За год спрос на покупку иностранной недвижимости среди россиян значительно снизился, по оценкам разных источников, на 19-40%.
На спад оказали влияние сокращение миграционного потока из России, колебания курса рубля, закрытие ряда паспортных программ для получения россиянами иностранного гражданства и сложность в проведении сделок из-за санкций. При этом фокус внимания при выборе недвижимости постепенно смещается в сторону Азии и стран Ближнего Востока, а большинство покупателей, включая самарцев, рассматривают зарубежные объекты как инвестиционный инструмент, в том числе для получения дохода с аренды этого жилья.
Резкий всплеск интереса к инвестициям в недвижимость за границей у россиян проявился в 2022 году и сохранялся в первой половине 2023 года. В первую очередь он был вызван появившимся у некоторых граждан желанием выехать зарубеж и получить иммиграционный статус в другой стране. Тогда, например, спрос на объекты в Турции вырос в три раза, в ОАЭ — в шесть, а в среднем по рынку — более чем вдвое. Но на смену взрыву спроса пришло более взвешенное отношение к инвестициям. Число спонтанных покупок упало почти до нуля, и россияне стали тщательно планировать покупку, вдумчиво просчитывая доходность вложений. Самарский эксперт, основатель центра кредитования и недвижимости ООО «ФинКонсалт» Елена Юрко отмечает волнообразный спрос на рынке зарубежной недвижимости: после заметного спада в конце прошлого года в 2024 году спрос начинает постепенно стабилизироваться.
«То, что спрос снизился, — факт. С несколькими важными оговорками, — отмечает главный редактор портала по продаже зарубежной недвижимости Prian.ru Филипп Березин. — Во-первых, показатели за полгода упали, если сравнивать их с аналогичным периодом 2023 года. Но, например, если сравнивать прошедшее полугодие со второй половиной прошлого года — данные будут примерно одинаковыми. Есть даже небольшой рост. Вторая оговорка: нынешнее снижение случилось после невероятного ажиотажа 2022-го — начала 2023 года. Тогда спрос на зарубежные «квадраты» вырос более чем в два раза».
По мнению аналитиков Prian, падение спроса спровоцировал ряд факторов. В первую очередь то, что россияне, которые хотели что-то купить за рубежом, уже совершили покупку. Вторая очевидная причина — рост валютного курса. Хотя точно сказать, сколько сделок по приобретению зарубежной недвижимости совершается сегодня, невозможно. Нельзя не учитывать, что данных по всему рынку ни у кого нет, а есть лишь статистика отдельных компаний, занимающихся продажей зарубежной недвижимости. Еще один нюанс — имеющиеся цифры не учитывают продажи квартир россиянам, у которых есть какой-то иммиграционный статус. Они совершают покупки, уже находясь за границей. Например, россияне по-прежнему покупают недвижимость в Финляндии и Болгарии, но делают это обычно люди, имеющие какое-либо второе гражданство или ВНЖ.
Директор компании «ОКТОГОН» Олег Никитенко в числе причин падения спроса говорит и об иных факторах. По его мнению, многие россияне отказались от идеи инвестиций в зарубежную недвижимость, когда поняли, что в любой момент их могут перестать пускать в страну, где они купили жилье. «Для многих самарцев оказалось новостью, что собственность за рубежом обязывает нести большие дополнительные расходы. Содержать, реновировать по мере старения здание никто за них не будет. Там нет программ расселения аварийного жилья. Вся забота об общем домовом имуществе, если речь идет о квартире, лежит на собственнике. Не получится за границей и «качать права» перед управляющей компанией, спорить по расходам, копить долги. Заплатишь за все: и если мусор не так отсортировал, и если машина больше 10 минут во дворе оставалась».
Сейчас в «большую тройку» по популярности среди россиян при приобретении недвижимости за границей входят Таиланд, Турция и ОАЭ, постоянно меняясь местами в топе. Но эксперты считают, что фокус внимания россиян, в том числе самарцев, заметно сместился в сторону Азии и стран Ближнего Востока. А на смену взрыву спроса пришло более взвешенное отношение к инвестициям. Накопленный опыт работы в данном сегменте недвижимости говорит о том, что сверхпопулярные азиатские предложения могут таить в себе подводные камни, а за маркетинговыми трюками часто скрывается недостаток прозрачности таких инвестиций. Тем не менее у самарцев эта недвижимость очень востребована. «Я наблюдаю повышенный спрос самарцев на Азию: около 80% покупателей недвижимости в Таиланде, Индонезии заключают сделки с целью получения арендного дохода, — рассказала «СО» Елена Юрко. — При разумных рисках на аренде здесь можно зарабатывать 8-10% годовых, а в некоторых случаях и 15%. Покупатели рассчитывают как заработать на сдаче недвижимости туристам, так и использовать жилье для собственного сезонного отдыха. Если же вести речь о клиентах, которые одновременно рассматривают возможности оформления иммиграционного статуса и инвестирования, то они, как правило, смотрят на такие страны, как Кипр, Испания, Греция и Португалия, особенно это актуально для лиц, имеющих второе гражданство».
По мнению Михаила Буланова, сегодня бюджет сделок по приобретению недвижимости за границей колеблется от средних €114 тыс. в Грузии и €150 тыс. в Таиланде до €368 тыс. в США и €400 тыс. в Испании.
При этом, как отмечает Елена Юрко, поменялась и цель инвестирования. «Если ранее приобретать недвижимость за границей россиян во многом стимулировали политическая ситуация или получение краткосрочной доходности с целью перепродажи, то сейчас этот фактор ослаб и покупки совершаются для собственных нужд. При этом стратегия инвестирования приобрела более долгий характер, мотивацией сделок нередко становится стремление инвестировать с целью получения постоянного арендного дохода в долларах и евро», — отмечает Юрко. По оценкам аналитиков, сейчас порядка 40% россиян покупают зарубежную недвижимость с целью переехать, а 60% — для вложения инвестиций. Хотя такой вид инвестирования сейчас стал менее выгодным, чем ранее.
Согласно данным Endeksa, средняя стоимость недвижимости в провинции Анталья за последние два года в долларовом выражении выросла на 68,3%, до $1,1 тыс. за 1 кв. м, в Стамбуле — на 64%, до $1,2 тыс. Это сказалось на доходности вложений — в ряде случаев на их окупаемость стало требоваться больше времени.
В ОАЭ, например, доходность от аренды для собственников квартир по-прежнему высока благодаря большому потоку эмигрантов со всего мира и владелец жилья может рассчитывать на 8-12% годовых в долларах. А вот в Турции стало технически сложнее зарабатывать на краткосрочной аренде: согласно недавно вступившему в силу закону, необходимо получить лицензию, для оформления которой собственникам потребуется заручиться согласием соседей. Тем не менее по итогам первого полугодия Турция сохраняет позицию в топ-5 стран по спросу — за счет того, что здесь остается доступной одна из трех программ гражданства для россиян, а цены на недвижимость продолжают расти.
Риелторы отмечают более разрозненный спрос на недвижимость по странам в 2024-м, чем ранее. Хотя хиты прошлого года — Ближний Восток и Юго-Восточная Азия — сохраняют свои позиции, сделки с недвижимостью россияне совершают и в странах Европы. Лидерами среди европейских иммиграционных программ стали Франция, Испания и Кипр, есть стабильный спрос на Черногорию.
Международный брокер, редактор сайта Tranio.ru Михаил Буланов считает Кипр одним из весьма перспективных направлений для инвестирования. «Все, кто интересуется европейским регионом, знают про дефицит на рынке жилой недвижимости Кипра. Стоимость квартир непрерывно растет, спрос стабильно высокий, люди активно переезжают на остров, несмотря ни на что, а Кипр при этом далеко не резиновый, и ключевые локации уже застроены практически полностью. Но я советую обратить внимание на коммерческую недвижимость на острове. Кипр — это далеко не только курорт, это в первую очередь один из основных кластеров IT-компаний, которые не перестают сюда переезжать, и доля ВВП IT-сектора уже приблизилась к торговле, основному сегменту экономики. По сравнению с жилой недвижимостью, которая сейчас гиперактивно строится и, вероятнее всего, покроет существенную часть дефицита, офисов возводится меньше». При этом, как уточняет Михаил Буланов, доходность офисов в среднем — 65 евро на квадрат, что, например, выше, чем в самых популярных городах Германии, где этот показатель составляет 39,5 евро.
ЕЛЕНА ЮРКО, основатель центра кредитования и недвижимости ООО «ФинКонсалт»
Я наблюдаю расширение интересов инвесторов на Ближнем Востоке, в частности в Омане, Бахрейне, Катаре и Саудовской Аравии. Закон, позволяющий продажу недвижимости иностранцам в Саудовской Аравии, вышел только в конце прошлого года. Это позволяет потенциальным инвесторам рассчитывать на будущее увеличение спроса, а значит, и цен на жилье.
Инвестиционный интерес россиян к ближневосточным странам связан с позитивным опытом в ОАЭ. В предыдущие годы в стране клиенты могли рассчитывать на высокую доходность за счет резкого роста стоимости жилья и постоянного увеличения спроса на аренду. Сейчас рост этого рынка замедлился. И инвесторы заинтересованы повторить успех Дубая в странах, которые только недавно открылись для иностранных покупателей недвижимости.
За год спрос на покупку иностранной недвижимости среди россиян значительно снизился, по оценкам разных источников, на 19-40%. На спад оказали влияние сокращение миграционного потока из России, колебания курса рубля, закрытие ряда паспортных программ для получения россиянами иностранного гражданства и сложность в проведении сделок из-за санкций. При этом фокус внимания при выборе недвижимости постепенно смещается в сторону Азии и стран Ближнего Востока, а большинство покупателей, включая самарцев, рассматривают зарубежные объекты как инвестиционный инструмент, в том числе для получения дохода с аренды этого жилья.
Резкий всплеск интереса к инвестициям в недвижимость за границей у россиян проявился в 2022 году и сохранялся в первой половине 2023 года. В первую очередь он был вызван появившимся у некоторых граждан желанием выехать зарубеж и получить иммиграционный статус в другой стране. Тогда, например, спрос на объекты в Турции вырос в три раза, в ОАЭ — в шесть, а в среднем по рынку — более чем вдвое. Но на смену взрыву спроса пришло более взвешенное отношение к инвестициям. Число спонтанных покупок упало почти до нуля, и россияне стали тщательно планировать покупку, вдумчиво просчитывая доходность вложений. Самарский эксперт, основатель центра кредитования и недвижимости ООО «ФинКонсалт» Елена Юрко отмечает волнообразный спрос на рынке зарубежной недвижимости: после заметного спада в конце прошлого года в 2024 году спрос начинает постепенно стабилизироваться.
«То, что спрос снизился, — факт. С несколькими важными оговорками, — отмечает главный редактор портала по продаже зарубежной недвижимости Prian.ru Филипп Березин. — Во-первых, показатели за полгода упали, если сравнивать их с аналогичным периодом 2023 года. Но, например, если сравнивать прошедшее полугодие со второй половиной прошлого года — данные будут примерно одинаковыми. Есть даже небольшой рост. Вторая оговорка: нынешнее снижение случилось после невероятного ажиотажа 2022-го — начала 2023 года. Тогда спрос на зарубежные «квадраты» вырос более чем в два раза».
По мнению аналитиков Prian, падение спроса спровоцировал ряд факторов. В первую очередь то, что россияне, которые хотели что-то купить за рубежом, уже совершили покупку. Вторая очевидная причина — рост валютного курса. Хотя точно сказать, сколько сделок по приобретению зарубежной недвижимости совершается сегодня, невозможно. Нельзя не учитывать, что данных по всему рынку ни у кого нет, а есть лишь статистика отдельных компаний, занимающихся продажей зарубежной недвижимости. Еще один нюанс — имеющиеся цифры не учитывают продажи квартир россиянам, у которых есть какой-то иммиграционный статус. Они совершают покупки, уже находясь за границей. Например, россияне по-прежнему покупают недвижимость в Финляндии и Болгарии, но делают это обычно люди, имеющие какое-либо второе гражданство или ВНЖ.
Директор компании «ОКТОГОН» Олег Никитенко в числе причин падения спроса говорит и об иных факторах. По его мнению, многие россияне отказались от идеи инвестиций в зарубежную недвижимость, когда поняли, что в любой момент их могут перестать пускать в страну, где они купили жилье. «Для многих самарцев оказалось новостью, что собственность за рубежом обязывает нести большие дополнительные расходы. Содержать, реновировать по мере старения здание никто за них не будет. Там нет программ расселения аварийного жилья. Вся забота об общем домовом имуществе, если речь идет о квартире, лежит на собственнике. Не получится за границей и «качать права» перед управляющей компанией, спорить по расходам, копить долги. Заплатишь за все: и если мусор не так отсортировал, и если машина больше 10 минут во дворе оставалась».
Сейчас в «большую тройку» по популярности среди россиян при приобретении недвижимости за границей входят Таиланд, Турция и ОАЭ, постоянно меняясь местами в топе. Но эксперты считают, что фокус внимания россиян, в том числе самарцев, заметно сместился в сторону Азии и стран Ближнего Востока. А на смену взрыву спроса пришло более взвешенное отношение к инвестициям. Накопленный опыт работы в данном сегменте недвижимости говорит о том, что сверхпопулярные азиатские предложения могут таить в себе подводные камни, а за маркетинговыми трюками часто скрывается недостаток прозрачности таких инвестиций. Тем не менее у самарцев эта недвижимость очень востребована. «Я наблюдаю повышенный спрос самарцев на Азию: около 80% покупателей недвижимости в Таиланде, Индонезии заключают сделки с целью получения арендного дохода, — рассказала «СО» Елена Юрко. — При разумных рисках на аренде здесь можно зарабатывать 8-10% годовых, а в некоторых случаях и 15%. Покупатели рассчитывают как заработать на сдаче недвижимости туристам, так и использовать жилье для собственного сезонного отдыха. Если же вести речь о клиентах, которые одновременно рассматривают возможности оформления иммиграционного статуса и инвестирования, то они, как правило, смотрят на такие страны, как Кипр, Испания, Греция и Португалия, особенно это актуально для лиц, имеющих второе гражданство».
По мнению Михаила Буланова, сегодня бюджет сделок по приобретению недвижимости за границей колеблется от средних €114 тыс. в Грузии и €150 тыс. в Таиланде до €368 тыс. в США и €400 тыс. в Испании. При этом, как отмечает Елена Юрко, поменялась и цель инвестирования. «Если ранее приобретать недвижимость за границей россиян во многом стимулировали политическая ситуация или получение краткосрочной доходности с целью перепродажи, то сейчас этот фактор ослаб и покупки совершаются для собственных нужд. При этом стратегия инвестирования приобрела более долгий характер, мотивацией сделок нередко становится стремление инвестировать с целью получения постоянного арендного дохода в долларах и евро», — отмечает Юрко. По оценкам аналитиков, сейчас порядка 40% россиян покупают зарубежную недвижимость с целью переехать, а 60% — для вложения инвестиций. Хотя такой вид инвестирования сейчас стал менее выгодным, чем ранее. Согласно данным Endeksa, средняя стоимость недвижимости в провинции Анталья за последние два года в долларовом выражении выросла на 68,3%, до $1,1 тыс. за 1 кв. м, в Стамбуле — на 64%, до $1,2 тыс. Это сказалось на доходности вложений — в ряде случаев на их окупаемость стало требоваться больше времени. В ОАЭ, например, доходность от аренды для собственников квартир по-прежнему высока благодаря большому потоку эмигрантов со всего мира и владелец жилья может рассчитывать на 8-12% годовых в долларах. А вот в Турции стало технически сложнее зарабатывать на краткосрочной аренде: согласно недавно вступившему в силу закону, необходимо получить лицензию, для оформления которой собственникам потребуется заручиться согласием соседей. Тем не менее по итогам первого полугодия Турция сохраняет позицию в топ-5 стран по спросу — за счет того, что здесь остается доступной одна из трех программ гражданства для россиян, а цены на недвижимость продолжают расти.
Риелторы отмечают более разрозненный спрос на недвижимость по странам в 2024-м, чем ранее. Хотя хиты прошлого года — Ближний Восток и Юго-Восточная Азия — сохраняют свои позиции, сделки с недвижимостью россияне совершают и в странах Европы. Лидерами среди европейских иммиграционных программ стали Франция, Испания и Кипр, есть стабильный спрос на Черногорию.
Международный брокер, редактор сайта Tranio.ru Михаил Буланов считает Кипр одним из весьма перспективных направлений для инвестирования. «Все, кто интересуется европейским регионом, знают про дефицит на рынке жилой недвижимости Кипра. Стоимость квартир непрерывно растет, спрос стабильно высокий, люди активно переезжают на остров, несмотря ни на что, а Кипр при этом далеко не резиновый, и ключевые локации уже застроены практически полностью. Но я советую обратить внимание на коммерческую недвижимость на острове. Кипр — это далеко не только курорт, это в первую очередь один из основных кластеров IT-компаний, которые не перестают сюда переезжать, и доля ВВП IT-сектора уже приблизилась к торговле, основному сегменту экономики. По сравнению с жилой недвижимостью, которая сейчас гиперактивно строится и, вероятнее всего, покроет существенную часть дефицита, офисов возводится меньше». При этом, как уточняет Михаил Буланов, доходность офисов в среднем — 65 евро на квадрат, что, например, выше, чем в самых популярных городах Германии, где этот показатель составляет 39,5 евро.
ЕЛЕНА ЮРКО, основатель центра кредитования и недвижимости ООО «ФинКонсалт»
Я наблюдаю расширение интересов инвесторов на Ближнем Востоке, в частности в Омане, Бахрейне, Катаре и Саудовской Аравии. Закон, позволяющий продажу недвижимости иностранцам в Саудовской Аравии, вышел только в конце прошлого года. Это позволяет потенциальным инвесторам рассчитывать на будущее увеличение спроса, а значит, и цен на жилье.
Инвестиционный интерес россиян к ближневосточным странам связан с позитивным опытом в ОАЭ. В предыдущие годы в стране клиенты могли рассчитывать на высокую доходность за счет резкого роста стоимости жилья и постоянного увеличения спроса на аренду. Сейчас рост этого рынка замедлился. И инвесторы заинтересованы повторить успех Дубая в странах, которые только недавно открылись для иностранных покупателей недвижимости.
— Елена Шишкина
2024 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
