На круглом столе «Самарского обозрения» обсудили, во что сейчас лучше вкладывать деньги.
ДЕНИС ХАДЕЕВ, руководитель комитета Кредиты Мосбиржи, член экспертного совета при ЦБ РФ
ВИТАЛИЙ БЕЛОЦКИЙ, региональный директор банка ПСБ в Самаре
ИРИНА АФАНАСЬЕВА, директор премиального дополнительного офиса «Площадь Славы» Инвестиционного банка «Синара»
ДЕНИС ШЕВЯКОВ, директор ООО «Агентство оценки «Интеллект»
РОМАН НЕРЕТИН, исполнительный директор УК «Альфа-Капитал» в Самаре
ДМИТРИЙ ВИНОГРАДОВ, директор ООО «Новое Время»
ИВАН ШУРИНОВ, инвестиционный консультант ВТБ Мои Инвестиции
КОНСТАНТИН ЛАНГЕ, главный редактор газеты «Самарское обозрение»
Денис Хадеев, модератор:
— Уважаемые коллеги! Мы с вами живем в уникальное время и за последние пять лет наблюдали то, что не случалось никогда в истории финансовых рынков: отрицательные ставки, колоссальный рост госдолга, пугающий прирост остатков на счетах физлиц, исчисляемый уже десятками триллионов рублей. Наверное, одним из выходов из накопленных противоречий в мировой экономике может быть обнуление доходов и сбережений, но не хотелось бы этого увидеть. Инструменты сохранения и приумножения капиталов есть разные, с разным уровнем доступности, на разные чеки и кошельки, и в отдельные периоды времени они имеют разную доходность. Давайте попробуем разобраться на нашем круглом столе, какие инвестиции надежны, а какие — более доходны, но рискованны? Что сегодня нам могут предложить на рынке?
Виталий Белоцкий:
— Сейчас много неопределенности на рынке, что дает возможности для формирования инвестиционных портфелей, но это создает и значительные риски. Инвестор со стажем понимает, что ключевой фактор успеха — баланс между защитой капитала и поиском идей роста. Необходимо формировать оптимальное для себя соотношение риска и доходности. Основные способы его достижения — диверсификация по активам и вдумчивое целеполагание, которое поможет структурировать инвестиционный портфель, исходя из расстановки приоритетов, потребностей и сроков.
В целом управление активами, инвестиции требуют знаний, опыта и времени. В этом случае полезно обращаться к экспертизе профессионалов из управляющих компаний, банков. Нужно понимать, что в условиях волатильности важно не только выбрать правильный класс активов, направление движения, но и иметь возможность вовремя перестраивать свои портфели. Профессиональная команда может лучше справиться с этой задачей. В ПСБ есть управляющая компания, в зону ответственности которой как раз входит управление активами с получением повышенной доходности, контроль рисков, прозрачность для клиентов.
С точки зрения запросов клиентов мы видим интерес к фиксированным высоким процентным ставкам на длительный срок, к длинным облигациям. Подобная стратегия может дать большие доходы, но меж тем она несет и потенциальные риски.
На текущий момент ключевая идея на рынке капитала — ожидания инвесторов по снижению геополитических рисков и начало снижения ключевой ставки Банком России. В этой связи стоит запастись терпением. Внешние риски пока сохраняются, но сейчас хорошее время для формирования инвестиционного портфеля на длительный срок.
Еще раз подчеркну, что частным инвесторам стоит грамотно выстраивать стратегию, помня о диверсификации своего портфеля, и не пренебрегать помощью профессиональных участников.
Денис Хадеев:
— Какие у вас как у представителя банковского сообщества ожидания: будет ли рост ставок, связанный не только с позицией Банка России, но и, например, с обострением ситуации с ликвидностью, или же мы можем опять увидеть прошлогоднюю ситуацию, когда у нас возник технический дефицит юаней? Сможем ли мы увидеть рабочие привлекательные ставки по юаням или же каким-то другим валютам, кроме как по рублю?
Виталий Белоцкий:
— Недостаточно просто купить иностранную валюту — такое вложение в любом случае будет обесцениваться за счет инфляции в стране, которая ее эмитирует. Необходимо использовать инструменты, которые дают доходность, будь то начисление процентов на вклад или же рост стоимости актива, номинированного в валюте. Также стоит помнить, что при выборе валюты необходимо учитывать риски, которые могут возникнуть при хранении средств в валютах недружественных стран. В текущий период большой волатильности стали набирать популярность депозиты в юанях. Однако изменения на внешнем рынке подсветили привлекательность инструментов с точки зрения классической рублевой ликвидности. Ее на рынке достаточно, и это в том числе влияние решений ЦБ, которые были приняты в прошлом году. Они, как правило, имеют определенный отложенный эффект, поэтому недостатка ликвидности нет: остатки на счетах и физических, и юридических лиц по-прежнему растут.
Понятно, что инвестиционная активность сильно сдерживается наличием довольно жесткой кредитно-денежной политики, а также внешнеторговыми ограничениями. Тем не менее рынок в этом направлении сохраняет активность, появляются новые решения.
Денис Хадеев:
— Думаю, Виталий со мной согласится в том, что никакого кризиса со стороны депозитов нет, потому что против них есть остатки в Банке России, на денежном рынке, рынке РЕПО, и в целом система уравновешена, просто за счет инфляционных движений разбухает денежная масса, и мы постепенно привыкаем к такой «разрядности», как триллион. Но мы ждем новых инструментов. В последнее время стали активно развиваться цифровые финансовые активы (ЦФА). Сейчас это тот самый пакет, куда можно сложить что угодно, и банки его используют чаще всего как квазидепозит, чтобы сократить свои издержки на отчислениях в АСВ и так далее. Увидим ли мы в ближайшее время продукты, которые традиционно более подвижны, чем банки, так как менее зарегулированы?
Роман Неретин:
— В прошлом году УК «Альфа-Капитал» и Альфа-Банк впервые создали цифровой финансовый актив (ЦФА) на базе биржевых паевых инвестиционных фондов — «Вечнозеленый портфель». Стоит отметить, что помимо банков и финансовых компаний с ним работают многие другие промышленные и финансовые группы. Этот инструмент действительно интересен.
Позиция Виталия мне близка с точки зрения текущей ситуации на рынке. Глобально это, наверное, не первая и не последняя высокая волатильность, которую мы проходим. Но я думаю, такой подход к управлению рисками, диверсификации и грамотный риск-менеджмент всегда будет актуален и будет приносить свои плоды.
Еще пара наблюдений касательно того, какие направления, инструменты рассматривают наши, в частности, клиенты в качестве альтернативы. Во-первых, это закрытые паевые инвестиционные фонды на коммерческую недвижимость как вариант диверсификации в условиях волатильного фондового рынка. Мы рассматриваем три основных направления: складская недвижимость — некий рентный вариант инвестиций, промышленные парки как девелоперский вариант инвестиций и внутренний туризм. Мы видим большой дефицит недвижимости в этой отрасли и считаем, что это будет востребовано как потребителями, так и инвесторами. И еще одно альтернативное направление, помимо фондов, ликвидности и депозитов, которые привлекали инвесторов в 2024 году, — это инструменты, связанные с валютой: замещенные облигации плюс фонды на драгоценные металлы. Таким образом, клиенты хотели немного сбалансировать свои портфели с точки зрения потенциальной девальвации рубля.
Денис Хадеев:
— А насколько это доступно для обычных граждан, если средний счет на банковских вкладах не превышает 700 тысяч рублей?
Роман Неретин:
— На самом деле это как раз именно розничный инструмент, позволяющий инвестировать в крупные проекты достаточно широкому кругу инвесторов.
Денис Хадеев:
— А что насчет фондового рынка? Был определенный оптимизм после прихода к власти Трампа, и рынок показывал хороший рост, который растерялся практически полностью за последний месяц. Есть ли у вас ожидания, что в этом году мы все-таки увидим серьезное ралли на фондовом рынке, а фонды, прямые инвестиции «заработают» и смогут «отбить» потери за последние год-два?
Роман Неретин:
— Мы здесь отталкиваемся от двух основных факторов: геополитического, на который очень сложно влиять и как-то его прогнозировать, и внутреннего. Здесь есть три момента, на которые мы обращаем внимание. Первый — это инфляция, определенное ее замедление. Политика Банка России с высокой ставкой начинает приносить свои плоды. Второй — это безработица, намечаются первые признаки ее роста, тоже важный дезинфляционный фактор. И третий — PMI, индекс деловой активности и один из самых мощных экономических индикаторов, полезных для инвесторов, который тоже замедляется. Политика ЦБ была направлена на охлаждение экономики, и мы сейчас видим первые сигналы для того, чтобы регулятор мог в будущем приступить к циклу снижения ставки, что будет максимально позитивным для российского рынка. В целом же на горизонте нескольких лет он может показать доходность вместе с дивидендами до 60-70%.
Денис Хадеев:
— Какие еще формы инвестиций мы можем назвать, рассматриваем ли мы облигации?
Ирина Афанасьева:
— Я работаю на российском фондовом рынке с 1996 года, с момента его становления. Поэтому я могу сказать, чем отличается его текущее состояние от всех предыдущих сложных периодов. Такую волатильность рынка, как сейчас, мы уже видели, и видели не раз. Ее в первую очередь определяет состояние огромной неопределенности из-за ряда важных факторов. Прежде всего это неопределенное положение в геополитике. Остается неопределенность в вопросах денежно-кредитной политики. Совсем недавно мы видели аномальное поведение рубля, который укреплялся, несмотря на снижение цен на нефть. Поэтому инвесторам приходится принимать решения в условиях значительной неопределенности.
При этом, как говорил Тютчев: «В Россию можно только верить». Инвесторы сейчас делятся на два типа. Первые — те, кто хочет получить выгоду от разрешения этого состояния неопределенности. Более мягкая риторика регулятора, например, поддержит рынок облигаций, в частности длинные облигации с фиксированным купоном, который тоже дает возможность инвесторам зафиксировать текущую высокую ставку. Конечно, и рынок акций ждет хороших новостей в области геополитики, что даст возможность выиграть тем компаниям, которые являются бенефициарами снятия санкций, например сталелитейные предприятия, банки. Они выиграют и в случае снижения ставки, и в случае улучшения геополитической обстановки.
Отмечу отдельно, что сейчас состояние финансового рынка отличается от состояния в предыдущие кризисы широким набором инструментов денежного рынка. И вот второй тип инвесторов как раз использует возможности инструментов денежного рынка для того, чтобы получить выгоду от сложившихся высоких ставок в сочетании с высокой ликвидностью денежных средств. Инвесторы используют и фонды ликвидности, и размещение денег в РЕПО с клиринговыми сертификатами участия (РЕПО с КСУ), и индивидуальные продукты профессиональных участников.
Альтернативой фонду ликвидности также могут стать краткосрочные ОФЗ и корпоративные облигации наиболее надежных компаний. Например, самые короткие выпуски ОФЗ сейчас предлагают доходность около 21,3% годовых, что сопоставимо со ставками денежного рынка и немного лучше того, что предлагают фонды ликвидности. В корпоративных бумагах можно подобрать выпуски, которые на горизонте до года дают доходность до 22-23% годовых. Надо отметить, что у обоих продуктов есть свои плюсы и минусы — фонды, как правило, имеют очень высокую ликвидность на рынке, т.е. в них можно зайти и выйти в значительном размере, не повлияв на цену, в то время как корпоративные выпуски зачастую могут иметь весьма ограниченную ликвидность. По облигациям выплачиваются купоны, в то время как в фондах вся доходность капитализируется. У облигаций есть четкий график выплаты купонов и дата погашения, в то время как фонды инвестируют в денежный рынок и прирастают в цене.
Денис Хадеев:
— Надежда, я тоже думаю, есть. Я бы отметил и замедление, в силу объективных причин, на рынке недвижимости, но это как раз тот период, когда в нее нужно делать инвестиции?
Дмитрий Виноградов:
— Вы совершенно правы. Все эти сложности, которые не связаны с геополитикой, к счастью, на недвижимость влияют не так быстро, как на рынок акций и других финансовых продуктов. Но тем не менее есть внутренние факторы, инфляционные риски. И есть, на мой взгляд, нескоординированные решения: когда 3-5 лет назад запускали «вертолетную» ипотеку, она, конечно, разбалансировала строительный рынок. Именно из-за ее доступности застройщики, девелоперы не успели покрыть дефицит метров, который возник в связи с оказавшимися в распоряжении россиян большими объемами ипотечных средств. Как следствие, резко взлетели цены, появился дефицит на жилищном рынке, и в этот момент многие застройщики вошли в новые проекты, появились новые игроки. Они все вышли на рынок, поскольку с момента поиска площадки под объект и до начала продаж метров требуется как минимум два года, с учетом сложностей финансирования банками.
И в этот момент льготную ипотеку отменяют, ставки повышают, и ситуация усложняется, особенно для тех застройщиков, кто вошел в новые проекты в прошлом году. Строить надо — сроки никуда не сдвинешь, какие бы дикие проценты ни были в банке, деньги берешь, и все эти сложности, как ни парадоксально, влияют на отложенный спрос на недвижимость, мы точно ожидаем роста ее стоимости, хотя она и так на достаточно высоком уровне. Нет ни одной предпосылки к снижению. Все понимают, что инвестиции в недвижимость — это, наверное, самый консервативный способ вложения средств, самый безопасный, но долгосрочный. Тут многое зависит от выбора объекта, его качественных характеристик, локации и предполагаемой инфраструктуры. Некоторые решения могут «выстрелить» и существенно увеличить отдачу от инвестиций. Это в полной мере заметно на примере нашей площадки, которую мы осваиваем уже 11 лет, решая сложности, связанные с расселением, с инженерными сетями — со всеми проблемами центральной части города Самары. Первые наши объекты в ЖК «Империал» стартовали от 50 тысяч рублей за квадратный метр, и за четыре года строительства они подорожали до 180 тысяч, а сейчас продаются на вторичном рынке по цене 200+. А в недавно стартовавшем проекте, в ЖК «Гранд Империалъ», стоимость реализации выросла с 90 до сегодняшних 240+ тысяч рублей. Есть объекты, которые продавались и за 350+ тысяч рублей даже не на пике спроса, а уже в «поствзлетное» время. Цены доходят до определенных высот, когда объекты интересные, уникальные, эти характеристики и формируют стоимость.
Если же говорить о той глыбе денежных средств, которая формируется сейчас на счетах, на депозитах россиян, то важно понимать, куда это глыба двинется. Эта новость позитивная и для девелоперов, и для инвестиционных компаний, но в то же время эта глыба может раздавить рынок, а точнее, взорвать его. Многие вкладчики ждут сигнала от ЦБ, когда движение по ключевой ставке пойдет назад. У нас, например, сформировалось значительное число «ждунов», которые звонят каждую неделю и спрашивают, не продалась ли «их» квартира, которую они присмотрели. Они рассчитывают подержать деньги на депозите еще год и сэкономить 20% (то есть получить соответствующий процентный доход. — Прим. ред.), но мы, несмотря на снижение спроса, а точнее, снижение продаж, все равно корректируем вверх стоимость, потому что должны компенсировать дополнительные издержки. Они связаны и с высокой стоимостью заемных средств для застройщика при проектном финансировании, и с инфляционным ростом цен на материалы. Жилье распродается, и завтра застройщик не сможет поднять цену на проданное сегодня. Немного могу расстроить наших «ждунов», думаю, эти 20%, которые они копят, как раз и «съест» естественный рост стоимости недвижимости, но выбор метров будет сужаться.
Сейчас, наверное, я бы посоветовал хранить деньги в «сберегательной кассе», но с лета-осени, думаю, их стоит переносить в недвижимость. Сколько бы кризисов мы ни проходили, был только один момент, когда рынок жилья немного упал из-за изменений в законодательстве и последовавших банкротств компаний, но это было при самостоятельном финансировании объекта застройщиком, когда тот мог принимать решение о дисконте на продаваемую квартиру с целью быстрого получения денег. Сейчас проблем с наличием денег у застройщика нет, но проблема в их стоимости. Поэтому каждый застройщик имеет четкий план реализации метров, с учетом текущих и будущих дополнительных издержек, связанных с высоким ключом, и, поверьте, у всех цена растет.
Если ты вкладываешь средства в недвижимость, от которой планируешь получить доход, к выбору надо подходить очень тщательно.
Денис Хадеев:
— Если смотреть на статистику, то цена квадратного метра у нас существенно ниже, чем, например, в сопоставимых Казани, Екатеринбурге, Новосибирске. Будет ли этот «офсайд» закрыт, на ваш взгляд? Может быть, это обстоятельство сформировано искусственно за счет того, что идет сравнение несравнимых объектов, потому что, к сожалению, уровень стройки не дотягивает до того же Екатеринбурга?
Дмитрий Виноградов:
— Все верно, я тоже с сожалением отмечаю в нестоличных регионах, как, например, Екатеринбург, Казань, Новосибирск, насколько более интеллектуальное, интересное жилье предлагает рынок, находясь в том же ценовом диапазоне. Но, к счастью, и в нашем регионе сформировался тренд направленности в сторону конечного потребителя. Думаю, ситуация будет выравниваться. Что касается цен, я думаю, они будут догонять общероссийские, а разворот от высокой ставки к повышению спроса на недвижимость как раз и выровняет ситуацию. В Самаре рынок недвижимости постоянно растет, особенно в центральных районах.
Денис Хадеев:
— А что у нас может показать рынок коммерческой недвижимости?
Денис Шевяков:
— Сейчас мы имеем высокую ключевую ставку, практически свернутые программы для любого кредитования, необязательно ипотечного, — просто по этим ставкам заемщики не готовы брать кредиты. Одновременно мы видим — это важно для промышленных предприятий — формирование жестких условий по лизингу и постоянное «продавливание» банкротств. Те, кто максимально закредитован, избавляют себя от обременений на рынке недвижимости.
Сейчас, если мы рассматриваем хоть какое-то движение капитала в Россию, а высокая ключевая ставка способствует привлечению зарубежных инвесторов, в сочетании с ослаб-лением санкций эти деньги экономика начнет изживать. Будут снижаться требования денежно-кредитной политики, начнет расти кредитное финансирование. Кредитное — это единственный драйвер на протяжении многих десятилетий для рынка недвижимости, соответственно, цены начнут расти во всех ее сегментах, и в первую очередь — на производственно-складскую недвижимость. Если раньше офисно-торговая недвижимость являлась таким индикатором и больше всего росла, то сейчас рост цен мы увидим на производственно-складскую — акценты сместились. Это видно по развитию производства, по дефициту производственных площадок в Самаре.
Я ожидаю общего роста цен. Не сказал бы, что мы увидим резкий скачок, но в перспективе на пять лет, я допускаю, нынешний уровень цен увеличится в два раза.
Денис Хадеев:
— Инструменты мы обсудили, но инвестору еще нужно понимать, как с ними работать. Может быть, есть еще другие стратегии? И каковы правила безопасной работы на инвестиционных рынках?
Иван Шуринов:
— Пожалуй, начну с последнего аспекта. Торгуя на фондовом рынке, инвестору стоит придерживаться ряда правил. Определить финансовые цели: это могут быть накопления на пенсию, покупка недвижимости, образование и т.д. Оценить свой риск-профиль и выбрать подходящие инструменты. Диверсифицировать: не вкладывать все свои деньги в один актив или сектор. Золотое правило инвестирования — это распределение вложений между классами активов: акциями, облигациями и другими инструментами. Регулярно пересматривать портфель, так как ситуация на рынке меняется, и важно адаптировать свою инвестстратегию к новым условиям. Консультироваться у профессионалов. В подавляющем большинстве случаев консультанты снимают нагрузку с клиента, а результаты от полученных рекомендаций могут удовлетворить даже искушенного инвестора.
Если выбирать стратегию, это должна быть диверсификация активов в различные направления. В первую очередь, это депозит — актуальный и понятный продукт с конкретными процентами. С учетом того, что рубль в среднесрочной перспективе, по прогнозам, будет терять позиции, можно рассмотреть замещающие или квазивалютные облигации. По нашему мнению, сейчас целесообразно постепенно переходить из облигаций с плавающим купоном в облигации с постоянным купоном. Кроме того, частному инвестору можно зафиксировать себе интересную доходность в корпоративных облигациях.
Сейчас мы прогнозируем, что к концу этого года ключевая ставка будет на уровне 19%. Соответственно, часть инвесторов перекладывается из флоатеров, привязанных к ней, в бумаги с фиксированной ставкой на достаточно большие сроки, около 5 лет.
В завершение хотел бы сказать, что опыт инвестирования есть у многих россиян, и интерес к фондовому рынку будет дальше расти. Сейчас доля инвестиций составляет порядка 12% сбережений населения. Стимулом становится появление дополнительных финансовых инструментов, а также выход на фондовый рынок новых участников из корпоративного сектора. При этом есть лавина сообщений от Telegram-каналов и квазианалитики, которые могут сбить с толку инвестора, и не только начинающего. Ведь нужно успевать внимательно анализировать рынок и на основе быстроменяющейся информации, оперативно принимать решения, чтобы достигать своей финансовой цели. Так процесс инвестирования очень быстро может превратиться во вторую работу, которая поглощает много времени, увеличивает не только моральную, но и физическую нагрузку и далеко не всегда приносит ожидаемую прибыль. Поэтому многим инвесторам необходима поддержка профессионалов.
В свою очередь хотел бы спросить у экспертов по недвижимости, с чем связан тот факт, что стоимость жилья в Самаре не сильно подросла по отношению к другим городам-миллионникам, но динамика удорожания жилья в нашем регионе одна из самых рекордных в стране.
Денис Хадеев:
— Это как раз связано с эффектом низкой базы, у нас маленькая застройка, но по объему строительства мы входим в двадцатку лидеров, что соответствует нашему географическому положению в России. Другой вопрос, какого качества жилье мы строим и в какое стоит инвестировать.
Денис Шевяков:
— Я думаю, что сейчас жилье премиального класса и класса «комфорт++» будет востребовано в силу того, что жилье эконом-класса, которым активно застраивались окраины города, продемонстрировало свои недостатки населению. В эпоху пандемии и СВО эти недостатки только больше обнажились, поэтому, скорее всего, «премиум» и «комфорт» — ближайшие фавориты роста на рынке жилой недвижимости.
Константин Ланге:
— Эффективность стратегии вложений в землю, чтобы она запускалась в оборот, продавалась под строительство чего-то или сдавалась в аренду, себя исчерпала?
Денис Шевяков:
— Я не сторонник этой стратегии. Да, одно время это было актуально, когда земли скупались десятками гектаров, может быть, расширялись границы населенного пункта, и они с удорожанием продавались. Но если брать общую статистику, лишь 2% всей земли Российской Федерации занято населенными пунктами, остальные 98% — это поля, леса, водные ресурсы, поэтому земли, мягко говоря, «хоть залейся». Земля дорожает многократно только в процессе освоения, и мой опыт подсказывает, что максимальное ее удорожание происходит тогда, когда она освоена, то есть когда на ней появляется жилье либо коммерческие объекты. Они дают основной прирост. Мне кажется, что в черте населенных пунктов дефицит земельных участков создан искусственно.
В 2005-2006 годах был микрорайон, если вы помните, между улицей Советской Армии и улицей Авроры вдоль Дыбенко. Сейчас там стоят высотки — образовался хороший район абсолютной застройки, там была реализована целая государственная программа под эгидой Самарской области. Аналогичных способов снизить дефицит земельных участков в черте населенных пунктов более чем достаточно. Поэтому вкладываться в земельные участки я бы не рекомендовал, только если вы не профессиональный девелопер, который готов осваивать территорию и ее таким образом реализовывать.
Дмитрий Виноградов:
— Согласен с Денисом (Шевяковым. — Прим. ред.), земля вряд ли будет серьезным инвестиционным вложением, и вряд ли можно будет заработать именно на росте ее стоимости. Высокий рост показывает ее преобразование, когда мы, например, купили землю сельхозназначения и перевели ее в землю для застройки, но едва ли это инвестиция, скорее — отдельный бизнес. Если же посмотреть статистику, то стоимость сотки выросла с одного миллиона до двух за 20 лет, и это не супердоходность. Кроме того, есть риски в возможных корректировках градостроительных норм — министерство может в один момент, объявив центр историческим поселением и ограничив высоту застройки, «резануть» и по собственникам земли, у которых девелопер может рассматривать приобретение определенных участков. В результате — нереальная цена, которую не окупить в задуманном проекте. Чтобы нормально заработать, там стоимость должна быть выше 450-500 тысяч рублей за метр. Пока рынок до этого не дорос, недостаточно покупательского спроса на комфортные небольшие жилые дома в центре города, хотя мы постепенно движемся к этому. Я думаю, в ближайшие 3-5 лет при грамотной политике градостроительных органов к этому можно прийти, но ведомству необходимо разобрать законодательный «завал» и сформулировать прозрачные правила для застройки и освоения этих участков. Проекты будут, есть потенциал и спрос, но здесь стоит рассматривать не вложения в землю, а инвестиции в недвижимость на этой земле.
Недвижимость — это конечный продукт целого ряда отраслей, от металлургии до ИТ-продуктов, то есть квинтэссенция всех сфер деятельности, которые вносят свой окончательный вклад в стоимость жилья, инфляционная наценка каждой отрасли переходит в эти квадратные метры.
Размышляя спокойно, без эмоций, ты понимаешь, что если все время все дорожает, то и недвижимость не может не дорожать, потому что есть главный ресурс — ее местоположение, а по факту — земля, с которой объект никуда не денется. И если этот участок в центре, то мы понимаем, что другого такого здесь нет и не появится.
Через один-два месяца откроется окно возможностей. Сейчас с застройщиком вы еще можете разговаривать об определенных условиях, но когда выстроится очередь, а она к осени выстроится, лучшие условия получат те, кто был первым.
Ирина Афанасьева:
— А какой срок реализации объектов?
Дмитрий Виноградов:
— Все зависит от состояния рынка. Сейчас рынок замер. У нас ликвидность невысокая, но в какой-то момент в нашей локации практически не было предложений, дефицит был страшный, что подстегивало, кстати, рост цен.
С каждым днем конкретный объект становится дороже, особенно если он в процессе реализации, и это опережает рост инфляции. На наполнение инфраструктурой, повышение комфортабельности жилого комплекса уходит еще 3-5 лет, и это тоже фактор роста стоимости.
Инвестиции в золото остаются «тихой гаванью»
Денис Хадеев:
— Если думать о своем будущем, о будущем детей, наверное, золото будет вечно?
Виталий Белоцкий:
— Золото традиционно является защитным активом, поэтому в портфелях инвесторов в определенной доле оно, как правило, присутствует. Золото демонстрирует впечатляющую динамику: с начала года котировки выросли более чем на 25%, обновив исторические максимумы. При этом металл сохраняет потенциал роста, поскольку в условиях нестабильности все ищут возможности сохранения своих активов, а инвестиции в золото — некая «тихая гавань», так как альтернативы для него пока нет.
Достаточно перспективно смотрится и серебро. Другие металлы платиновой группы, чей спрос в большей степени зависит от состояния мировой промышленности, выглядят менее привлекательными в текущих условиях.
Иван Шуринов:
— Золото действительно исторически является защитным инструментом. Думаю, все заметили сильное укрепление национальной валюты за последнее время, но золото, торгуемое в долларах США, продолжает бить рекорд. В связи с этим мы позитивно оцениваем инвестиции в золото, с учетом того, что ждем ослабление рубля до конца года и интерес к данному активу будет продолжаться.
Денис Хадеев:
— Недавно прошла новость, что по итогам года объем остатков в виде золота в российских банках рекордно снизился. Это следствие интереса населения к золоту или следствие того, что государство больше выкупает золото?
Виталий Белоцкий:
— Мы видим, что у населения есть интерес к золоту и к так называемым металлическим счетам, привязанным к этому металлу. Сохраняющиеся макроэкономические дисбалансы и агрессивная торговая политика ведущих экономик продолжают формировать благоприятную среду для дальнейшего роста инвестиционного спроса на золото и в среднесрочной перспективе.
Мы считаем, что наиболее удобным инструментом для гибкого управления своими инвестициями для частного инвесторы являются фьючерсы на драгоценные металлы и соответствующие БПИФ (например, у ПСБ есть БПИФ «Золотой рынок»), ликвидные и удобные, в отличие от деривативов, для длительных вложений, а также ОМС.
Денис Хадеев:
— Напомню, что кроме продуктов, основанных на доверии, есть еще инструменты, основанные на недоверии, как криптовалюта, слабо регулируемая в России. В целом, наверное, для инвесторов хорошо иметь какие-то криптокошельки как некоторые инструменты для расчетов или сбережений, но сам рынок уже превратился в бизнес, и топовые криптовалюты уже не демонстрируют избыточную доходность.
Рынки развиваются, появляются новые технологии в сфере ИТ, квантовых вычислений, поэтому в любых инвестициях лучше быть осторожными и иметь возможность посмотреть в лицо своему контрагенту. Обращайтесь к профессионалам — человеческое общение никто не отменял, и лучше всегда начинать любые виды инвестиций с грамотного совета.
МИХАИЛ МИНАЕВ, учредитель Группы компаний «ВИЗИТ»
В текущих экономических условиях ключевая задача инвестора — сохранить капитал и обеспечить стабильный доход. Коммерческая недвижимость остается одним из немногих инструментов, который позволяет это сделать. Особенно если подходить к вопросу стратегически — выбирать объекты с арендаторами, с потенциалом роста или редевелопмента, диверсифицировать портфель.
Банковские вклады сейчас дают 18-20% годовых, но это временная история, связанная с ключевой ставкой. Средства заморожены, а рост капитала невозможен. Ценные бумаги потенциально могут принести больше, но требуют постоянного контроля, принятия рисков и высокой финансовой грамотности. А недвижимость — это понятный материальный актив с прогнозируемой доходностью и потенциалом прироста стоимости. В отличие от акций или облигаций она не «исчезает» с новостями или сменой трендов. Доход по качественным объектам в Самаре сегодня составляет в среднем 8-12% годовых. Но главное здесь — стабильность, защита от инфляции и возможность управлять активом.
Мы выстраиваем индивидуальные стратегии под задачи каждого инвестора: кому-то важен пассивный доход, кому-то — рост стоимости объекта или защита капитала. Работаем с ликвидными форматами: street-retail в спальных районах, склады, офисные блоки, помещения с гибкой планировкой и арендаторами.
Отдельное направление — редевелопмент: трансформация устаревших пространств в эффективные современные форматы. И конечно, мы сопровождаем клиентов на всех этапах — от подбора и покупки до выхода на стабильную доходность и рост капитала.
Набирают популярность объекты с управляющей компанией — готовое решение «под ключ» с минимальным участием собственника. Это удобно и для начинающих инвесторов, и для тех, кто хочет масштабироваться.
Если говорить о трендах, рынок становится все более гибким. Инвесторы уходят от «просто квадратных метров» и переходят к продуманным инвестиционным решениям. Рынок Самары — один из самых стабильных по Поволжью, и мы как агентство с более чем 20-летним опытом точно знаем, где сейчас надежно «припарковать» капитал.
— Елена Андреева
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
