Ипотечное кредитование становится менее доступным — по итогам года прогнозируется снижение объема выданных кредитов на 42%.
Сразу два события минувшего июля — завершение действия программы льготной ипотеки с господдержкой и повышение Центробанком ключевой ставки до 18% — делают займы на покупку недвижимости более дорогими. После изменения ключевой ставки банки уже повысили проценты по ипотеке. Результаты этих изменений на рынке недвижимости для многих россиян, не успевших воспользоваться прежними условиями при оформлении кредита на покупку жилья, могут стать критичными. В выигрышном положении оказались IT-специалисты и те, кто подпадает под критерии заемщиков «семейной» ипотеки — эти льготные программы продлены.
1 июля 2024 года в России завершилось действие программы льготной ипотеки с господдержкой, которая в последние годы была одним из драйверов продаж недвижимости. Участники рынка ожидали этого с большими опасениями, поскольку за отменой неизбежно должно было последовать удорожание ипотечных кредитов, что может негативно ударить по бизнесу как строителей, так и банков. Очень скоро ситуация еще более усугубилась — 26 июля Центробанк повысил ключевую ставку до 18%. Как комментируют эксперты, повышение ключевой ставки — мера, направленная на стабилизацию инфляции, но ее воздействие на ипотечный рынок может иметь серьезные и не самые лучшие последствия для широкого круга потребителей. «Конечно, это существенно усложнит покупку квартиры для многих наших сограждан, делая ипотеку менее доступной или увеличивая финансовую нагрузку, тем самым сокращая спрос на жилье, — считает руководитель отдела продаж ипотечных продуктов ГК «Визит» Дарья Зацепина. — Замедление в секторе недвижимости может отразиться на общем экономическом росте, учитывая, что строительство и недвижимость являются значимой частью экономики». Хотя глобального падения эксперты не ожидают. «Порядка 80% продаж у девелоперов в последние годы происходило за счет ипотечных программ, из которых более половины приходилось на льготные программы», — комментирует старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко. По его словам, можно ожидать небольшой коррекции цен на первичном рынке, но существенное снижение крайне маловероятно, поскольку по действующим проектам у застройщиков для их финансирования уже открыты лимиты в банках, к тому же у большинства в текущих проектах достаточно высокая распроданность площадей. Кроме того, Дарья Зацепина отмечает, что застройщики и банки могут снизить стоимость кредитования, предлагая специальные программы поддержки, что поможет стабилизировать рынок и поддержать спрос. Тем не менее, по словам Дмитрия Сергиенко, сейчас сформированный уровень цен на недвижимость и текущие рыночные ставки по ипотеке практически вынуждают отложить покупку жилья с использованием заемного финансирования до лучших времен.
Часть аналитиков настроены гораздо более оптимистично. Так, в Национальном рейтинговом агентстве считают, что повышение ключевой ставки не окажет значительного влияния на рынок недвижимости, так как ипотечные ставки уже достигли заградительных значений еще в 2023 году.
«Приемлемыми для ипотечных заемщиков считаются ставки ниже 12%, что возможно при ключевой ставке не выше 10%. Таким образом, доступная ипотека вряд ли вернется на рынок до конца 2026 года», — уверены в НРА.
Тем временем, после того как Центральный банк РФ на заседании 26 июля 2024 года увеличил ключевую ставку до 18%, кредитные учреждения стали повышать ставки по рыночной ипотеке.
Как сообщили РБК.Недвижимость в пресс-службе Сбербанка, «минимальный размер процентной ставки в Сбере на вторичном рынке составит 20% с учетом применения страхования жизни, покупки недвижимости на витрине «Домклик», использования сервиса «Юридическая проверка», акции «Ипотека Плюс» и при размере первоначального взноса более 20,1% стоимости недвижимости».
На первичном рынке минимальный размер процентной ставки составит 20,3% при применении страхования жизни, акции «Ипотека плюс» и первоначальном взносе от 20,1%, добавили в Сбере.
Кредиты на покупку квартир в ВТБ доступны от 20,5% годовых. Минимальная ставка предлагается будущим зарплатным клиентам банка при условии комплексного страхования, подтверждения дохода и занятости, первом взносе от 30% и крупном размере кредита. В Альфа-Банке минимальная планка по базовой ипотеке сегодня составляет 21,09%. Газпромбанк с 31 июля поднял ставки по рыночной ипотеке на 1,4 процентного пункта, и теперь минимальная ставка по стандартным программам для зарплатных клиентов банка составляет 21,1% годовых. Новые ставки касаются и ранее одобренных заявок. Банк «Уралсиб» с 29 июля повысил ставки по рыночной ипотеке на 0,4 процентного пункта. Минимальная базовая ставка по кредитам на готовое и строящееся жилье здесь теперь составляет 19,39% годовых. Ранее одобренные заявки будут пересматриваться в соответствии с новыми условиями. Минимальная ставка по базовой программе «Покупка квартиры» в Почта Банке увеличена до 20,5% годовых. Также банк снизил максимальную сумму кредита по всем программам до 15 млн рублей, но сохранил прежние условия для ранее одобренных заявок, если клиент завершает сделку до окончания срока решения.
Сложившаяся ситуация уже отразилась на динамике спроса на ипотечные кредиты. В июле россияне подали в банки 152,6 тыс. заявок на семейную ипотеку, что на 22% меньше, чем в июне, когда действовали прежние правила господдержки и наблюдался всплеск интереса со стороны клиентов перед ожидавшимся изменением программы.
Суммарный объем выдачи розничных кредитов физлицам в июле 2024 года составил лишь 1,251 трлн рублей, снизившись по сравнению с предыдущим месяцем на 25%, согласно данным Frank.RG. По оценкам НРА, в августе снижение объема выдачи ипотечных кредитов составит 60-65% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, при этом доля льготной ипотеки может достигнуть 60-70% в общем объеме выдач.
Аналитики ВТБ уверены, что в текущих условиях охлаждение спроса на ипотеку усилится. По оценке банка, во втором полугодии ее продажи в России могут сократиться на 37% по сравнению с первой половиной года. По прогнозу банка, всего в этом году россияне оформят ипотеку на 4,6 трлн рублей — на 42% меньше, чем годом ранее.
«Семейная» ипотека продлена до 2030 года, но с обновленными условиями. Теперь она действует для семей, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет. Исключение сделано для малых городов: в населенных пунктах численностью до 50 тыс. человек купить квартиру по ипотеке всего под 6% смогут семьи, имеющие двух несовершеннолетних детей. Особые условия распространятся и на семьи с двумя несовершеннолетними детьми в регионах с низким объемом строительства или в регионах с индивидуальными программами развития.
«Льготная ипотека — один из самых эффективных инструментов для того, чтобы затормозить отток населения из малых городов, — полагает исполнительный директор Института экономики роста им. Столыпина Антон Свириденко. — Приобрести квартиру по рыночным ставкам жителям небольших населенных пунктов просто не под силу. Доступное жилье на таких территориях станет локомотивом для всей экономики — спрос на жилье по льготным ставкам будет стимулировать строительство, развитие инфраструктуры, как следствие, малого и среднего бизнеса».
Объем выдачи ипотечных кредитов за январь-июль 2024 года в России достиг 3,2 трлн рублей. Как сообщил ТАСС 7 августа, об этом говорится в презентации к докладу вице-премьера РФ Марата Хуснуллина на совещании у президента РФ Владимира Путина.
Число выдач ипотеки в России снизилось на 13% относительно января-июля 2023-го — до 864 тыс. договоров. Также в докладе отражено, что объем выдачи ипотеки по льготным программам с государственной поддержкой в России к 1 августа 2024 года вырос на 26% по сравнению с тем же периодом 2023-го — до 2,5 трлн рублей. Число льготных ипотечных займов увеличилось на 15% по итогам января-июля — до 464,6 тыс. штук. В том числе по «семейной» ипотеке в январе-июле 2024 года в РФ было выдано 226 тыс. кредитов на 1,2 трлн рублей, что на 21% больше в числовом и на 38% выше в денежном выражении относительно января-июля 2023 года. При этом прирост ипотечного портфеля банков РФ замедлился на 17% — до 1,5 трлн рублей.
По решению правительства РФ действие IT-ипотеки продолжится до 2030 года. С августа 2024 года предельная ставка составит до 6% годовых, а максимальная сумма кредита на льготных условиях — до 9 млн рублей. При этом ставка может быть дополнительно снижена за счет банковских и региональных программ. Также установлены новые требования к среднему уровню дохода айтишников-заемщиков: в городах-миллионниках, а также Московской и Ленинградской областях минимальный уровень зарплаты до вычета НДФЛ должен составлять от 150 тыс. рублей, в остальных населенных пунктах — от 90 тыс. рублей в месяц. По подсчетам властей, с учетом продления программы приобрести жилье по льготной ставке смогут не менее 82 тыс. региональных специалистов. Оформить IТ-ипотеку, как и раньше, можно на покупку как строящегося, так и готового жилья на первичном рынке недвижимости, а также на индивидуальное жилищное строительство.
По мнению представителей ГК «Визит», продление IT-ипотеки и смягчение условий для заемщиков — позитивный шаг, способствующий развитию IT-отрасли в регионах. «Исключение Москвы и Санкт-Петербурга направлено на децентрализацию и поддержку региональных рынков, что является дальновидной стратегией, — отметила Дарья Зацепина. — Этот шаг не только улучшает доступность жилья для IT-специалистов, но и способствует развитию технологической инфраструктуры за пределами крупных мегаполисов. Сосредоточение на регионах поможет уравновесить экономическое развитие страны и уменьшить перенаселение в крупных городах, тем самым поддерживая устойчивый рост в секторе недвижимости».
ДМИТРИЙ СЕРГИЕНКО, старший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА»
Текущие рыночные ставки по ипотечным программам при сложившихся на текущий момент ценах на жилую недвижимость являются по своей сути «заградительными». При этом поднятие ключевой ставки до 18% оказывает минимальное влияние на спрос на ипотеку. И до повышения ставки, которая была на уровне 16%, уже были заградительные условия по ипотечным продуктам. Намного сильнее давит на спрос отмена безадресной льготной ипотеки, которая выступала основным драйвером продаж для большинства застройщиков на протяжении последних нескольких лет. Однозначно в текущих условиях застройщики более внимательно будут подходить к запуску новых проектов, что в среднесрочной перспективе может сказаться на снижении объема ввода жилья. При этом стоит отметить, что застройщики имеют запас прочности для стимулирования продаж за счет внутренних резервов, коррекции ценовой политики, программ рассрочки и так далее.
ДАРЬЯ ЗАЦЕПИНА, руководитель отдела продаж ипотечных продуктов ГК «Визит»
Предыдущие случаи повышения ключевой ставки показали, что ставки по ипотеке растут с задержкой и обычно устанавливаются на уровне, превышающем размер ключевой ставки, чтобы обеспечить банкам прибыль и компенсировать риски. После повышения ключевой ставки ЦБ РФ до 18% прогнозировался рост минимальной ставки по ипотеке до 20-22%. Но еще до повышения ключевой ставки мы уже наблюдали рост ипотечных ставок в ряде банков до 19-22%. Корректировка льготных ипотечных программ замедлит кредитование, так как условия станут менее привлекательными для заемщиков.
МАКСИМ ПАПКОВ, единый бизнес-лидер банков ВТБ и «Открытие» в Самарской области
Объем сделок по льготной ипотеке практически наверняка упадет, поскольку «семейная» ипотека стала более адресной. Но нужно понимать, что ее основная задача — поддержать не рынок, а семьи с маленькими детьми, которым это действительно нужно. Поэтому всем участникам рынка нужно быть готовыми к тому, что таких сделок будет меньше. Сейчас для ипотечных клиентов важна не столько стоимость объекта, сколько ежемесячный платеж по ипотеке. Если он комфортный для заемщика, решение о покупке недвижимости в ипотеку принимается быстрее и проще. Необходимо учитывать и то, что политика ЦБ РФ циклична, и со временем при снижении ключевой ставки клиенты, которые взяли ипотеку под высокий процент, смогут его рефинансировать по более выгодным условиям.
ЕЛЕНА МИРОНЕНКО, руководитель отдела продаж Группы компаний «Лидер»
Ставка по ипотеке повысилась, но льготные программы остались, а в наших проектах ЖК «Культура» и ЖК «Сова» основные потребители – семейные люди и IT-специалисты, для остальных покупателей у нас тоже подготовлены спецпредложения. Снижать цены на жилье, в условиях текущего спроса, по моему мнению, не будет ни один застройщик. Торможения в продажах мы пока не наблюдаем, есть сезонность отложенного спроса, есть стагнация — у рынка свои законы.
— Мария Лазарева
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
