — и инвестор имеет возможность выйти из фонда, продав пай, в отличие от сложной продажи крупного объекта недвижимости. Помимо этого, инвестирование через фонды снижает порог входа и потенциально увеличивает доходность», — объясняет он.
В пресс-службе Сбербанка также согласны с тем, что важным преимуществом ЗПИФа является отсутствие необходимости тратить огромные суммы или брать кредиты на покупку объектов. «Например, крупный склад для маркетплейса может обойтись в сумму от 500 млн до 1 млрд рублей. С помощью ЗПИФа его совладельцем может стать любой человек. Важный момент — стать именно совладельцем, так как по закону именно пайщики фонда являются совладельцами недвижимости на основе общей долевой собственности, а не управляющая компания или кто-либо еще. При этом в фондах не придется подбирать недвижимость, делать ремонт, искать арендаторов и покупателей — все сделает управляющая компания, а инвестору остается только купить пай — иногда всего за несколько рублей», — рассказывают в пресс-службе Сбербанка.
В «Альфа-Капитале» в свою очередь подчеркивают, что ЗПИФы — хороший вариант для «непрофессионалов, у которых нет времени или опыта, чтобы правильно оценить все плюсы и минусы покупки того или иного объекта».
Лаура Кузнецова обращает внимание на более высокую доступность ЗПИФов в сравнении с прямым владением, поскольку порог входа в розничные фонды начинается от 1-10 тыс. рублей.
Как рассказывает Евгений Цыбульский, в последние годы ЗПИФы складской недвижимости показывали чуть более высокую доходность (до 40% годовых) за счет бурного развития e-commerce и спроса на логистику в сравнении с фондами жилья, которые демонстрируют более умеренную, но при этом стабильную доходность (до 30-35% годовых). «Как и любой инвестиционный инструмент, ЗПИФ не гарантирует доходность — ее уровень зависит от состояния рынка недвижимости, арендаторов, управленческой политики фонда. Есть риски снижения рыночной стоимости объектов, задержек с арендными платежами, а также специфические риски для каждого сегмента (например, стагнация в торговой недвижимости)», — объясняет Цыбульский, добавляя, что в условиях инфляции аренда и стоимость недвижимости традиционно подрастают, что поддерживает доходность ЗПИФов. Однако если инфляция опережает рост арендных платежей, реальная доходность может снижаться, подчеркивает он.
В «Альфа-Капитале» отмечают, что индекс жилой недвижимости с начала года прибавил всего 1,5% и находится в фазе стагнации. «Таким образом, инвестиции в жилую недвижимость сейчас являются менее привлекательными, чем вложения в коммерческую недвижимость. При этом, когда мы рассматриваем инвестиции в жилую недвижимость, многие для себя рассматривают рентную стратегию. По последним данным, доходность арендной стратегии на рынке жилой недвижимости не превышает 6,5%. Для сравнения, в рынке коммерческой недвижимости, если брать рентную доходность, средние результаты 10-14%», — рассказывают эксперты компании.
Возвращаясь к ЗПИФам, подчеркнем, что их паи нельзя просто продать в любой момент. «Выход возможен только в заранее установленные даты или по окончании срока фонда. Можно покупать на вторичном рынке, однако надо понимать, что ликвидность у ЗПИФов ниже, чем, например, у «голубых фишек». Поэтому ЗПИФ — это долгосрочная стратегия. Он подходит тем, кто готов инвестировать на годы и понимает, что быстрого выхода может не быть», — объясняют в пресс-службе Самарского отделения Сбербанка.
Лаура Кузнецова напоминает, что нередко случаются и строительные риски, когда возникают задержки в сдаче и строительстве объектов.
Опрошенные «СО» эксперты сходятся во мнении, что ЗПИФы — инструмент, доступный широкому кругу инвесторов в силу, в частности, низкого порога входа. Правда, цифры, которые они называют, разнятся. Так, по словам Евгения Цыбульского, инвестировать в ЗПИФ недвижимости можно суммы от 100 тысяч — 1 млн руб., что делает этот инструмент доступным весьма широкой аудитории.
В пресс-службе Самарского отделения Сбербанка заявляют, что стать совладельцем бизнес-центра, жилого комплекса или логистического парка сегодня можно, вложив от 5 рублей. «Благодаря ЗПИФам недвижимости, которые предлагают десятки управляющих компаний, миллионы людей получили доступ к активам, раньше недоступным даже многим состоятельным инвесторам», — заявляют эксперты банка.
Также среди плюсов ЗПИФов недвижимости собеседники называют защищенность инвесторов в случае банкротств. «Инвестор защищен через структуру фонда: объекты недвижимости юридически отделены от управляющей компании, а банкротство застройщика не влияет на имущество фонда, если объект уже в собственности фонда», — советует Цибульский.
Об этом же говорят и в Самарском отделении Сбербанка. «Имущество ЗПИФа юридически отделено от управляющей компании: даже в случае ее банкротства недвижимость фонда не пойдет в конкурсную массу и не будет продана для погашения долгов. По решению пайщиков активы либо передадут новой управляющей компании, либо спецдепозитарий организует выход из фонда. Поэтому лучше выбирать крупные и проверенные управляющие компании».
Лаура Кузнецова при этом подчеркивает, что, как и в случае с другими инструментами, 100-процентной гарантии возврата нет, паи не застрахованы: «Но риски можно снизить, выбирая фонды с низким долгом, прозрачной структурой арендаторов и понятными условиями управления».
Подводя итог, можно отметить, что ЗПИФы недвижимости — это полноценный инструмент для диверсификации портфеля самарского инвестора. Он позволяет с относительно небольшими суммами участвовать в крупных проектах, переложив заботы по управлению на профессионалов.
«Закрытый паевой фонд недвижимости — это возможность инвестировать в любую недвижимость без хлопот с покупкой, ремонтом и арендаторами. Профессиональная управляющая компания делает все за вас, а вы получаете долю дохода — от аренды и роста стоимости активов», — подчеркивают в пресс-службе Самарского отделения Сбербанка.
МАРИЯ ЛУКИНА, старший аналитик по недвижимости Инвестиционного Банка Синара
Настроения на рынке недвижимости улучшаются, главным образом благодаря снижению ключевой ставки. Динамика ипотечных выдач сохраняет рост — по данным «Дом.РФ», в сентябре выдано около 400 млрд рублей кредитов, что на 2% больше, чем в августе, и на 7% выше показателей аналогичного периода прошлого года. При этом 74% выданных кредитов приходится на программы господдержки, что ниже, чем 82% в августе. Объемы рыночной ипотеки достигли примерно 90 млрд рублей, чему способствовало снижение средней ставки до 21,3% по новостройкам к концу сентября.
Недавние операционные результаты ГК «Самолет» за третий квартал 2025 года и «Эталон Груп» за сентябрь свидетельствуют о постепенном восстановлении спроса и формируют положительные ожидания на четвертый квартал. Мы ожидаем также улучшения финансовых результатов застройщиков во втором полугодии относительно первой половины этого года в результате роста доходов, в том числе благодаря эффективному управлению земельным банком (продаже части активов) и снижению ставки до 16% к концу года. Это позволит снизить процентные расходы, которые оказывают давление на прибыль строительных компаний, особенно чувствительны к ним ГК «Самолет» и «Эталон Груп».
Повышение НДС, скорее всего, окажет незначительное влияние в будущих периодах, которое компании смогут отразить в ценах. В целом это совпадает с нашими ожиданиями по умеренному росту цен. Так, по итогам сентября «Дом.РФ» зафиксировал средний рост цен на первичном рынке по России на 0,93% м/м, что выше августовских 0,73% м/м и связано с сезонным фактором.
Общие тенденции на рынке подтверждают наш взгляд на фундаментальную недооцененность крупных строительных компаний, которая может реализоваться по мере роста продаж, работы над снижением затрат и ослабления давления процентных расходов. В течение следующего года ожидается дальнейшее снижение ключевой ставки до 13%, что важно для развития рынка недвижимости. Вместе с этим можно прогнозировать постепенный ререйтинг компаний. На основе всего этого наш рейтинг по сектору — «Покупать» с горизонтом до конца 2026 года.
— Мария Рыжова
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены