За прошлый год новостройки в Самарской области стали дороже на 30-40%. Спрос в сегменте превышал предложение, позволяя застройщикам поднимать цены.
Этому способствовали и относительно невысокие ставки по ипотеке. 44,6% договоров долевого участия заключалось с использованием заемных средств. Ажиотаж на рынке, скорее всего, продлится до июля 2022 года, когда ожидается окончание государственной программы льготной ипотеки.
Далее эксперты не исключают, что девелоперам придется стимулировать спрос, снижая цены. Если, конечно, не произойдет чего-то непредвиденного.
В прошлом году объемы строительства у региональных застройщиков выросли, что соответствовало общероссийскому тренду. Два года назад в области ввели 1 млн 401 тыс. кв. м жилья.
Из них в многоквартирных домах построили 483 тыс. кв. м. В 2021 году рост произошел за счет строительства многоквартирного жилья — девелоперы сдали в эксплуатацию 1 млн 804 тыс. кв. м жилья, из них 755 тыс. — в многоквартирных домах (+58%). Рост в сегменте индивидуальных жилых домов был менее значительным (1 млн 047 тыс. кв. м в 2021 году против 918 тыс. кв. м годом ранее).
Согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), участники регионального рынка на конец 2021 года возводили 1 млн 752 тыс. кв. м, из них к продаже предлагалось 1 млн 138 тыс. кв. м. Средняя стоимость квадратного метра по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) за год составила 60,5 тыс. руб.
В декабре 2020 года в Самарской области строилось 1 млн 579 тыс. кв. м, из них в продаже находилось 1 млн 249 тыс. кв. м. Квадратный метр за этот период подешевел на 10 тыс. руб.
По данным управления Росреестра по Самарской области, за прошлый год зарегистрировано около 18 тысяч договоров участия в долевом строительстве. Количество договоров выросло на 21,5% по сравнению с 2020 годом, когда было заключено 14 790 сделок.
Эксперты говорят, что возросшая активность на первичном рынке стала результатом нескольких факторов.
Руководитель аппарата ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» Кирилл Холопик отмечает, что на это повлияло «кардинальное улучшение работы ключевых институтов долевого строительства, таких как земельный рынок, ипотека, проектное финансирование, кадастровый учет и регистрация прав».
Одной из причин стимулирования рынка новостроек в 2021 году стала программа льготной ипотеки. Ее ввели на территории России в апреле 2020 года. Затем программу продлили до 1 июля 2022 года.
Согласно ее условиям, 65 банков выдавали кредит на покупку жилья на первичном рынке по ставке сначала в 6,5%, затем в 7%. Предельный размер кредита составлял для регионов 6 млн руб., затем его понизили до 3 млн руб.
Правительство РФ в свою очередь обязывалось возмещать кредитным организациям недополученные доходы по таким займам.
В региональном управлении Росреестра отмечают, что в 2021 году 44,6% ДДУ заключалось с привлечением кредитных средств. В 2020 году этот показатель составлял 34%.
«В 2021 году зарегистрировано на 63,5% больше договоров участия в долевом строительстве с использованием ипотечных средств», — сообщили «СО» в Росреестре.
«В нашей компании за 2021 год доля ипотечных сделок увеличилась и составила порядка 75% от общего количества», — подтверждают тренд в группе компаний «Амонд».
Возросший благодаря более доступному кредитованию спрос, а также резкий рост цен на стройматериалы, прежде всего металлоконструкции, привели к удорожанию жилья.
По данным аналитического отчета Самарского областного фонда жилья и ипотеки (СОФЖИ), в декабре 2021 года квадратный метр в новостройках по региону в среднем стоил 67 579 руб. Год назад квартиры на первичном рынке продавали в среднем по 55 820 руб. за кв. м.
По данным СОФЖИ, рост средневзвешенной цены жилья в регионе с декабря 2020 по декабрь 2021 года составил 29,17%.
В «Амонде» рост цен на новостройки за прошлый год оценили в 40%.
Сдача жилья в Самаре за последние два года почти не изменилась, оставаясь на уровне 1,3 млн кв. м. В Тольятти, втором по величине городе области, сдано 128,6 тыс. кв. м.
К Автограду по количеству построенного жилья приближается поселок городского типа Смышляевка в Волжском районе, где сдано 127 тыс. кв. м новостроек. Там возводится «Кошелев-Проект» от «Корпорации «КОШЕЛЕВ».
Объект ранее позиционировали как потенциально «новый район Самары», даже планировали менять для этого границы города. Однако от этой идеи отказались.
Аналогичным образом высокие показатели по новостройкам продемонстрировали село Черноречье (95 тыс. кв. м) и поселение Лопатино (34 тыс. кв. м) в том же Волжском районе. Эти территории осваивает группа «Древо» в рамках «Южного города».
Информация о строящихся объектах в Сызрани и Жигулевске в системе ЕИСЖС отсутствует.
В отчете СОФЖИ за декабрь 2021 года сообщается, что жилые дома вводили в Безенчуке, Чапаевске, Нефтегорске и Новокуйбышевске. Однако после этого новых строек в этих городах не появилось.
В Жигулевске строительство жилых многоквартирных домов не ведется уже на протяжении нескольких лет, несмотря на наличие готовых площадок под застройку, в том числе и в центре города.
Отсутствие интереса у застройщиков принято объяснять тем, что, согласно генеральному плану развития города, площадки предлагается застраивать четырех-пятиэтажными домами.
В пресс-службе администрации Жигулевска сообщили, что «в настоящее время оформлены и готовятся на торги еще два земельных участка в центральной части города под строительство многоквартирных жилых домов в 4-5 этажей».
Пока городские планы по вводу жилья перекрываются за счет индивидуального жилищного строительства. В 2019 году в Жигулевске сдали 11,2 тыс. кв. м, в 2020 году — 12,6 тыс. кв. м, в 2021-м — 13 тыс. кв. м.
«По соглашению с министерством строительства Самарской области установлен плановый показатель по вводу жилья на 2022 год, который составляет 14,3 тыс. кв. м», — сообщили «Самарскому Обозрению» в пресс-службе администрации города.
В Тольятти в 2022 году ожидается незначительный рост по сдаче новостроек.
«Предварительный объем ввода жилья на территории городского округа Тольятти в 2022 году с учетом объектов индивидуального жилищного строительства составит около 130 тыс. кв. м», — сообщили «Самарскому Обозрению» в пресс-службе администрации Тольятти.
В 2019 году в Автограде были сданы 176,4 тыс. кв. м, в 2020-м показатель просел до 80,3 тыс. кв. м. «Ежегодный объем ввода жилья в эксплуатацию зависит от планов застройщиков по строительству многоквартирных домов, которое они ведут за счет собственных средств», — поясняют в пресс-службе мэрии.
По данным мониторинга сервиса Realtymag.ru, с февраля 2021 года по нынешний день стоимость квадратного метра нового жилья в Самаре выросла с 47 тысяч до 77 тысяч рублей.
Ажиотажный спрос, спровоцировавший новый скачок цен, наблюдался в июне 2021 года, когда ожидалось окончание программы льготной ипотеки. За один месяц стоимость квадратного метра выросла на 8,48%.
В наступившем 2022 году тенденция осталась прежней. В декабре-январе квартиры в новостройках дорожали примерно на 4,5% в месяц. Февраль вновь характеризуется повышенными темпами — аналитики Realtymag.ru констатируют увеличение цен более чем на 6%.
По словам руководителя «Центра новостроек агентства недвижимости «Визит» Елены Мироненко, на ценообразование повлияли такие факторы, как увеличение стоимости строительных материалов, изменение закона о долевом участии (ФЗ-214 о проектном финансировании), спрос на новое жилье значительно превышает предложение.
«Покупатели сегодня выбирают больше не район города, а цену за квадратный метр в новостройках и стоимость объекта», — утверждает эксперт.
Первый заместитель председателя комитета Государственной думы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев не исключает дальнейшего роста цен.
«2021 год показал бум на рынке недвижимости, недофинансирование отрасли и рост стоимости сырья. Все это привело к росту стоимости строительных материалов и — в некоторых регионах — к их дефициту. Например, за последние 6 месяцев стоимость металлоизделий выросла на 67%, утеплитель минераловатный подорожал на 48%, а кирпич — на 59%. При этом дефицит строительных материалов остро испытывают многие регионы России. Помимо роста стоимости и дефицита строительных материалов высокая инфляция, дефицит рабочих, подорожание земли и нехватка предложения на рынке увеличили стоимость квадратного метра в прошлом году в среднем на 29-38%. Все эти причины в течение этого года могут спровоцировать рост стоимости первичного жилья еще на 10-15%, если не случится новых макроэкономических потрясений и локдаунов», — отмечает парламентарий.
Судя по всему, макроэкономические факторы все же окажут действие на строительный рынок недвижимости в 2022 году. Полномасштабные военные действия на Украине уже привели к крупнейшему обвалу на российской бирже, а рубль стал самой нестабильной валютой в мире.
КОНСТАНТИН ЛЕЖЕНЬ, директор ООО «Специализированный застройщик «Финстрой», жилой микрорайон «Новая Самара»
В настоящее время ООО «СЗ «Финстрой» ведет строительство 16 жилых домов общей площадью 197,2 тыс. кв. м. В прошлом году сдано 12 жилых секций общей площадью 77,1 тыс. кв. м в микрорайоне «Новая Самара».
Считаю, что самарцы выбирают квартиры в ЖМ «Новая Самара» за комфортное и качественное жилье в кирпичных домах, новые инженерные коммуникации, уютные планировки квартир, экологически чистый район, развитую инфраструктуру и транспортную доступность.
Благодаря удобному месторасположению «Новой Самары» отсюда можно быстро добраться как в центр города, так и за город. Мы также предлагаем готовые квартиры с ремонтом, что не только ускорит процесс заселения, но и даст возможность сэкономить силы, время и деньги.
Хорошим подспорьем для покупателей является использование льготных условий кредитования в рамках программы «Господдержка 2020» совместно с ПАО Сбербанк.
В феврале мы запустили акцию с выгодным предложением для клиентов и готовы субсидировать часть оплат по ипотечному кредиту, что позволит заемщику получить ипотеку по минимальной ставке на весь срок.
При этом претендовать на сниженную ставку могут жители не только Самарской области, но и других регионов.
Также в планах нашей компании — принять участие в программе льготного кредитования на территории губернии от банка ДОМ.РФ.
Поэтому для наших клиентов у нас всегда будут выгодные предложения. Что касается повсеместного повышения цен на квартиры в новостройках, то мы постараемся максимально их сдерживать, несмотря на взлет стоимости стройматериалов.
Но лучше поторопиться тем, кто уже решил приобрести новое жилье, так как политическая и экономическая ситуация в мире сейчас нестабильна.
ВЛАДИМИР КОШЕЛЕВ, первый заместитель председателя комитета Государственной думы по строительству и ЖКХ
Чтобы стабилизировать цены на рынке недвижимости, необходимо наращивать предложение, открывать новые производства стройматериалов для сдерживания их стоимости и запускать программу подготовки квалифицированных кадров.
Стимулами для инвесторов могут стать налоговые послабления для новых производств в течение десяти лет, субсидирование процентных ставок по кредитам на тот же срок, компенсация прямых капитальных вложений в создание предприятий.
Сейчас срочная льготная ипотека создает ажиотажный спрос на жилье. Так как граждане руководствуются принципом «покупать, а не копить», пока эта льгота действует.
Для стабилизации спроса и предложения в 2022 году необходимо установление на массовое доступное жилье бессрочной льготной ипотеки на уровне не выше 5%.
Такой комплексный системный подход позволит гражданам в условиях умеренного экономического роста прийти к накоплению, что снизит ажиотажные настроения, а застройщикам придаст уверенность в долгосрочном инвестировании в строительный цикл для наращивания предложения.
ЗАРИНА ПЛУКЧИ, управляющая банком «Открытие» в Самарской области
На первичном рынке застройщики будут стараться сохранить рост экспонируемых цен.
Однако с учетом повышения ключевой ставки наиболее вероятным сценарием становится сохранение ставок по ипотеке на протяжении большей части 2022 года в диапазоне 10-12%.
Что в совокупности с завершением ажиотажного спроса будет вынуждать застройщиков давать дополнительные прямые и скрытые скидки.
В совокупности среднегодовая фактическая цена продажи квартир может снизиться по отношению к уровням конца 2021 года на 3-5%.
ОЛЬГА ГРАЧЕВА, заместитель регионального директора по развитию розничного бизнеса операционного офиса «Самарский» ПСБ
Сама программа льготной ипотеки стала хорошей возможностью для многих жителей нашей страны улучшить свои жилищные условия.
При этом спрос на нее в Самарском регионе не очень сильно изменился даже после внесения корректировок в условия по ее лимиту.
И продление программы стало бы дополнительным стимулом для развития ипотечного и строительного рынков, так как ставка по ней существенно ниже рыночных ставок.
Жители региона, кто еще не воспользовался льготной ипотекой, могут сделать это до 1 июля 2022 года.
Ипотечное кредитование первичного жилья останется выгодным для потребителей, так как многие заемщики рассматривают приобретение квартиры в качестве инвестиционного вложения.
По итогам 2021 года в регионе оформили почти 41,4 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 93 млрд рублей. Это больше, чем в 2020 году, на 2,8% по количеству и на 21,1% по объему.
Как отмечают в ЦБ РФ, росту популярности ипотеки тогда способствовали действующие льготные программы и приемлемые процентные ставки.
«Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным жителям Самарской области в 2021 году, находилась в диапазоне от 7,3% в июне до 8,3% в декабре», — сообщили в Центробанке.
Однако в нынешнем году процентные ставки вряд ли будут столь привлекательными для потребителей. В феврале 2022 года ключевую ставку повысили восьмой раз подряд до 9,5%.
Ожидается, что в течение всего этого года размер ставок по ипотеке будет двузначным.
Пока еще действующая программа льготной ипотеки будет поддерживать спрос на новостройки до июля 2022 года.
В группе компаний «Амонд» прогнозируют снижение спроса на новостройки, если поддержка государством ипотечных кредитов прекратится.
«Программа позволяет гражданам практически всех возрастных групп, от студентов до пенсионеров, с разным уровнем дохода, в том числе самозанятым, приобрести квартиру в ипотеку по привлекательной ставке, без привязки к семейному положению, наличию или отсутствию детей и прочих факторов. После прекращения программы льготного кредитования заемщику невыгодно будет платить большой процент по ипотеке на этапе строительства жилья, когда его нельзя использовать по прямому назначению. Предположительно, часть потенциальных покупателей выберет приобретение жилья на вторичном рынке», — резюмируют в группе.
Управляющий ВТБ в Самарской области Максим Папков подтверждает, что рынок ипотечного кредитования в этом году ожидает охлаждение из-за ужесточения денежно-кредитной политики Банком России.
«Вслед за решением регулятора об изменении ключевой ставки большинство российских банков скорректировали стоимость ипотеки, ставки по которой перешагнули двузначный уровень. Поэтому в текущих условиях многое будет зависеть от возможного продления госпрограммы. Мы рассчитываем, что правительство предложит выгодные условия для поддержки населения и продолжит господдержку, поэтому серьезного проседания рынка мы не увидим. В условиях двузначных ставок ценовые параметры по льготным госпрограммам остаются значительно выгоднее, чем по базовым предложениям банков, и в среднем клиенты могут получить ставку на 3-8% ниже», — полагает он.
Управляющая банком «Открытие» в Самарской области Зарина Плукчи ожидает, что в 2022 году спрос на жилье начнет возвращаться к уровню допандемийных 2018-2019 годов, когда ставки по ипотеке были близки к нынешнему диапазону.
«По сравнению с этим периодом выдачи в 2022 году могут оказаться на 10-15% выше, в том числе благодаря большей господдержке ипотеки. Вместе с тем количество выданных ипотечных кредитов в 2022 году будет значительно уступать рекордным показателям 2020-2021 годов. Финансовая нагрузка на ипотечных заемщиков неуклонно растет. На первичном рынке жилья в среднем по России размер ежемесячного платежа по ипотеке превысил уровни 2019 года еще весной 2021-го, а на вторичном рынке — летом. Этот рост продолжается в обоих сегментах до сих пор. В случае дальнейшего повышения ЦБ ключевой ставки в 2022 году доступность ипотеки для населения снизится еще сильнее», — поделилась мнением Зарина Плукчи.
Группа «Древо» и «Корпорация КОШЕЛЕВ», на протяжении нескольких лет обеспечивавшие наибольший объем сдачи жилья за счет строек за пределами Самары, по итогам прошлого года уступили первенство в рейтинге крупнейших застройщиков.
По данным ЕИСЖС, лидером по объемам строящегося жилья в области второй год становится группа «Новый Дон».
На конец прошлого года холдинг возводил 257 тыс. кв. м, занимая почти 15% областного рынка строек. При этом «Новый Дон» работает исключительно на площадках в Самаре. Объем строек у группы по сравнению с декабрем 2020 года вырос на 100 тыс. кв. м.
Группа «Древо» Николая Чудаева за прошлый год построила 197 тыс. кв. м жилья. Теперь доля застройщика на рынке — 11,26%.
Ранее в самой группе сообщали, что у «Древа» по итогам 2020 года были наибольшие показатели среди региональных девелоперов по объемам текущего строительства и вводимого жилья. Впрочем, по данным ЕИСЖС, на конец 2020 года «Древо» возводило лишь 108 тыс. кв. м.
Сейчас кроме «Южного города» в Волжском районе области у группы один объект в Самаре.
На третьем месте — «Корпорация КОШЕЛЕВ». Еще в 2017-2018 годах она выступала лидером Приволжского федерального округа по объемам ввода жилья. На конец прошлого года корпорация возводила 119 тыс. кв. м, занимая почти 7% рынка новостроек.
Все стройки компании сосредоточены в пригороде Самары, где возводится один из крупнейших микрорайонов эконом-класса.
Меньший объем — 109 тыс. кв. м — у одной из старейших строительных групп региона — «Град». Она на четвертой строчке в рейтинге ЕИСЖС с долей рынка в 6,13%.
Согласно сведениям единой информационной системы, у «Града» действуют 8 разрешений на строительство в Самаре, по которым возводится 15 домов. В 2020 году холдинг Эдуарда Шматкова и вовсе занимал вторую строчку рейтинга со 140 тыс. кв. м строек.
На пятом месте с 83 тыс. кв. м жилья новый игрок местного рынка — ООО «Специализированный застройщик «Логика». Фирма осваивает площадку бывшего Самарского авторемонтного завода в Октябрьском районе Самары, где сегодня возводится четыре высотных дома.
«Логика» получила разрешения на строительство только осенью прошлого года. В 2020 году компания строек не вела.
Шестое место в рейтинге крупнейших девелоперов — у группы «Финстрой», возводящей микрорайон «Новая Самара». Там за минувший год строилось 71 тыс. кв. м жилья.
Компания «Трансгруз» в прошлом году строила 63 тыс. кв. м. Активность группы Эдуарда Волкова на рынке, судя по всему, снижается.
Еще в 2020 году его предприятия возводили 73 тыс. кв. м.
Противоположный тренд — у компании «Глобал Вижн Девелопмент». В декабре 2021 года фирма Виктора Суркова возводила 59 тыс. кв. м, тогда как годом ранее — всего 21 тыс. кв. м.
К февралю 2022 года холдинг нарастил объем строек до 86 тыс. кв. м.
— Анастасия Гримашевич, Мария Кулешова
2024 © «Обозрение». Все права на материалы, опубликованные на портале OBOZ.INFO, защищены
