Мы используем файлы cookie.
Для улучшения вашего пользовательского опыта мы используем файлы cookie. Узнать больше
После переезда базы футбольного клуба «Крылья Советов» к стадиону «Самара Арена» ее нынешнюю площадку возле Загородного парка областные власти намерены отдать под застройку.
За этот участок планируется получить от инвестора порядка 2,5-2,8 млрд рублей (это примерно половина ассигнований, требующихся для строительства спортивного кластера на новом месте). Эксперты считают такие оценки чрезмерно оптимистичными — они полагают, что при нынешней рыночной конъюнктуре стоимость площадки «Крыльев» будет колебаться в диапазоне 1-1,5 млрд рублей. Но все зависит от возможностей ее освоения. Сейчас они сильно ограничены, наиболее вероятный способ поднять капитализацию — это поменять зонирование площадки под возведение домов повышенной этажности.
Квартиры в центральной части Самары востребованы и дороги, а потому возведение там жилых комплексов уже давно вызывает большой интерес у строительных компаний. К настоящему моменту плотность застройки в центре города очень высокая. Свободных же площадок практически не осталось. Но вскоре в центре Самары, возле Загородного парка на улице Шушенской могут освободиться и выйти «на рынок» сразу 3,26 га земли. Сейчас на этой площадке расположена база футбольного клуба «Крылья Советов». Как рассказал в интервью «СО» вице-губернатор Самарской области Дмитрий Яковлев, в скором времени базу «Крыльев» планируется перенести. Ее новым местом дислокации должна стать площадка вблизи стадиона «Самара Арена». «Мы нашли место, оптимальное для размещения академии «Крыльев», — дислокацию площадки в 9,5 га земли, и там реально поместить все, что нужно», — рассказал Яковлев. По его словам, она «идеально «монтируется» с инфраструктурой вокруг «Самара Арены». Два футбольных поля там уже есть, они используются. Крытый футбольный манеж открыли в конце 2024 года».
Сейчас база футбольного клуба занимает два земельных участка площадью 15,18 тыс. и 17,41 тыс. кв. м. На одном из них находится большое тренировочное поле, на другом — несколько зданий и еще одно поле, меньшего размера. По данным кадастровой карты, вид разрешенного использования одного из участков — «занимаемый учебно-тренировочной базой», второго — «для реконструкции тренировочной площадки учебно-тренировочной базы закрытого акционерного общества «Профессиональный футбольный клуб «Крылья Советов». После переезда базы «Крыльев» ее нынешняя площадка станет вакантной. Четкого понимания ее дальнейшей судьбы у властей пока нет. «Что сделать с Шушенской, мы решим потом», — заявил «СО» Дмитрий Яковлев, но добавил: «Я знаю, что есть очень много инвесторов, готовых осваивать район улицы Шушенской. Кто будет его застраивать — тот и вложит свои ресурсы в новую базу, в новую академию».
Стоимость проекта новой площадки для базирования «Крыльев» оценивается в 5-5,5 млрд рублей, и, по словам Яковлева, «примерно половину из них должна дать нам Шушенская». Исходя из этого, будущему инвестору придется заплатить за площадку в 326 соток 2,5-2,8 млрд рублей, или 7,67 млн рублей за одну сотку. По оценке генерального директора ООО «АН «Визит» Михаила Минаева, сегодня максимальная планка цены здесь — это 2-2,5 млн рублей за сотку. Схожие цифры называют застройщики и девелоперы. Как рассказал «СО» руководитель одной из работающих на рынке индивидуального жилищного строительства компаний, сейчас в районе просек в стоимость коттеджа закладывается цена земли примерно 2,5-3 млн за сотку.
Непонятно, кто из инвесторов согласится зайти на площадку на таких условиях и что можно там построить, чтобы окупить такие вложения. Самым логичным выглядит размещение в этой локации коттеджей, которые продолжат уже имеющийся массив, прилегающий к площадке. В настоящий момент земельные участки, на которых расположена база «Крыльев Советов», в соответствии с картой территориального зонирования Самары на муниципальном геопортале Самары map.samadm.ru/pzz относятся к зоне Ж-1, то есть участок предназначен для индивидуального жилищного строительства. Возведение здесь коттеджей могло бы быть очень перспективным для инвестора (но не при такой стоимости земли). Площадка под базой «Крыльев» находится в элитной зоне, одной из самых востребованных и дорогостоящих в городе. В коттеджном массиве рядом с ней расположены резиденции многих состоятельных и влиятельных жителей Самары. К настоящему моменту вся земля в этой локации полностью освоена, в свободной продаже, по данным сайтов «Авито» и ЦИАН, земельных участков практически нет. Покупателей ищут преимущественно на готовые коттеджи, но и такие предложения единичны. Сейчас в этом массиве на «Авито» реализуются всего три коттеджа, которые их нынешние владельцы оценили в 28,5 млн, 31 млн и 80 млн рублей, в том числе исходя из количества принадлежащей им земли (3 сотки, 4,8 сотки и 15,7 сотки соответственно). На сайте ЦИАН присутствует предложение сравнительно небольшой земельной площадки с ценообразованием в 5 млн за сотку. Появление здесь большой свободной площадки позволило бы построить новые коттеджи. Однако при запрашиваемой за площадку цене их конечная стоимость будет столь высока, что найти на них покупателя вряд ли когда-нибудь удастся. При том что инвестору земля нынешней базы «Крыльев Советов» обойдется более чем в 7 млн за сотку, коттеджное строительство здесь становится глубоко убыточным, а по большому счету нереальным.
Более перспективным может стать возведение здесь высотного жилого комплекса. В настоящий момент территориальное зонирование участка этого не позволяет, однако зону можно сменить при наличии политической воли. Насколько экономически целесообразно строить тут высотные здания, сейчас сказать сложно — многое будет зависеть от состояния и мощности имеющихся тут коммуникаций и размера затрат, которые потребуются от инвестора на их прокладку и приведение в надлежащее состояние. При этом, как отмечает руководитель одной из самарских девелоперских компаний, оценить стоимость, по которой потом можно будет продавать построенное здесь жилье, сейчас трудно. «В той локации на рынке нет каких-то сопоставимых объектов, поэтому крайне сложно провести сравнительное ценообразование», — рассуждает девелопер.
По мнению директора ООО «Октогон» Олега Никитенко, в теории на площадке можно возвести около 30 тысяч квадратных метров премиального жилья с инфраструктурой высокого класса и не выше 5-6 этажей. В этом случае, учитывая эксклюзивность локации, такое жилье можно будет выводить на рынок по цене 500-600 тыс. руб. за кв. метр. В свою очередь застройщику, даже при выплате 2,8 млрд рублей за землю, квадратный метр обойдется в 90-100 тыс. рублей.
Однако, даже если проект застройки площадки высотными домами окажется прибыльным, почти наверняка инвестору придется преодолевать (или игнорировать?) проявления протестной активности местных жителей. Они вряд ли станут приветствовать перспективы строительства высоток, обитатели которых смогут с верхних этажей разглядывать ныне закрытые высокими заборами территории усадеб и их обитателей. Второй момент, который, очевидно, нужно будет предусмотреть заранее, — это влияние редевелопмента базы на Шушенской на транспортную доступность территории. Очевидно, что появление высоток с большим числом жителей отразится на насыщенности улицы личным автотранспортом — и запрограммирует постоянные пробки на «въезд-выезд», если заблаговременно не расширить дорогу.
«Я вообще не верю, что эту землю будут продавать, — прокомментировал «СО» на условиях анонимности один из крупных самарских девелоперов. — Но даже если будут, то, во-первых, за 2,5 млрд ее вообще вряд ли кто-то купит. По моим оценкам, цена этого участка 1 млрд рублей. Максимум можно дотянуть до 1,6 млрд, но потом инвестор будет очень долго его распродавать кусками. Второе. Даже если найдут покупателя, не факт, что землю приобретут под редевелопмент. Возможно, здесь решат построить гостиницу. Есть еще вариант, что ее купят люди, связанные с футболом. Кто-то, близкий к Российскому футбольному союзу, кто сможет сделать на этой площадке центр развития детско-юношеского футбола и получать на это государственные деньги. Но еще раз повторю: я вообще сомневаюсь, что эту площадку будут продавать. И не верю, что там разрешат построить какие-то высотки. Если разрешат — это произведет фурор. Сейчас вдоль улицы Ново-Садовой есть земельный участок, принадлежащий главе группы СДМ Алексею Шаповалову, и есть еще одна площадка, которой владел Первый объединенный банк. Фактически 2 га земли. Но никто не позволяет построить там высотные дома. Хочешь — пожалуйста, 3 этажа. Ну, с натяжкой, с чердаками, с мансардой можно натянуть на четыре с половиной. И в случае с площадкой возле Загородного парка ситуация будет такой же».
ОЛЕГ НИКИТЕНКО, директор ООО «Октогон»
Стоимость земли всегда должна соотноситься с продуктом. С точки зрения жилищного строительства здесь мог бы появиться очаг премиального жилья. При этом должны быть уникальная квартирография, инфраструктура высокого класса, оснащенность парковочными местами из расчета 2 места на жилую единицу, комфортная этажность (не более 5-6 этажей). С учетом необходимости деликатно встроить такое жилье в существующий контекст ИЖС и Загородного парка можно разместить около 30 тыс. кв. м жилья. Учитывая эксклюзивность локации, речь может идти о 500-600 тыс. руб. за кв. метр. Застройщику же, при цене 2,8 млрд руб. за участок, квадратный метр жилья обойдется в 90-100 тыс. руб. за землю. Непривычно для Самары, но в целом подъемно с точки зрения возможного продукта. Высотная застройка здесь точно неуместна, а коттеджная застройка не позволит собрать требуемую сумму. Более красивое решение — вернуть долг Загородному парку (ведь за время своей жизни он потерял значительную часть площади) и расширить возможности отдыха и рекреации для горожан. Еще одним стратегическим решением, вернее, стратегической инвестицией было бы размещение тут крупной школы. Это могли бы быть школа с углубленным изучением предметов, кампус для одаренных детей. Площадь в 3,26 га позволила бы разместить и школу, и центр раннего развития, и центр творчества учащихся. И все это рядом с парком и в знаковом для города месте. Супершкола в суперлокации. Огромное число новостроек в этом районе, кстати, не обеспечено объектами образования. Это и жилая застройка вдоль улицы Ново-Садовой, и
МИХАИЛ МИНАЕВ, генеральный директор ООО «Агентство недвижимости «Визит»
Цена в 7 млн рублей за сотку выглядит завышенной относительно среднерыночных ориентиров для Самары. В таких условиях индивидуальная коттеджная застройка на этом участке экономически не имеет смысла. Только земля под одним домом с участком в 15 соток обошлась бы в сумму около 120 млн рублей, и спроса на такие проекты попросту не будет. Инвестор не сможет вернуть вложенные средства даже в долгосрочной перспективе.
Теоретически интерес к площадке может появиться при реализации сценария многоэтажного строительства, где высокая плотность застройки позволяет компенсировать изначально высокую стоимость земли. Но для этого необходимо изменить текущее назначение участка, что потребует прохождения публичных слушаний. Кроме того, нужно учитывать инженерные ограничения: скорее всего, существующих мощностей для обслуживания многоквартирных домов там нет, а подключение коммуникаций и строительство инфраструктуры потребует очень серьезных вложений.
И все же ключевая проблема даже не в деньгах, а в градостроительной политике. Подобные территории изначально регламентируются ПЗЗ, и менять правила каждый раз под конкретный объект — практика сомнительная. Это ведет к точечной уплотнительной застройке, что разрушает логику развития города и снижает качество среды. Если подходить последовательно, такие площадки должны использоваться строго по назначению, иначе рискуем потерять системность в планировании и вместо комплексного развития получить хаотичный рост многоэтажек.
— Отдел недвижимости
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены