Для улучшения вашего пользовательского опыта мы используем файлы cookie. Узнать больше
Рынок коммерческой недвижимости Самарской области в 2024-2025 годах переживает серьезные изменения.
Если раньше главным драйвером спроса были торговые площади, то сейчас фокус девелоперов, инвесторов и риелторов смещается в сторону складской и постепенно — производственной недвижимости. В свою очередь в сегменте торговых площадей востребованными пока остаются помещения для стрит-ритейла.
После распада СССР в Самаре начался бум строительства торговых центров, который инициировали местные бизнес-группы. Среди ключевых фигур этого сегмента изначально обозначились Виктор Сурков, чья корпорация «Виктор и Ко» построила пять крупнейших ТЦ города, Сергей Волков, в 2003 году создавший «Аврору Молл» — ТЦ, вобравший в свой периметр автостанцию и трамвайное кольцо, контролирующий ТРК «Вива Лэнд» Владимир Кузьмин. Всего в Самаре к настоящему моменту возвели 21торговый центр.
Довольно быстро ТЦ превратились в центры притяжения горожан, которые начали посещать их не только ради покупок, но и развлечений. В торговых центрах стали создаваться большие зоны, где можно провести досуг, — фуд-корты, кинотеатры, игровые центры для детей. Однако растущая популярность подобного формата со временем привела к перенасыщению этого сегмента рынка. В 2017 году Самара стала лидером рейтинга по обеспеченности населения торговыми площадями, достигнув показателя в 688 кв. м на 1000 человек. Это негативно отразилось на бизнесе девелоперов, поскольку привело к рассеиванию посетительского трафика. А события 20-х годов если и не добили эту сферу, то сильно ударили по ее маржинальности. Начало масштабного противостояния с Западом и ввод антироссийских санкций привели к падению покупательской способности россиян. Но еще больший удар нанесли разразившаяся в 2020 году пандемия коронавируса и длительная вынужденная самоизоляция населения. Они дали мощный толчок онлайн-торговле. Это оттянуло огромную часть покупателей у магазинов традиционного формата. Это не могло не сказаться на рынке коммерческой недвижимости. За 2023 год спрос на покупку торговых площадей в Самаре, по оценкам экспертов, снизился на 29%. Цифры по динамике спроса на аренду этих площадей не назывались, но известно, что количество предложений в данном сегменте сократилось на 12%.
Снижение спроса на торговые площади признавали и чиновники. Руководитель самарского департамента экономического развития, инвестиций и торговли Владислав Зотов отмечал, что тренд частично обусловливается ростом онлайн-торговли, а также избытком торговых центров в городе. При этом он подчеркнул, что Самара продолжает лидировать по количеству торговых площадей в России, что сказывается на конкуренции между ними. В результате, по словам Зотова, часть ТЦ начала перепрофилироваться. «У нас в основном часть площадей отдают под фитнес-центры и развлекательные зоны. В Москве, например, ТЦ перепрофилируются в общественные пространства. Площади заполняются обучающими классами и спортивными секциями, медицинскими кабинетами и швейными мастерскими, просто офисами компаний», — говорил в интервью интернет-изданию «Волга Ньюс» в апреле 2024 года Владислав Зотов.
По мнению генерального директора ГК «Камертон» Ирины Семенюк, стабильнее торговых центров выглядит рынок торговых помещений в сегменте стрит-ритейла, хотя окупаемость вложений в них превышает 10-15 лет. «Торговые центры сталкиваются с серьезными проблемами: падение покупательской активности, снижение доходности арендаторов, особенно малого бизнеса, и конкуренция с маркетплейсами», — отметила в разговоре с «СО» Семенюк. В то же время покупательский трафик в магазинах, расположенных на первых этажах жилых комплексов, высок и такая недвижимость сегодня востребована. Практически все застройщики при проектировании своих ЖК предусматривают площади для стрит-ритейла. «Коммерческая недвижимость должна быть в каждом жилом комплексе, — комментируют в ГК «Лидер». — С одной стороны, это отличный инвестиционный инструмент, с другой стороны, один из способов формирования комфортной среды для жизни. Людям важна не только локация. Закрывать свои потребности в шаговой доступности: магазины, кафе, салоны красоты, пространства для общения, развлечения — вот что сейчас ценно для покупателя. Мы видим, что рынок все больше движется в сторону концепции «город в городе», хотя пока таких проектов и немного, но тренд уже заявил о себе». В «Лидере» отметили, что также рассматривают развитие коммерческих площадей, в первую очередь — как части жилых комплексов. «Самостоятельные коммерческие объекты не в приоритете, но не исключены, если на это будет запрос», — отмечают представители ГК «Лидер».
Параллельно с падением востребованности торговых площадей в крупных ТЦ вырос спрос на другой вид коммерческой недвижимости — складские помещения. По данным IBC Global, по итогам трех кварталов 2024 года Самарская область заняла первое место в России по объему сделок в данном сегменте. По мнению аналитиков, это связано с несколькими факторами. Во-первых, регион обладает логистической привлекательностью — находится на пересечении ключевых транспортных маршрутов (Восток — Запад и Север — Юг), имеет три речных порта и развитую железнодорожную инфраструктуру. Вторым фактором стала опять же быстро развивающаяся онлайн-торговля. Рост e-commerce стимулирует спрос на складские площади. Компании Ozon и X5 Group активно расширяют свои распределительные центры в регионе. Например, в 2024 году открылся логистический хаб Ozon площадью 27 тыс. кв. м с планами расширения до 46 тыс. кв. м, а в 2025-м логистический центр в Новосемейкино открыла компания Wildberries. При этом в регионе сохраняется дефицит качественных складов, что стало третьей причиной высокого спроса на складские помещения. Несмотря на активное строительство, доля вакантных площадей класса А/А+ в Самаре составляет менее 1%, что поддерживает высокие арендные ставки (до 9,5 тыс. руб. за кв. м в год). В этом году, по словам экспертов, оба тренда — падение спроса на торговые площади и рост интереса к складским объектам — продолжают усиливаться. Однако пока склады интересуют в первую очередь конечных пользователей — с инвестиционной целью их покупают редко. В компании «Кошелев-Проект Самара» говорят, что высокие процентные ставки несколько охладили инвестиционный интерес к коммерческой недвижимости. Текущие цены на объекты, как отмечают в КПС, не всегда соответствуют ожиданиям потенциальных покупателей. Ирина Семенюк также отмечает, что спрос на коммерческую недвижимость сейчас низок из-за высоких процентных ставок по кредитам, которые в последнее время достигали 28% и более. «В таких условиях инвесторы предпочитают банковские депозиты. Однако ставки постепенно снижаются, и уже к середине осени можно ожидать возобновления интереса к покупке коммерческих объектов», — рассказывает Семенюк.
Складская недвижимость, по словам директора ГК «Камертон», остается одним из самых востребованных сегментов, и наибольшим спросом пользуются помещения класса «А». «Однако качественных предложений на рынке мало, хотя даже объекты в плохом состоянии находят своих арендаторов — от цветочных складов до металлопроката». «Для инвесторов, рассматривающих коммерческую недвижимость как инструмент вложений, ключевыми критериями остаются локация, большая парковка и продуманная планировка (если говорить о стрит-ритейле). Сейчас депозиты выглядят привлекательнее, но при дальнейшем снижении ставок качественные коммерческие объекты в хороших локациях снова станут интересным вариантом для инвестиций», — подытожила эксперт.
О сокращении интереса к торговой недвижимости и росте такового — но к складским объектам — говорит и директор ООО «Агентство оценки «Интеллект» Денис Шевяков. Он отмечает, что сейчас наблюдается четкое разделение трендов между разными сегментами коммерческой недвижимости. «Спрос на складские и производственные площади вырос, тогда как торговые центры, наоборот, сталкиваются с оттоком арендаторов, — комментирует Шевяков. — Основная причина этого тренда — изменения в потребительском поведении после пандемии. Бизнесу теперь больше нужны склады для онлайн-продаж, чем традиционные торговые площади. Как следствие, цены на аренду производственно-складских помещений растут, тогда как в ТЦ они либо стагнируют, либо снижаются. Этот тренд становится заметен, если анализировать динамику цен в долгосрочном периоде». Однако, по мнению Дениса Шевякова, есть пути адаптации коммерческих площадей: например, переориентация на развлечения, фуд-корты, детские зоны и другие форматы досуга. «В целом рынок находится в стадии трансформации. Торговые центры нуждаются в ребрендинге и новых концепциях, а спрос на склады и логистические площади продолжает расти. Можно сказать, что это эволюция экономики и перемены неизбежны», — рассуждает глава АО «Интеллект».
В группе компаний «Вира» отметили еще один сегмент рынка коммерческой недвижимости. По мнению специалистов «Виры», в последнее время на рынке коммерческой недвижимости Самары растет спрос на производственные площади. «Смещение фокуса интересов девелоперов, риелторов и инвесторов от торговой в сторону складской, а в последнее время — производственной недвижимости объясняется несколькими ключевыми причинами, — говорят в «Вире». — Во-первых, это эволюция потребительских привычек и модели потреб-ления: онлайн-шопинг стал доминирующим направлением торговли, что увеличивает спрос на складские мощности для хранения и обработки заказов. Склады превращаются в ключевой элемент логистической цепи. Ну а быстрое выполнение заказов требует наличия эффективных складских и производственных мощностей поблизости от основных рынков сбыта. На этом фоне владельцы торговых площадей испытывают трудности с удержанием прежнего уровня прибыли из-за снижения посещаемости традиционных магазинов и увеличения операционных расходов. Во-вторых, современные автоматизированные склады способны приносить стабильно высокую прибыль за счет эффективного использования площадей и низких эксплуатационных затрат. При этом современная транспортная инфраструктура — автомагистрали и железнодорожные пути — ускоряет доставку грузов и делает складские площадки более привлекательными для размещения товаропотоков». Третьим фактором в ГК «Вира» называют налоговые льготы и преференциальные режимы, которые стимулируют развитие инфраструктуры и создание новых производственных и складских объектов. По мнению представителей «Виры», в будущем спрос на складскую и производственную недвижимость продолжит усиливаться, что обусловлено ростом электронной коммерции, развитием инфраструктуры и изменением моделей потребления. «Девелоперы и инвесторы адаптируются к новым условиям, вкладываясь в эффективное управление этими видами активов и внедрение инновационных подходов к использованию пространств», — полагают в «Вире».
— Ксения Частова
2025 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены