Новые требования к самарским новостройкам вызвали массу вопросов

Свод новых правил для архитектурно-градостроительного облика Самары, который планировалось сделать дифференцированным в зависимости от района города и уже существующей в нем застройки, по факту оказался единым для всей территории. Исключение сделано только для зоны исторического поселения.

Читайте также:

Культурный шик как инвестиция: почему квартиры в Доме Искусств ЖК «ЗИМ Галерея» — уникальный актив

Лизинг недвижимости: почему самарский бизнес выбирает этот инструмент и как он работает

Самарский Дом промышленности забрали пензенские авторемонтники

Больше

Сейчас проходят публичные обсуждения проекта документа, но уже в настоящий момент понятно, что претензий к нему у представителей профессионального сообщества немало и требования придется дорабатывать.

Постановление «Об утверждении требований к архитектурно-градостроительному облику объекта капитального строительства и Правил согласования архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства» Правительство РФ приняло в конце мая 2023 года. К 1 сентября органы местного самоуправления должны были определить территории, требующие согласования архитектурно-градостроительного облика (АГО), и внести критерии его оценки в правила землепользования и застройки.

В Самаре процесс разработки этих новых регламентов существенно затянулся. Проект правок ПЗЗ представили комиссии по застройке и землепользованию только в ноябре прошлого года, а на публичные слушания его вывели лишь 12 января. Сам проект правок к Правилам застройки в общем доступе появился 19 января, после опубликования на сайте администрации города.

Согласно приложениям к распоряжению о проведении публичных слушаний, на территории Самары предлагается выделить четыре зоны, где предъявляются требования к архитектурно-градостроительному облику. Первая — это территория общественно-транспортного каркаса, формируемая основными дорогами и общественными пространствами. Она включает в себя земли, прилегающие к Московскому шоссе, ул. Авроры, Ново-Садовой, Гагарина, Победы, Зубчаниновскому шоссе, проспекту Кирова, а также — большие участки в районе станции метро «Московская» и стадиона «Солидарность Арена». Вторая зона — территория сохраняемой ансамблевой застройки, сосредоточенной в основном в районах рядом с историческим поселением, у пересечения проспекта Кирова и ул. Победы, а также в пос. Управленческом. Третья — это непосредственно зона исторического поселения. И последняя, четвертая — территория рядовой застройки (селитебные зоны), к которой относится все остальное пространство городского округа.

В своем недавнем интервью «СО» главный архитектор Самары Игорь Галахов, ведомство которого занималось разработкой данного проекта, рассказывал, что хотя согласование АГО будет происходить на всей территории города, в различных зонах к нему предъявят варьированные по степени жесткости требования. Однако, судя по содержанию проекта, фактически дифференциации регламентов между основными зонами не будет. Отдельные — и пока еще не определенные в опубликованных документах — требования к АГО будут предъявляться на территории исторического поселения.

Но для остальных трех зон сформулированы единые, обобщенные критерии. Например — необходимое соблюдение принципа постепенного понижения этажности при застройке, превышающей по высотным параметрам существующую более чем на 5 этажей, «гармоничного сочетания» планируемой и существующей застройки при создании новых капитальных объектов. Или запрета на размещение технического и инженерного оборудования и открытой прокладки инженерных сетей по фасадам и деталям декора.

Исключение составляют два аспекта. Во-первых, при строительстве объектов на территориях общественно-транспортного каркаса обязательно должна предусматриваться возможность архитектурно-художественного освещения фасадов, видимых со стороны общественных пространств. Для селитебных зон и зон сохраняемой ансамблевой застройки такое требование не закладывается. Вторым моментом является высотность проектируемых объектов. Как указано в документах, в зоне общественно-транспортного каркаса размещение высотных доминантных объектов допускается «в целях обогащения силуэта застройки» и «при условии обоснования градостроительной целесообразности».

Для зон сохраняемой застройки — проектируемые объекты не должны превышать габаритами (длиной и высотой) уже существующие дома более чем на 30%. Особых требований по этому направлению к зонам рядовой застройки в проекте не указано.

Судя по всему, самарские застройщики либо вообще не верят, что нововведения по требованиям к архитектурно-градостроительному облику начнут действовать, либо по каким-то причинам считают их не заслуживающими внимания. На вопросы «СО» многие ответили, что не интересовались этой темой и не в курсе происходящего с ней. Те же, кто знаком с проектом нововведений, встретили первую редакцию документа достаточно скептично, указывая на недостаток конкретики в нем и неоднозначные требования, фактически распространяющиеся на всю территорию города. «Почитал я проект. И даже затрудняюсь комментировать что-то — там все обобщено и очень мало конкретики, — говорит президент ассоциации строительных компаний «Спектр недвижимости» Олег Вахрамов. — По определению общественно-транспортного каркаса есть противоречия с сегодняшним генпланом, связанные с районом, где был завод им. Масленникова. Некоторые моменты вообще до смешного доходят. Например, связанные с покраской фасадов — там требуют материалы с гарантией десять лет. Я не знаю, честно говоря, какой российский производитель дает десять лет гарантии. Может быть, таковые и есть, но я с ними не сталкивался. У нас на федеральном уровне есть выработанные нормы, ГОСТы по материалам, которые можно использовать. Подменять их немного странно. Потом — нельзя использовать керамогранит, крепления которого выходят наружу, керамогранитную плитку на клипсах. В чем тут дело, с чем это связано — тоже не особо понимаю.

Если керамогранит хороший и хороший крепеж — почему бы и не использовать, он применяется по всему миру. Могли бы указать конкретно, что на фасады, которые выходят на проезжую часть и центральные улицы, запрещено вешать кондиционеры, но там это все как-то размыто. Вопрос с подсветкой опять же — собственники жилья потом могли бы и сами решать, нужна она им или нет. Это ведь в любом случае потом будет ложиться на их карман. В общем, пока проект рождает больше вопросов, чем ответов».

В схожем ключе высказывается и директор ООО «Логика» Вячеслав Рандаев. «Думаю, это не последняя версия документа. На мой взгляд, требуются еще обсуждения и его доработка. Уже было очень много полемики по зонированию — почему такие границы, а не другие. Тот же общественно-транспортный каркас у нас постоянно меняется. Наверное, лучше было бы опираться на секторы видимости, ведь объект может находиться не вдоль транспортной артерии, но прекрасно просматриваться со стороны улицы. И к его внешнему виду тоже, пожалуй, должны предъявляться определенные требования. Плюс, раз требования к АГО — это требования к внешнему облику объекта, они не должны подменять градостроительные нормативы. Тогда при чем тут высотность, которая регулируется правилами застройки и землепользования? Мне пока до конца так и не понятны принципы — каким критериям должен соответствовать внешний облик застраиваемых объектов. Есть, конечно, разумные предложения — безусловно, надо украшать город. И та же архитектурная подсветка — это украшение города, и будет очень здорово, если на видимых фасадах ее предусмотрят. Но опять же — у нас есть, например, видимый фасад в два этажа, а за ним дом — 12 этажей. Он тоже видимый, по нему тоже должны проводиться какие-то дополнительные исследования и предъявляться требования», — рассуждает Рандаев.

Как заявил «СО» руководитель регионального отделения Союза архитекторов России Юрий Астахов, недовольны вынесенным на обсуждение проектом многие архитекторы города. Главной проблемой документа Астахов называет необоснованный принцип деления города на зоны. Судя по реакции строительно-архитекторского сообщества Самары, окончательные формулировки нововведений в ПЗЗ в связи с утверждением требований к архитектурно-градостроительному облику города появятся не скоро.

ЮРИЙ АСТАХОВ, руководитель Самарского регионального отделения Союза архитекторов России

В конце прошлого года этот проект был рассмотрен Союзом архитекторов, и к нему внесли ряд замечаний, достаточно серьезных. К сожалению, эти замечания не нашли отражения в том тексте, который сейчас предлагается для обсуждения. Подавляющее большинство архитекторов, с кем я общался, высказывают негативное отношение к этому документу. Потому что никакого отношения к улучшению облика города он не имеет. Там чисто административные решения, достаточно волюнтаристские. Сейчас идет всестороннее обсуждение проекта. Основной момент, с которым не согласно профессиональное сообщество, — деление города на зоны: историческое поселение, ансамблевые участки, общественно-транспортного каркаса и селитебные. Это деление неверное, потому что реальные границы имеет только историческое поселение — они юридически оформлены и закреплены. Все остальные границы, мягко говоря, с потолка взяты, случайны. Обсуждать выделение этих зон можно. Но пока нет утвержденных границ зон. Вся эта схема сделана на материалах 1980-х годов. И в этих материалах нет многих объектов, которые реально формируют облик нашего города, это известная беда. И историческое поселение у нас делали на материалах прошлого века, поскольку современные материалы почему-то считаются секретными. В связи с этим деление города совершенно необоснованное, город — это единое пространство.

А вот серьезные вопросы в этом документе опущены. В первую очередь — там абсолютно выпал фактор авторского права. Проект АГО — подробный эскизный проект (планы, разрезы, фасады, композиции). Это объект авторского права. И нигде не написано, что кроме заявителя этот документ должен быть подписан автором проекта. Он должен дать свое согласие на использование его материалов. Сейчас очень часто они используются без согласия автора — те же инвесторы берут из интернета материалы и идут с ними на согласование. Второй момент, который мне тоже пока никто не смог объяснить, — решение должен принимать уполномоченный орган. Этот орган имеет право согласовать архитектурно-градостроительный облик без предоставления материалов. Так в этом документе прописано. Разъяснения пока никто не дал по этому поводу. И самое главное — обойдены вопросы, что и как согласовывать. Что оценивается, как… Оценить мы можем только то, что объективно, — комплектность, достоверность, профессионализм. Эти моменты можно объективно оценить, они легко проверяются и доказываются. Художественная составляющая — слишком субъективный момент. Одним что-то может нравиться, другим — нет. В рамках АГО мы можем оценивать лишь объективные моменты. И последний вопрос — как эту оценку производить. Мы считаем, что оценку следует делать публично.

— Роман Щерба, Руфия Кутляева