Росимущество будет продавать с торгов «ефановскую» землю в центре Самары

ГУ МВД по Самарской области готовится к новому раунду борьбы за участок земли в элитной части центра Самары рядом с Загородным парком, обещанный ему ранее Росимуществом.

Читайте также:

Действующая чемпионка мира из Самары выиграла Кубок мира World Skate

Исключение из «Единой России» вице-спикера Самарской губдумы оставило много вопросов

Внезапная отставка главы рискует «подвесить» без власти Волжский район Самарской области

Больше

Там полицейские планировали построить санаторно-рекреационный комплекс для своих сотрудников, но в итоге получили отказ и не сумели опротестовать его в арбитраже. Противостояние продолжится, но время сейчас не на стороне правоохранителей: пока они будут судиться дальше, Росимущество намерено продавать объект с аукциона. Более того, оно отрицает, что вообще предварительно согласовывало предоставление земельного участка полиции.

Предмет спора ГУ МВД по Самарской области и ТУ Росимущества — участок размером 1,28 га между Первой и Второй просеками в Самаре, со своим выходом к Волге, рядом с Загородным парком и резиденцией губернатора Самарской области. Собственник участка — Российская Федерация, распоряжается им ТУ Росимущества.

Участок изъят решением суда у ООО «Хорс», в свою очередь выкупившего его за 14 млн рублей у администрации города Самары. Судебный процесс, приведший к изъятию земель из частных рук, стал следствием публичной атаки со стороны Александра Хинштейна, на тот момент депутата Государственной думы, сейчас — губернатора Курской области. Он в своем личном телеграм-канале писал, что «ГСУ ГУ МВД по Самарской области возбудило уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество) в отношении неустановленных (пока) руководителей фирмы «Хорс», подконтрольной семье Ефанова». Александр Ефанов — бывший глава Шестого кассационного суда; открытый конфликт с Хинштейном стоил ему карьеры.

Итогом уголовного дела, которое вело ГУ МВД, стал приговор с реальным сроком для директора ООО «Хорс»: Дмитрий Полянский получил пять лет исправительной колонии общего режима. ООО «Хорс», лишившись земли, было обанкрочено и ликвидировано. А ГУ МВД по Самарской области с октября 2024 года, когда распоряжаться участком стало ТУ Росимущества, начало планомерную работу по передаче его себе под застройку комплексом для оказания медицинских и санаторных услуг.

«Самарское обозрение» уже рассказывало, что попытка закончилась неудачей. Сначала Росимущество, а потом и Арбитражный суд Самарской области последовательно отказали ГУ МВД по Самарской области. На момент публикации материала у «СО» не было позиции Росимущества и ГУ МВД по Самарской области. За неделю оба ведомства предоставили свои ответы на запросы.

Из ответа ГУ МВД по Самарской области следует, что «обжалование судебного акта в вышестоящей инстанции будет осуществлено ГУ МВД России по Самарской области в рамках срока для подачи апелляционной жалобы». У управления пока нет проекта комплекса по причине отсутствия в пользовании земельного участка, на котором можно было бы развернуть такое строительство.

А вот из ответа Росимущества следует, что земля «Хорса» с высокой долей вероятности не достанется ГУ МВД по Самарской области. Более того, никто ее отдавать и не собирался.

Во-первых, как уверяют в ведомстве, «решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка… в соответствии со статьей 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации не принималось». Статья 39.15 Земельного кодекса регламентирует предварительное согласование предоставления земельного участка.

В решении Арбитражного суда Самарской области содержится информация, что 3 декабря 2024 года ТУ Росимущества дало предварительное согласие на закрепление участка за ГУ МВД по Самарской области. Получается, что Росимущество могло дать некое предварительное добро, но не оформило такого решения документально.

Во-вторых, в выписке, которую рассматривал Арбитражный суд Самарской области, у земельного участка вид разрешенного использования (далее — ВРИ) «Для индивидуального жилищного строительства». Из ответа на запрос «СО» следует, что «в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа Самара… в отношении земельного участка, расположенного в границах территориальной зоны Р-1 «Зона центра рекреационных территорий», установлен вид разрешенного использования «Туристическое обслуживание».

Несоответствие ВРИ, как подчеркивали эксперты «СО», стало одной из причин отказа в иске ГУ МВД по Самарской области. Но, что самое интересное, классификатор видов разрешенного использования земельных участков, установленный приказом Росреестра, прямо указывает, что «Туристическое обслуживание» разрешает «размещение пансионатов, гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению». Размещение комплекса для оказания медицинских и санаторных услуг возможно только со ВРИ «Санаторная деятельность». Менять вид разрешенного использования можно, но для этого ГУ МВД по Самарской области не предприняло ровным счетом ничего. Еще менее понятно, как вообще тогда можно было говорить о предварительном закреплении участка, если на нем априори нельзя строить ничего, что может оказывать услуги лечения.

Росимущество в ответе на запрос прямо указывает, что собирается распорядиться «ефановской» землей. «В целях обеспечения прозрачности управленческих решений при использовании изъятого в интересах государства имущества и повышения эффективности распоряжения им в интересах РФ указаниями Президента Российской Федерации согласован общий подход к использованию данного имущества путем его приоритетной реализации на открытых торгах», — говорится в ответе ведомства за подписью Елены Степановой, исполняющей обязанности руководителя ТУ Росимущества. Ведомством «проводятся мероприятия по вовлечению земельного участка… в хозяйственный оборот путем проведения торгов в форме аукциона».

По словам основателя клуба инвесторов DSTS.club Дмитрия Цибизова, предварительная оценка рыночной стоимости будет находиться в диапазоне 300-700 млн рублей. «Это достаточно редкий для Самары земельный актив: фактически центральная часть города, близость Волги и Загородного парка, при этом достаточно большая площадь для реализации самостоятельного инвестиционного проекта. Итоговая цена будет сильно зависеть от градостроительных ограничений, допустимой площади застройки, возможности подключения к коммуникациям и наличия полноценного транспортного доступа», — подчеркивает Цибизов.

Он отмечает, что «строить здесь классическую базу отдыха нерационально». «Земля слишком дорогая и расположена практически в центре Самары. Более логичным выглядит премиальный гостиничный, санаторно-оздоровительный или рекреационный комплекс с ресторанной инфраструктурой, spa, медицинскими и wellness-услугами. Такой проект способен работать не только на туристов, но и на жителей Самары, корпоративных клиентов и проведение мероприятий», — считает Цибизов.

Среди плюсов площадки он видит уникальное расположение, близость Волги и зеленой зоны, ограниченное предложение сопоставимых участков и потенциально высокую стоимость будущей недвижимости; среди минусов — «возможные природоохранные и градостроительные ограничения, сложность согласований, высокую стоимость строительства и длительный срок окупаемости гостинично-рекреационного бизнеса».

ДМИТРИЙ ЦИБИЗОВ, основатель клуба инвесторов DSTS.club

Ключевой вопрос для инвестора — не столько цена земли, сколько объем разрешенного строительства. Если из-за ограничений на участке можно построить относительно небольшое количество коммерческих площадей, даже покупка земли с существенным дисконтом может оказаться экономически невыгодной. Поэтому перед приобретением такого актива необходимо прежде всего оценивать градостроительный потенциал территории и только после этого определять справедливую стоимость участка.

— Отдел политики