Рост ключевой ставки бьет по самарским ипотечникам и застройщикам

Строители отмечают резкое удорожание банковских ресурсов и ожидают замедления темпов продаж из-за становящихся менее доступными ипотечных кредитов.

Одним из основных драйверов российского рынка недвижимости в последние годы выступала ипотека. Как отмечали ранее представители банков, за первую половину этого года объемы и количество выданных ипотечных кредитов увеличились в полтора-два раза по сравнению с аналогичным периодом 2022-го. Сами застройщики уже не раз подчеркивали, что именно возможность приобретать жилье в кредит по относительно низким ставкам поддерживала отрасль и помогала ей устоять в кризисных условиях последних лет. Особую роль сыграли льготные ипотечные программы для отдельных категорий граждан. При этом умеренные размеры ставок делали такой способ приобретения жилья доступным для всего населения в целом.

Однако летом 2023 года ситуация начала меняться. На плановом заседании совета директоров Центрального банка России в июле решили повысить ключевую ставку с 7,5% до 8,5% годовых. Месяц спустя ее увеличили повторно — уже до 12%. Такие меры в самом Центробанке объяснили стремлением сдержать рост инфляции и вернуть этот показатель к плановым значениям. «Инфляционное давление продолжает усиливаться. По оценке на 7 августа, показатель годовой инфляции увеличился до 4,4%, — пояснила пресс-служба ЦБ в релизе на официальном сайте банка. — При этом текущие темпы прироста цен продолжают ускоряться. В среднем за последние три месяца текущий рост с поправкой на сезонность составил 7,6% в пересчете на год. Такой же показатель базовой инфляции увеличился до 7,1%. В дальнейшем сохранение текущих темпов роста цен на достигнутых уровнях означает значительный риск отклонения инфляции вверх от цели в 2024 году. Принятое Банком России решение направлено на обеспечение такой динамики денежно-кредитных условий и внутреннего спроса в целом, которые необходимы для возвращения инфляции к 4% в 2024 году и ее стабилизации вблизи 4% в дальнейшем».

После увеличения ключевой ставки банки отметили резкое увеличение активности среди своих клиентов. «На ипотечном рынке мы наблюдаем взрывной рост спроса, — комментирует руководитель направления аналитики корпоративного бизнеса Банка ДОМ.РФ Виктор Тунев. — Многие решили поторопиться, чтобы взять ипотеку по прежним ставкам или реализовать ранее оформленные заявки на кредит. Средние рыночные ставки повысились примерно с 11 до 14%, а значит, новая ипотека будет существенно дороже». Схожий мгновенный эффект отметили представители ВТБ. Как сообщалось в пресс-релизе банка, после сообщения о грядущем вынужденном изменении ценовых параметров спрос на жилищные кредиты подскочил вверх. За неделю с 14 по 20 августа заемщики оформили 39,7 тыс. заявок на ипотеку — на 42% больше, чем за предшествующие семь дней. Одновременно на 16% вырос и объем выдач, который приблизился к 39 млрд рублей.

Но это очевидно краткосрочный эффект — клиенты спешили успеть воспользоваться старыми продуктами в новых условиях. Это окно возможностей закрывается. А дальше банковские ресурсы подорожают и для новых, и для старых заемщиков.

Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина 1 сентября заявила, что в ближайшие недели возможно новое повышение ключевой ставки. «Мы дали нейтральный сигнал по итогам заседания совета директоров 15 августа. По сути, он означает как возможность сохранения ставки, так и возможность ее повышения для того, чтобы обеспечить нашу цель 4% в 2024 году. Мы не исключаем целесообразность повышения ставки, будем смотреть на данные, которые выйдут до середины сентября. Что будут показывать эти данные — нарастание проинфляционных рисков или их смягчение», — рассказала Эльвира Набиуллина на прошедшей пресс-конференции.

Одним из ключевых факторов, который определит дальнейшие действия Центробанка, эксперты называют изменение курса рубля по отношению к доллару. «Если рубль продолжит падение, приближаясь к 100 рублям за доллар, не сомневаюсь, что ЦБ еще раз поднимет ключевую ставку», — полагает глава комитета по финансовому рынку Госдумы Анатолий Аксаков. В том же ключе сейчас высказываются и представители российских банков. «Многое зависит от динамики курса рубля и переноса цен в инфляцию. Если курс рубля к доллару закрепится выше уровня 100 руб. за доллар, то возможно дополнительное повышение ставки, так как перенос динамики курса в цены будет более масштабным, а инфляция окажется выше цели ЦБ не только в 2023-м, но и в 2024 году», — рассуждает Виктор Тунев.

Согласно статистике с сайта Центробанка, перед августовским повышением ключевой ставки курс рубля снизился до отметки 101,03 руб. за доллар. После повышения стоимость доллара уменьшилась до 93,4 руб. Но дальше цена валюты вновь начала плавный рост и пока не показывает признаков возможного снижения. Между тем очередное заседание совета директоров Центробанка, на котором будет обсуждаться вопрос нового повышения ключевой ставки, запланировано уже на конец этой недели, 15 сентября.

Аналитики банков считают, что новый подъем ставки уже не окажет такого сильного эффекта на ипотечный рынок. «Дальнейшее повышение ставки скажется на ипотечном рынке в меньшей степени, потому что длинные ставки не испытали такого роста, как ключевая. Рынок ОФЗ оценивает доходность на несколько лет вперед около 11% годовых. Премия по ипотеке обычно не превышала 1-2% сверх ОФЗ. Ставки ниже ключевой учитывают, что Банк России может еще повысить ставку, но в перспективе снизит ее до целевого уровня 6% при инфляции в 4%», — комментирует руководитель направления аналитики корпоративного бизнеса Банка ДОМ.РФ Виктор Тунев.

Участники строительной отрасли пессимистично оценивают происходящее. К настоящему моменту увеличение ключевой ставки уже привело к удорожанию доступных строителям банковских ресурсов. Если раньше застройщики могли занимать средства для своих проектов по ставкам 10-13%, то теперь им приходится ориентироваться на цифры в 18-20%. Дальнейшее повышение ключевой ставки еще больше осложнит для них условия работы. «Пока спрос сильно увеличился только на вторичном рынке, на первичном — незначительно. Произошло это из-за большой разницы между ипотекой на вторичку и первичку, — рассуждает финансовый директор ГК «Град» Александр Банников. — И дальнейшее повышение ключевой ставки отразится на отрасли крайне негативно. Первое, потому что многие кредиты по механизму эскроу привязаны к ключевой ставке. Ее подъем повлечет за собой рост себестоимости строительства и по цепочке — увеличение цены продаж. Второе — ключевая ставка потянет за собой вверх ставки по ипотеке. Если ее повысят, кредиты станут просто неподъемными, начнется снижение спроса. Уже сейчас на рынке предложения по ипотеке поднимаются к 14-15% годовых — это возвращение куда-то к ситуации нулевых годов или даже 1990-х. Падение спроса на ипотеку приведет к замедлению темпов строительства, а значит — к уменьшению налогов и сборов, проседанию рынка труда… Может, Центробанк и хочет такими мерами сдержать инфляцию, но я считаю, что на деле это просто приведет к замедлению бизнеса».

В схожем ключе о перспективах при дальнейшем увеличении ключевой ставки высказался и директор ООО «Логика» Вячеслав Рандаев. «Понятно, что от нее зависят все последующие цепочки ставок. Самое главное — ипотечные. В свете того, что в думе сейчас еще обсуждаются вопрос о поднятии до 20% первоначального взноса по кредитам для льготных категорий граждан, все это в совокупности нерадостно отразится на рынке недвижимости. Доступность средств для населения понизится, соответственно — сделок станет меньше. Кредитные ставки банков для застройщиков тоже зависят от ключевой. Соответственно, и для строителей доступность средств уменьшится, что повлияет на окупаемость проектов и серьезно повредит их финансовым показателям. Мы прогнозируем стагнацию рынка при таком сценарии. Вопрос — сколько она продлится. Если это на два-три-четыре месяца — может быть, ничего страшного не произойдет, пересидим. Если на более длительный период — негативные последствия будут серьезными», — делится Рандаев.

Опасения застройщиков по поводу удорожания ипотечных кредитов для населения подтверждаются и данными, опубликованными 7 сентября Национальным бюро кредитных историй (НБКИ). Как следует из информации на сайте НБКИ, в августе 2023 года размер рекомендованного семейного дохода, комфортного для обслуживания ипотечного кредита, увеличился по сравнению с январем 2023 года на 9,8%, составив 100,4 тыс. руб. (в январе 2023 года — 91,4 тыс. руб.). По данным НБКИ, это показатель в среднем по России. В августе 2023 года самый высокий показатель рекомендованного семейного дохода среди 30 регионов с наибольшим объемом ипотечного портфеля зафиксирован в Москве (189,7 тыс. руб.), Московской области (143,2 тыс. руб.), Санкт-Петербурге (129,7 тыс. руб.), Ленинградской области (109,3 тыс. руб.) и Краснодарском крае (106,5 тыс. руб.). В Самарской области этот показатель с января по август увеличился на 7,3% — с 80,7 тыс. до 86,6 тыс. рублей.

ВЯЧЕСЛАВ РАНДАЕВ, директор ООО «Логика»

Мы видели кратковременный всплеск спроса. И объясняем это тем, что люди, у которых была одобрена ипотека и зафиксированы ее условия, постарались как можно быстрее ею воспользоваться. Покупали все что угодно — лишь бы вытащить деньги из банка по старым условиям. Сейчас, к сентябрю, эта волна уже схлынула. Мы начинаем общаться с покупателями, которые рассматривают ипотеку по новым условиям. Это уже совсем другая стоимость, и тут все начинает стопориться.

ВЯЧЕСЛАВ СИДОРОВИЧ, вице-президент группы «Берег»

Наша задача — работать в «поле», заниматься оптимизацией строительно-монтажных затрат на объекте и делать качественный продукт. Рынок будет всегда, какая бы ситуация ни складывалась. Даже в самые тяжелые годы первого экономического кризиса мирового рынок все равно устоял. Поэтому могу сказать только одно: с учетом тех изменений, которые будут происходить, мы будем корректировать свою трудовую деятельность. Всегда существует инерция — ничто не происходит мгновенно и одномоментно. Вот эта инерция и позволит приспособиться, подстроить бизнес-процессы и финансовые модели — как это всегда и происходило.

ЛЮБОВЬ АРИСТОВА, председатель правления саморегулируемой организации «Самарская гильдия строителей», учредитель ООО «Финстрой»

Повышение ключевой ставки повлечет за собой увеличение процентов по ипотечному кредитованию. Но сейчас продажи идут. А так как банковский процент для застройщиков зависит от количества проданных квартир, то по проектному финансированию в принципе сильной реакции пока не будет. Посмотрим, как ситуация будет развиваться, но пока резкого скачка быть не должно.

МАКСИМ ПАПКОВ, управляющий ВТБ в Самарской области, вице-президент

Решение регулятора о повышении ключевой ставки неминуемо повлекло за собой изменение стоимости кредитных продуктов. Банки были вынуждены скорректировать условия рыночных ипотечных программ, при этом ставки по льготной ипотеке были сохранены на прежнем уровне. ВТБ заранее сообщил клиентам о предстоящих корректировках по программам банка, что вызвало скачок спроса на жилищные кредиты среди заемщиков – число заявок на ипотеку более чем на 40% превысило среднедневные показатели предыдущих семи дней. В целом по итогам августа более 800 жителей губернии получили в ВТБ в общей сложности свыше 2,9 млрд рублей на покупку недвижимости, что в 1,5 раза превышает итоги июля и в 2,6 раза — результат августа 2022 года. Сейчас мы фиксируем перераспределение спроса в пользу льготной ипотеки. Только в августе на нее пришлось 40% от всех сделок.

РАМИЛЬ ХАЛИУЛЛОВ, руководитель ГК «Вира»

Понятно, что будут складываться два момента: текущее увеличение стоимости стройматериалов, которое ведет к росту цены квадратного метра, и само поднятие ставок. Очевидно, что это не будет благоприятствовать спросу на покупку квартир. После затишья, которое длилось с сентября прошлого года, ситуация по продажам нормализовалась — последние месяцы лета они были на хорошем уровне. Но в целом они сейчас идут по такому «принципу пружины» — то сжимаются, то разжимаются. То густо, то пусто. Кроме того, рост ключевой ставки влечет за собой увеличение базовых ставок по проектному финансированию для застройщиков от банков. Старые договоры, скорее всего, не будут пересматриваться. Но те компании, которые будут заходить на получение проектного финансирования на строительство новых объектов, — им придется иметь дело с не самыми комфортными ставками. В результате кто-то может затормозить строительство новых объектов.

— Роман Щерба