Программа развития самарской территории регионального значения «ЗиМ» остается в подвешенном состоянии

Активизация инвестиционной активности стала возможна благодаря установлению четких правил игры для девелоперов относительно красных линий, параметров застройки (высота, плотность, параметры инфраструктуры жилых комплексов), исчерпывающего набора ограничений. В ближайшее время следует ожидать новых проектов на данной территории — утверждение ППТ открыло дорогу для инвесторов и банков, обеспечивающих предоставление проектного финансирования. В то же время конкретных шагов по развитию локации со стороны органов власти так и не последовало.

Областное министерство строительства, ранее пристально следившее за ситуацией, теперь довольно пассивно ждет конкретных решений от городских властей. Ведь требования к архитектурно-градостроительному облику района нужно утверждать в рамках городских Правил землепользования и застройки, как этого требует законодательство. Эксперты считают, что обозначенные в проекте планировки требования к архитектурно-стилистическим решениям будут в дальнейшем учтены при обновлении ПЗЗ, но опасаются, что завершение процесса может подвиснуть на неопределенное время из-за сохраняющейся неопределенности в части зон ответственности лиц, принимающих решения. По сути дела, заявленный статус площадки бывшего ЗиМа как территории регионального значения вступил в противоречие с задекларированной региональным минстроем зависимостью дальнейшего процесса от решений на муниципальном уровне.

Завод имени Масленникова работал с 1909-го по 2006 год. Он занимал территорию общей площадью 55 га в Октябрьском районе, в границах ул. Соколова, Ново-Садовой, Лейтенанта Шмидта и берега Волги. Уже больше десятилетия эту территорию вместе с примыкающей к ней промзоной АО «Самарский кирпич» и площадкой КИНАПа выделяют как наиболее ценную и привлекательную локацию для развития в центре областной столицы. После 2020 года перспективным земельным массивом занялись и на областном уровне. Региональное министерство строительства форсировало разработку концепции развития территории общей площадью 160 га у берега Волги. В рамках этой деятельности следовало определить доминант в объемно-планировочной структуре для всей площадки, актуализировать и согласовать планируемую инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру. А также согласовать проект с планами по расширению набережной Волги.

В апреле 2023 года региональное правительство утвердило подготовленную документацию. В официальном пресс-релизе отмечалось, что проект разрабатывался для «защиты знаковой территории от непродуманной точечной застройки, регулирования панорамы города со стороны главной улицы России — реки Волги и создания принципиально нового стандарта комфортной городской среды». А представители ООО «ОКТОГОН», непосредственно занимавшегося планировкой территории регионального значения, тогда подчеркивали, что разработка и утверждение проекта проведены в рекордно сжатые сроки.

Однако после утверждения проекта планировки территории (ППТ) дальнейшая работа над проактивной реализацией заявленной в нем концепции со стороны органов власти, по-видимому, застопорилась. Согласно постановлению федерального правительства, которое вступит в силу с 1 сентября этого года, архитектурно-стилистические требования к объектам капитального строительства должны вноситься в градостроительный регламент. В самарском минстрое не смогли дать конкретных ответов на вопрос, когда именно планируется рассмотреть проекты по переносу соответствующих положений из ППТ в городские Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Хотя ранее ведомство держало ситуацию с территорией регионального значения на контроле, теперь ее судьбу отдали на откуп городским властям Самары. «В соответствии с действующим градостроительным законодательством осуществление мероприятий по внесению изменений в генеральный план и ПЗЗ, а также порядки и сроки согласования архитектурно-градостроительного облика объектов в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 29 мая 2023 года №857 «Об утверждении требований к архитектурно-градостроительному облику объекта капитального строительства и Правил согласования архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства» относятся к полномочиям органов местного самоуправления городского округа Самара», — сообщили в министерстве в ответ на запрос редакции.

Нет в настоящее время и ответа на вопрос о том, как продвигается инфраструктурное развитие данной территории. Документация по планировке предусматривала поэтапные мероприятия по оснащению рассматриваемой зоны инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой. Первый этап, рассчитанный до 2025 года, включает в себя проектирование и строительство ул. Липецкой, очистных сооружений и сетей ливневой канализации, нового участка набережной, пешеходного бульвара от ул. Ново-Садовой до набережной Волги, первого этапа школы на 2500 мест и многие другие мероприятия. Однако в министерстве строительства не предоставили редакции «СО» информации касательно конкретных действий по инфраструктурному развитию территории за прошедшие с утверждения ППТ два месяца.

По мнению главного архитектора ООО «ВТС-Проект» Дмитрия Орлова, позиционирование данной площадки как территории регионального значения в первую очередь необходимо для воздействия на самих девелоперов, которые будут осваивать локацию. «Эта территория действительно имеет важное значение. Это очень серьезный кусок города, из которого можно сделать конфету, а можно — кошмар, как у нас умеют. И проект там разработан подробный — в отличие от остальных подобных, где просто показывается зонирование. Здесь проведена серьезная работа по проекту планировки территории. В нем ограничена высотность, плотность. Показаны кварталы, обозначены необходимые для общественного блага бульвары, набережная — то, что застройщик разрабатывать сам не пойдет. Если мы возьмем другие участки — там такого подхода нет, все гораздо проще. Но ППТ — это еще не готовый к реализации проект, а только как бы правила игры, которые участники должны соблюдать, можно сказать, джентльменское соглашение. Здесь же земля частная. Соответственно, чтобы собственники почувствовали ответственность за свои решения, не отклонялись от проекта планировки, к этой территории и обозначили повышенное внимание», — рассуждает архитектор. Также он подчеркивает, что, несмотря на необходимость дополнительно утверждать архитектурные решения в ПЗЗ, разработанный проект планировки для территории еще сыграет свою роль в этом вопросе. «Проект планировки не имеет силу обязательного закона, но рекомендательным значением обладает. Потом, при дальнейшем утверждении архитектурно-градостроительных решений, обозначенные в ППТ пожелания, конечно, будут учтены. Рекомендательная сила — это тоже сила», — уверен Дмитрий Орлов. Председатель правления Самарской региональной организации Союза архитекторов России Юрий Астахов придерживается иной точки зрения. Он считает, что процесс утверждения архитектурных решений может вызвать очередную задержку в освоении перспективных площадок у берега Волги.

ЮРИЙ АСТАХОВ, председатель правления Самарской региональной организации Союза архитекторов России

В Самаре пока еще никто палец о палец не ударил по вопросу утверждения архитектурных решений. Как это будет происходить, кто будет проверять эти архитектурно-градостроительные облики — это главный вопрос, в него все упирается. И им пока еще никто не озадачился, хотя до 1 сентября осталось всего полтора месяца — и архитектурно-градостроительные облики должны быть. Они предшествуют любому проектированию. В частных беседах я поднимал эту тему — пока никто не готов отвечать за эту работу. На кого ее скидывать? На управление главного архитектора? Оно очень немногочисленное, а должна быть полноценная комиссия. Если передать это в комиссию по застройке — становится еще смешнее, там вообще профессионалов-то нет. При этом парадоксально то, что в Жигулевске комиссия по этому вопросу уже создана, решение принято администрацией… В Самаре же по-прежнему эта проблема стоит очень остро.

— Роман Щерба