Попытка «Нивы» заработать миллионы за счет мэрии Тольятти привела к потере земель под улицей Коммунальной

Пикантности ситуации придает тот факт, что «Нива» сама развязала очередной раунд долгоиграющего конфликта, потребовав с муниципалитета 19 млн рублей за пользование спорными, в ее версии, землями. Поскольку городская улица существовала еще до «Нивы», в мэрии претензии лендлордов не поняли и попросту лишили компанию части владений по суду.

АО «Нива» — крупное сельхозпредприятие Ставропольского района Самарской области. Компания специализируется на выращивании зерновых и зерново-бобовых культур (пшеница, ячмень, кукуруза), а также подсолнечника и кормовых трав. Второе ключевое направление — производство сырого молока: молочно-товарная ферма в Нижнем Санчелеево, стадо — более 1900 голов. В планах — строительство еще трех молочных ферм на 3600 фуражных коров с законченным циклом выращивания нетелей (общее поголовье — 7500 голов), а также цех по переработке молока. Проект включен в Стратегию развития Самарской области до 2030 года.

Согласно пояснениям к бухгалтерской отчетности за 2020 год (более свежая отчетность не раскрывается), бенефициаром компании выступает председатель совета директоров Вячеслав Дубровин. Инна Ускова, его дочь, является директором сельхозпредприятия с 2017 года. Выручка АО «Нива» за пять лет выросла в 1,7 раза — с 252 млн рублей в 2017 году до 436 млн в 2022 году.

«Нива» — один из крупнейших землевладельцев в городском округе Тольятти. Основа земельного массива — земли колхоза «Россия», работавшего в Ставропольском районе с 1927 года. Центральный и Автозаводский районы Тольятти были построены на землях двух сельхозпредприятий. Тольяттинская мэрия считала, что вправе распоряжаться этими владениями, после того как они в 1990-е годы оказались в городской черте. Конфликт с аграриями перерос в громкое уголовное «земельное дело». Экс-глава Тольятти Николай Уткин и Наталья Немых, возглавлявшая комитет по земельным ресурсам и землеустройству, а затем управление земельных ресурсов мэрии, были признаны виновными — за то, что «своими умышленными действиями совершили превышение должностных полномочий». Нынешний глава Тольятти Николай Ренц проходил по этому делу свидетелем (см. «Ренц помнит»).

Верховным судом РФ в октябре 2007 года был «подтвержден факт, что «Нива» является собственником единого землепользования площадью 3625 га, переданного в черту г. Тольятти». В апреле 2009 года этот участок поставили на кадастровый учет, его фактическая площадь сократилась до 2535 га. Эта площадка потом неоднократно делилась, в том числе из нее было выделено два участка, которые стали причиной нового спора администрации Тольятти и АО «Нива».

Площадь одного — 4,63 га, под ним находится часть улицы Коммунальной в Автозаводском районе Тольятти, от Обводного шоссе до дилерского центра «Авто-Моторс». Кадастровая стоимость — 11 млн рублей. Разрешенное использование — улица.

Площадь второго — 1,8 га, это прилегающая территория к части улицы Коммунальной в районе пересечения с Обводным шоссе. Кадастровая стоимость — 4,3 млн рублей. Разрешенное использование — для сельскохозяйственного производства, хотя очевидно, что заниматься сельским хозяйством там уже нельзя — с одной стороны дорога, с другой — застройка.

Оба участка принадлежат «Ниве» на праве собственности. По одному правоустанавливающие документы датируются 2010 годом, по второму 2013-м. Тольяттинская мэрия завершила постановку улицы Коммунальной на кадастр как объекта капитального строительства с назначением «сооружения дорожного транспорта» в 2013 году. В 2015 году за ней было признано право собственности. Сама дорога введена в эксплуатацию еще в 1975 году.

Инициатором конфликта выступила сама «Нива», которая в июле 2021 года вышла в арбитраж с иском о взыскании с администрации Тольятти 19 млн рублей: 17 млн рублей — неосновательное обогащение, 2 млн рублей — проценты за пользование чужими средствами. Деньги «Нива» планировала взыскать за пользование обоими земельными участками.

«В связи с неоднократными предложениями АО «Нива» в адрес администрации г.о. Тольятти об изъятии принадлежащих обществу земельных участков, не пригодных для самостоятельного участия в хозяйственном обороте, на которых расположены муниципальные объекты, учитывая нарушение публичных интересов, обеспечение свободного доступа граждан к местам общего пользования для удовлетворения общественных интересов, администрация городского округа Тольятти обратилась в суд с соответствующим иском», — рассказывает «СО» менеджер по связям с общественностью мэрии Тольятти Юлия Минаева.

Арбитражный суд первой инстанции встал на сторону чиновников. Согласно логике судьи Светланы Рысаевой, «АО «Нива» не предоставило доказательств того, что дорога, существовавшая еще до 1994 года, вошла в состав приватизируемого имущества».

Позицию администрации активно поддержало АО «АвтоВАЗ», которое и предоставило пакет документов, на котором строится позиция суда. Главным образом это распоряжения Совета Министров РСФСР от 21 июня 1969 года, в котором ВАЗу производится отвод 1,5 тысячи га из земель колхоза «Россия» под застройку жилых кварталов с автомагистралями, а также медгородка (действующая ГБУЗ СО ТГКБ №5, главным врачом которой длительное время был Ренц). Судя по всему, ключевым стало наличие экспликации, выполненной Госстроем СССР. Согласно экспликации, «проектируемые к строительству и существующие объекты располагаются вдоль всей улицы Коммунальной вплоть до Обводного шоссе».

Рысаева ссылается на совместное постановление Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ, согласно которому, если «запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания или истребования имущества из чужого незаконного владения, то оспаривание может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими». Этот пункт можно применять, когда «право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами». Судя по всему, по логике Рысаевой, произошел именно такой случай.

Как следствие, лишить права собственности требовалось либо администрацию Тольятти, либо АО «Нива». Суд пришел к выводу, что «право собственности ответчика на спорные земельные участки следует признать отсутствующим, поскольку образованные участки не могут выступать объектом частной собственности в силу прямого запрета». Дело в том, что Земельный кодекс прямо запрещает приватизацию участков общего пользования, занятых улицами.
По версии суда, «нахождение спорных земельных участков в частной собственности не позволяет администрации как органу местного самоуправления надлежаще исполнять свои обязанности по ремонту и содержанию дорог, а также обеспечивать безопасность организации дорожного движения». Сама администрация Тольятти в ответе на запрос «СО» указывает, что осуществляет ремонт улицы Коммунальной на правах собственника. В ответе отмечается, что в 2020 году был заключен муниципальный контракт на выполнение работ по ремонту автомобильных дорог общего пользования, в перечене объектов ремонта присутствовала и улица Коммунальная.

Конфликт на этом не закончен, его участников ждет апелляционная инстанция. Об этом сообщила адвокат Людмила Сенилова, представлявшая в суде интересы «Нивы». По ее словам, «судебный акт, прекращающий право собственности АО «Нива», основан на голословных утверждениях истца (то есть администрации. — Прим. ред.), не подтвержденных картографическими материалами. Представленные администрацией Тольятти материалы в силу действующего законодательства не являются документами, устанавливающими право на землю и границы участка». Сенилова считает, что «судебное решение нарушает принцип неприкосновенности права частной собственности и фактически открывает ящик Пандоры, поскольку позволяет в обход установленной процедуры легализовать незаконное занятие земельных участков администрацией Тольятти только на том основании, что там находятся места общего пользования».

По мнению Вячеслава Дубровина, «незыблемость права частной собственности — это основа основ ведения всякого бизнеса».

Вице-президент палаты адвокатов Самарской области Алексей Бородин допускает вероятность того, что вердикт арбитража не пройдет проверку в кассационной инстанции. «Решение строится от того, что по факту на один объект собственности оказалось два владельца — администрация Тольятти и АО «Нива». Я думаю, в следующих инстанциях эту позицию попросят проверить экспертизой. В моем понимании, здесь не хватает именно экспертного мнения. Из судебного решения для меня пока не очевидно, что это один и тот же объект. А постановление пленума, положенное в основу решения, не должно применяться, если это разные объекты», — рассказывает «СО» Бородин.

Конфликт за земельные участки на улице Коммунальной может быть только началом большого противостояния чиновников и лендлордов. В администрации Тольятти «СО» подтвердили, что есть «еще один земельный участок, находящийся в собственности АО «Нива», в границах которого частично расположены автодороги, находящиеся в муниципальной собственности (улица Транспортная, проезд Ремесленный)». Согласно публичной кадастровой карте, площадь этого участка составляет 13,5 га, кадастровая стоимость — более 33 млн рублей, разрешенное использование — для сельскохозяйственного производства.

Депутат Тольяттинской городской думы Дмитрий Микель считает, что «надо активнее использовать порядок изъятия, предусмотренный законом, необходимых для развития города земельных участков у частных собственников». Впрочем, Микель предполагает, что «изъятие может быть не только в форме судебных решений, но и в ходе диалога и внутри системы выстроенных внутренних договоренностей, которые будут учитывать интересы и города, и собственника».
Ренц помнит

Действующий глава Тольятти Николай Ренц ранее уже проходил свидетелем по уголовному делу, связанному с изъятием земель «Нивы».

Из приговора Центрального районного суда Тольятти по «земельному делу» следует, что «не все ответчики определены». Кто еще мог попасть в этот список — вопрос открытый, но из того же приговора следует, что Николай Ренц, который с июля 2000 года по июнь 2007 года был первым заместителем главы Тольятти, неоднократно подписывал документы, на основании которых городская администрация передавала в чужое пользование земли сельхозпредприятий.

Сам Ренц объяснял, что документы он подписывал только при получении всех согласований, о «спорной ситуации ему стало известно лишь в рамках этого уголовного дела».

Нажали на тормоза

Конфликт администрации Тольятти с АО «Нива» может закрыть на годы комплексное освоение огромного земельного участка Тольятти. Компания остается владельцем более 2,7 тысячи гектаров в черте города.

У «Нивы» в собственности большая часть т.н. треугольника — территории на севере Автозаводского района между Южным, Обводным и Хрящевским шоссе. В этом «треугольнике» при администрации Сергея Анташева (глава Тольятти в 2017-2021 годах) планировалось строительство нового железнодорожного вокзала. Сама «Нива» говорила о планах по строительству агроэкопромпарка, в котором будут построены конгресс-холл, гостиница, ботанический сад, торгово-выставочный комплекс и научно-образовательный центр.

«Нива» владеет землей на векторе развития Центрального района — по направлению от улицы Калмыцкой и ее перспективного продолжения до Обводного шоссе. В интервью «СО» Дубровин рассказывал, что переговоры по изъятию земель под улицей Калмыцкой с администрацией велись, обсуждался вариант мены участков, но, судя по всему, стороны так и не договорились.

Сенилова рассказывает «СО», что практика дарения участков администрации Тольятти тоже оказалась мало результативной. «10 лет назад администрации подарили участок земли под строительство детского сада на улице Льва Толстого, 10 лет там стоянка. Безвозмездно передали 30 га земли в микрорайоне «Северный» под строительство дорожной сети, но за пять лет там не появилось ни нормальных дорог, ни освещения», — рассказывает «СО» Сенилова.

Администрация Тольятти и АО «Нива» десять лет спорили в судах о размере компенсации за Тольяттинское городское кладбище. Тема была закрыта только в 2018 году, при администрации Сергея Анташева — стороны подписали мировое соглашение.

— Николай Краснов